Коммерческая недвижимость Португалии, как ключ к Золотой Визе

С 2022 года условия получения Золотой Визы в Португалии ужесточаются. Ее стоимость возрастает в цене (не касается направлений, связанных с покупкой недвижимости), а сама процедура усложняется, да и доходность подобных инвестиций заметно снижается. Однако нововведения совсем не касаются объектов коммерческой недвижимости. Ее как в 2021, так и в 2022 году можно покупать, где угодно и при этом иметь право на получение Золотой Визы. Давайте рассмотрим, как коммерческая недвижимость в Португалии может не только помочь с гражданством, но и сдать доходным активом.

Недвижимость в Португалии

Обзор рынка коммерческой недвижимости Португалии за 2020 год

За 2020 год объем сделок с коммерческой недвижимостью Португалии превысил 2,816 млрд. EUR (отчет Cushman & Wakefield). Указанные средства были инвестированы в следующие направления:

  • торговая недвижимость – 1,115 млрд. EUR;
  • офисы – 1,02 млрд. EUR;
  • отельная недвижимость – 490,2 млн. EUR;
  • недвижимость сегмента здравоохранения – 134 млн. EUR;
  • промышленная недвижимость – 57,2 млн. EUR.

Больше всего инвесторов, невзирая на пандемию и постоянные ограничения на работу магазинов и развлекательных центров, интересовал сегмент торговой недвижимости Португалии. В прошлом году завершилась рекордная для рынка страны сделка – продажа за 800 млн. EUR части акций Sierra Prime (портфеля первоклассных торговых центров по всей Португалии и Испании площадью 158,55 тыс. м2).

Инвестиции в офисные помещения составили 36% от всех вложений в коммерческую недвижимость Португалии. Львиную долю из которых составили две сделки: продажа LagoasPark (огромный бизнес-центр в Лиссабоне на 112,5 тыс. м2) за 421 млн. EUR и портфеля PREOF (офисные центры общей площадью 52 тыс. м2) за 170 млн. EUR.

Гостиничная недвижимость невзирая на закрытые границы и снижение туристического потока смогла привлечь в 2020 году 490 млн. EUR. Самой крупной сделкой прошлого года в данном сегменте было приобретение портфеля Real Hotels за 290-310 млн. EUR.

Узнайте, сколько стоит золотая виза Португалии через вложение в гостиничный бизнес.

Торговая недвижимость Португалии

Торговая, лидер по привлекательности среди коммерческой недвижимости Португалии. В IV квартале 2020 года на рынке страны существенно увеличилось ее предложение. Были открыты:

  • Norteshopping (включая элитную торговую зону Galleria) на 7 тыс. м2 – город Матозиньюш (Порто);
  • Caldas da RainhaRetail Park на 6 тыс. м2 – город Калдаш-да-Раинья (Центральный регион).

В целом предложение торговых площадей на начало 2021 года в Португалии составляет:

РегионПлощадь, м2
Север432 400
Большой Порту (Greater Porto)672 230
Центр517 260
Большой Лиссабон (Lisbon Metropolitan Area)902 730
полуостров Сетубал269 090
Юг277 280
Острова92 510
Всего3 163 500

Учитывая негативное влияние пандемии на розничную торговлю, в сегменте уличной торговой недвижимости было зарегистрировано снижение месячной арендной платы:

  • в Лиссабоне – до 125 EUR за м2 (-4%);
  • в Порту – 72,5 EUR за м2 (-3%).

Стоимость аренды в торговых центрах снизилась на 2%, до 102,5 EUR за м2, в ритейл-парках, наоборот, выросла на 5% — до 11 EUR за м2.

Доходность коммерческой недвижимости Португалии торгового сегмента оценивается в пределах – 4,25-5,25%.

Коммерческая недвижимость Португалии: офисы

В секторе офисной недвижимости ежемесячная арендная плата в среднем осталась на уровне 23 EUR за м2 в Лиссабоне и 18 EUR за м2 в Порту. Невзирая на небольшое количество заключаемых договор аренды, инвесторов продолжают интересовать сделки с коммерческой недвижимостью с низким и умеренным риском в деловых районах Лиссабона и Порто.

Ожидается, что офисы в Лиссабоне и Порту сохранят положительную динамику благодаря спросу со стороны международных корпораций. В 2020 году в столице Португалии было занято 138 000 м2 офисных площадей, а в Порту — 54 000 м2, что на 29% и 18% соответственно меньше по сравнению с 2019 годом. Однако как в Лиссабоне, так и в Порту было зафиксировано увеличение спроса со стороны международных фирм, что составило 71% и 82% соответственно от общей занимаемой площади.

В целом доходность офисных помещений в Португалии оценивается на уровне 4-6%.

Промышленная и логистическая недвижимость Португалии

Завершения строительства газового трубопровода Испанией и продолжение работ по укладке труб на территории Португалии «подогревает» рынок промышленной и логистической недвижимости страны. На начало 2021 года арендная плата в этом сегменте коммерческой недвижимости составляет около 4 EUR за м2 в Лиссабоне и 3,85 EUR за м2 в Порту с перспективой роста.

В 2020 году площадь логистических складов в Португалии достигла 234 000 м2, что на 33% больше, чем в предыдущем году. Тем не менее, 83% складской площади связаны с застройкой по индивидуальному заказу, что явно свидетельствует о нехватке свободной недвижимости, доступной для аренды, которая удовлетворяет требованиям спроса. Многие владельцы промышленных помещений и складов проводят ремонты, чтобы привлечь арендаторов. Наибольшим спросом пользуются помещения площадью 2 000 – 5 000 м2.

Доходность оценивается в 5,75% (Лиссабон) и 6% (Порто).

Гостиничная недвижимость

Карантинные ограничения нанесли большой вред туристической сфере, которая занимает около 15% ВВП страны. Хоть гостиницы и получили разрешение на работу, однако ограничение на международные поездки существенно сократило туристический поток. В 2020 году убытки гостиничного сектора превысили 2,7 млрд. EUR. Однако невзирая на пандемию в прошлом году в Португалии было открыто 10 новых отелей.

Преимущества покупки коммерческой недвижимости в Португалии для получения Золотой Визы

Золотая Виза Португалии открывает путь к ВНЖ страны, а спустя 5 лет – к гражданству. При этом, иностранцам находиться в стране не нужно больше 5 дней в году. Минимальные требования к пребыванию в стране и относительно небольшой взнос на покупку недвижимости сделал паспортную программу Португалии очень популярной среди иностранцев. Однако с 2022 года ее требования ужесточаются именно в части жилой недвижимости – применяется региональное ограничение. С нового 2022 года, чтобы претендовать на Золотую Визу нужно, чтобы жилая недвижимость, которая приобретается инвестором находилась на Азорских островах или Мадейре либо во внутренних регионах страны (Лиссабон и Порту, прибрежные и курортные регионы не в счет). То есть доходность от подобных инвестиций оставляет желать лучшего.

Касательно же коммерческой недвижимости, то условия получения Золотой Визы Португалии при покупке офисных, промышленных, торговых помещений, отелей и других коммерческих помещений остаются без изменений:

  • от 500 000 EUR – покупка любого типа коммерческой недвижимости на всей территории Португалии, даже в столице и курортных зонах;
  • от 500 000 EUR – покупка недвижимости, которая управляется лицензированными управляющими компаниями (имеют туристическую лицензию). Например, покупка апартаментов в апарт-отеле.

Покупка коммерческой недвижимости в малонаселенных пунктах Португалии позволяет снизить обязательную сумму инвестиций на 20%, то есть до 400 000 EUR. В пределах от 400 000 до 500 000 EUR в Португалии удастся приобрести, например: 

  • магазин в Аламеда площадью 102 м2 (400 000 EUR);
  • магазин в Монте Гордо — 107 м2 (425 000 EUR);
  • офис в Лиссабоне — 100 м2 (400 000 EUR);
  • новый ресторан в Кабанас де Тавира — 102 м2 (450 000 EUR);
  • магазин в Порто — 141 м2 (430 000 EUR).

И много других интересных и доходных объектов в разных регионах страны.

Золотая виза Португалии для россиян: от «А» до «Я»

Прогноз развития рынка коммерческой недвижимости в Португалии на 2021 год

В начале апреля 2021 года ситуация с пандемией в Португалии заметно улучшилась и с 5 апреля возобновили работу магазины площадью до 200 м2 и прямым выходом на улицу, бары и рестораны с террасами, фитнес-залы. Эксперты ожидают, что карантинные послабления благотворно повлияют на работу сектора розничной торговли и на экономику страны в целом.

Торговая недвижимость

Сильно от коронавирусных ограничений пострадала уличная торговля в регионах с развитым туризмом, магазины же в жилых районах лучше переживают кризис. На текущий год планы по расширению розничных сетей приостановлены, кроме супермаркетов. Арендная плата в торговых центрах и уличных магазинах снизилась на 2-4%, в то время как в ритейл-парках – выросла на 5%.

Однако вакцинация населения и введение паспортов вакцинации позволит ослабить карантинные ограничения к концу года, что окажет положительное влияние на сектор уличной торговли. Но высокодоходная розничная торговля в исторических центрах Лиссабона и Порту, которая сильно зависит от туризма, продемонстрирует значительное восстановление только в 2022 году, когда по прогнозам, туристический сектор начнет свое возрождение.

В 2021 году существенного снижения арендных ставок не ожидается. В отличие от других европейских городов в Лиссабоне и Порту размеры торговых зон небольшие, благодаря чему здесь нет предпосылок для снижения арендной платы. 

Офисы

Офисные помещения находятся в ожидании спроса. Большинство потенциальных арендаторов не могут спрогнозировать как поведет себя очередная волна коронавируса и соответственно какие перспективы роста количества рабочих мест, что прямо влияет на спрос. Ожидается, что в 2021 году давление на арендную плату в офисах будет только расти. Но, с другой стороны, отсутствие качественного предложения окажет положительное влияние и будет удерживать цены. Более того, некоторые крупные корпорации, зарегистрированные в Португалии, а именно в Лиссабоне, инициировали процессы поиска больших площадей. В начале 2021 года CBRE (крупнейшая в мире компания в сфере коммерческой недвижимости) зафиксировала неудовлетворенный спрос на офисные помещения площадью 90 000 м2 в Лиссабоне и 25 000 м2 в Порту. Ожидается что в 2021 году площадь офисов будет такая же, как в 2020 году, иными словами, от 140 000 до 150 000 м2 в Лиссабоне и от 50 000 до 55 000 м2 в Порту. Однако введение 172 000 м2 в Лиссабоне и 46 000 м2 в Порту, из которых 42% и 63% уже гарантировано арендованы, может снизить цены на аренду офисных помещений.

Гостиничная недвижимость

Гостиничная индустрия очень сильно пострадала от пандемии. Доходы от туризма в Португалии сократились на 67%, а количество посетителей – на 64%. Учитывая такие сложные для отрасли времена, подобный тип коммерческой недвижимости Португалии пока мало интересен для покупателей. В свою очередь продавцы ждут введения паспортов вакцинации и открытия границ, что должно положительно повлиять на туристический поток и уровень цен на отельную недвижимость. Ожидается, что в 2021-2022 годах в стране появятся новые отели брендов Mama Shelter из группы Accor; Moxy, W Hotels и Four Points by Sheraton из группы Marriott; Hilton и Staybridge Suites IHG.

Промышленная и логистическая недвижимость

Спрос на промышленную и логистическую недвижимость Португалии в 2020 году под влиянием коронавируса только увеличился. Особенно инвесторов интересуют склады вблизи подъездов к крупным городам. Интерес к подобной коммерческой недвижимости в Португалии будет только расти, что отразится на цене аренды.

Разрывы поставок, которые возникли во время пандемии, подчеркнули зависимость Португалии от зарубежных стран и подчеркнули необходимость создания логистических хабов. Прогнозируется, что в 2021 году количество небольших складов значительно увеличится. На начало 2021 года только в Лиссабоне существует неудовлетворенный спрос на логистические помещения площадью более 350 000 м2. Хоть в 2021 году планируется завершить два крупных проекты: LISBON NORTH LOGISTICS и PLATFORM’S FIRST WAREHOUSE общей площадью 45 000 м2, это не сможет закрыть весь спрос.

Эксперты CBRE прогнозируют рост арендной платы в сегменте логистической недвижимости на 10%, до уровня 5 EUR за м2.

Учитывая положительные прогнозы по преодолению пандемии коронавируса многие эксперты прогнозируют увеличение спроса на коммерческую недвижимость Португалии. Как результат ее стоимость снова активно пойдет вверх. Привлекает инвесторов и относительно высокая ее доходность от сдачи в аренду, что значительно превышает процентные ставки по депозитам. А это значит, что вкладываться в португальскую недвижимость намного выгоднее, чем хранить деньги в банке. Ну, и конечно, огромный плюс покупки коммерческой недвижимости – ее разрешается приобретать в любых регионах (столице, курортных зонах) и это все равно дает право на получение Золотой Визы. Таким образом, инвестируя в торговую или промышленную недвижимость, офисы или гостиницу в Португалии удастся получить не только высокодоходный актив, а и решить вопрос с будущим европейским гражданством.

Если у вас, есть вопросы по покупке недвижимости в Португалии и получении Золотой Визы, присылайте ваши контакты нам на электронную почту: info@offshore-pro.info, пишите в онлайн-чат или звоните по контактным номерам телефона. Мы предоставляем полный цикл услуг, связанных с приобретением недвижимости за границей и оформлением португальского гражданства: от поиска объекта, разработки стратегии владения, регистрации компаний, открытия счетов в местных банках и непосредственного заключения сделки.

Метки:

Читайте другие интересные статьи портала InternationalWealth.info:

Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.