Коммерческая недвижимость в Чехии — обзор рынка в условиях пандемии

Чехия находится в центральной части Европы и имеет выгодное месторасположение с точки зрения логистики. Поэтому коммерческая недвижимость в Чехии, включая складские помещения и промышленные здания, так популярна среди иностранных инвесторов. Кроме того, в стране проживает более 10 миллионов человек, представляющих собой значительный рынок потребления. 

В статье мы расскажем, выгодно ли покупать коммерческую недвижимость в Чехии в условиях пандемии коронавируса и начавшейся вакцинации населения в 2021 году.

Эксперты портала International Wealth предлагают консультации по подбору подходящих и прибыльных объектов коммерческой недвижимости в Чехии, юридическое сопровождение покупок, открытия личных и корпоративных счетов для поддержки сделки купли-продажи и осуществления деятельности по сдаче в аренду. 

Состояние рынка коммерческой недвижимости в Чехии за последние 12 месяцев

Согласно данным аналитиков, объем инвестиций в коммерческую недвижимость Чехии составил 797 млн евро во втором полугодии 2020 года, при этом 60 процентов от объема операций второго полугодия (478 млн евро) были инвестированы в столице — Праге.

Во втором полугодии 2020 года доминировал сектор офисных помещений, на долю которого приходился 41% от общего объема. За ним следовал сектор розничной торговли с 2%, а промышленные строения составили 20%.

Во второй половине 2020 года было заключено 25 сделок, а в первом полугодии — 21 сделка. Как это принято на чешском рынке, подавляющее большинство подписанных сделок было менее 100 млн евро. Только две сделки во втором полугодии превысили по сумме 100 миллионов, заключенных во втором полугодии, и 4 сделки на рынке коммерческой недвижимости в Чехии — за полный год.

Несмотря на влияние пандемии Covid-19 на инвестиции, в 2020 году коммерческая недвижимость в Чехии привлекла 2,7 млрд евро, что всего на 11% меньше объема транзакций 2019 года и на 13% ниже среднего показателя за 5 лет.

Трансграничные инвестиции в 2020-м незначительно выросли (на 4%) до 2,02 млрд евро. Доля иностранных инвестиций составила 75%. Она значительно выросла по сравнению с последними годами.

Чешская экономика завершила 2020 год с падением ВВП на 5,8% в годовом исчислении. Отмечается глубокое падение по всем компонентам ВВП, кроме расходов сектора государственного управления. Ухудшение ситуации с пандемией на рубеже года привело к повторному введению строгих мер, связанных с ограничениями передвижения и закрытием ресторанов, кафе и магазинов с товарами не первой необходимости. 

Также известны данные по рынку коммерческой недвижимости в Чехии за первый квартал 2021 года:

• Общий объем инвестиций на рынке за квартал составил 290 миллионов евро. Этот показатель оказался самым маленьких за период с 2013 года. По сравнению с тем же периодом год назад, в котором преобладали продажи портфеля корпорации Residomo в объеме 1,3 млрд евро, объем транзакций упал на 82%, хотя без сделки Residomo, объем инвестиций снизился всего на 8%. 
• Трансграничные инвестиции превысили 150 миллионов евро, что на 52% меньше чем в предыдущем квартале). Также, как и в первом квартале 2020 года, иностранные инвесторы были вовлечены лишь в три сделки.
• Заключено 13 сделок — небольшое увеличение по сравнению с первым кварталом 2020 года, когда было совершено 11 транзакций. Наибольшее количество сделок совершено в сегменте торговых площадей (4), за которым следует офисный сектор (3). Чешские инвесторы приобрели 10 из 13 объектов недвижимости, три из них — это активы в Праге. Семь из тринадцати сделок закрылись за первые три месяца года в объеме менее 10 млн евро, а три сделки были в диапазоне от 50 до 100 миллионов евро.
• В Праге четыре коммерческих здания сменили собственника, а общий объем инвестиций составил почти 108 миллионов евро. Сектор офисной недвижимости оставался наиболее привлекательным с двумя закрытыми транзакциями, которые составили 77% от общего объема в Праге.
• Хотя коммерческая недвижимость Чехии на первичном рынке остается наиболее востребованной, спрос для такого продукта все еще опережает предложение. Поэтому многие инвесторы принимали на себя дополнительный риск, будь то невыгодное месторасположение или повышенный риск сдачи в аренду. По состоянию на 2020 год мы наблюдаем рост числа сделок, заключенных за пределами Праги. Этого не было в доковидские годы, когда доля столицы составляла обычно 55-75% от общего числа сделок.

Преимущества чешской корпоративной недвижимости

• Оптимальная доходность основных офисных и промышленных объектов в центральных местах столицы оставалась стабильной в течение первого квартала 2021 года. Благодаря постоянному спросу на элитные офисные помещения доходность осталась на уровне 4,10%. Высокая заполняемость и стабильные арендные ставки в современных производственных помещениях сохранили прогнозную доходность в промышленном секторе рынка коммерческой недвижимости в Чехии на уровне 4,25%.
• Для торговых площадей может наблюдаться незначительное движение доходности вверх, в то время как доходность торговых точек премиум-класса не изменилась за последние три месяца. Возможна небольшая корректировка розничной арендной платы.
• Лучшая доходность для жилых домов премиум-класса, построенных для сдачи в аренду в центре Праги, которые сопоставимы с первоклассными доходными домами на развитых европейских рынках, оценивается ниже 4,00%. Однако активов такого качества пока очень мало на пражском рынке недвижимости и доходность от имеющегося жилого фонда указана выше 4,00%.

Доходность чешской недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости в Чехии сильно пострадал от пандемии COVID-19 в Чехии в течение 2020 года. Что касается доходности недвижимости, наблюдается ее небольшое увеличение. Можно наблюдать рост в 0,5%, отражающий более высокий уровень риска, с точки зрения инвесторов. 

Промышленные объекты — единственный сегмент рынка коммерческой недвижимости Чехии, который остался более или менее незатронутым и продемонстрировал незначительный рост. Доходность премиум-сегмента в настоящее время составляет:

• для офисных помещений — 4,5%;
• для торговых площадей на центральных улицах — 4%;
• для промышленной недвижимости — 4,8%;
• для торговых центров — 5%.

В секторе офисных помещений рост арендной платы остановился в сегменте A (22,75 евро за квадратный метр для офиса премиум-класса), а в Праге наблюдается небольшой рост незанятых офисов, достигший 6%. Многие компании приостановили планы по переезду или расширению своих офисов и, наоборот, из-за частичного перехода на работу на дому начали рассматривать планы оптимизации используемого пространства. 

С другой стороны, промышленная коммерческая недвижимость в Чехии находится на историческом минимуме незанятых площадей (4,2%), и также произошло небольшое повышение арендной платы до 4,75 евро за квадратный метр в месяц.

В торговых центрах наблюдается значительное падение (на десятки процентов) количества клиентов, однако среднее количество товаров, приобретаемых за одно посещение, растет. Несмотря на это, многие бутики и сети в торговых центрах были вынуждены прекратить свою деятельность. 

Сегмент рынка коммерческой недвижимости в Чехии, который больше всего пострадал в результате пандемии — это гостиничный бизнес. Особенно в Праге, где отели сильно зависят от пребывания иностранных туристов. До пандемии COVID-19 средняя заполняемость в Праге составляла более 70%, тогда как летом 2020 года этот показатель упал до 20%.

Спрос на складские помещения и промышленные объекты недвижимости

Согласно последним исследованиям, из 54 проанализированных рынков Европы Прага является одним из десяти самых дешевых мест для аренды современных складских помещений (5,30 евро за кв. метр в месяц). В Европе более рентабельными являются только Антверпен (4,71 евро за кв. метр в месяц) и ряд субрынков в Польше с ценами на аренду от 4,68 до 4,98 евро.

Если более внимательно присмотреться к рынку логистической коммерческой недвижимости в Чехии, то можно выделить несколько мест и регионов, которые предлагают более низкие арендные ставки на складские площади, чем Прага. Например, в районе Усти-над-Лабем и в нескольких местах в Моравско-Силезском регионе затраты составляют около 4,60 евро за кв. метр в месяц, что делает их дешевле предложений, например, в польском Познане.

По индексу общих затрат Прага получила 8,21 балла, что сделало ее 17-м самым дешевым  рынком промышленных объектов недвижимости из 54 проанализированных городов. В среднем налоги и плата за обслуживание составляют 19% от общей стоимости недвижимости. 

Преимущества рынку складской коммерческой недвижимости в Чехии заключаются в более низких затратах по сравнению с большинством европейских рынков в сочетании с центрально-европейским расположением, отличной инфраструктурой и историей промышленности.

В первом квартале 2021 года развитие рынка промышленной коммерческой недвижимости в Чехии достигло наивысшего уровня за всю историю. На разных стадиях строительства находилось 47 промышленных зданий с общей арендуемой площадью 734 200 кв. метров. На спекулятивные проекты приходилось 36%, что значительно ниже среднего показателя за последние пару лет (46%).

Чуть более 176 000 кв. метров этой площади уже построены и сданы в аренду. Большая часть строящихся объектов находится в Моравско-Силезском регионе и районе Карловых Вар.

Несмотря на самый высокий показатель за всю историю строительства промышленной коммерческой недвижимости в Чехии, общая арендуемая площадь новых объектов в первом квартале 2021 года составила всего 81 550 кв. метров, что на 39% меньше зарегистрированного показателя год назад. Новые площади распределены по стране следующим образом:

• Пльзенский край (40%);
• Моравско-Силезский край (31%);
• Либерецкий край (22%);
• район Большой Праги (7%).

Общая площадь промышленных зданий, предназначенных для сдачи в аренду, увеличилась до 9,2 млн кв. метров, из которых 35% приходится на Прагу (3,22 млн кв. м).

Уровень вакантных площадей промышленной коммерческой недвижимости в Чехии снижается четвертый квартал подряд. В пересчете на квадратные метры объем физически свободных площадей снизился с 303 600 кв. м в конце 2020 года до 265 000 кв. м в марте 2021 года.

Прогноз развития рынка коммерческой недвижимости Чехии

• Поскольку ожидается, что ограничения из-за коронавируса постепенно отменят во втором квартале 2021 года, и программа вакцинации продолжится, чешское министерство финансов прогнозирует следующее. Экономика Чехии медленно восстановится в течение года и достигнет среднего роста в 3,1% в 2021 году. 2022 год должен принести дальнейший рост. Согласно макроэкономическому прогнозу Минфина, рост ВВП должен достигнуть 3,4%.
• Ожидается, что кредитные процентные ставки останутся на низком уровне, продолжая тему «дешевых денег», которая является важной движущей силой спроса на инвестиции в коммерческую недвижимость в Чехии.
• Во второй половине года ожидается увеличение объема транзакций по коммерческой недвижимости в Чехии по мере исчезновения неопределенности с окончанием пандемии коронавируса.

Предлагаем бесплатную консультацию по подбору иностранного банковского счёта от наших экспертов.

Чтобы проконсультироваться по вопросам покупки коммерческой недвижимости в Чехии, напишите письмо на электронную почту info@offshore-pro.info.