Роттердам и Гаага планируют запретить инвесторам покупать жилую недвижимость в Нидерландах для сдачи в аренду уже с 2022 года. Инвесторов обвинили в том, что они взвинтили цены на жилье и сделали их недоступными для новых покупателей. Амстердам и Утрехт также выступают за запрет, но не указали дату.
Узнайте из нашей статьи, какие ограничения могут наложить на иностранных инвесторов в недвижимость в ЕС, и почему стоит поторопиться с покупкой квартиры или дома в Нидерландах.
- Какие изменения ждут на рынке жилья Нидерландов с 2022 года?
- Большой энтузиазм местных властей по поводу запрета
- Регулирование запрета покупки жилья для сдачи в аренду в Нидерландах
- Сколько скуплено недвижимости в Нидерландах частными инвесторами
- Сколько муниципалитетов еще готовы присоединиться к запрету на покупку жилья инвесторами?
- Ограничение сдачи в аренду жилья в Амстердаме
- Выкуп социального жилья горсоветом Амстердама
- Ситуация с арендой жилья в Нидерландах
Проконсультируйтесь с нашими экспертами по покупке жилья и регистрации компании в Нидерландах для организации бизнеса по сдаче в аренду жилой и коммерческой недвижимости. Также мы поможем открыть счета в зарубежных банках для физических и юридических лиц.
Чтобы связаться с нами, напишите письмо на электронную почту, указанную в конце статьи.
Какие изменения ждут на рынке жилья Нидерландов с 2022 года?
Перечислим вкратце основные тезисы будущих изменений на рынке жилья Нидерландов:
- Крупные города хотят быстро наложить запрет на покупки для инвесторов.
- Это возможно случится в некоторых городах уже в 2022 году.
- Ранее предполагалось, что муниципалитетам потребуется на год больше.
- Муниципалитеты хотят вмешаться раньше, потому что качество проживания может ухудшиться.
Запрещая инвесторам скупать дома, муниципалитеты могут серьезно вмешаться в напряженный рынок жилья Нидерландов в течение следующих пяти лет. Закон, принятый нижней палатой парламента в марте, позволит местным советам запрещать частным инвесторам покупать дома для сдачи в аренду.
«Это очень навязчивый инструмент, но он необходим, потому что жители видели, как некоторые районы разваливаются», — сказал журналистам представитель ратуши Роттердама по жилищным вопросам Бас Курверс. Местные власти в региональных городах, таких как Гронинген, Энсхеде и Маастрихт, также внимательно изучают эту идею, но хотят сначала провести дополнительные исследования влияния частной аренды.
Раньше муниципалитеты считали, что введение так называемой защиты покупок займет много времени. Мэры Роттердама, Эйндховена, Гааги и Харлема теперь планируют ввести такой запрет для инвесторов не позднее начала следующего года.
С защитой покупок квартир города могут предпринять важные шаги в течение следующих пяти лет, чтобы справиться с жесткими и чрезвычайно высокими ценами на рынке жилья Нидерландов. Они могут определять районы, где инвесторам больше не разрешается покупать дешевую недвижимость в аренду. Покупка для сдачи в аренду там теперь запрещена.
Инвесторы осуждают интервенцию властей Нидерландов. Центральный банк Нидерландов ранее также подверг критике эту меру. Защита покупки не была бы структурным решением проблемы дефицита на рынке жилья, а могла бы фактически увеличить нехватку арендных домов в свободном секторе. Таким образом, арендная плата может возрасти и дальше.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Большой энтузиазм местных властей по поводу запрета
Тем не менее, муниципальные администраторы относятся к запрету с большим энтузиазмом. Менеджеры по жилищным вопросам семи крупнейших городов Нидерландов думают, что они быстро выполнят это правило, если Сенат согласится с ним до конца этого года. Директора остальных городов, таких как Леуварден, Гронинген и Заанстад, также готовят запрет на покупки.
«Это очень радикальный инструмент, но он необходим, потому что жители Нидерландов видят, что некоторые районы становятся просто недоступными для покупки жилья», — говорит олдермен Роттердамского жилищного строительства Бас Курверс (VVD). Он ожидает, что Роттердам уже может ввести запрет с 1 января 2022 года в нескольких районах.
Пять крупнейших городов Нидерландов работают вместе над реализацией меры по решению проблем. Амстердам и Утрехт также хотят представить их, но пока не могут назвать дату.
Регулирование запрета покупки жилья для сдачи в аренду в Нидерландах
Жилищные советники в городах уже некоторое время ищут способы регулировать рынок жилья Нидерландов. Качество жизни в некоторых районах находится под риском падения. Они также хотят сохранить исторически ограниченное количество жилых зданий на вторичке, доступных для семей и начинающих.
Например, строгие правила уже применяются для разделения или «преобразования» зданий в районах Роттердама, Тилбурга и Эйндховена. На прошлой неделе Гаага решила продлить уже действующий запрет на строительство жилья в городе. Защита покупок должна помочь олдерменам вообще запретить инвесторам посещать определенные жилые районы.
«Это довольно остро. Именно более дешевую недвижимость скупают и сдают по высоким ценам. Мы знаем, что здесь есть чистое злоупотребление дефицитом», — говорит олдермен Тилбурга Оскар Дусшотен о проблемах, возникающих в некоторых районах. По его словам, социальная сплоченность в основном исчезает, когда недвижимость раскупается и въезжают рабочие-мигранты.
Сколько скуплено недвижимости в Нидерландах частными инвесторами
Частные инвесторы вложили значительные средства в последние годы, чему способствовали низкие процентные ставки и расширенные возможности финансирования. Согласно данным Земельного кадастра Нидерландов, по состоянию на октябрь 2020-го им принадлежало 8,4% от общего жилищного фонда по сравнению с 7,6% в 2017-м.
Частные инвесторы в основном присутствуют в крупных городах Нидерландов. За последние десять лет они выкупили четверть доступного жилья в четырех крупнейших муниципалитетах. По данным Земельного кадастра, это 15% во всех Нидерландах. Частные инвесторы даже купили 25% частных домов в крупнейших городах Рандстада в последнем квартале 2020-го. Доля зданий, приобретаемых впервые покупателями, за последние несколько лет неуклонно снижается.
Сколько муниципалитетов еще готовы присоединиться к запрету на покупку жилья инвесторами?
Муниципальные власти пяти крупнейших городов ранее опасались, что не смогут использовать запрет на покупку до 2023 года. Его реализация требует корректировки так называемого жилищного постановления, что требует времени. Муниципалитеты должны определить, что такое «дешевые» и «средние по цене» квартиры. Кроме того, они должны обосновать необходимость защиты покупок в определенных районах из-за нехватки или защиты качества проживания.
Сейчас выясняется, что подготовка в некоторых городах занимает меньше времени, чем ожидалось. Хотя Сенат еще не вынес решение по этому вопросу, запрет на покупки, по-видимому, является приоритетом во многих крупных городах.
Из 25 крупнейших муниципалитетов только Харлеммермер прямо исключает использование защиты покупок. Остальные олдермены в таких муниципалитетах, как Энсхеде, Маастрихт, Зволле и Апелдорн, считают запрет на покупку полезным, но сначала хотят провести дополнительное исследование присутствия частных инвесторов на рынке жилья Нидерландов. Муниципальные советы требуют от советников по жилищным вопросам в Лейдене и Алмере расследовать вопрос о запрете на покупку.
«Защита покупок — это далеко идущая мера, ограничивающая экономическое движение. Так что с этим нужно быть очень осторожным. Тем не менее, мы считаем, что текущие проблемы на рынке жилья Нидерландов настолько серьезны, что мы решительно рассматриваем этот инструмент», — заявил представитель муниципалитета Алмере.
Ограничение сдачи в аренду жилья в Амстердаме
Амстердам уже опубликовал планы по введению местных правил, требующих, чтобы люди жили в собственности, если они ее покупают.
Совет Амстердама запретит гражданам и иностранцам, покупающим недавно построенное жилье в черте столицы Нидерландов, сдавать его в аренду по цене более 1027 евро в месяц.
Город опубликовал новый проект подзаконных актов, который, как надеются чиновники, поможет остановить инвесторов от скупки жилья для сдачи их в аренду. Запрет будет распространяться и на последующих покупателей.
Новые правила, вынесенные на обсуждение, применяются только к новым объектам недвижимости. Покупатели смогут сдавать квартиру своим ближайшим родственникам и во время временного пребывания за границей.
«Также останется возможность сдавать в аренду среднее или социальное жилье с арендной платой до 1027 евро в месяц», — говорится в сообщении мэрии Амстердама.
Цифры, опубликованные в прошлом году центральным банком Нидерландов, показывают, что каждая пятая недвижимость в столице покупается инвестором, но неясно, какая часть новых квартир в конечном итоге сдается в аренду.
«Рынок частной аренды стремительно растет», — сказал олдермен Амстердама Лоренс Ивенс. «Мы хотим дать шанс всем потенциальным покупателям».
Лоуренс сказал, что эта мера имеет далеко идущие последствия, но в суде она останется в силе. Попытки помешать людям, покупающим старую недвижимость, сдавать ее в аренду, потребуют национального законодательства. Ивенс также ввел жесткие правила, касающиеся совместного использования квартир, чтобы стимулировать домовладельцев сдавать недвижимость в аренду семьям с низкими доходами.
Четыре из пяти частных домовладельцев в Нидерландах сдают в аренду только одну недвижимость и рассматривают этот доход как дополнение к своей пенсии, сообщило в прошлом году национальное статистическое управление CBS.
Около 12% собственности в столице принадлежит частным домовладельцам, значительную часть которых составляет социальное жилье.
Выкуп социального жилья горсоветом Амстердама
Городской совет Амстердама также рассматривает возможность выкупа поступающего на продажу социального жилья, чтобы арендная плата оставалась доступной.
Глава городского отдела жилищного строительства Лоренс Ивенс говорит, что «нет иного выбора», кроме как покупать недвижимость, чтобы гарантировать отсутствие сокращения количества социального жилья в столице Нидерландов. В настоящее время жилье часто скупают девелоперы и инвесторы, взимающие более высокую арендную плату.
Жилье попадает в сектор социального жилья, если арендная плата составляет менее 752 евро в месяц. Около 40% жилого фонда Амстердама в настоящий момент контролируется по арендной плате.
Крупные инвесторы в жилье ежегодно продают часть своего жилищного фонда, чтобы собрать деньги на строительство новой и более качественной недвижимости. Количество квартир таких корпораций в Амстердаме упало с 195 000 до 179 600 в период с 2011 по 2019 гг.
В прошлом году жилищные корпорации начали работу над 2270 новыми объектами недвижимости с контролируемой арендной платой в Амстердаме и продали около 1000, согласно Parool.
Жилищные корпорации утверждают, что им приходится продавать акции из-за особого налога, который правительство взимает с дохода от аренды социального жилья. Эти деньги, по мнению лоббистской группы, лучше потратить на строительство нового жилья.
В общей сложности крупные инвесторы Амстердама выплатили в казну 204 миллиона евро дополнительных налогов в прошлом году.
Амстердам и олдермен Ивенс подверглись критике за то, что они не смогли справиться с жилищным кризисом в столице и не сделали достаточно для увеличения предложения доступного жилья. Очередь на получение социального жилья в городе составляет 15 лет.
В частности, жилищные корпорации заявляют, что город может снизить стоимость земли под застройку и дешевле станет разрабатывать новые проекты социального жилья.
Хестер ван Бурен, директор жилищной корпорации Rochdale, сказала DutchNews.nl, что многие аспекты плана, такие как цена, которую город готов заплатить, остаются неясными.
«Ивенс было бы лучше убедиться, что мы можем построить, а не возводить барьеры через всевозможные требования, касающиеся истории культуры, размера, типов жителей и устойчивости», — сказала она. «Правила часто затрудняют реализацию проектов или делают разработку слишком дорогостоящей».
Ситуация с арендой жилья в Нидерландах
Согласно данным голландского земельного кадастра, в последнем квартале 2020 года частные инвесторы купили 40% зданий для сдачи в аренду в крупных городах.
Мелкие инвесторы по-прежнему покупают много домов для сдачи в аренду, несмотря на усилия правительства Нидерландов по удержанию их и кризиса от пандемии коронавируса. Согласно предварительным данным Земельного кадастра Нидерландов и обзору ипотечных кредиторов, в этом году доля частных арендодателей на рынке жилья еще больше увеличилась.
Инвесторов, похоже, не отпугивает обязательство по самостоятельному заселению новых зданий, введенное Амстелвином, Утрехтом и другими муниципалитетами Нидерландов, или верхний предел повышения арендной платы в частном секторе, который кабинет министров хочет ввести.
Высокие цены на жилье в Нидерландах из-за большой нехватки квартир также не являются препятствием для покупки. По словам Пола де Фриза из Земельного кадастра, в первой половине этого года количество сдаваемых в аренду домов росло быстрее, чем по другим категориям, таким как переезды и новые покупатели. Также увеличилась доля частной аренды в жилищном фонде.
Ипотечные компании подтверждают, что частные инвесторы по-прежнему очень активны на рынке жилья. В прошлом году за короткий период времени появилось три новых поставщика так называемых ипотечных кредитов. Хотя они только вышли на рынок, когда разразился коронакризис, они уже собрали на рынке ипотечные кредиты на сумму почти 300 миллионов евро, и они говорят о хорошем году. И еще два новых игрока на подходе.
У таких авторитетных банков, как RNHB и NIBC, в прошлом году также наблюдался дальнейший рост портфелей покупаемых квартир для сдачи в аренду. «Фактически, рынок возродился после вспышки коронавируса. Инвесторы продолжали покупать недвижимость. В первом полугодии 2020 года портфель сделок с правом сдачи в аренду в Гаагском банке вырос на 7%», — говорит Дирк ван ден Бекель из NIBC.
39-летний инвестор из Гааги подтверждает, что за последние месяцы он купил еще много домов. Он сказал, что это привлекательно из-за низких процентных ставок. Его не беспокоит, что цены на жилье в Нидерландах сейчас высоки. Дело в арендной плате, он пока не собирается продавать такую недвижимость.
Частный сектор аренды находится на подъеме вот уже несколько лет. В 2015 году на него приходилось 4,4% жилищного фонда частных инвесторов, в 2018 году — 6%. Согласно предварительным данным Земельного кадастра, в первой половине 2020 года в четырех крупных городах почти 40% покупок домов приходилось на частных инвесторов, желающих сдавать в аренду. В остальной части Нидерландов это было около 20%.
Не все рады такому развитию событий. Согласно научным исследованиям, инвесторы конкурируют с новичками на рынке жилья Ниддерландов и часто их превосходят. Правительство хочет дать новичкам больше шансов, и поэтому увеличило налог на трансферт для инвесторов с 2% до 8%. Лейбористская партия также хочет облагать более высокими налогами доходы частных инвесторов (налог принца Бернхарда).
Инвесторы сейчас в массовом порядке ищут финансирование, чтобы купить как можно больше, пока не повысится налог на передачу собственности.
Участники рынка не думают, что повышение налога в Нидерландах даст желаемый эффект. «Инвесторы вкладывают деньги на длительный срок, такая мера их не остановит. Это может означать, что у инвесторов остается меньше денег для инвестирования в устойчивое развитие, и что арендная плата растет», — говорит генеральный директор банка RNHB Иво Кноттнерус.
Воспользуйтесь консультацией от наших экспертов, чтобы успешно купить коммерческую или жилую недвижимость в Нидерландах. Мы поможем зарегистрировать компанию в Нидерландах и открыть корпоративный счет в зарубежном банке, чтобы получать пассивный доход от сдачи жилья в аренду. Ознакомьтесь со следующими нашими услугами в Нидерландах:
Чтобы получить консультацию, напишите нам на электронный почтовый адрес info@offshore-pro.info.
Почему стоит поторопиться с покупкой жилья в Нидерландах?
Крупные города Нидерландов хотят быстро наложить запрет на покупки жилья для инвесторов ради сдачи в аренду. Это возможно в некоторых городах уже в 2022 году.
Ранее предполагалось, что муниципалитетам потребуется на год больше. Муниципалитеты хотят вмешаться раньше, потому что качество проживания может ухудшиться. Инвесторов обвиняли в том, что они взвинтили цены на жилье и сделали их недоступными для новых покупателей. Запрещая инвесторам скупать дома, муниципалитеты могут серьезно вмешаться в напряженный рынок жилья Нидерландов в течение следующих пяти лет.
В каких городах Нидерландов введут запрет покупки жилья ради сдачи в аренду?
Роттердам и Гаага планируют запретить инвесторам покупать жилую недвижимость в Нидерландах для сдачи в аренду уже с 2022 года. Местные власти в региональных городах, таких как Гронинген, Энсхеде и Маастрихт, также внимательно изучают эту идею, но хотят сначала провести дополнительные исследования влияния частной аренды. Амстердам и Утрехт также выступают за запрет, но пока не могут назвать дату. Строгие правила уже применяются для разделения или «преобразования» зданий в районах Роттердама, Тилбурга и Эйндховена.
