С 2022 года условия получения Золотой Визы в Португалии ужесточаются. Ее стоимость возрастает в цене (не касается направлений, связанных с покупкой недвижимости), а сама процедура усложняется, да и доходность подобных инвестиций заметно снижается. Однако нововведения совсем не касаются объектов коммерческой недвижимости. Ее как в 2021, так и в 2022 году можно покупать, где угодно и при этом иметь право на получение Золотой Визы. Давайте рассмотрим, как коммерческая недвижимость в Португалии может не только помочь с гражданством, но и сдать доходным активом.
Обзор рынка коммерческой недвижимости Португалии за 2020 год
За 2020 год объем сделок с коммерческой недвижимостью Португалии превысил 2,816 млрд. EUR (отчет Cushman & Wakefield). Указанные средства были инвестированы в следующие направления:
- торговая недвижимость – 1,115 млрд. EUR;
- офисы – 1,02 млрд. EUR;
- отельная недвижимость – 490,2 млн. EUR;
- недвижимость сегмента здравоохранения – 134 млн. EUR;
- промышленная недвижимость – 57,2 млн. EUR.
Больше всего инвесторов, невзирая на пандемию и постоянные ограничения на работу магазинов и развлекательных центров, интересовал сегмент торговой недвижимости Португалии. В прошлом году завершилась рекордная для рынка страны сделка – продажа за 800 млн. EUR части акций Sierra Prime (портфеля первоклассных торговых центров по всей Португалии и Испании площадью 158,55 тыс. м2).
Инвестиции в офисные помещения составили 36% от всех вложений в коммерческую недвижимость Португалии. Львиную долю из которых составили две сделки: продажа LagoasPark (огромный бизнес-центр в Лиссабоне на 112,5 тыс. м2) за 421 млн. EUR и портфеля PREOF (офисные центры общей площадью 52 тыс. м2) за 170 млн. EUR.
Гостиничная недвижимость невзирая на закрытые границы и снижение туристического потока смогла привлечь в 2020 году 490 млн. EUR. Самой крупной сделкой прошлого года в данном сегменте было приобретение портфеля Real Hotels за 290-310 млн. EUR.
Торговая недвижимость Португалии
Торговая, лидер по привлекательности среди коммерческой недвижимости Португалии. В IV квартале 2020 года на рынке страны существенно увеличилось ее предложение. Были открыты:
- Norteshopping (включая элитную торговую зону Galleria) на 7 тыс. м2 – город Матозиньюш (Порто);
- Caldas da RainhaRetail Park на 6 тыс. м2 – город Калдаш-да-Раинья (Центральный регион).
В целом предложение торговых площадей на начало 2021 года в Португалии составляет:
| Регион | Площадь, м2 |
| Север | 432 400 |
| Большой Порту (Greater Porto) | 672 230 |
| Центр | 517 260 |
| Большой Лиссабон (Lisbon Metropolitan Area) | 902 730 |
| полуостров Сетубал | 269 090 |
| Юг | 277 280 |
| Острова | 92 510 |
| Всего | 3 163 500 |
Учитывая негативное влияние пандемии на розничную торговлю, в сегменте уличной торговой недвижимости было зарегистрировано снижение месячной арендной платы:
- в Лиссабоне – до 125 EUR за м2 (-4%);
- в Порту – 72,5 EUR за м2 (-3%).
Стоимость аренды в торговых центрах снизилась на 2%, до 102,5 EUR за м2, в ритейл-парках, наоборот, выросла на 5% — до 11 EUR за м2.
Доходность коммерческой недвижимости Португалии торгового сегмента оценивается в пределах – 4,25-5,25%.
Коммерческая недвижимость Португалии: офисы
В секторе офисной недвижимости ежемесячная арендная плата в среднем осталась на уровне 23 EUR за м2 в Лиссабоне и 18 EUR за м2 в Порту. Невзирая на небольшое количество заключаемых договор аренды, инвесторов продолжают интересовать сделки с коммерческой недвижимостью с низким и умеренным риском в деловых районах Лиссабона и Порто.
Ожидается, что офисы в Лиссабоне и Порту сохранят положительную динамику благодаря спросу со стороны международных корпораций. В 2020 году в столице Португалии было занято 138 000 м2 офисных площадей, а в Порту — 54 000 м2, что на 29% и 18% соответственно меньше по сравнению с 2019 годом. Однако как в Лиссабоне, так и в Порту было зафиксировано увеличение спроса со стороны международных фирм, что составило 71% и 82% соответственно от общей занимаемой площади.
В целом доходность офисных помещений в Португалии оценивается на уровне 4-6%.
Промышленная и логистическая недвижимость Португалии
Завершения строительства газового трубопровода Испанией и продолжение работ по укладке труб на территории Португалии «подогревает» рынок промышленной и логистической недвижимости страны. На начало 2021 года арендная плата в этом сегменте коммерческой недвижимости составляет около 4 EUR за м2 в Лиссабоне и 3,85 EUR за м2 в Порту с перспективой роста.
В 2020 году площадь логистических складов в Португалии достигла 234 000 м2, что на 33% больше, чем в предыдущем году. Тем не менее, 83% складской площади связаны с застройкой по индивидуальному заказу, что явно свидетельствует о нехватке свободной недвижимости, доступной для аренды, которая удовлетворяет требованиям спроса. Многие владельцы промышленных помещений и складов проводят ремонты, чтобы привлечь арендаторов. Наибольшим спросом пользуются помещения площадью 2 000 – 5 000 м2.
Доходность оценивается в 5,75% (Лиссабон) и 6% (Порто).
Гостиничная недвижимость
Карантинные ограничения нанесли большой вред туристической сфере, которая занимает около 15% ВВП страны. Хоть гостиницы и получили разрешение на работу, однако ограничение на международные поездки существенно сократило туристический поток. В 2020 году убытки гостиничного сектора превысили 2,7 млрд. EUR. Однако невзирая на пандемию в прошлом году в Португалии было открыто 10 новых отелей.
Преимущества покупки коммерческой недвижимости в Португалии для получения Золотой Визы
Золотая Виза Португалии открывает путь к ВНЖ страны, а спустя 5 лет – к гражданству. При этом, иностранцам находиться в стране не нужно больше 5 дней в году. Минимальные требования к пребыванию в стране и относительно небольшой взнос на покупку недвижимости сделал паспортную программу Португалии очень популярной среди иностранцев. Однако с 2022 года ее требования ужесточаются именно в части жилой недвижимости – применяется региональное ограничение. С нового 2022 года, чтобы претендовать на Золотую Визу нужно, чтобы жилая недвижимость, которая приобретается инвестором находилась на Азорских островах или Мадейре либо во внутренних регионах страны (Лиссабон и Порту, прибрежные и курортные регионы не в счет). То есть доходность от подобных инвестиций оставляет желать лучшего.
Касательно же коммерческой недвижимости, то условия получения Золотой Визы Португалии при покупке офисных, промышленных, торговых помещений, отелей и других коммерческих помещений остаются без изменений:
- от 500 000 EUR – покупка любого типа коммерческой недвижимости на всей территории Португалии, даже в столице и курортных зонах;
- от 500 000 EUR – покупка недвижимости, которая управляется лицензированными управляющими компаниями (имеют туристическую лицензию). Например, покупка апартаментов в апарт-отеле.
Покупка коммерческой недвижимости в малонаселенных пунктах Португалии позволяет снизить обязательную сумму инвестиций на 20%, то есть до 400 000 EUR. В пределах от 400 000 до 500 000 EUR в Португалии удастся приобрести, например:
- магазин в Аламеда площадью 102 м2 (400 000 EUR);
- магазин в Монте Гордо — 107 м2 (425 000 EUR);
- офис в Лиссабоне — 100 м2 (400 000 EUR);
- новый ресторан в Кабанас де Тавира — 102 м2 (450 000 EUR);
- магазин в Порто — 141 м2 (430 000 EUR).
И много других интересных и доходных объектов в разных регионах страны.
Прогноз развития рынка коммерческой недвижимости в Португалии на 2021 год
В начале апреля 2021 года ситуация с пандемией в Португалии заметно улучшилась и с 5 апреля возобновили работу магазины площадью до 200 м2 и прямым выходом на улицу, бары и рестораны с террасами, фитнес-залы. Эксперты ожидают, что карантинные послабления благотворно повлияют на работу сектора розничной торговли и на экономику страны в целом.
Торговая недвижимость
Сильно от коронавирусных ограничений пострадала уличная торговля в регионах с развитым туризмом, магазины же в жилых районах лучше переживают кризис. На текущий год планы по расширению розничных сетей приостановлены, кроме супермаркетов. Арендная плата в торговых центрах и уличных магазинах снизилась на 2-4%, в то время как в ритейл-парках – выросла на 5%.
Однако вакцинация населения и введение паспортов вакцинации позволит ослабить карантинные ограничения к концу года, что окажет положительное влияние на сектор уличной торговли. Но высокодоходная розничная торговля в исторических центрах Лиссабона и Порту, которая сильно зависит от туризма, продемонстрирует значительное восстановление только в 2022 году, когда по прогнозам, туристический сектор начнет свое возрождение.
В 2021 году существенного снижения арендных ставок не ожидается. В отличие от других европейских городов в Лиссабоне и Порту размеры торговых зон небольшие, благодаря чему здесь нет предпосылок для снижения арендной платы.
Офисы
Офисные помещения находятся в ожидании спроса. Большинство потенциальных арендаторов не могут спрогнозировать как поведет себя очередная волна коронавируса и соответственно какие перспективы роста количества рабочих мест, что прямо влияет на спрос. Ожидается, что в 2021 году давление на арендную плату в офисах будет только расти. Но, с другой стороны, отсутствие качественного предложения окажет положительное влияние и будет удерживать цены. Более того, некоторые крупные корпорации, зарегистрированные в Португалии, а именно в Лиссабоне, инициировали процессы поиска больших площадей. В начале 2021 года CBRE (крупнейшая в мире компания в сфере коммерческой недвижимости) зафиксировала неудовлетворенный спрос на офисные помещения площадью 90 000 м2 в Лиссабоне и 25 000 м2 в Порту. Ожидается что в 2021 году площадь офисов будет такая же, как в 2020 году, иными словами, от 140 000 до 150 000 м2 в Лиссабоне и от 50 000 до 55 000 м2 в Порту. Однако введение 172 000 м2 в Лиссабоне и 46 000 м2 в Порту, из которых 42% и 63% уже гарантировано арендованы, может снизить цены на аренду офисных помещений.
Гостиничная недвижимость
Гостиничная индустрия очень сильно пострадала от пандемии. Доходы от туризма в Португалии сократились на 67%, а количество посетителей – на 64%. Учитывая такие сложные для отрасли времена, подобный тип коммерческой недвижимости Португалии пока мало интересен для покупателей. В свою очередь продавцы ждут введения паспортов вакцинации и открытия границ, что должно положительно повлиять на туристический поток и уровень цен на отельную недвижимость. Ожидается, что в 2021-2022 годах в стране появятся новые отели брендов Mama Shelter из группы Accor; Moxy, W Hotels и Four Points by Sheraton из группы Marriott; Hilton и Staybridge Suites IHG.
Промышленная и логистическая недвижимость
Спрос на промышленную и логистическую недвижимость Португалии в 2020 году под влиянием коронавируса только увеличился. Особенно инвесторов интересуют склады вблизи подъездов к крупным городам. Интерес к подобной коммерческой недвижимости в Португалии будет только расти, что отразится на цене аренды.
Разрывы поставок, которые возникли во время пандемии, подчеркнули зависимость Португалии от зарубежных стран и подчеркнули необходимость создания логистических хабов. Прогнозируется, что в 2021 году количество небольших складов значительно увеличится. На начало 2021 года только в Лиссабоне существует неудовлетворенный спрос на логистические помещения площадью более 350 000 м2. Хоть в 2021 году планируется завершить два крупных проекты: LISBON NORTH LOGISTICS и PLATFORM’S FIRST WAREHOUSE общей площадью 45 000 м2, это не сможет закрыть весь спрос.
Эксперты CBRE прогнозируют рост арендной платы в сегменте логистической недвижимости на 10%, до уровня 5 EUR за м2.
Учитывая положительные прогнозы по преодолению пандемии коронавируса многие эксперты прогнозируют увеличение спроса на коммерческую недвижимость Португалии. Как результат ее стоимость снова активно пойдет вверх. Привлекает инвесторов и относительно высокая ее доходность от сдачи в аренду, что значительно превышает процентные ставки по депозитам. А это значит, что вкладываться в португальскую недвижимость намного выгоднее, чем хранить деньги в банке. Ну, и конечно, огромный плюс покупки коммерческой недвижимости – ее разрешается приобретать в любых регионах (столице, курортных зонах) и это все равно дает право на получение Золотой Визы. Таким образом, инвестируя в торговую или промышленную недвижимость, офисы или гостиницу в Португалии удастся получить не только высокодоходный актив, а и решить вопрос с будущим европейским гражданством.
Если у вас, есть вопросы по покупке недвижимости в Португалии и получении Золотой Визы, присылайте ваши контакты нам на электронную почту: info@offshore-pro.info, пишите в онлайн-чат или звоните по контактным номерам телефона. Мы предоставляем полный цикл услуг, связанных с приобретением недвижимости за границей и оформлением португальского гражданства: от поиска объекта, разработки стратегии владения, регистрации компаний, открытия счетов в местных банках и непосредственного заключения сделки.
