Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых
icon-skype-png icon-telegram-png icon-viber-png icon-whatsapp-png

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых
+372 5 489 53 37
+381 6911 12327

Какую недвижимость в Будапеште купить под сдачу: офис vs долгосрочное / посуточное жилье

Оформляя ВНЖ в Венгрии через недвижимость, иностранцы обязаны вкладывать от полумиллиона евро в эквиваленте в местное жилье. Этот актив можно превратить в источник пассивного дохода, сдавая его в аренду на длительный срок или посуточно. Но насколько это выгодно? А что если инвестиции в венгерскую недвижимость под сдачу вносятся безотносительно оформления «золотой визы» и поэтому можно рассмотреть другие сегменты рынка? Например, офисы. Разбираемся, изучая статистику по самой популярной венгерской локации: Будапешту.

Недвижимость в Будапеште под сдачу

Долгосрочная сдача: достигнут психологический предел размера ренты

После медленного, но стабильного роста средний уровень запрашиваемой арендной платы при долгосрочной сдаче жилплощади в Будапеште начал падать. Падение зафиксировано консалтинговой компанией rentingo. В ее отчете отмечается, что в апреле 2024 года средний ценник снизился на 2% в месячном сопоставлении, достигнув 247 тысяч форинтов за лот.

В документе также сказано, что в феврале и марте 2024 года месячная плата за съемные квартиры и коттеджи в венгерской столице превысила в среднем 251 тысячу форинтов (650 евро по курсу на момент публикации статьи). Падение эксперты объясняют достижением психологического предела ренты – потенциальные квартиросъемщики не могут платить больше. Другие интересные тезисы из доклада, которые будут полезны инвесторам, планирующим оформить вид на жительство в Венгрии через покупку жилья в Будапеште под долгосрочную сдачу:

  • Популярные среди квартиросъемщиков локации стоит искать в центре. По итогам марта-апреля 2024 года наибольшим спросом пользовался XI район Будапешта. XIII район также популярен из-за близости к центру города. Востребованы районы IX, VI, VII, VIII и XIV.
  • Требования к жилплощади остаются либеральными. Арендаторы предпочитают светлые квартиры. Почти 40% потенциальных квартиросъёмщиков высоко ценят наличие балкона и возможность жить в новом или реконструированном доме. Технология «умный дом» и автономные системы энергоснабжения (например, солнечные батареи) пока не входят в число приоритетов. Но более четверти будущих жильцов хотели бы, чтобы в снимаемой квартире были кондиционер и современная теплоизоляция. Данные Евростата также говорят о росте комфорта и пригодности жилплощади для долгосрочного проживания. Если в 2004 году (год вступления Венгрии в ЕС), например, водопровод был лишь в 90,9% квартир, то сегодня показатель составляет 97,5%. Соответственно, если покупать жилье в Венгрии под сдачу, то со всеми удобствами.
  • В Будапеште много домовладельцев (потенциальных квартиросъемщиков меньше, чем в других европейских столицах). Ссылаясь на данные Евростата, эксперты отмечают, что венгры предпочитают покупку жилплощади съему. Причем доля домовладельцев в регионе исключительно высока и продолжает повышаться. По данным Евростата, в 2005 году в собственной квартире/коттедже проживало 88,1% населения, а в 2023 году — 90,5%. Один из катализаторов – господдержка. С 2010 года власти активно используют систему поддержки больших семей, нацеленных на приобретение собственного недвижимого имущества.
  • Строительство сконцентрировано в столице, куда также спешат квартиросъемщики. Количество вводимых в эксплуатацию единиц жилья за последние годы значительно сократилось: если в 2004 году было построено более 40 тыс. новых объектов, то за последние 3 года ежегодно возводилось лишь около 20 тыс. единиц жилья в целом по стране. Параллельно за двадцать лет сильно выросла доля столицы в жилищном строительстве. В 2004 году на Будапешт приходилось 23,1% вновь введенных в эксплуатацию коттеджей и квартир. В 2023 году показатель составил уже 34,1%. В меньшей степени увеличилась доля Пештского уезда: с 18,7% до 21,9%. Авторы отчета отмечают, что новые квартиры в основном строились там, где существовал значительный платежеспособный спрос, где экономика хорошо развивалась. Поскольку Будапешт остается экономическим локомотивом Венгрии, можно ожидать сохранение высокой активности застройщиков в столице. Следовательно, инвесторы смогут выбирать из достаточно большого количества нового жилья под сдачу.
sign
Недвижимость в оффшоре
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Посуточная сдача жилья в Будапеште актуальна благодаря росту туризма

Один из главных драйверов рынка посуточной сдачи, как известно, — состояние туристического сектора. Сфера стала активнее развиваться с тех пор, как Венгрия присоединилась к ЕС. С момента вступления страны в Европейский Союз на туризм было получено около 330 миллиардов форинтов в виде безвозмездной поддержки со стороны ЕС и еще 550 миллиардов в виде государственного финансирования.

В первое десятилетие после вступления было сложно оценить последствия членства в ЕС, поскольку на этот период пришелся мировой финансовый кризис, который сильно повлиял на туристический рынок. Но реализация ряда крупных проектов при поддержке Евросоюза (реставрация замков, возведение курортных комплексов, строительство небольших объектов сферы услуг и объектов размещения туристов) не прошла бесследно. После пандемии интенсивность турпотока стабильно растет.

По данным Центрального банка Венгрии (венг.: Magyar Nemzeti Bank), в марте 2024 года 1,1 миллиона гостей провели почти 2,8 миллиона ночей в объектах размещения на венгерской территории (коммерческих, частных и др.). Количество гостей выросло на 30% в годовом сопоставлении, а число ночевок — на 25%.

Число ночевок местных гостей увеличилось на 22% в годовом сопоставлении, а количество ночей, проведенных в объектах размещения иностранными гостями, — на 27%. Следовательно, можно констатировать повышенный интерес со стороны, как правило, более состоятельных иностранных отдыхающих.

Нагрузка на венгерскую туристическую инфраструктуру

Нагрузка на венгерскую туристическую инфраструктуру, помесячно. Оранжевым цветом отмечено количество ночевок венгров в коммерческих объектах размещения (млн), коричневым — ночевки иностранных гостей в коммерческих объектах размещения, серым ночевки венгров в частных и других объектах размещения, голубым ночевки иностранных гостей в частных и других объектах размещения. Источник: Magyar Nemzeti Bank

В январе-марте 2024 года количество ночей, проведенных венграми в местных объектах размещения всех типов, превысило аналогичный показатель за тот же период предыдущего года на 15%. В случае иностранцев рост составил 21%.

Количество ночей, проведенных местными гостями в частных (посуточные квартиры) и других объектах размещения, увеличилось на 37% по сравнению с мартом 2023 года. Наибольший рост наблюдался в районах Шопрон-Фертё и Дьюла (+69% и 33% соответственно). Количество ночей, проведенных венграми в гостиницах, увеличилось на 26% на озере Балатон и на 13% в Будапеште. Число ночевок иностранных гостей в туристических объектах размещения увеличилось на 38% на озере Балатон и на 27% в Будапеште.

Всего в отчетном месяце принимали гостей 21 513 туристических объектов, включая 2 236 коммерческих и 19 277 частных и других объектов размещения. Из коммерческих объектов 917 отелей и 962 гостевых дома были открыты часть месяца или весь март. Общий валовой доход от эксплуатации коммерческих объектов размещения составил 47,2 млрд форинтов. Это на 33% выше в текущих ценах (без учета инфляции), чем годом ранее.

ПоказательКоличествоИзменение по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года,%
Март 2024 годаЯнварь-март 2024 годаМарт 2024 годаЯнварь-март 2024 года
объекты размещения туристовиз них: коммерческие объектыобъекты размещения туристовиз них: коммерческие объектыобъекты размещения туристовиз них: коммерческие объектыобъекты размещения туристовиз них: коммерческие объекты
Ночевки внутренних туристов, тыс.1 3229733 3672 57622,417,915,314,4
Ночевки иностранных гостей, тыс.1 4351 0083 7192 62627,220,221,317,2
Всего ночевок гостей, тыс.2 7571 98170865 20224,919,118,415,8

Сводные данные по нагрузке на туристическую инфраструктуру Венгрии за I квартал 2024 года. Источник: Magyar Nemzeti Bank

В январе-марте 2024 года в туристических объектах размещения было зарегистрировано 7,1 миллиона ночевок. Показатель вырос на 18% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Венгры провели в туристических объектах на 15% больше ночей, а иностранцы — на 21% больше (3,4 млн и 3,7 млн соответственно).

Офисы: спрос упал, но перспективы «радужные»

Вступление в ЕС повлияло не только на рынок туристических услуг и качестве жилплощади в рассматриваемом государстве. Войдя в состав Евросоюза, Венгрия стала более привлекательной в качестве инвестиционного направления. В результате иностранные компании стали охотнее инвестировать свободный капитал в венгерскую экономику.

Доступ к общеевропейскому рынку способствовал развитию промышленности и логистики. Это потянуло за собой и сферу услуг – как в контексте обслуживания расположенных в Венгрии промышленных мощностей, так и независимо от них. Одним из бенефициаров стал рынок офисной недвижимости. В стране появилось значительное количество офисных центров, которые вносят большой вклад в экспорт услуг.

По данным Magyar Nemzeti Bank, используемая площадь доступных для аренды современных офисов в столице Венгрии увеличилась с 1,2 млн квадратных метров на конец 2004 года до 3 млн квадратных метров к концу 2023 года. После пандемии актуальность офисов снизилась из-за усилившейся роли удаленной и гибридной работы в формировании рынка. Строительство традиционных офисных зданий в Будапеште замедлилось, как и в большинстве крупных городов развитого мира.

В дополнение к бизнес-соображениям появились ожидания в области городского планирования и устойчивого развития, которые радикально меняют мышление девелоперов. Само по себе офисное здание уже недостаточно привлекательно. Будущее за зданиями смешанного назначения. По мнению экспертов, требования рынка и логика строителей ясно указывают на более компактные офисные помещения и более эффективные здания, предлагающие комплексные услуги и возможность эксплуатации с околонулевым «углеродным следом» и низкими затратами.

Физическое, психическое и социальное здоровье сотрудников занимает все более заметное место среди приоритетов и задач работодателей, и роль офиса как рабочего и жизненного пространства достижении этих целей, по мнению эксперта, является определяющей. Большинству людей нравится посещать офис, который они уже считают не обязательно местом работы, а социальным пространством, где могут встретиться друг с другом. Это следует учитывать инвесторам.

Инвесторам также рекомендуется обходить стороной активы на периферии агломерации. Десять лет назад было очень популярно переезжать подальше от центра. Многие компании выезжали за город. В связи с этим офисные парки на периферии агломерации также развивались относительно успешно. Но сегодня статистические данные красноречивы. Доля пустующих офисных площадей на окраинах агломерации составляет около 35-36%, тогда как средний показатель по городу Будапешт сейчас составляет около 13,5%. Причем меньше всего пустующих офисов в Северной Буде. Доля незанятых площадей там составляет примерно 8,5%.

Такова статистика на конец 2023 года. Данных за первый квартал 2024 года пока нет. Но за первые три месяца ситуация вряд ли кардинально изменилась. Вероятно, доля пустующих площадей в центре еще немного повысится. Уровень незанятых арендаторами площадей может вырасти до 14-15%. Но специалисты пока не считают это опасным, поскольку в период кризиса после 2008 года этот показатель составлял более 20%. Правда, по другой причине. Тогда многие компании прекратили свою деятельность, а не перешли на гибридную / удаленную работу или повысили требования к арендным площадям.  

Эксперты полагают, что стагнация на рынке офисов Будапешта сменится ростом. Рано или поздно новые промышленные инвестиции приведут к повышению спроса на офисные площади, поскольку за компаниями-производителями (BMW, BYD и т.д.), активно выходящими на венгерский рынок, последуют поставщики и деловые партнеры.

В частности, в Сегеде будет построен завод по производству электромобилей BYD, который, как ожидается, будет стимулировать значительный спрос на офисные площади. Причем не только со стороны непосредственно компании BYD, но и ее поставщиков и деловых партнеров, которые придут в Венгрию «второй очередью».

Вызовы, которые нужно учитывать инвесторам

Рынок недвижимости Венгрии продолжает набирать обороты. Это сулит иностранным инвесторам не только пассивный доход от сдачи венгерских квадратных метров в аренду, но и возможность заработать на приросте капитала в будущем – при перепродаже купленного сейчас актива.

Кризисы последних лет (коронавирус, затем события в Украине, энергетический кризис и инфляция) замедлили развитие рынка недвижимости Венгрии. Высокие процентные ставки по депозитам и кредитам сдерживали желание инвестировать. Но с возвращением экономики на путь роста и формированием более благоприятной конъюнктуры в части процентных ставок венгерский рынок недвижимости в целом и, в частности, рынок Будапешта могут обрести новую силу в ближайшие годы.

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.