Международные эксперты ожидают снижения объема рынка коммерческой недвижимости в Германии в 2021 году по сравнению с прошедшим периодом. Тем не менее доходность в среднем остается на прежних значениях и привлекает местных и иностранных инвесторов на фоне нулевых ставок по депозитам в европейских банках.
- Обобщенные показатели рынка коммерческой недвижимости Германии
- Аргументы в пользу инвестиции в Германии
- Активность участников на рынке
- Какая доходность у разных типов коммерческой недвижимости?
- Выгодные инвестиции в логистические центры и дома для престарелых
- Интерес инвесторов к недвижимости в провинции
- Конкуренция между иностранными инвесторами на рынке недвижимости Германии
- Прогноз на конец 2021 года
Давайте проанализируем, какой тип недвижимости в Германии сегодня наиболее привлекателен для инвестиций. Для этого мы рассмотрим показатели различных секторов немецкого рынка недвижимости и сравним доходность в них.
Если вы желаете приобрести какой-либо тип недвижимости в Германии, обращайтесь к экспертам портала International Wealth. Они предоставят консультацию, подберут наиболее привлекательный объект недвижимого имущества, смогут провести сделку купли-продажи в дистанционном режиме для клиента на основании доверенности, помогут открыть счёт в немецком банке для перевода суммы по сделке, оплаты коммунальных услуг и получения арендных платежей в будущем.
В шапке сайта указаны телефоны и мессенджеры для оперативной связи с нашими экспертами.
Обобщенные показатели рынка коммерческой недвижимости Германии
Объём рынка коммерческой недвижимости в Германии за 2020 год составил 59 млрд евро. Показатель оказался меньше на 20% по сравнению с рекордным 2019 годом. Объем транзакций был всего на 6% ниже среднего годового результата за последние пять лет, что выглядит не так плачевно с учетом вспышки пандемии коронавируса.
В течение первого квартала 2021 года с коммерческой недвижимостью Германии совершили сделок на сумму 9,4 млрд евро. Это на 53% меньше, чем в первом квартале прошлого года, который был самым сильным первым кварталом за всю историю с объемом в 20,2 млрд евро. Если посмотреть на первые кварталы за последние пять лет, то объем в этом году на 30% ниже среднего. Начало 2021 года в сфере недвижимости в Германии в целом характеризовалось осторожным отношением со стороны продавцов. Многие из них готовятся к выходу на рынок недвижимости Германии в ближайшие месяцы, поэтому мы ожидаем увеличение количества сделок во втором полугодии.
Аргументы в пользу инвестиции в Германии
Сильные стороны Германии для иностранных инвестиций в недвижимость:
- Стратегическое расположение в центре Европы
- Политическая стабильность и надежный партнер в международных отношениях.
- Самая крупная страна по количеству населения в Европейском Союзе.
- Инфраструктура одна из самых развитых в Евросоюзе.
- Сильная производственная база (почти треть ВВП).
- Передовые технологии и опыт.
- Высококвалифицированная рабочая сила.
- Консолидированные государственные финансы.
- Конкурентоспособное налогообложение.
Слабые стороны Германии для прямых иностранных инвестиций:
- Восточная часть Германии (бывшая ГДР) пытается догнать западную во многих областях.
- Старение населения сильно влияет на рост.
- Немецкая экономика сильно зависит от экспорта, особенно в Китай.
- Инфраструктура устаревает.
Государственные меры по стимулированию ПИИ:
- Гранты на инвестиции (Программа денежного стимулирования: GRW).
- Гранты на НИОКР по различным направлениям исследований.
- Гранты на найм персонала (программы, направленные на поддержку найма, поддержку обучения, субсидии на заработную плату и обучение на рабочем месте).
- Государственные займы для приобретения коммерческой недвижимости в Германии.
- Государственные гарантии.
Германию отличает деловой климат, соответствующий международным стандартам, и прозрачность судебной системы.
Активность участников на рынке
Довольно низкая активность на рынке коммерческих инвестиций в недвижимость Германии в настоящее время очевидна с первого взгляда по количеству сделок. В первом квартале 2021 года было завершено менее 440 индивидуальных и портфельных транзакций, что примерно соответствовало цифрам двух предыдущих кварталов. За последние пять лет до коронавируса ежеквартально совершалось в среднем 577 транзакций. Количество сделок за последние двенадцать месяцев (около 1800 сделок) примерно соответствовало показателям 2013 и 2014 годов. С начала пандемии COVID-19 показатель количества транзакций опустился на самый нижний уровень.
Какая доходность у разных типов коммерческой недвижимости?
Однако небольшое количество транзакций объясняется текущими внешними обстоятельствами и возникшей в результате нехваткой предложения, а не выражением какого-либо снижения спроса. Он на самом деле на высоком уровне. Это видно из доходности. С начала пандемии доходность офисной недвижимости в центральных районах шести ведущих городов повысилась на 6 базисных пунктов. Доходность элитной офисной недвижимости в городах категории B (менее 600 000 жителей) повысилась в среднем даже на 15 базисных пунктов по сравнению с шестью ведущими рынками (категорией А).
Интенсивная конкуренция между инвесторами привела к новому уровню первоначальной доходности. Однако в городах категории B также платят рекордные цены за хорошо позиционированную недвижимость.
Доходность логистических центров премиум-класса снизилась на 20 базисных пунктов. То же самое касается торговых центров, отелей и торговых парков. Средняя рентабельность в шести немецких мегаполисах за квартал составила:
- Офисные помещения — 2,8%;
- Объекты на центральных улицах — 3%;
- Торговые помещения — 4,3%;
- Логистическая недвижимость — 3,5%.
Ожидается, что во втором полугодии офисные помещения, объекты логистики, медицинского назначения и розничной торговли продуктами питания станут дороже. А арендные ставки на большинство объектов розничной торговли без продуктовых якорей снизятся.
Выгодные инвестиции в логистические центры и дома для престарелых
Различные тенденции можно отследить и по объемам инвестиций в недвижимость Германии. В первом квартале 2021 года сегмент офисных помещений стал самым востребованным сектором с объемом инвестиций примерно 3,2 млрд евро и долей 34% от общего объема. На втором месте находится промышленная и логистическая недвижимость с показателями примерно 1,7 млрд евро, (18%), а на третьем месте — торговая недвижимость (1,5 млрд евро и 16% от общего объема сделок).
Последние несколько лет иностранные инвесторы уделяют все больше внимания логистической недвижимости. Пандемия еще больше усилила эту тенденцию и создала дополнительный спрос на инвестиционном рынке. Как центр логистики в Центральной Европе Германия предлагает ряд отличных логистических центров, которые станут востребованными в обозримом будущем. Многие ведущие логистические операторы, интернет-магазины и продуктовые сети также показывают отличные кредитные рейтинги. Сочетание финансово стабильных арендаторов и местоположений с долгосрочным спросом идеально соответствует критериям выбора институциональных инвесторов. Более мелким инвесторам следует идти по их пути.
Еще одним сектором рынка недвижимости Германии, который набирает обороты, стали дома для престарелых. На такую недвижимость в первом квартале пришлось почти 8% объема инвестиций. А ведь за последние двенадцать месяцев показатель оказался ниже — около 7% объема продаж. Средний показатель за период с 2015 по 2019 годы — всего 3%.
Интерес инвесторов к недвижимости в провинции
В период с апреля 2020 года по конец марта 2021 года на шесть крупнейших городов приходилось примерно 51% от общего объема продаж, что соответствует среднему показателю за последние пять лет. На сегодняшний день объемы в городах категорий B, C и D показали лишь незначительные отклонения от среднего показателя за пять лет до вспышки пандемии COVID-19. Очевидно, что инвесторы еще более пристально смотрят на стабильность доходов от аренды. Недвижимость за пределами первой шестерки городов пользуется большим спросом из-за более высокой доходности.
В случае со складскими помещениями, недвижимостью для розничной торговли продуктами питания и домами по уходу за престарелыми в провинции существует гораздо больше предложений, которые соответствуют интересам инвесторов. Благодаря децентрализованной структуре в стране, провинциальная недвижимость Германии представляет собой широкий выбор привлекательных объектов.
И наоборот, на шесть мегаполисов (категории А) в первом квартале пришлось всего 38% объема продаж. Города с наибольшим объемом транзакций:
- Берлин — 1,2 млрд евро;
- Гамбург — 676 млн евро;
- Мюнхен — 572 млн евро;
- Франкфурт — 514 млн евро.
Дюссельдорф и Кельн, заняли только шестое и двенадцатое места в рейтинге городов по объему сделок в первом квартале.
Конкуренция между иностранными инвесторами на рынке недвижимости Германии
Из-за ограничений поездок и контакты те инвесторы, у кого есть офисы или партнеры в Германии, сейчас имеют преимущества над иностранцами. На немецких инвесторов приходилось 71% объема сделок на рынке коммерческой недвижимости Германии в первом квартале 2021 года и 63% за последние двенадцать месяцев, что выше среднего показателя за пять лет до пандемии, составляющего 52%.
Не только отечественные, но и иностранные инвесторы проявляют чрезвычайно высокий интерес к коммерческой недвижимости Германии. ФРГ считается на международном уровне одним из самых стабильных рынков для проживания, что еще больше укрепляет ее статус безопасной гавани. Как только ограничения на поездки и контакты ослабят, ожидается значительный возврат международных инвесторов из южной Европы, стран СНГ и Юго-Восточной Азии.
Прогноз на конец 2021 года
Наряду с возвращением многих международных инвесторов, мы также ожидаем, что многие собственники будут готовы продавать свою недвижимость в Германии. В ожидании еще более интенсивных процессов торгов и, как следствие, более высоких цен, рост объема рынка не наступит. В частности, в отношении непрофильных объектов ценообразование остается весьма непрозрачным из-за малого количества завершенных сделок, а ценовые ожидания продавцов и участников торгов по-прежнему часто недостаточно близки.
По нашим оценкам, предложения на рынке коммерческой недвижимости Германии значительно увеличатся с середины года, что приведет к увеличению количества сделок как для основного, так и для непрофильного имущества. Растущая доходность упростит и ускорит другие текущие процессы продаж.
Что касается спроса, то инвесторы, несклонные к риску, продолжают доминировать, поскольку стремятся перераспределить все больший объем капитала из государственных облигаций со сроком погашения с относительно высокими купонами. Несмотря на то что предложения коммерческой недвижимости в Германии будут расти в течение года, избыточный спрос на инвестиционном рынке сохранится. Стоит ожидать дальнейшего повышения доходности. Общий объем сделок за полный 2021 год, по прогнозам, достигнет 50 млрд евро.
Мы советуем инвестировать в следующие типы коммерческой недвижимости в Германии в ближайшие годы:
- Промышленные здания
- Складские помещения и логистические центры
- Офисные помещения
- Торговые площади.
Гостиничный бизнес пока имеет резкое снижение доходности.
Ознакомьтесь с нашими наиболее привлекательными предложениями по покупке коммерческой недвижимости в Германии:
Помните, что стать собственником коммерческой недвижимости в Германии выгоднее через долю в капитале фирмы, владеющей ею. Если вы регистрируете компанию в Германии специально под покупку недвижимого имущества, вам необходимо открыть корпоративный счёт за рубежом. Предлагаем бесплатную консультацию от наших экспертов по подбору иностранного банковского счёта.Получите консультацию от наших экспертов по вопросам приобретения коммерческой недвижимости Германии, написав письмо на электронную почту info@offshore-pro.info.
Какой объем инвестиций на рынке коммерческой недвижимости Германии в 2020 году?
Объём рынка коммерческой недвижимости в Германии за 2020 год составил 59 млрд евро. Показатель оказался меньше на 20% по сравнению с рекордным 2019 годом. Объем транзакций был всего на 6% ниже среднего годового результата за последние пять лет, что выглядит не так плачевно с учетом вспышки пандемии коронавируса.
В течение первого квартала 2021 года с коммерческой недвижимостью Германии совершили сделок на сумму 9,4 млрд евро. Это на 53% меньше, чем в первом квартале прошлого года, который был самым сильным первым кварталом за всю историю с объемом в 20,2 млрд евро.
Какие ожидания для рынка коммерческой недвижимости Германии до конца 2021 года?
Начало 2021 года в сфере недвижимости в Германии в целом характеризовалось осторожным отношением со стороны продавцов. Многие из них готовятся к выходу на рынок недвижимости Германии в ближайшие месяцы, поэтому мы ожидаем увеличение количества сделок во втором полугодии. Несмотря на то что предложения коммерческой недвижимости в Германии будут расти в течение года, избыточный спрос на инвестиционном рынке сохранится. Стоит ожидать дальнейшего повышения доходности. Общий объем сделок за полный 2021 год, по прогнозам, достигнет 50 млрд евро.
У каких типов недвижимости в Германии самая высокая доходность?
С начала пандемии доходность офисной недвижимости в центральных районах шести ведущих городов повысилась на 6 базисных пунктов. Доходность элитной офисной недвижимости в городах категории B выросла на 15 пунктов по сравнению с шестью ведущими рынками (категорией А). Средняя рентабельность типов недвижимости в шести мегаполисах составляет:
Офисные помещения — 2,8%;
Объекты на центральных улицах — 3%;
Торговые помещения — 4,3%;
Логистическая недвижимость — 3,5%.
Ожидается, что до конца года офисные помещения, объекты логистики, медицинского назначения и розничной торговли продуктами питания станут дороже.
