Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых
icon-skype-png icon-telegram-png icon-viber-png icon-whatsapp-png

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых
+372 5 489 53 37
+381 6911 12327
Центральный банк Турецкой Республики

Коммерческая недвижимость в Турции подорожала на 21,8% с учетом инфляции в 4 кв. 2023

Центральный банк Турецкой Республики (тур.: Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası; TCMB) начал публиковать отчетность по индексу цен на коммерческую недвижимость. Эксперты регулятора сочли, что отслеживание цен на рынке коммерческой недвижимости необходимо для мониторинга как развития экономики, так и финансовой устойчивости. В свежем докладе TCMB, который охватывает Турцию в целом, а также Стамбул, Анкару и Измир, отражена динамика в 4 квартале 2023 года и за год в целом. Выводы экспертов звучат крайне позитивно. 

Центральный банк Турецкой Республики

Методология оценки коммерческой недвижимости в Турции экспертами TCMB

В период мирового финансового кризиса цены на коммерческую недвижимость падали резко и демонстрировали более высокую волатильность, чем стоимость жилья. Так выяснилось, что цены на объекты недвижимого имущества коммерческого назначения более чувствительны к изменениям в экономике. Этот опыт также показал важность отслеживания цен на коммерческую недвижимость в контексте мониторинга экономической ситуации. 

В 2009 году Международный валютный фонд (МВФ) и Совет по финансовой стабильности опубликовали тематический отчет, в котором представили рекомендации по расчету индекса цен на коммерческую недвижимость (ИЦКН). Впоследствии ИЦКН был включен в Инициативу «Большой двадцатки» по устранению пробелов в данных. Центральный банк Турецкой Республики начал публиковать ИЦКН 26 февраля 2024 года, чтобы устранить этот пробел. 

Хотя коммерческая недвижимость обычно определяется как актив, приобретаемый с целью получения дохода, общепринятого на международном уровне определения для данного термина не существует. Более того, измерять изменения стоимости такого актива сложно по 2 причинам: 

  • структура рынка менее однородна, чем структура жилищного сектора; 
  • частота покупок и продаж относительно невелика. 

Поэтому пока не существует четкого и универсального международного руководства для всех без исключения стран, которое облегчило бы измерение цен и отслеживание их динамики. В результате этих трудностей только 23 из 63 членов Банка международных расчетов (БМР) к настоящему моменту занялись периодической оценкой ИЦКН. Недавно в их число вошла Турция. 

При расчете ИЦКН по методологии, разработанной для анализа рынка Турции экспертами местного Центробанка, в качестве источника данных используются отчеты об оценке недвижимости. Эти отчеты готовятся лицензированными оценочными компаниями для нужд турецких банков

Отчеты об оценке включают сведения о возрасте (дате начала эксплуатации), площади, местоположении актива, а также о качестве строительных работ и аналогичные характеристики недвижимости. Эта информация дополняется выводами оценщиков о реальной текущей ценности недвижимости в денежном эквиваленте. 

Традиционно при классификации недвижимости в сегмент коммерческих входят много типов активов (земля, торговые площади, офисы, поля, промышленные объекты, склады и прочие элементы логистической инфраструктуры и т. д.). Но при расчете турецкой версии ИЦКН использовались только отчеты об оценке магазинов / торговых объектов и офисов в Турции. Это упрощение было сделано, исходя из международного опыта. 

Индекс цен торговых площадей (ИЦТП) и индекс цен офисов (ИЦО) были рассчитаны для Турции в целом. Для расчета ИЦТП и ИЦО использовался «метод характеристической функции» — один из методов гедонической регрессии. Этот метод, который также используется при расчете индекса цен на жилье (ИЦЖ), позволяет оценить влияние качества на цены, принимая во внимание характеристики недвижимости. 

Регрессии строились применительно к регионам, где количество наблюдений было достаточным. Региональные ИЦТП и ИЦО рассчитывались по формуле индекса Фишера. Затем эти индексы были взвешены по долям в валовом внутреннем продукте регионов с выходом на уровень страны. На заключительном этапе ИЦКН был получен путем взвешивания ИЦТП и ИЦО, рассчитанных для страны в целом, с учетом общей стоимости недвижимости каждого типа.

Результаты

При составлении отчета с поквартальной разбивкой данных анализировались в среднем по 15 тысяч и 3 тысячи отчетов об оценке в квартал для магазинов и офисов в Турции, соответственно. Имеющихся данных оказалось недостаточно для расчета индекса на уровне каждого региона и с помесячной разбивкой. 

По этой причине было решено рассчитывать индексы ежеквартально и публиковать по трем основным провинциям и Турции в целом. На графике ниже представлены временные ряды ИЦТП, ИЦО и ИЦКН. Анализ производился, начиная со второго квартала 2015 года. За базовый период принят 2017 год. В 4 квартале 2023 года ИЦКН, ИЦТП и ИЦО находились на уровнях 1019,7, 1009,5 и 1077,6, соответственно.

Сравнение индексов цен на коммерческую недвижимость (красная кривая), торговые площади (серая кривая) и офисную недвижимость (желтая кривая).

Сравнение индексов цен на коммерческую недвижимость (красная кривая), торговые площади (серая кривая) и офисную недвижимость (желтая кривая). Статистика приведена поквартально. Указаны процентные изменения в годовом сопоставлении. Источник: TCMB

Если посмотреть на годовые изменения индексов, то можно констатировать более высокие темпы роста цен на офисную недвижимость после третьего квартала 2021 года. Но скорость удорожания турецких офисных площадей в Анталии и других регионах страны снизилась относительно темпов роста цен на магазины в последнем квартале 2023 года (график ниже). 

Такое расхождение в пользу цен на офисы за последние два года, возможно, было обусловлено возвращением «белых воротничков» на прежние места работы после снятия локдаунов, а также перекрестным ценовым эффектом на стоимость офисных площадей из-за перепрофилирования многих офисных комплексов в жилье.

Сравнение индекса цен на торговые площади (красная кривая) и индекса цен на офисную недвижимость (серая кривая).

Сравнение индекса цен на торговые площади (красная кривая) и индекса цен на офисную недвижимость (серая кривая). Статистика приведена поквартально. Указаны процентные изменения в годовом сопоставлении. Источник: TCMB

При сравнении результатов ИЦКН с индексом цен на турецкое жилье (ИЦЖ), можно констатировать, что оба показателя демонстрировали схожие направления движения в течение проанализированного периода. Но расхождение в пользу цен на жилье усиливалось, начиная с последнего квартала 2021 года, и достигло максимального уровня в 3 квартале 2022 года. 

Сравнение индекса цен на коммерческую недвижимость (красная кривая) и индекса цен на жилую недвижимость (серая кривая).

Сравнение индекса цен на коммерческую недвижимость (красная кривая) и индекса цен на жилую недвижимость (серая кривая). Статистика приведена поквартально. Указаны процентные изменения в годовом сопоставлении. Источник: TCMB

Важным фактором при формировании этого расхождения стали выгодные условия кредитования и динамика спроса. Востребованность жилья увеличивалась после пандемии, одновременно крепла популярность работы на дому, что снижало ценность офисных площадей. 

С начала 2023 года относительно высокий рост цен на жилье замедлится. В 4 квартале 2023 года ИЦКН увеличивается на 98,2% в годовом сопоставлении, а ИЦЖ вырос на 75,5% (см. график выше). В то время как годовой прирост индекса цен магазинов составил 98,9%, индекс цен офисов увеличился на 94,2%. ИЦКН в целом также увеличился на 12,5% по сравнению с предыдущим кварталом. 

Представленные выше цифры отражают динамику цен в номинальном выражении (без учета инфляции). В докладе регулятора также отмечается, что в последнем квартале 2023 года индекс цен на коммерческую недвижимость в Турции увеличился на 21,8% в реальном выражении (с учетом инфляции) в годовом исчислении. Индекс цен торговых площадей увеличился на 22,2% в реальном выражении по сравнению с тем же периодом предыдущего года. Офисы в Турции подорожали на 19,3% в реальном выражении и годовом исчислении. 

Ситуация в отдельных турецких городах 

Если посмотреть на изменение индекса цен на коммерческую недвижимость для трех крупных городов, можно констатировать позитивную в целом динамику. В Стамбуле, Анкаре и Измире в четвертом квартале 2023 года индекс увеличился по сравнению с предыдущим кварталом на 9,4%, 14,5% и 13,6% в номинальном выражении, соответственно. 

Значения индекса в номинальном выражении увеличились на 80,9%, 110,2 % и 110,1% в Стамбуле, Анкаре и Измире, соответственно, по сравнению с тем же кварталом предыдущего года.

Авторы отчета отметили, что регулятор продолжит отслеживать изменения на рынке коммерческой недвижимости в Турции в целом и, в частности, в крупнейших турецких городах. Ожидается, что этот новый индекс станет важным инструментом для мониторинга тенденций и изменений на рынке коммерческой недвижимости ближневосточной страны. Данные, регулярно публикуемые Центробанком Турецкой Республики, помогут профессиональным рыночным игрокам принимать максимально рациональные решения в будущем.

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.