Если вам интересна коммерческая недвижимость в Германии, то вы обязательно захотите узнать ее доходность на рынке за последние годы. В статье мы расскажем о текущем состоянии дел в сегментах офисной, торговой и логистической недвижимости на немецком рынке, а также о средних показателях доходности.
Эксперты портала International Wealth готовы помочь с подбором вариантов объектов коммерческой недвижимости в Германии для покупки, предоставят консультацию и юридическое сопровождение сделки купли-продажи, регистрации немецкой компании для оформления недвижимого имущества на ее имя, открытия счета в зарубежном банке для получения арендных платежей, оплаты коммунальных услуг и налогов.
Запишитесь на консультацию от наших экспертов по телефонам в шапке сайта.
Рынок коммерческой недвижимости в Германии — анализ прошлого года
Сразу выделим несколько главных тезисов по итогам 2020 года:
- Объем транзакций составил 59 млрд евро (-20% по сравнению с 2019 годом).
- Растущий спред доходности.
- Относительно слабое ралли к концу года.
- Страховые компании увеличили объем приобретений против рыночной тенденции.
- Прогноз на 2021 год: объем снова достигнет 50 млрд евро.
Объём сделок с коммерческой недвижимостью в Германии составил 59 миллиардов евро, что на 20% меньше рекордного объема предыдущего 2019-го. Однако объем транзакций был всего на 6% ниже среднего за пять лет, что является высоким показателем с учетом вспышки пандемии коронавируса. Объемы инвестиций во втором и третьем кварталах, составившие около 10 млрд евро и 12 млрд евро соответственно, были самыми низкими с 2016 года. Хотя последний квартал снова показал более высокий объем — почти 16,6 млрд евро, ралли на конец года было значительно слабее. На последний квартал прошлого года пришлось 28% от общего годового объема по сравнению с 39% в 2019 году.
Первоначальный шок на рынке коммерческой недвижимости Германии инвесторы преодолели, и теперь они реализуют во многих случаях адаптированные инвестиционные стратегии.
В настоящий момент стабильность дохода от аренды играет даже более решающую роль, чем до вспышки пандемии COVID-19, и повышенное неприятие риска инвесторами сталкивается с растущими рисками на рынках арендаторов. Следовательно, количество объектов недвижимости, имеющих статус ключевого в глазах инвесторов, сокращается. Таким образом, инвестиционная среда для инвесторов, несклонных к риску, сократилась, по крайней мере, временно, и конкуренция среди участников торгов в этой категории риска усилится.
Распределение инвестиций по секторам рынка
Рост инвестиций продемонстрировала только элитная коммерческая недвижимость в Германии. В прошлом году инвесторы снова сосредоточились на офисной недвижимости, на которую пришлось около 27,6 млрд евро инвестиций, или 47% от общего объема. Второе и третье места занимают торговая недвижимость, а также промышленная и логистическая недвижимость с объемами транзакций в 12 млрд евро и 6,6 млрд евро соответственно. Дома по уходу за престарелыми были единственным сектором, в котором в прошлом году зарегистрирован рост объема инвестиций (+ 22% по сравнению с 2019). Наиболее резко сократился объем транзакций в отелях (-66%), за ними следуют многофункциональные объекты (-26%) и офисы (-21%).
Распределение инвестиций по немецкой территории
Семь городов категории А (крупнейшие мегаполисы) снова привлекли большую часть капитала — примерно 55% объема транзакций (в 2019 году — 58%). Однако объекты за пределами городов категорий ABCD составили около 24% от общего объема инвестиций. Это вторая по величине доля на рынке коммерческой недвижимости в Германии и является следствием растущей важности логистических объектов, домов по уходу за престарелыми и объектов розничной торговли продуктами питания.
В общем объеме покупателей коммерческой недвижимости в Германии преобладают европейские игроки. Доля немецких инвесторов в прошлом году выросла, что отчасти связано с ограничениями на поездки и карантином на границах. На местных покупателей приходилось около 57% объема инвестиций, что является самой высокой долей с 2013 года.
Приблизительно 71% иностранного капитала пришло из Европы, около 21% из Северной Америки и остальная часть из Ближнего Востока и Азии. Инвесторы из-за пределов Европы по-прежнему проявляют большой интерес к коммерческой недвижимости Германии. В настоящее время они действуют на рынке через управляющих фондами, инвестиционных менеджеров и местных партнеров.
Анализ групп инвесторов на рынке коммерческой недвижимости Германии
Открытые специальные фонды снова оказались самой активной группой покупателей коммерческой недвижимости в Германии, на долю которых пришлось более 31% объема транзакций. За ними следуют управляющие фондами и управляющие активами, на которые приходилось более 20% инвестиций. На третьем строчке расположились риелторские компании / REIT, на долю которых приходится около 9% объема сделок. Объем приобретений по всем трем группам инвесторов заметно снизился по сравнению с предыдущим годом.
Напротив, страховые компании и пенсионные фонды инвестировали в коммерческую недвижимость в Германии значительно больше, чем в 2019 году (+ 1,1 млрд евро / + 49% в относительном выражении). Тот факт, что страховые компании стали более активными, чем в прошлом, — типичное явление для такой рыночной фазы, как нынешняя. Когда заемный капитал сокращается, инвесторы, богатые акциями, получают преимущество.
Доходность корпоративной недвижимости в 2021 году
Сегодня большая часть спроса на коммерческую недвижимость в Германии сконцентрирована на тех объектах, которые предлагают стабильный денежный поток во время кризиса и обещают такой же после того, как пандемия закончится. К ним относятся:
- логистические объекты;
- объекты розничной торговли продуктами питания;
- офисы, сдаваемые в долгосрочную аренду арендаторам государственного сектора или другим арендаторам с жесткими условиями;
- нишевая недвижимость, такая как центры обработки данных.
Доходность в вышеупомянутых секторах в течение года продолжала расти:
- Первичная доходность по логистической недвижимости на конец года составила 3,5%, что на 20 базисных пунктов ниже, чем соответствующий показатель в 2019 году.
- Первичная доходность в супермаркетах и дискаунтерах также упала на 20 пунктов в течение прошлого года, составив 4,9% на конец декабря.
- В шести крупнейших городах доходность офисов премиум-класса в среднем составила 2,8% (-3 базисных пункта по сравнению с четвертым кварталом 2019-го).
- Доходность торговых центров и торговых парков снизилась на 70 базисных пунктов и 35 базисных пунктов соответственно.
Стоит ожидать начальной доходности от основных офисных объектов, объектов логистики и розничной торговли продуктами питания. Напротив, доходность непрофильных офисных и престижных объектов, скорее всего, снизится.
В сегменте офисных помещений рынка коммерческой недвижимости Германии Лидером по стоимости аренды офисов в настоящее время является Франкфурт со средней ценой в 45,00 евро за кв. метр. Самую низкую стоимость зафиксировали в городе Гера в Тюрингии — 7,50 евро за кв. метр.
Как и ожидалось, средняя доходность в премиум-классе коммерческой недвижимости Германии в семи мегаполисах категории А упала ниже порогового значения в 3% и в настоящее время составляет 2,88%, что соответствует снижению на 18 базисных пунктов по сравнению с предыдущим годом.
Как и в 2020 году, самое резкое падение доходности в Германии было зафиксировано в 26 городах категории D. Он упал в среднем на 50 базисных пунктов до 6,20%.
Самая низкая валовая доходность коммерческой недвижимости Германии в настоящее время наблюдается в Берлине и Мюнхене — 2,60%. Самая высокая доходность зафиксирована в Золингене и Вильгельмсхафене — 7,50% (города категории D), за которыми следуют Зиген (7,20%) и Веймар с 7,10%.
Прогноз итогов 2021 года
Маловероятно, что рынок коммерческой недвижимости в Германии достигнет результатов 2020 года. Кроме того, многие инвесторы, вероятно, получат еще больше инвесторского капитала в поисках адекватного и стабильного дохода. Ввиду давления на покупателей и увеличения рисков на рынках арендаторов, мы полагаем, что инвестиционные стратегии индивидуальных инвесторов станут более дифференцированными.
Например, инвесторы могут рассматривать любое снижение капитальной стоимости офисов в городах категории B (менее 600 000 жителей) как антициклическую возможность для приобретений, в то время как другие будут рассматривать те же объекты недвижимости, как имеющие чрезмерный долгосрочный риск и опасные к покупке.
Присутствие как продавцов, так и богатых покупателей коммерческой недвижимости в Германии, вероятно, обеспечит высокий объем транзакций. За полный год он может снова достигнуть отметки в 50 млрд евро. Продолжающийся процесс вакцинации дает свет в конце тоннеля, вторая волна инфекций и появление новых, более заразных штаммов вируса накладывают еще большие ограничения на общественную жизнь. Мы ожидаем, что транзакционная активность останется значительно ниже средней в первом полугодии, а затем вновь наберет обороты во второй половине года.
Вашему вниманию представляем наши лучшие предложения по приобретению коммерческой недвижимости в Германии:
Узнайте больше о том, как правильно выбрать объект коммерческой недвижимости в Германии для инвестирования, в следующей статье.
Для приобретения и сдачи в аренду офисов или торговых площадей вам понадобится счёт в немецком банке. Мы предлагаем бесплатную консультацию от наших экспертов по подбору иностранного банковского счёта.
Свяжитесь с нашими экспертами для получения консультации по покупке коммерческой недвижимости в Германии. Для этого напишите письмо на электронную почту info@offshore-pro.info.
Какой объем сделок был на рынке коммерческой недвижимости Германии в 2020 году?
Объём сделок с коммерческой недвижимостью в Германии составил 59 млрдевро, что на 20% меньше рекордного объема предыдущего 2019-го. Однако объем транзакций был всего на 6% ниже среднего за пять лет, что является высоким показателем с учетом вспышки пандемии коронавируса. Объемы инвестиций во втором и третьем кварталах, составившие около 10 млрд евро и 12 млрд евро соответственно, были самыми низкими с 2016 года. Последний квартал снова показал более высокий объем — почти 16,6 млрд евро. На последний квартал прошлого года пришлось 28% от общего годового объема по сравнению с 39% в 2019 году.
Какая доходность в разных сегментах рынка коммерческой недвижимости Германии?
Первичная доходность по объектам логистической недвижимости на конец 2020 года составила 3,5%, что на 20 базисных пунктов ниже, чем соответствующий показатель в 2019 году.
Первичная доходность в супермаркетах и дискаунтерах также упала на 20 пунктов в течение прошлого года, составив 4,9% на конец декабря.
В шести крупнейших городах доходность офисов премиум-класса в среднем составила 2,8% (-3 базисных пункта по сравнению с четвертым кварталом 2019-го).
Доходность торговых центров и торговых парков снизилась на 70 базисных пунктов и 35 базисных пунктов соответственно.
Какие объемы инвестиций в разных сегментах рынка коммерческой недвижимости Германии?
Какие объемы инвестиций в разных сегментах рынка коммерческой недвВ прошлом году инвесторы снова сосредоточились на офисной недвижимости, на которую пришлось около 27,6 млрд евро инвестиций, или 47% от общего объема. Второе и третье места занимают торговая недвижимость, а также промышленная и логистическая недвижимость с объемами транзакций в 12 млрд евро и 6,6 млрд евро соответственно. Дома по уходу за престарелыми были единственным сектором, в котором в прошлом году зарегистрирован рост объема инвестиций (+ 22% по сравнению с 2019). Наиболее резко сократился объем транзакций с отелями, многофункциональными объектами и офисами.
