Многих рационально мыслящих инвесторов в немецкое жилье интересует ещё до покупки, сколько стоит содержание недвижимости в Германии. Этой статьей мы дадим ответы на большинство вопросов наших соотечественников по этой теме.
При покупке частного дома в Германии быстро и успешно закрыть сделку купли-продажи поможет открытие счёта в немецком банке. Он пригодится в дальнейшем для оплаты коммунальных услуг, налогов, приёма арендных платежей, если будете сдавать жильё в аренду, оплаты услуг управляющей компании. Обратитесь к экспертам портала International Wealth за бесплатной консультацией по подбору счета в зарубежном банке. Подробности в конце статьи.
Также они помогут оформить ВНЖ в Германии и зарегистрировать немецкую компанию.
Вы можете быстро связаться с нашими экспертами по телефонам и мессенджерам, указанным в шапке сайта.
Единовременные расходы при покупке дома составляют значительную часть покупной цены. Но расходы, связанные с содержанием недвижимости в Германии, на этом не заканчиваются. Скрытые затраты на владение домом не всегда очевидны для экспатов и международных инвесторов и могут быть сложными. Вот обзор всех ожидаемых регулярных затрат.
Основные расходы на содержание недвижимости в Германии
В целом, затраты на содержание недвижимости в Германии зависят от самого имущества. Такие факторы, как структура и местоположение собственности, определяют платежи за отопление, электричество и налог на имущество. Тем не менее наша статья поможет вам составить бюджет на общие расходы на содержание дома.
Мы перечисляем наиболее частые и значительные расходы на содержание недвижимости в Германии, с которыми вы столкнетесь.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Услуги управляющей компании
Многие кварталы или жилые комплексы в Германии объединены в ассоциации домовладельцев. Когда вы покупаете квартиру или становитесь членом ассоциации домовладельцев, то должны платить ежемесячную или годовую плату.
Эти сборы покрывают регулярное содержание недвижимости в Германии и ремонт в местах общего пользования, таких как подъезд, лестничная клетка, лифт или чердак. Обычно каждый домовладелец платит от 20 до 30 евро за квартиру в месяц.
Эксплуатационные расходы
Часто немецкие товарищества домовладельцев создают фонды содержания недвижимости в Германии для планового и капитального ремонта. Как правило, каждая ассоциация устанавливает разную сумму денег, которую они будут держать в фонде обслуживания.
Законодательные положения о сумме средств на содержание недвижимости в Германии действуют только в отношении социального жилья. Так для зданий социального жилья возрастом до 22 лет требуется плата не более 7,10 евро за квадратный метр в год. Для домов младше 32 лет максимальная сумма составляет 9 евро. Для старых зданий верхний предел — 11,50. Любое увеличение суммы ограничивается 1 евро за квадратный метр в год.
Например, если вы покупаете квартиру площадью 100 квадратных метров, содержание недвижимости в Германии для вас составит от 710 до 1250 евро в год. Эти расходы нельзя перекладывать на арендаторов.
Неожиданный ремонт и реновация
Важно различать плановый ремонт и внеплановый ремонт. Запланированный ремонт дома обычно осуществляется за счет средств фонда поддержки ассоциации домовладельцев, как показано выше.
Внеплановый ремонт может потребовать особого взноса при недостаточности резерва. Это расходы, на которые владелец не может повлиять или спланировать, например, ущерб, причиненный природными явлениями и не покрывающиеся страховкой. Речь идет о том, что ассоциации домовладельцев, возможно, потребуется неожиданно отремонтировать улицу, и они попросят особый взнос.
Коммунальные услуги
Еще одна распространенная статья расходов на содержание недвижимости в Германии — это коммунальные услуги. Речь идёт об оплате потребления воды, тепла и вывоза мусора. Как правило, сборы ассоциации домовладельцев за коммунальные услуги включают воду или отопление. Индивидуальный аккаунт необходим для оплаты газа, электричества и связи.
Если планируете сдавать квартиру в аренду, знайте, что в Германии есть два типа арендных платежей:
- Kaltmiete — арендная плата, которая не покрывает основные статьи затрат на содержание недвижимости в Германии (Nebenkosten) и налог на недвижимость.
- Warmmiete — арендная плата, которая покрывает дополнительные затраты.
Чтобы оплачивать коммунальные услуги важно перед покупкой недвижимости в Германии открыть иностранный счет. Как получить бесплатную консультацию по подбору банковских счетов за рубежом, вы узнаете в следующих статьях.
Проценты и амортизация по ипотеке
Проценты по ипотеке также относят к расходам на содержание недвижимости в Германии. Естественно, что только владелец будет нести затраты по ипотеке. Однако покупатели должны учитывать возможность повышения процентных ставок в случае рефинансирования после истечения периода фиксированной процентной ставки . Это повысит общий ежемесячный платеж по ипотеке.
Если период фиксированной процентной ставки истекает и вам необходимо рефинансировать по более высоким процентным ставкам, вы не можете переложить эти расходы на арендатора.
Например, вы берете 100 000 по ипотеке с процентной ставкой 2%, ежемесячный платеж составит 333 евро. Через 10 лет оставшаяся сумма долга составит около 78 000. Если затем процентная ставка вырастет до 8% на оставшиеся 78 000, новый ежемесячный платеж удвоится до 600.
Покупатели жилья должны производить регулярные специальные платежи, насколько это возможно с финансовой точки зрения, чтобы снизить риск повышения процентных ставок. Многие банки предлагают возможность выплачивать до 5% от первоначальной суммы кредита в год. Хотя это увеличивает текущую нагрузку на владельца, это окупается в долгосрочной перспективе.
Благодаря низкому уровню дефолта по ипотечным кредитам ставки по ипотечным кредитам в Германии являются одними из самых низких в мире. Средняя процентная ставка составляет 1,85% годовых. Заемщики обычно выплачивают ссуду по шкале от 2% до 10% в год (Tilgung), а также имеют возможность выплачивать до 5% ссуды ежегодно (Sondertilgung).
В чем разница между единовременными и скрытыми затратами?
Затраты на переход права собственности домом или квартирой при покупке разовые и скрытые. Сборы за покупку недвижимости составляют до 15% от стоимости и обычно включают:
- налог на передачу недвижимости;
- гербовый сбор;
- нотариальные сборы;
- сборы земельной книги;
- любые брокерские комиссии.
Текущие сборы за содержание недвижимости в Германии включают в себя потребление коммунальных услуг, необходимость ремонта, оплату ипотечного кредита, услуги по управлению недвижимостью и государственные налоги.
Затраты, на которые владелец может повлиять
Коммунальные расходы
Мы уже описывали, какие коммунальные услуги собственник платит ассоциации домовладельцев, а какие оплачивают самостоятельно. Общая стоимость зависит от потребления домохозяйства. Тепло и электричество для содержания недвижимости в Германии дороже, чем в большинстве стран Европы, и стоит потратить время на сравнение цен, услуг и источников энергии, предлагаемых многочисленными поставщиками электроэнергии. Средний годовой счет за газ и электричество составляет от 2800 до 3000 евро за квартиру площадью 100 кв.м в Берлине.
Средняя стоимость коммунальных услуг на содержание недвижимости в Германии составляет около 3 евро в месяц за квадратный метр площади, не считая отдельной платы за электричество.
Почти все домохозяйства в Германии должны зарегистрироваться в GEZ (Gebühreneinzugszentrale) для использования телевидения, радио и Интернет. Стоимость из расчета на одну семью составляет 18 евро в месяц. Ежемесячная плата за широкополосный доступ в Интернет составляет от 30 до 35 евро в месяц и включает фиксированную стационарную связь. Многие провайдеры предлагают скидки на первые месяцы контракта, а при более длительных периодах подписки — более низкие ставки.
Страхование жилья
Wohngebäudeversicherung или страхование жилья, покрывает основные риски, такие как пожар, течь воды, шторм и град. Помимо элементарных опасностей, большинство страховщиков предлагают расширенное страхование от стихийных бедствий. Страхование жилья не является обязательным, но настоятельно рекомендуется, как статья расходов на содержание недвижимости в Германии. Средняя стоимость страхования жилья составляет 200 евро в год.
Затраты на частный ремонт
Немецкие квартиры можно классифицировать как Altbau или Neubau. Altbau — это старые апартаменты, построенные в конце 19 или начале 20 веков и, скорее всего, требующие ремонта. Поэтому содержание недвижимости в Германии зачастую включает в себя частный ремонт.
Частный ремонт включает в себя установку изоляции, обновление систем отопления, новую электропроводку и модернизацию стен в соответствии с возрастом. Обычно он стоит около 15 000 евро. Часть затрат на модернизацию или реконструкцию может не облагаться налогом, хотя лимит составляет 1200 евро в год. Кроме того, непредвиденные затраты на ремонт вне фонда ремонта домовладельцев могут потребовать особого взноса.
Определенная реконструкция имеет право на финансирование из государственного банка развития (KfW) или Федерального управления экономического и экспортного контроля (BAFA). KfW поддерживает специальную программу, которая предлагает финансирование модернизации энергоэффективности. Вы можете претендовать на участие в «Программе энергоэффективного ремонта», если хотите заменить системы отопления или установить изоляцию крыши. Эти ссуды особенно привлекательны, потому что их предлагают под очень низкие процентные ставки и субсидию на погашение.
Затраты, на которые собственник не может повлиять
Хаусгельд
Если вы проживаете в совместном здании (дуплекс или другой тип жилья), то должны платить сбор (Hausgeld) жилищной ассоциации, либо службам управления недвижимостью. На частные дома одного собственника этот сбор на содержание недвижимости в Германии не распространяется.
Hausgeld покрывает общие услуги, такие как вывоз мусора, уборка снега, уборка улиц, садоводство, водоснабжение и обслуживание общих частей здания, например, лестниц.
Средняя стоимость Хаусгельда на содержание недвижимости в Германии составляет 2,70-3,30 евро за квадратный метр жилой площади в месяц. Если есть арендаторы, на них можно переложить часть таких расходов на содержание недвижимости в Германии. Ассоциации также создают фонды обслуживания для плановых ремонтов, размер которых зависит от возраста здания.
Налоги
Местный налог на недвижимость в Германии (Grundsteuergesetz) взимается местными властями в каждом регионе. Это сложная формула, определяемая умножением трех факторов:
- Стоимость квадратного метра имущества, устанавливаемая Финансовым управлением (Einheitswert).
- Ставка налога на недвижимость, которая зависит от типа собственности, может варьироваться от 2,6% до 6%. Ставка устанавливается местными властями.
- Затем к вычислению применяется множитель.
Средний налог на жилую недвижимость в Германии составляет 3,5% от стоимости покупки, что сравнительно ниже, чем в большинстве стран. Если предположить, что оценочная стоимость недвижимости составляет 800 000 евро, налог на недвижимость составит 9800 евро в год. После недавнего решения суда текущую схему налога на имущество признали неконституционной, а новую схему должны ввести в действие к 2024 году.
Планирование скрытых затрат
Существует ряд скрытых затрат на содержание недвижимости в Германии, которые не всегда очевидны для экспатов. Некоторые текущие расходы зависят от потребления, например, коммунальные услуги и страхование, другие устанавливаются третьими сторонами и могут быть сложными.
Сочетание непредвиденных расходов, которые могут возникнуть в результате ремонта или перерасхода, делают потребность в адекватной сумме денег для покрытия таких затрат важной. Поэтому важно всегда планировать скрытые затраты на содержание недвижимости в Германии.
Изучите наши предложения по инвестициям в жилую недвижимость для получения дохода от сдачи в аренду:
Получите консультацию у наших экспертов по вопросам покупки и содержания недвижимости в Германии, написав письмо на электронную почту: info@offshore-pro.info.
Какие основные статьи расходов на содержание недвижимости в Германии?
В целом, затраты на содержание недвижимости в Германии зависят от самого имущества. Такие факторы, как структура и местоположение собственности, определяют платежи за отопление, электричество и налог на имущество. Тем не менее наша статья поможет вам составить бюджет на общие расходы на содержание дома. Мы перечисляем наиболее частые и значительные расходы на содержание недвижимости в Германии, с которыми вы столкнетесь:
Услуги управляющей компании.
Эксплуатационные расходы.
Неожиданный ремонт и реновация.
Коммунальные услуги.
Проценты и амортизация по ипотеке.
Что такое Хаусгельд (Hausgeld) в Германии?
Если вы проживаете в совместном здании (дуплекс), то должны платить сбор (Hausgeld) жилищной ассоциации, либо службам управления недвижимостью. На частные дома одного собственника этот сбор на содержание недвижимости в Германии не распространяется. Hausgeld покрывает общие услуги, такие как вывоз мусора, уборка снега, уборка улиц, садоводство, водоснабжение и обслуживание общих частей здания, например, лестниц. Средняя стоимость Хаусгельда в Германии составляет 2,70-3,30 евро за квадратный метр жилой площади в месяц. Если есть арендаторы, на них можно переложить часть таких расходов.
Какой размер налога на недвижимость в Германии?
Средняя ставка налога на жилую недвижимость в Германии (Grundsteuergesetz) составляет 3,5% от стоимости покупки, что сравнительно ниже, чем в большинстве стран. Налог Grundsteuergesetz взимается местными властями в каждом регионе. Это сложная формула, определяемая умножением разных факторов. Если предположить, что оценочная стоимость недвижимости составляет 800 000 евро, налог на недвижимость составит 9800 евро в год. После недавнего решения суда текущую схему налога на имущество признали неконституционной, а новую схему должны ввести в действие к 2024 году.
