Многие россияне хотят купить недвижимость в Германии в инвестиционных целях. Они хотят остаться жить и вести бизнес в России, а свою немецкую квартиру сдавать в аренду. В статье мы расскажем о нюансах всего этого процесса.
Для содержания собственной недвижимости в Германии понадобится счет в немецком банке. На него арендатор будет перечислять арендную плату. С него собственник оплачивает коммунальные услуги, платежи ассоциации домовладельцев, налоги. Узнайте, как можно получить бесплатную консультацию по подбору зарубежного банковского счета от экспертов портала International Wealth, в конце статьи.
Наши эксперты помогут с подбором жилой или коммерческой недвижимости в Германии, регистрацией немецкой компании и оформлением вида на жительство.
Для консультации с экспертами позвоните нам по телефонам или мессенджерам, указанным в шапке сайта.
Покупка жилой недвижимости в Германии для наших соотечественников без переезда в страну является своеобразной “заначкой на черный день”. Это возможность вложить деньги в имущество в одной из самых безопасных стран Европы со стабильной политической и экономической обстановкой. Такое имущество постоянно растет в цене. Например, цены на квартиры в Берлине в доковидный период повышались ежегодно на 10%.
Для этих целей можно покупать апартаменты сразу с действующими договорами аренды. В ФРГ в крупных городах много предложений продажи квартир, в которых живут арендаторы. Если они до момента сделки купли-продаже жили и исправно платили год-два, почему стоит отказываться от таких арендаторов? Достаточно открыть счёт в немецком банке, чтобы они продолжили перечислять арендную плату теперь уже новому владельцу.
Следует учитывать, что по немецким законам, чем дольше арендатор живет в квартире, тем раньше необходимо сообщать ему о грядущем выселении. Одним месяцем владелец жилья не отделается. Возможны сроки в полгода. В противном случае квартиранты могут подать в суд.
Какой спрос на аренду недвижимости в Германии?
Для российских граждан возможность сдавать в аренду собственную недвижимость в Германии является довольно актуальной, так как за последние годы курс евро по отношению к российскому рублю только увеличился.
Население Евросоюза довольно мобильное. Около 30% европейцев постоянно арендует жилье. В ФРГ такой показатель еще выше и составляет 48%. Если брать немецкие мегаполисы, то там доля арендаторов превышает 50%. Например, арендаторами квартир в Берлине являются 80% населения, в Гамбурге — 70%, в Штутгарте — 75%.
Немцы любят долгосрочный съем жилья, но с учетом такой высокой доли мобильного населения переезды происходят повсеместно в каждом районе. Когда иностранец приобретает недвижимость в Германии в мегаполисе (категории А), он имеет высокие шансы быстро найти квартирантов на долгий срок.
Еще одной причиной высокого спроса на аренду недвижимости в Германии являются иммигранты. Их приток в страну постоянный. Еще пять лет назад ФРГ занимала второе место в мире по количеству выдачи ВНЖ иностранцам после США. По статистическим данным, население Берлина ежегодно увеличивается на 50 тысяч человек и уже составляет более 3,5 млн без пригородов.
Миграционная политика направлена на иммиграцию образованной части населения, имеющей квалификацию. Простым беженцам из бедных стран редко предоставляют вид на жительство. Поэтому мигранты в Германии представляет собой население, имеющее деньги на съем хорошего жилья с ремонтом по привлекательным арендным ставкам.
Недвижимость в Германии арендуют даже немцы, которые владеют другими жилыми объектами. Например, немец может купить квартиру в ипотеку, но не жить в ней, а сдавать в аренду. Сам же он снимет апартаменты попроще, чтобы платить ипотеку разницей между получаемой и отдаваемой арендными платами.
Многие немцы в возрасте, когда их дети становятся самостоятельными и живут отдельно, понимают, что комнаты в их большом доме простаивают. Поэтому они сдают в аренду дом, а сами снимают небольшую квартиру.
Как сдавать недвижимость в Германии, находясь в России?
В большинстве местных немецких газет в субботних и воскресных выпусках есть разделы с объявлениями, посвященные краткосрочной и долгосрочной аренде недвижимости в Германии (Immobilienmarkt). Обязательно стоит подать свое объявление в одну из таких газет, чтобы получить общее представление о спросе на местное жилье и найти квартирантов.
Количество немецких сайтов коммерческой недвижимости в Интернете огромное. Электронные доски объявлений также представляют собой простой способ найти отдельных агентов по недвижимости, списки которых являются хорошей отправной точкой для получения обзора местного рынка. Более того, преимущество онлайн-рекламы перед рекламой в местных газетах состоит в том, что она более актуальная.
Вот небольшая подборка некоторых популярных сайтов по недвижимости в Германии:
- Immobiliencout24
- Immonet
- Planethome
- Immobilien.de
- Immowelt.
Самый удобный способ сдать в аренду недвижимость в Германии — нанять немецкого маклера, который обо всем позаботится. Маклер (агент по недвижимости) предоставляет широкий спектр услуг, в том числе предложения по сдаче пустых участков, домов и квартир в долгосрочную или краткосрочную аренду. В Германии все предложения доступны только через одного агента или компанию. Поэтому вас могут попросить заранее подписать договор.
Обычно собственник жилья не платит агентское вознаграждение. Агенты получает свой доход за счет арендаторов, которым подыскивают жилье.
В ФРГ есть профессиональные ассоциации маклеров, такие как Ring Deutscher Makler или Immobilienverband Deutschland. Обычно они упомянуты на их визитных карточках и на веб-сайте. Хотя такое членство ни в коем случае не является 100% гарантией их надежности.
Сокращения в рекламе аренды квартир
Чтобы упростить задачу, ниже в таблице мы приведем список сокращений, используемых в объявлениях о недвижимости. Имейте в виду, что «пустые» квартиры — это апартаменты без мебели, коврового покрытия и бытовой техники (иногда даже без кухни). Арендаторы самостоятельно обставляют вашу квартиру мебелью. Это привычная ситуация для ФРГ.
| Сокращение | Полное название | Описание |
| AB | Altbau | Старое здание, построенное до 1945 года. |
| BK | Balkon | Балкон |
| EBK | Einbauküche | Встроенная кухня |
| EG | Erdgeschoss | Первый этаж |
| GH | Gasheizung | Газовое отопление |
| KM | Kaltmiete | Чистая арендная плата (без учета коммунальных платежей и обслуживания) |
| NK | Nebenkosten | Коммунальные / эксплуатационные расходы |
| Qm | Quadratmeter | Квадратные метры |
| SZ | Schlafzimmer | Спальная комната |
| WC | Toilette | Туалет |
| WM | Warmmiete | Аренда, включая коммунальные расходы, часто отопление, но не электричество |
| WG | Wohngemeinschaft | Общая квартира |
| WZ | Wohnzimmer | Гостиная |
| ZH | Zentralheizung | Центральное отопление |
| 1 ZKB | 1 Zimmer, Küche, Bad | Квартира с одной комнатой, кухней и ванной комнатой. |
Сколько стоит аренда недвижимости в Германии?
В целом, средняя стоимость аренды недвижимость в Германии примерно на 5% ниже, чем, например, в Великобритании. Нельзя сказать, что в ФРГ самые высокие арендные ставки в Европе. Средняя арендная плата составляет около 1300 евро (1400 долларов США) с учетом всех типов арендуемой недвижимости в Германии, будь то меблированная или немеблированная квартира или дом.
Квартира с одной спальней в центре немецкого города стоит около 700 евро (770 долларов США) в месяц, в то время как та же квартира за пределами центра стоит около 530 евро (570 долларов США). Кроме того, апартаменты с тремя спальнями в центре города оцениваются около 1350 евро (1500 долларов США), а квартира за пределами центра города в среднем стоит чуть менее 1000 евро (1100 долларов США).
Минимальная арендная плата за дом в Германии варьируется в зависимости от местоположения и размера. Однако в Берлине очень простой трехкомнатный дом всего можно сдавать за 900 евро (970 долларов США), более привлекательный четырехкомнатный дом в более дешевом Лейпциге удастся сдать лишь за 850 евро (920 долларов США).
Для получения арендных платежей и оплаты коммунальных услуг за собственную недвижимость в Германии следует открыть счет в немецком банке. Управлять им из России вы сможете с помощью интернет-банкинга.
Напоминаем, что российские налоговые резиденты обязаны уведомить ФНС России об открытии иностранных банковских счетов на свое имя.
Наши эксперты предлагают бесплатную консультацию по подбору счетов в иностранных банках и финансовых учреждениях. Узнайте, как её получить, в следующих статьях.
Арендная плата
Как и у нас на родине, арендная плата за недвижимость в Германии взимается в двух частях:
- Чистая арендная плата — “холодная”
- Коммунальные платежи — вместе с ними общая сумма называется “горячей” арендной платой.
Обычно в коммунальные платежи не включают плату за электричество, стационарный телефон и Интернет. Их арендатор платит напрямую операторам услуг и коммуникаций. Коммунальные платежи передают собственнику для уплаты в ассоциацию домовладельцев.
Немецкое законодательство ограничивает чрезмерное регулярное повышение арендной платы. Для одного и того же квартиросъемщика запрещено поднимать плату более чем на 20% на протяжении трех лет. Новому жильцу разрешается сразу объявить более высокую цену.
При этом немцы любят заключать долгосрочные арендные договоры на 5-10 лет. Если владелец хочет регулярно повышать цены, ему придётся заключать краткосрочные контракты на сдачу в аренду своей недвижимости в Германии и часто менять арендаторов.
Обязательно следует брать с новых квартирантов залог. Его размер составляет двухмесячный взнос холодной арендной платы. Залог станет страховым взносам собственника на случай повреждения его жилья арендаторами или резкого их выезда из квартиры. Залог не возвращается в таком случае. Собственник имеет в запасе оплаченные два месяца для поиска новых квартиросъемщиков.
Какие документы надо требовать с арендатора?
Собственнику недвижимости в Германии надо убедиться, что кандидат в арендаторы заслуживает доверия и является финансово обеспеченным человеком.
Для аренды недвижимости в Германии квартирант должен предоставить следующие документы:
- Удостоверение личности или паспорт.
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung — документ, подтверждающий, что кандидат не имеет долгов перед предыдущими арендодателями.
- Три последних платежных ведомости, подтверждающие, что квартирант зарабатывает достаточно, чтобы платить за аренду. Могут быть приняты доказательства достаточной экономии.
- Выписки с банковского счета за последние три месяца.
- Mieterselbstauskunft — форма заявления, дающая потенциальному арендодателю дополнительную информацию о кандидате, например, дата рождения, количество людей, которые будут проживать в квартире, и чем они зарабатывают себе на жизнь.
- SCHUFA-Auskunft или Bonitätsauskunft für den Vermieter — SCHUFA-Auskunft (кредитный отчет), показывающий кредитный рейтинг арендатора. Приемлемой альтернативой может быть выписка из вашего банковского счета, показывающая регулярный доход и своевременную оплату аренды и счетов.
Вы можете обратиться к нашим экспертам за помощью в подборе доходной недвижимости в Германии. Вот некоторые наши предложения:
Чтобы получить консультацию по вопросам покупки жилой недвижимости в Германии, напишите нам письмо на электронную почту: info@offshore-pro.info.
Почему стоит купить жилую недвижимость в Германии россиянину?
Покупка жилой недвижимости в Германии для наших соотечественников без переезда в страну является своеобразной “заначкой на черный день”. Это возможность вложить деньги в имущество в одной из самых безопасных стран Европы со стабильной политической и экономической обстановкой. Такое имущество постоянно растет в цене. Например, цены на квартиры в Берлине в доковидный период повышались ежегодно на 10%. Для этих целей можно покупать апартаменты сразу с действующими договорами аренды. В ФРГ в крупных городах много предложений продажи квартир, в которых живут арендаторы.
Высокий ли спрос на аренду жилья в немецких городах?
Около 30% населения Евросоюза постоянно арендует жилье. В ФРГ такой показатель еще выше и составляет 48%. Если брать немецкие мегаполисы, то там доля арендаторов превышает 50%. Например, арендаторами квартир в Берлине являются 80% населения, в Гамбурге — 70%, в Штутгарте — 75%. Немцы любят долгосрочный съем жилья, но с учетом такой высокой доли мобильного населения переезды происходят повсеместно в каждом районе. Когда иностранец приобретает недвижимость в Германии в мегаполисе (категории А), он имеет высокие шансы быстро найти квартирантов на долгий срок.
Какие способы поиска арендаторов недвижимости в Германии?
Самый удобный способ сдать в аренду недвижимость в Германии — нанять немецкого маклера, который обо всем позаботится. Обычно собственник жилья не платит агентское вознаграждение. Агенты получает свой доход за счет арендаторов, которым подыскивают жилье. Количество немецких сайтов коммерческой недвижимости в Интернете огромное. Электронные доски объявлений также представляют собой простой способ найти отдельных агентов по недвижимости. Более того, преимущество онлайн-рекламы перед рекламой в местных газетах состоит в том, что она более актуальная.
