Коммерческая недвижимость в Италии — стоит ли покупать во время пандемии

Италия интересна не только туристам, но и международным инвесторам. Мы предлагаем проанализировать, стоит ли покупать коммерческую недвижимость в Италии в период снижения темпов пандемии коронавируса, и на каком секторе рынка надо остановиться для инвестирования.

Эксперты портала International Wealth готовы помочь клиентам, желающим приобрести коммерческую недвижимость в Италии. Для вас доступны:

• Консультация по ситуации на рынке коммерческой недвижимости в Италии.
• Подбор выгодных объектов недвижимого имущества по цене и доходности.
• Сопровождение портфельных инвестиций.
• Бесплатная ситуация по открытию итальянского бизнеса.
• Покупка компании в Италии для регистрации недвижимости на её имя.
• Открытие личного и корпоративного счёта в зарубежном банке.

Обращаем внимание, что облегчить процесс покупки коммерческой недвижимости в Италии поможет открытие иностранного банковского счёта. Узнайте, как можно получить бесплатную консультацию по подбору счёта в иностранном банковском учреждении в конце статьи.

Обзор рынка коммерческой недвижимости в Италии за 2020 год

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость Италии в 2020 году составил 8,8 млрд евро, что на 29% меньше по сравнению с 2019 годом, рекордным для отрасли, но соответствует уровню 2018 года. В течение означенного периода волатильность объемов инвестиций не фиксировалась. Они оставались на уровне около 2 миллиардов евро в квартал, за исключением значительного восстановления в четвертом квартале (2,9 млрд евро, + 53% по сравнению с третьим кварталом).

Иностранный капитал составил лишь 59% от общего объема инвестиций объемов, что значительно ниже среднего показателя в 69% на протяжении 2015-2019 гг. Между тем внутренние инвестиции увеличились на 10% по сравнению с 2019 годом, в основном за счет нескольких крупных портфельных операций.

COVID-19 серьезно повлиял на инвестиционную активность. С тех пор как распространение пандемии стало глобальным, инвестициям препятствует растущая неопределенность, с последующим выжидательным подходом большинства инвесторов. Атмосфера неопределенности ограничивает доступ к финансовым рычагам для различных операций.

Кризис COVID-19 помог ускорить начатые процессы, такие как рост электронной коммерции и удаленная работа сотрудников офисов. Первый значительно увеличил спрос на складские помещения, а второй — уменьшил его на офисные помещения. 

В то же время в Италии чистый приток фондов недвижимости за первые девять месяцев 2020 года превысил уровень того же периода 2019 года, что отражает высокую ликвидность рынка.

Сектор офисной недвижимости Италии

Объем сделок в секторе офисных помещений рынка коммерческой недвижимости в Италии был на уровне 3,7 млрд евро в 2020 году. Это на 26% меньше по сравнению с 2019-м. Интенсивность спроса на основные предложения привела к сжатию доходности премиум-класса в центральном деловом районе Милана, хотя доходность премиум-класса во второстепенных районах остается стабильной, где арендные ставки пошли вниз в последние месяцы.

В первом квартале 2021 года сектор офисных помещений рынка коммерческой недвижимости в Италии по-прежнему страдал от последствий пандемии COVID-19, хотя прогнозировалось снижение темпов заражения населения. В Милане общий объем транзакций снизился на 30% по сравнению с первым кварталом прошлого года, однако офисный рынок остался динамичным с растущим интересом к площадям среднего и малого размера. 

Продажи офисных площадей в Риме увеличились на 40%, но в основном это было связано с завершением подписанной в 2018 году предварительной сделки по сдаче в аренду около 16 000 кв. метров в центральном районе. Без учета этой сделки, цифры показали снижение на 10% по сравнению с первым кварталом 2020 года.

Ожидается, что во второй половине года инвестиции в незначительной степени.

Сектор торговых помещений

Сектор розницы рынка коммерческой недвижимости в Италии оказался почти в три раза меньше офисного сегмента — 1,4 миллиарда евро за 2020 год, падение также составило 26% по сравнению с 2019 годом. Интерес инвесторов к расположению первоклассных торговых площадей на центральных улицах остается стабильным в Милане (также в активах смешанного назначения), и в целом наблюдается рост прибыли. Для остальных предложений аренда и вакансия продолжают оставаться основными среднесрочными факторами риска.

Исключение составляет крупномасштабная продуктовая розница (супермаркеты), среди которых большой интерес представляют парки розничной торговли, которые, как считается, способны выдержать потрясения, вызванные кризисом коронавируса и дальнейшим распространением электронной коммерции.

В розничной торговле, в торговых центрах показатели были ниже из-за ограничений и нехватки туристов. Поведение арендаторов остается осторожным, особенно в отношении точек продажи продуктов питания и развлекательных центров — секторов, наиболее пострадавших от пандемии. Инвесторы в коммерческую недвижимость Италии по-прежнему осторожно относятся к розничному сектору, поскольку на него сильно влияют меры сдерживания и ждут, чтобы увидеть, будут ли в следующие месяцы розничные торговцы работать на том же уровне, что и в июне-октябре 2020 года, когда были сняты ограничения.

Логистическая недвижимость Италии

Устойчивое положение логистических компаний на рынке усиливает интерес инвесторов, что приводит к увеличению объема инвестиций, который за 2020 год в соответствующем сегменте рынка коммерческой недвижимости в Италии составил 1,4 млрд евро, что на 3% больше по сравнению с 2019 годом. 

Что касается логистической коммерческой недвижимости в Италии, центры обработки данных оказались привлекательными для ряда международных инвесторов, хотя сегмент рынка все еще находится на очень ранней стадии развития. Несмотря на это, Милан имеет значительные преимущества как для операторов, так и для поставщиков облачных услуг, что отражается в повышенном спросе на развитие центров обработки данных в этом городе.

В 2020 году были заключены первые транзакции по продаже центров обработки данных в Италии, пока что исключительно в результате общеевропейских портфельных сделок. Интерес к этому классу активов растет на европейском уровне, поскольку цифровизация продолжает усиливаться во время пандемии.

Гостиничный сектор

Гостиницы являются наиболее проблемным сектором рынка коммерческой недвижимости в Италии. Гостиничный бизнес, несмотря на низкие показатели по сравнению с 2019 годом, по-прежнему привлекателен для оппортунистических инвесторов и гостиничных операторов. Фактически последние по-прежнему положительно относятся к Италии. Отельеры по-прежнему испытывают сильное доверие и желание продолжить свою экспансию на итальянский рынок.

Гостиничный сектор рынка коммерческой недвижимости в Италии имел объем сделок в размере 1 млрд евро в 2020 году. Этот показатель на 82% ниже по сравнению с 2019-м, несмотря на закрытие основных прошлогодних сделок. По-прежнему доминирует выжидательный подход в ожидании восстановления туризма. 

Инвестиции в сектор здравоохранения были немного ниже, чем в 2019 году, при этом было заключено лишь несколько крупных портфельных сделок с домами по уходу за престарелыми. В основном это активы в стадии строительства. Интерес инвесторов к этому классу активов остается высоким. Сектор занимает шестое место среди остальных наиболее привлекательных на рынке коммерческой недвижимости в Италии.

Выводы

Ожидается, что во второй половине 2021 года инвестиции увеличатся во всех секторах рынка коммерческой недвижимости в Италии. Перспективы по-прежнему остаются позитивными, с большим спросом на логистические помещения. Италия остается страной, вызывающей большой интерес, поскольку цены ниже, чем в других развитых странах. Ситуация в мировой экономике крайне неопределенна из-за чрезвычайной ситуации, связанной с Covid-19, и ее результаты трудно предсказать. По мере прояснения ситуации в следующие месяцы информация и связанные с ней прогнозы станут более надежными.

Доходность основных классов активов рынка коммерческой недвижимости в Италии остается немного выше, чем у основных западноевропейских рынков, что способствует привлечению иностранного капитала. Снижение долгосрочных процентных ставок по итальянским государственным облигациям, если оно продлится в 2021 году, также может сдержать рост доходности недвижимости в наиболее уязвимых секторах. В этом отношении инвесторы в основном уверены, что ЕЦБ продолжит реализацию программы покупки государственных облигаций в 2021 году.

Мы выделим несколько тезисов:

• Объемы инвестиций в регионе EMEA (Европа, Ближний Восток, Африка) вернутся к уровням до COVID-19 во втором полугодии 2022 года, но частичное восстановление ожидается уже в 2021 году.
• Эта тенденция, вероятно, распространится на рынок коммерческой недвижимости Италии. Учитывая неопределенность относительно макроэкономического роста, ожидания стабильных условий кредитования и низкую динамику процентных ставок по государственным долговым ценным бумагам Италии, инвесторы проявят осторожный оптимизм в 2021 году.
• Доходность коммерческой недвижимости Италии по большинству классов активов остается выше, чем на основных западноевропейских рынках, она будет продолжать привлекать иностранный капитал.
• Институциональные инвесторы продолжат сохранять оборонительную позицию в отношении большинства активов.
• Офисный рынок — по-прежнему основная цель институциональных инвесторов, ищущих основные продукты на первичных рынках.
• Логистическая недвижимость привлечет универсальных и специализированных инвесторов, готовых консолидироваться на первичных рынках при поиске новых предложений и новых возможностей на развивающихся рынках.
• В настоящее время не наблюдается роста новых вызовов, но это может произойти в течение 2021 года в секторах, наиболее подверженных негативным последствиям пандемия.

Если вы хотите приобрести коммерческую недвижимость в Италии, обращайтесь к нашим экспертам. Вы получите консультацию от профессионалов рынка, владеющих актуальной информацией с анализом ситуации. Они подберут наиболее выгодный по доходности объект недвижимости.

Для содержания объектов недвижимого имущества в Европе вам обязательно понадобится счёт в иностранном банке. Предлагаем бесплатную консультацию по подбору иностранного банковского счёта от наших экспертов.

Проконсультироваться по вопросам покупки коммерческой недвижимости в Италии можно у экспертов, написав письмо на электронную почту info@offshore-pro.info.