Как выгодно купить недвижимость в Венгрии – анализ рынка и актуальных тенденций

Считается, что недвижимость в Венгрии очень дорогая. Логика тех, кто придерживается этого мнение, вполне понятна. Государство в Центральной Европе с развитой туристической инфраструктурой, минимальной инфляцией (3,2%), относительно небольшим внешним долгом, развитой промышленностью и сельским хозяйством. А если учесть полноправное членство в Евросоюзе, развитую промышленность и сельское хозяйство, вывод напрашивается однозначный.

Исходя из этого, недвижимость в Венгрии редко когда рекомендуется для «коротких» инвестиционных проектов или личного использования. В первом случае срок окупаемости будет относительно большой, во втором затраты на приобретение квартиры, дома или апартаментов окажутся для «обычного человека» практически неподъёмными. Но так ли это на самом деле?

Вы будете удивлены, но реальность, не отягощённая мнением многочисленных аналитиков, экспертов и знатоков оказывается совсем иной. В доказательство этой мысли приведём официальные данные Центрального статистического управления Венгрии (KSH – Hungarian Central Statistical Office). Они однозначно свидетельствуют о том, что недвижимость в Венгрии стабильно дешевеет. За период до Q1 2020 (фактически весь 2019 год) индекс цен на вторичную недвижимость в Венгрии упал на 18,3%. А если учесть, что в предыдущем году был зафиксирован рост на 14,5%, то многие поспешили объявить о начале конца всего рынка.

Но мы считаем, что заказывать оркестр и договариваться о достойных проводах рынка недвижимости слишком рано. Риэлторы, переквалифицировавшиеся в предсказатели (Нострадамус отдыхает!) упустили из вида, что в 2020 году в мире бушевала пандемия COVID-19, которая негативно повлияла не только на недвижимость в Венгрии, но и на весь бизнес в целом. И как только пандемия отступит (вакцинация, коллективный иммунитет), рынок быстро наверстает упущенное. Иными словами, цены не просто вернуться на докризисный уровень, а заметно превысят его.

Можно ли из этого сделать вывод, что лучшего времени для инвестиций не найти, и следует по максимуму использовать благоприятную ситуацию? Однозначно ответа на этот сложный вопрос не существует. Если Вы готовы к инвестициям и можете себе позволить вложения в недвижимость Венгрии (срок окупаемости всё же будет относительно большим), то мы с радостью Вам поможем. Чтобы обсудить условия сотрудничества и выработать тактику дальнейших действий, просим связаться с экспертами портала International Wealth (e-mail info@offshore-pro.info).

А чтобы помочь Вам разобраться в текущей ситуации на рынке недвижимости в Венгрии, мы подготовили для Вас большой обзорный материал по этой теме. Вся информация была актуализирована по состоянию на конец весны 2021 года, но мы не можем гарантировать, что сведения будут сохранять свою ценность сколько-нибудь длительный период времени. Также напоминаем, что вся ответственность за ошибочные решения, если Вы их принимаете самостоятельно, без консультаций с нашими экспертами, остаётся на Вас.

Коллапс рынка недвижимости в Венгрии или затишье перед бурей?

Ситуацию на нём можно коротко и ёмко описать одним словом – неопределённость. Позволим себе небольшую стилистическую вольность и сравним его с бокалом, наполовину наполненным выдержанным, марочным коньяком. Оптимист скажет, что стакан наполовину полон, пессимист – что он, наоборот, наполовину пуст. А бизнесмен и инвестор, привыкший рассчитывать риски, попросит предоставить конкретные цифры, которые позволят качественно, количественно и (важно!) объективно оценить рынок недвижимости в Венгрии.

Самое важное по теме:

• В 2020 году цены на объекты жилого (не коммерческого!) назначения упали на 21,7%.
• Квартальные цены на вторичном рынке упали на 6,1% (с учётом инфляции – на 7,5%, данные Q1 2020).
• Показатели первичного рынка недвижимости в Венгрии ещё хуже: падение на 21,2% (24,5%, данные Q1 2020). Если сравнивать с Q4 2019 (далеко не самый лучший период для рынка недвижимости в Венгрии), наблюдается продолжающееся снижение показателей – на 9% (10,3%). Самое неприятное во всём этом – отсутствие признаков того, что рынок «нащупал» дно и дальнейшего падения уже не будет.
• Пандемия COVID-19 самым негативным образом сказалась и на рынке аренды. Только в апреле 2020 года количество предложений выросло на 22% (сравнение с февралём 2020 года). А если учесть, что количество туристов существенно снизилось, неудивительно, что цены активно падали, особенно в крупных городах и центральных районах Будапешта.
• Прямое следствие ситуации, описанной в предыдущем пункте, – перевод значительной части объектов на арендном рынке недвижимости в Венгрии в категорию долгосрочных предложений.
• Положение на рынке первичного жилья также не особо радует. Неновые дома в среднем предлагали на 44-45 тыс. EUR, объекты-новостройки – 68-69 тыс. EUR.
• Общее число сделок на вторичном рынке, если говорить о домах и апартаментах, в 2019 году упало на 8,7% (141115 объектов). Интересно, что в 2018 году статистика зафиксировала минимальный рост на уровне 4,7%.
• Противоположная ситуация зафиксирована на девелоперском рынке – рост на 34,4% (Q1 / Q2 2020). Но здесь следует понимать, что эти цифры во многом объясняются тем, что большая часть проектов была начата до пандемии. Отметим, что количество выданных разрешений в 2020 году снизилось почти на треть – на 31,6% за тот же период.
• Общая ситуация в экономике страны напряжённая, если не сказать – близкая к катастрофической. В период Q1 / Q2 2020 зафиксировано снижение на 13,6%. Это крайне печально, особенно учитывая тот факт, что до пандемии она росла – 2,2% (Q1 2020), 4,5% (Q4 2019), 5% (Q3 2019), 4,9% (Q2 2019), 5,3% (Q1 2019).
• Большинство аналитиков сходятся на том, что в 2021 году ситуация в экономике продолжит ухудшаться (–7%), но уже в 2022 году вернётся к росту.

Несложно предсказать, что рынок недвижимости в Венгрии быстро отреагирует на восстановление экономики и цены начнут активно расти. Поэтому мы считаем, что неопределённость ситуации не должна становится преградой при реализации перспективных инвестиционных проектов. Если «пережидать бурю», то «входной билет» сильно подорожает, а сроки окупаемости и прибыльность, наоборот, снизятся.

Падение спроса

2019 год стал одним из самых тяжёлых на рынке недвижимости в Венгрии. Аналитики предсказывали, что COVID-19 снизит продажи (что вполне логично), но фактическое падение оказалось значительно более существенным. Но, повторимся, это не говорить о том, что рынок «умер». Как только ситуация с коронавирусом стабилизируется, показатели пойдут вверх.

Общие цифры удручают. Снижение на 8,7% (141.115 объектов) – количество проданных домов на вторичном рынке. В прошлые годы исправно фиксировался рост продаж – +8,7% (2018 год), +4,4% (2017 год), +8,2% (2016 год), +18,3% (2016 год), +27,8% (1014 год), +3,7% (2013 год).

Данные по рынку вторичной недвижимости в Венгрии по регионам:

• –18,3% (39.950 объектов) – центр.
• –21% (26.493 объектов) – Будапешт.
• –12,4% (13.457 объектов) – Пешт.
• –4,3% (43.407 объектов) – Задунайский автономный район.
• –4,3% (57.758 объектов) – Great Plain, North.

Но это, повторимся, данные по 2019 году, когда о COVID-19 никто не знал, и масками пользовались только в загазованных мегаполисах. В первом квартала 2020 года ситуация существенно усугубилась. Рынок недвижимости в Венгрии «просел» на внушительные 55% – до 17 тыс. домов на «вторичке». Общие данные по 2020 году будут известны позже, но вряд ли они изменят общую картину.

Не стоит полагать, что проблема «заморозки» рынка недвижимости никак не коснутся прочих секторов экономики. Если проблемная ситуация сохранится, может быть запущена цепная реакция, которая «зацепит» не только бизнес, но и простых людей. Но вероятность такого сценария развития событий всё же относительно невелика.

Цены на вторичное жильё, права иностранцев

Подробно и глубокое исследование на эту тему выходит за рамки статьи. Но мы всё же решили привести для сравнения среднюю стоимость недвижимости в Венгрии по разным районам и городам. На предварительном этапе, когда ещё не принято принципиально решение по целесообразности инвестиций, эта информация может быть полезной. Но ориентироваться исключительно на неё не стоит – для успешной реализации проекта требуется комплексный анализ.

Самое важное по теме (вторичный рынок):

• Будапешт – 94-95 тыс. EUR.
• Пешт – 65-80 тыс. EUR.
• Задунайский регион – 32-48 тыс. EUR.
• Северная Венгрия – 25,5 тыс. EUR.
• Великая равнина – 30-32 тыс. EUR.

Ситуация с иностранцами, которые инвестирую в рынок недвижимости в Венгрии, достаточно прозрачная. Каких-либо ограничений в правах для них не предусмотрено, а повышенная стоимость некоторых объектов не носит системный характер и объясняется желанием продавцов заработать.

Самое важное по теме (недвижимость в Венгрии и иностранные покупатели):

• +6,3% (3753 объекта) – рост числа сделок с жильём, в которых покупателями выступали иностранцы. Отметим, что в 2019 году рост составил +10%.
• Более 77% сделок (2896 объектов) были осуществлены в Будапеште. Более чем в половине случаев (52%) покупателями становились граждане Китая, 22% – подданные одной из европейских стран (ЕС), ещё 10,6% – израильтяне, 4,4% – русские, 1,9% – турки.
• Самый популярный у иностранцев район – седьмой (470 объектов), за ним идут районы 6 и 8.
• Общее количество сделок на рынке недвижимости в Венгрии с иностранцами – примерно 2,5%. В столице этот показатель вчетверо выше – около 10%, во внутренних районах Пешта – примерно 25%.
• Средняя стоимость недвижимости, купленной иностранцами в Будапеште, превысила 110 тыс. EUR.
• Получение разрешения на покупку недвижимости в Венгрии для иностранцев занимает 2-3 месяца.
• Легальный способ значительно ускорить административные процедуры (до 1-2 дней) – покупка дома, квартиры или апартаментов через компанию, зарегистрированную в Венгрии. 

Рост активности застройщиков

Продажи жилья стабильно падают, и с этим фактом спорить трудно. Единственная «отдушина», не дающая рынку недвижимости окончательно впасть в анабиоз, – новое жилье. Активность девелоперов может поначалу удивить (рост на фоне общего спада экономики). Но если вспомнить о том, что большая часть проектов была начата до пандемии COVID-19, ситуация проясняется.

Самое важное по теме (недвижимость в Венгрии и новое жильё):

• +22,7% (3728 объектов) – рост числа завершённых девелоперских проектов в Центральной Венгрии.
• +22% (1657 объектов) – аналогичный показатель по Будапешту.
• +23,1% (2071 объект) – данные по Пешту.
• +20,7% (2899 объектов) – данные по Задунайскому автономному округу.
• +200% (2070 объектов) – данные по Великим Равнинам и северной части страны.
• –27,4% (5437 штук) – количество выданных разрешений на строительство.
• –31,6% (12475 штук) – общее количество выданных разрешений.
• +24,4% (до 241 млн EUR) – рост общей стоимости жилищных кредитов.
• +0,4% (до 4.474.531 объектов) – рост общего объёма жилищного фонда в Венгрии.

Рынок недвижимости в Венгрии: исторический экскурс

О реальной ситуации на рынке говорить сложно. С одной стороны, пандемия коронавируса практически заморозила (или, как минимум, сильно снизила) деловую активность. С другой стороны, ещё в 2014 году наметилась тенденция к некоторому росту цен, что однозначно свидетельствует о запущенных процессах регенерации. Поэтому однозначно говорить о том, что рынок недвижимости в Венгрии «выздоравливает», можно с существенными оговорками и только с оглядкой на внешние факторы (в первую очередь – контроль за пандемией COVID-19).

Самое важное по теме:

• Максимальный подъём деловой активности пришёлся на период жилищного бума в Венгрии (1998-2007 годы). Тогда средние цены взлетели на 266% (93% с учётом инфляционного коэффициента).
• С 2008 по 2013 год цены на недвижимость в Венгрии существенно снизились – на 21% (36%).
• В 2009 году был зафиксирован фактический коллапс рынка, основная причина – падение курса национальной валюты – форинта – к евро. Большая часть ипотечных кредитов была выдана в EUR и USD, поэтому после обвал форинта выплаты по кредитам для многих домохозяйств стали невозможными.
• В 2011 году была введена схема досрочного погашения по ипотеке в валюте.
• В начале 2013 года рынок недвижимости в Венгрии показал первые признаки «выздоровления». Одна из причин этого – протекционистские меры правительства, выразившиеся в увеличении: 1) 5-летних кредитных субсидий; 2) максимальной суммы субсидируемых кредитов; в) порога цен на жильё.
• В ноябре 2014 года финансовые учреждения и банки обязали конвертировать все непогашенные валютные кредиты в форинты.
• На конец 2015 года практически все кредиты на покупку недвижимости в Венгрии выдавались в форинтах, валютных осталось только 0,2%. Этот же показатель в декабре 2014 года равнялся 52%.
• В конце декабря 2015 года была снижена ставка НДС для нового жилья – с 27% до 5%. Изначально планировалось, что такие условия будут действовать до 2019 года (включительно), но затем программа была продлена до 1 ноября 2018 года.

Динамика изменения цен на недвижимость по годам:

Год	Изменение цены, %%	Изменение цены, %% (с учётом коэффициента инфляции)
2008	+0,21	–3,87
2009	–9,26	–13,75
2010	+0,53	–3,63
2011	–3,9	–7,68
2012	–6,56	–11,34
2013	–3,57	–4,28
2014	+6,56	+7,3
2015	+14,36	+13,77
2016	+15,37	+13,96
2017	+14,65	+12,08
2018	+16,51	+12,85
2019	+17,77	+13,9

Семейное жилищное пособие

CSOC – это реальный инструмент поддержки недостаточно обеспеченных слоёв населения. Она позволяет не только приобрести дома и квартиры, но и расширить / отремонтировать существующее жильё, а также задуматься об индивидуальном строительстве. В марте 2018 года перечень лиц, имеющих право претендовать на участие в CSOC, был пересмотрен и расширен.

В 2020 году в рамках CSOC была запущена программа льготного государственного кредитования. Размер ипотечной ссуды – 1 млн форинтов, условие участия – семьи с 2 детьми. Также беспроцентную ссуду могут получить женщины до 40 лет при первом замужестве.

Самое важное по теме:

• На конец 2019 года программой CSOC воспользовались более 115 тыс. семей.
• Общий размер льготных кредитов – 275 млрд форинтов.
• Средняя сумма кредита – 2,4 млн форинтов.
• Наблюдается выраженная динамика роста интереса покупателей к новому жилью после введения программы CSOC: +19,5% (21.127 объектов) в 2019 году, +22,9% в 2018 году, +44% в 2017 году, +31,3% в 2016 году.

Аренда недвижимости

Доходы от неё относительно невелики, но они заметно выше, чем проценты по банковским депозитам. Поэтому многие люди, даже никак не связанные с бизнесом, приобретают недвижимость в Венгрии именно с целью её сдачи в аренду.

Сведения по Будапешту (показатели усреднённые):

• 5,63% – квартиры до 90 м2 (Буда).
• 5,73% – большие апартаменты (Буда, 120 м2 и более).
• 5,16%-5,24% – квартиры в деловом и коммерческом центре (Пешт).

Подробности по арендным платежам:

• Ориентировочные арендные выплаты за хорошую квартиру в Будапеште находятся на уровне 6,7-10 EUR / м2 (данные за 2019 год). Самые дорогие районы – 1, 5 и 13, наиболее доступные – 4,10 и периферия.
• Арендная плата в среднем увеличилась на 5-10% за год. Районы, где рост был наиболее заметен (более 10%) – 1, 2, 3, 10, 11, 12, 14.

Ещё одна интересная тенденция на рынке арендуемой недвижимости в Венгрии – опасения владельцев недвижимости потерять арендаторов. Вследствие этого проверенным клиентам часто предлагаются особо выгодные условия, различные бонусы и преференции. Но даже с учётом этого спрос несколько упал, что объясняется пандемией COVID-19 и вызванным ею глобальным экономическим спадом.

Процентные ставки по ипотечным кредитам

Они остаются достаточно низкими, что вполне логично. Если финансовые учреждения ужесточат условия для клиентов, то многие из них откажутся от сделки. Это станет довольно чувствительным ударом как для банков, так и для всего рынка недвижимости в Венгрии.

Самое важное по теме:

• 4,63% годовых – средняя ставка по ипотечным (жилищным) кредитам в 2020 году (4,62 – в 2019 году и 4,51% – в 2018 году).
• 3,46% – IRF до 1 года (было 5,75%).
• 4,99% – IRF сроком от 1 года до 5 лет (было 5,24%).
• 4,62% – IRF сроком более 5 лет (было 5,24%).

Интересная тенденция на рынке недвижимости Венгрии – значительный рост количества сделок, для осуществления которых используются кредитные (заёмные) средства. В 2015 году их доля была относительно невелика – 33,5%, на конец 2019 года показатель увеличился до 47%. Число субсидированных ссуд также немного выросло – с 36% до 39%.

Рынок ипотеки

Неопределённость в экономике не способствует схемам финансирования сделок с недвижимостью в Венгрии, основанным на ипотечных схемах. Это понимают и клиенты финансовых учреждений, и сами банки. Сухая статистика только подтверждает этот вывод – общая стоимость непогашенных (проблемных) кредитов в 2019 году увеличилась на 9,3% и составила внушительные 3,63 трлн форинтов. Прямым следствием этого стал рост на 6,5% абсолютной стоимости новых жилищных кредитов – до 876 млрд форинтов.

Общие сведения по ипотечному рынку недвижимости в Венгрии:

• Общий объём рынка не превышает 8% ВВП, что для развитой европейской страны относительно небольшой показатель. По сравнению с 2018 годом он практически не изменился.
• Число одобренных и выданных ссуд на покупку жилья на вторичном рынке (более половины всех заимствований) снизилось на 5%, до 63.814. Однако средняя стоимость одного кредита увеличилась на 5,6% – до 9,4 млн форинтов.
• Количество кредитных договоров, предполагающих жилищное строительство, увеличилось почти на 1/3 – до 19.249.
• Заимствования на приобретения «нулевой» недвижимости в Венгрии (8,4% от количества всех новых ссуд) увеличились на четверть (24%) – до 9359. Усреднённая сумма кредита – 11,4 млн форинтов (рост на 3,6%).

Пандемия COVID-19 приостановила или даже заморозила многие интересные и перспективные инвестиционные проекты на рынке недвижимости в Венгрии. Но статистика утверждает, что спрос на такие услуги есть, причём он растёт, даже не взирая на проблемы в экономике и общую неопределённость. Говорить о дальнейших перспективах достаточно сложно, так как слишком много неизвестных находятся вне зоны контроля клиентов финансовых учреждений.

Подтверждением некоторого оздоровления рынка можно назвать рост числа «беспроблемных» кредитов – с 89% в 2016 году до 93% в 2018 году, и до 97% в 2020 году.

Общая ситуация в экономике

Если абстрагироваться от рынка недвижимости в Венгрии и попробовать проанализировать экономические тенденции последних лет, картина будет довольно безрадостная, но потенциально перспективная и вовсе не такая «провальная», как это пытаются представить иные аналитики.

Темпы роста экономики:

• 13,6% – сокращение экономики в период Q2 2020. Этот спад стал самым значительным за всю историю независимости Венгрии.
• 4,9% – рост в 2019 году.
• 5,1% – рост в 2018 году.
• 4,3% – рост в 1017 году.
• 2,2% – рост в 2016 году.
• 3,8% – рост в 2015 году.
• 4,2% – рост в 2014 году.

Основные показатели за период Q2 2019 – Q2 2020:

• 8,4% – снижение расходов всех домохозяйств.
• 13,5% – сокращение инвестиций.
• 24% и 15,8% – снижение экспорта и импорта.
• 5,8% – рост государственных расходов.

Что же касается не прошлого, а настоящего и будущего, то ситуация выглядит следующим образом. В 2020 году аналитики предсказывают значительное сокращение экономики – примерно на 7% (данные ещё не обработаны). Но далее, как ожидается, начнётся рост ВВП – на 6% в 2021 году. Безработица выросла незначительно – до 4,8% (ранее – 3,4%). Правительство сумело удержать инфляцию в относительно безопасном для экономики коридоре – 3,9% в августе 2020 года (июль – 3,8%). Отметим, что до верхнего предела, определённого Центральным банком, осталось всего 0,1%.

Проблемы во внутренней и внешней политике

Они влияют на рынок недвижимости в Венгрии косвенным образом, поэтому редко когда учитываются при составлении аналитических обзоров. Подробно останавливаться на этом моменте мы не станем, но и полностью игнорировать политику было бы ошибкой. Поэтому мы подготовили для Вас короткую подборку фактов, которые могут (но не обязательно!) повлиять на реализацию Ваших планов по покупке недвижимости в Венгрии.

Самое важное по теме:

• Нынешний премьер-министр Виктор Орбан (Orbán Viktor) придерживается националистических взглядов.
• Он выстраивает отношение с Брюсселем достаточно жёстко, особенно по вопросам верховенства закона и регулирования миграционных потоков.
• Правящая партия KDNP контролирует 2/3 мест в парламенте.
• Работа иностранных университетов в Венгрии жёстко ограничивается.
• Критики часто (и не без оснований) обвиняют Виктора Орбана в авторитарном стиле управления и жёстком контроле оппозиции. Но его сторонники утверждают, что аналогичным образом действовал самый Великий премьер XX века – Ли Куан Ю (Lee Kuan Yew), и Сингапуру это не помешало стать одним из мировых экономических лидеров.

Выводы и рекомендации

Инвестиционные проекты по недвижимости в Венгрии в наши дни считаются мало перспективными, в основном – из-за продолжающейся пандемии COVID-19. Но мнение это ошибочно. Именно сейчас, когда цены снизились, а на рынке наблюдается сильное превышение предложений над спросом, вложения могут быть наиболее эффективными. По крайней мере, если ситуация с коронавирусом нормализуется в течение ближайших нескольких лет.

Чем Вам могут помочь эксперты портала International Wealth? В первую очередь, мы рекомендуем в рамках индивидуальной консультации обсудить все интересующие Вас вопрос и принять принципиально решение – подождать с инвестициями в недвижимость в Венгрии, или активно развивать проект.

Услуги по Венгрии и ведению бизнеса в ней, которые могут Вас заинтересовать:

• Долгосрочная виза в Венгрию (категория C, категория D).
• Корпоративный счёт для нерезидентов (OTP Bank, KDB Bank).
• Вид на жительство при открытии компании.
• Регистрация ООО в Венгрии.
• Раздел портала International Wealth, полностью посвящённый Венгрии.

Почему вы акцентируем Ваше внимание на деловых возможностях и перспективах страны? Ответ прост. Недвижимость в Венгрии вполне может стать отправной точкой для нового этапа Вашей жизни, ведь бизнес в солидной и уважаемой европейской юрисдикции – это уверенность в завтрашнем дне и светлое будущее для Вас и членов Вашей семьи!