Коммерческая недвижимость в Германии — юридические аспекты покупки

Если вас интересует коммерческая недвижимость в Германии, то перед покупкой следует тщательно проанализировать юридические аспекты таких инвестиций. Этому вопросу посвящена наша статья.

Недвижимость в Германии -картинка

Предлагаем консультации экспертов портала International Wealth по вопросам подбора коммерческой недвижимости в Германии, юридического сопровождения сделки, представления интересов клиента немецкой территории для осуществления покупки в дистанционном режиме, регистрации компании в Германии для записи объекта на ее имя, открытия счета в европейском банке для обслуживания сделки и получения арендных платежей.

Вы можете связаться с нашими экспертами по телефонам, указанным в шапке сайта.

Рынок коммерческой недвижимости Германии

С весны 2020 года немецкий рынок недвижимости находится в “тисках” пандемии коронавируса. Наблюдались экономический спад, ограничения мобильности участников рынка и высокая степень неопределенности. Однако рынок инвестиций в коммерческую недвижимость  Германии остался относительно невредимым.

Процессы продаж заняли больше времени, некоторые из них были даже отменены, но общий уровень спроса на коммерческую недвижимость в Германии оставался очень высоким. Альтернативой являются инвестиции в немецкие государственные облигации, но они дают меньший доход. По сравнению с ними даже доходность сдачи в аренду офисов выше и составляет 2,80%.

В 2020 году на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость Германии объем сделок составил 58,2 миллиарда евро. Хотя это на 15% меньше, чем в предыдущем году, но примерно соответствует уровню 2015 года. В среднем на рынке по-прежнему преобладают инвестиции в офисную недвижимость, на которые приходится порядка 45% (56% в прошлом году) от объема сделок. Далее следуют торговые площади (18%) и объекты логистики (12%).

Более половины объема транзакций (54%, 31,4 млрд евро) приходится на семь ведущих городов Германии. Берлин занимает первое место в рейтинге местоположений с 8,8 млрд евро, опережая Франкфурт (6,5 млрд евро). 

Что касается продавцов, то многие владельцы были готовы продавать по нынешним высоким ценам. Покупатели в более рискованных сегментах рынка сталкивались с ограниченной ликвидностью из-за ограничительных условий финансирования и неопределенности относительно будущего развития рынков. Соответственно, объем транзакций в этих классах риска упал в 2020 году. У немецких покупателей было меньше международной конкуренции. В то же время немецкие инвесторы также меньше инвестировали за границу и больше ориентировались на местные предложения, что стабилизировало рынок коммерческой недвижимости  Германии в 2020 году.

Еще неизвестно, как быстро международные инвесторы вернутся в Германию: с одной стороны, из-за ограничений на поездки, а с другой — из-за очень высокого уровня цен в Германии. 

Первоклассная доходность офисной недвижимости еще больше сжимается

«Спрос на недвижимость, относящуюся к классам риска «основной» и «основной ++», остается высоким. Средняя доходность офисной недвижимости в 7 главных городах ФРГ снизилась с 3,00% до 2,90% в течение 2020 года. В 2021 году ожидается дальнейшее небольшое падение доходности примерно до 2,85%. Средняя доходность по коммерческой недвижимости Германии составляет 3,70%. По логистической недвижимости — 3,50%.

По итогам 2021 года прогнозируют объем транзакций от 55 до 60 миллиардов евро, то есть на уровне 2020-м. 

Выбор структуры для инвестиций в немецкую корпоративную недвижимость

Обычно инвестиции в коммерческую недвижимость Германии проводят через одну из следующих структур:

  • Общество с ограниченной ответственностью — GmbH.
  • Совместное владение.
  • Гражданско-правовое товарищество.
  • Товарищество коммерческого права (полное или коммандитное товарищество).
  • Акционерное общество — AG.

Также возможно приобрести недвижимость через иностранное юридическое лицо, например, голландскую или люксембургскую частную компанию SARL.

Закрытые и открытые фонды доступны и регулируются в соответствии с Инвестиционным кодексом Германии, внутренним законодательством, принявшим Директиву 2011/61 / ЕС об альтернативных управляющих инвестиционными фондами (Директива AIFM).

sign
Недвижимость в оффшоре
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т.д.

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Основные источники финансирования сделок

Основными источниками финансирования являются банки, институциональные инвесторы и семейные фирмы. Для иностранных инвесторов нет явных стимулов, но они извлекают выгоду из соглашений об избежании двойного налогообложения со своими странами.

Нет никаких ограничений для иностранных физических или юридических лиц, владеющих коммерческой недвижимостью в Германии. В исключительных случаях правительство может наложить вето на сделку по соображениям государственной политики и безопасности. 

С практической точки зрения ограничения могут возникать в результате того, что земельные кадастры не признают дееспособность иностранных организаций и, следовательно, отказывают им в регистрации в качестве законных владельцев собственности в земельной книге. 

Право собственности на недвижимость в Германии

Объект коммерческой недвижимости в Германии состоит из земли и построенных на ней построек. Таким образом, при приобретении земли приобретаются и здания на ней. Отдельного реестра прав собственности на здания нет.

В исключительных случаях право собственности на здания и землю может быть разделено, например, когда речь идет о наследственных правах на строительство или если здание было построено арендатором.

Право собственности подтверждается в государственной земельной книге (Grundbuch), которая хранится в местном суде (Amtsgericht). Немецкие нотариусы имеют электронный доступ к реестру и могут получать выписки.

Земельная книга отображает информацию о собственности в справочнике (Bestandsverzeichnis) следующего характера:

  • Кадастровые реквизиты.
  • Почтовый адрес.
  • Назначение.
  • Размеры участка и зданий.

Хотя земельный регистр является публичным, доступ предоставляется только в том случае, если заинтересованная сторона имеет законный интерес к проверке, когда ведутся серьезные переговоры об аренде или приобретении.

Если в земельной книге допущены ошибки, стороны могут потребовать компенсацию от соответствующей федеральной земли за умышленные или небрежные действия и упущения, связанные с земельной книгой.

Самый распространенный способ владения коммерческой недвижимостью в Германии — владение землей, то есть покупка земли со зданиями на ней. В качестве альтернативы покупке недвижимости напрямую инвестор может купить акции специализированной компании, которая владеет ею (косвенная покупка).

Юридические аспекты продажи

Обычно в какой-то момент в процессе сделки продавец и покупатель согласовывают письмо о намерениях (меморандум о взаимопонимании). В принципе, эти документы не имеют обязательной силы, но обеспечивают ясность по ключевым элементам сделки с коммерческой недвижимостью в Германии и обладают определенной степенью убедительности, поскольку односторонние отклонения от сделки, изложенные в меморандуме о взаимопонимании, требуют значительного объяснения.

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости в Германии обычно содержит следующие положения:

  • Точное описание объекта, включая сервитуты, если таковые имеются.
  • Обычно согласовывается приоритетное уведомление (Vormerkung) для регистрации в земельной книге. Оно защищает покупателя от действий продавца в отношении собственности в период между подписанием и закрытием сделки.
  • Цена покупки и условия, предшествующие наступлению срока погашения стоимости.
  • Дата передачи преимуществ и бремени собственности (Nutzen- und Lastenwechsel). Эта дата является обязательной, поскольку регистрация нового владельца права собственности в земельной книге может занять несколько месяцев. Поскольку стороны обычно не хотят ждать, общепринято соглашаться с тем, что покупатель может использовать собственность, как если бы он был законным владельцем после уплаты покупной цены, несмотря на то, что еще не приобрел право собственности через земельную книгу. На практике доход от аренды пересылается от законного владельца к покупателю, начиная с даты, когда покупная цена была уплачена или переведена на нотариальный промежуточный счет эскроу.
  • Положения, касающиеся ответственности продавца, раскрытия информации и ограничения ответственности.
  • Доверенность, выданная действующему нотариусу по гражданским делам, разрешающая ему подавать необходимые документы в земельную книгу от имени сторон.

Соглашение о покупке акций компании, владеющей недвижимостью, обычно содержит заявления и гарантии. Поскольку приобретаются только доли капитала фирмы-владельца коммерческой недвижимости в Германии, правообладатель остается неизменным. Следовательно, нет необходимости передавать право собственности.

Юридическая экспертиза

Комплексную экспертизу коммерческой недвижимости в Германии можно разделить на четыре предметные области:

  • Юридическая экспертиза.
  • Техническая и экологическая экспертиза.
  • Налоговая проверка.
  • Финансовая проверка.

Рассматриваются, в частности, следующие документы:

  • Дела.
  • Записи в земельной книге.
  • Кредитные документы.
  • Договоры аренды и найма.
  • Сервисные и рекламные контракты.
  • Страховые полисы.
  • Разрешения.
  • Зонирование.
  • Экологические и инженерные исследования и изыскания.
  • Финансовая и налоговая отчетность.

Обычно привлекаются юристы, налоговый консультант, технические специалисты и специалисты по охране окружающей среды.

Продавец обычно гарантирует, что:

  • Он владеет правом собственности.
  • На имущество не распространяются иные сервитуты, кроме указанных.
  • Ему не известно об экологическом ущербе, нанесенном имуществу.

Гарантии обычно квалифицируются путем раскрытия информации в ходе комплексной проверки  коммерческой недвижимости в Германии.

Завершение сделки

Основным документом сделки приобретения коммерческой недвижимости в Германии является договор купли-продажи, который необходимо заключить у нотариуса. Обе стороны поручают действующему нотариусу подать необходимые декларации в земельную книгу для уплаты налога за землю и надлежащей регистрации передачи права собственности.

Право собственности не передается до уплаты причитающегося налога на передачу недвижимости. Земельная книга не зарегистрирует нового владельца, если не будет предоставлено подтверждающее свидетельство налогового органа.

Передача статус собственника может занять несколько месяцев. Обычно стороны предпочитают не дожидаться завершения надлежащей регистрации. Они соглашаются, что покупатель получает собственность после уплаты покупной цены. Продавец предоставляет покупателю всю необходимую документацию, чтобы тот имел возможность реализовать все права собственности и, наоборот, нес все имущественное бремя до регистрации в качестве владельца юридического статуса собственника коммерческой недвижимости в Германии.

Налогообложение коммерческой недвижимости в Германии

Приобретение облагается налогом на передачу права собственности на недвижимость (RETT). Однако налог на передачу может применяться и при косвенной покупке (через юридическое лицо) в следующих случаях:

  • По крайней мере, 90% акций корпорации, владеющей недвижимым имуществом, передаются прямо или косвенно или аккумулируются.
  • Минимум 90% доли участия в товариществе, владеющем недвижимостью, передается в течение 10 лет.

Есть предусмотренные законом исключения из RETT. Например, при передаче недвижимости между супругами, разведенными или близкими родственниками или для подарков.

Обе стороны несут солидарную ответственность перед налоговыми органами по RETT. Стороны обычно соглашаются, что покупатель оплачивает RETT. Текущие ставки налога (в процентах от покупной цены) в зависимости от земли:

  • Баден-Вюртемберг: 5%.
  • Бавария: 3,5%.
  • Берлин: 6%.
  • Бранденбург: 6,5%.
  • Бремен: 5%.
  • Гамбург: 4,5%.
  • Гессен: 6%.
  • Мекленбург-Передняя Померания: 6%.
  • Нижняя Саксония: 5%.
  • Северный Рейн-Вестфалия: 6,5%.
  • Рейнланд-Пфальц: 5%.
  • Саар: 6,5%.
  • Саксония: 3,5%.
  • Саксония-Ангальт: 5%.
  • Шлезвиг-Гольштейн: 6,5%.
  • Тюрингия: 6,5%

Существуют способы приобретения коммерческой недвижимости в Германии, направленные на предотвращение RETT (известные как RETT-блокаторы). Обычно покупатель приобретает только 89% акций холдинговой компании, а остальные 11% акций либо остаются у продавца, либо приобретаются сторонним покупателем. Хотя это разрешено, эти схемы находятся под строгим контролем налоговых органов. Инвесторы, подумывающие о применении RETT-блокаторов, должны быть особенно осторожны и проконсультироваться с нашими экспертами.

Как правило, купля-продажа коммерческой недвижимости в Германии не облагается НДС.

Предлагаем вам ознакомиться с некоторыми нашими предложениями по покупке коммерческой недвижимости в Германии:

Объекты недвижимости в Германии

Узнайте из следующей статьи, как дистанционно купить коммерческую недвижимость в Германии иностранцу.

Для проведения сделки и дальнейшей сдачи в аренду приобретенной коммерческой недвижимости в Германии вам понадобится счёт в немецком банке. Воспользуйтесь бесплатной консультацией от наших экспертов по подбору иностранного банковского счёта.

Начните с консультации по вопросам приобретения коммерческой недвижимости в Германии. Для этого напишите письмо на электронную почту info@offshore-pro.info.

Какое состояние рынка коммерческой недвижимости Германии на начало 2021 года?

В 2020 году на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость Германии объем сделок составил 58,2 миллиарда евро. Хотя это на 15% меньше, чем в предыдущем году, но примерно соответствует уровню 2015 года. В среднем на рынке по-прежнему преобладают инвестиции в офисную недвижимость, на которые приходится порядка 45% (56% в прошлом году) от объема сделок. Далее следуют торговые площади (18%) и объекты логистики (12%). Более половины объема транзакций (54%, 31,4 млрд евро) приходится на семь ведущих городов Германии. Средняя доходность по коммерческой недвижимости Германии составляет 3,70% годовых.

Какую правовую форму стоит выбрать для компании, покупающей недвижимость?

Обычно инвестиции в коммерческую недвижимость Германии проводят через одну из следующих структур:
Общество с ограниченной ответственностью — GmbH.
Совместное владение.
Гражданско-правовое товарищество.
Товарищество коммерческого права (полное или коммандитное товарищество).
Акционерное общество — AG.
Также возможно приобрести недвижимость через иностранное юридическое лицо, например, голландскую или люксембургскую частную компанию SARL.

Почему выгоднее купить коммерческую недвижимость от имени юрлица в Германии?

В качестве альтернативы покупке недвижимости напрямую частным лицом инвесторы используют другой вариант: покупают акции специализированной компании, которая владеет ею (косвенная покупка). Соглашение о покупке акций компании, владеющей недвижимостью, обычно содержит заявления и гарантии. Поскольку приобретаются только доли капитала фирмы-владельца коммерческой недвижимости в Германии, правообладатель остается неизменным. Следовательно, нет необходимости передавать право собственности. То есть налог на передачу права собственности платить не надо, но есть исключения.

Метки:

Читайте другие интересные статьи портала InternationalWealth.info:

Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.