Как получать доход от аренды недвижимости за границей — полный гайд

Покупка недвижимости за рубежом является прибыльным делом, особенно если она находится в Евросоюзе. В зависимости от стоимости в некоторых его странах-членах можно даже оформить вид на жительство, а в дальнейшем получить гражданство ЕС. При этом постоянно жить там — необязательно.  Пустующее жилье лучше сдавать в аренду. Из статьи вы узнаете, как получать доход от аренды недвижимости за границей.

Арендодателей, живущих только на выручку от арендных платежей, называют французским термином “рантье”. За рубежом ими чаще становятся обладатели второго гражданства за инвестиции. В большинстве экономических иммиграционных программ различных стран присутствует опция покупки недвижимого имущества. И кандидаты выбирают такой вид инвестиций. Чтобы зарабатывать, жильё не должно простаивать без дела. Предлагаем выяснить, как получать доход от аренды недвижимости за границей.

Обратившись к экспертам портала International Wealth, вас проконсультируют по выбору приемлемых юрисдикций для покупки недвижимости за границей, помогут зарегистрировать иностранную компанию для этих целей, иностранные банковские аккаунты, предоставят местных менеджеров для управления имуществом, пока владелец находится в родной стране.

Изменения в российском законодательстве установили ряд требований к россиянам, имеющим имущество за границей. Их нужно соблюдать, чтобы иметь легальный доход от аренды недвижимости за границей без штрафов со стороны налоговых органов.

Описанная информация касается российских граждан. Однако правила и требования в большей степени подходят для остальных стран СНГ.

Где лучше купить недвижимость за рубежом?

Многие согласятся, наиболее привлекательным местом для приобретения собственного жилья является Европа. ВНЖ и гражданство Евросоюза очень престижно. Разрешение на вид на жительство позволяет ездить по шенгенской зоне без визы. А ведь это огромный рынок с 700 миллионами жителей, имеющими высокую покупательскую способность. Здесь много туристических магнитов и финансовых центров, где расценки на съем квартир достаточно высоки. Соответственно, доход от аренды недвижимости за границей в этих местах является высоким. 

Имея несколько апартаментов в туристической привлекательных прибрежных зонах стран Южной Европы, можно стать рантье и жить только на пассивный доход от аренды недвижимости за границей. Речь идёт о береговых линиях Греции, Испании, Португалии, Мальты и Кипра.

За несколько последних лет цены значительно увеличились на Кипре. Альтернативой является Португалия, где ажиотаж в период пандемии COVID-19 не наблюдается. Страна по-прежнему предоставляет ВНЖ за инвестиции — Золотую визу. Объекты в новостройках стоят минимум в два раза дешевле кипрских. Однако крайне низким является доход от аренды недвижимости за границей, приобретенной в португальской провинции. Остерегайтесь предложений из подобных районов.

Предлагаем узнать цены на жильё в Португалии у моря из следующей статьи.

Открытие счёта в иностранном банке для использования жилья за границей

Зачастую клиентам, желающим купить иностранную недвижимость, посредники-риэлторы сразу предлагают открыть счёт в зарубежном банке. Доводов и причин для этого достаточно:

• Экономия на комиссии за международный банковский перевод.
• Требованием некоторых программ ВНЖ за приобретение недвижимости является открытие местного банковского счета.
• Иностранный банковский аккаунт необходим для оплаты коммунальных услуг.
• Арендаторам проще на него оплачивать ежемесячные арендные платежи.
• Необходим для использования услуг управленческой компании.

Обратитесь к нашим экспертам за помощью и подбором наиболее выгодного иностранного банка для открытия валютного счета по электронной почте, указанной в конце статьи.

Получение дохода от аренды недвижимости за границей наличными средствами не является нарушением российского законодательства. Однако в зависимости от размера арендных платежей необходимо удостовериться, что иностранное законодательство допускает наличные расчёты в таких суммах.

Уведомление ФНС об открытии зарубежного счёта россиянином

Граждане России имеют право приобретать в собственность иностранное недвижимое имущество, получать доход от аренды недвижимости за границей, а также открывать иностранные счета в валюте. Однако есть обязательство — уведомления налогового органа РФ о действии со счетами: открытие, закрытие, изменение реквизитов, статистика о зачислениях и списаниях за год.

Перечисленные требования установлены измененным валютным законодательством еще несколько лет назад. Реформа валютного контроля в России привнесла в нашу жизнь эти изменения. Они касаются только налоговых резидентов РФ, которыми считаются лица, пребывающие на российской территории минимум 183 дня в году. На нерезидентов не действует наше валютное законодательство.

Уведомить ближайшее по месту проживания отделение ФНС об открытии зарубежного счета россиянин обязан в 30-дневный срок. Далее ежегодно до 1 июня необходимо подавать отчет о движении средств по нему за прошедший календарный период. 

Если клиент недавно утратил статус налогового резидента РФ, мы советуем предоставить в налоговые органы заявление с документами, подтверждающими нахождение за границей более 183 суток.

Российская Федерация подписала конвенцию об автоматическом обмене налоговой информацией. Подписантами также являются около 80 стран мира. Изучите тщательно список. Если вы купили жильё в одной из них и получаете доход от аренды недвижимости за границей, не советуем скрывать от отечественных налоговых органов наличие иностранного банковского аккаунта и пассивного заработка. ФНС узнает информацию благодаря обмену в автоматическом режиме. 

Регистрировать аккаунт в иностранном банке лучше в стране-члене международных организаций ОЭСР и ФАТФ. Будьте внимательны, КИПР и Болгария в указанные организации не входили. Финансовые риски с использованием их банков для международных переводов возрастают. Откройте счет в ином европейском государстве, например, в Германии.

Уклонители от уведомления российских налоговых органов являются административными правонарушителями и подвергаются санкциям в виде штрафа. Его размер при первом случае обнаружения иностранного счёта, о котором не было уведомления, составляет до 5000 российских рублей.

Не успели подать ежегодный отчет о движении средств в срок — заплатите штрафа до 500 рублей. Просрочка достигла 30 дней — он увеличивается до 3000. Повтор подобного нарушения обходится в 20 000.

Отсутствие уведомления по действующим иностранном банковским аккаунтам с поступлением дохода от аренды недвижимости за границей в течение нескольких лет — уголовное преступление. Нарушителю инкриминируют статью об уклонении от уплаты налогов. После возмещения всей полагающиеся сумму сборов надо заплатить штраф до 300 000. Самое главное, суд обычно присуждает исправительные работы либо лишение свободы до 5 лет. В России срок давности по таким экономическим преступлениям составляет 6 лет.

Налоги на доход от аренды недвижимости за границей

Должен ли владелец платить налог в России на доход от аренды недвижимости за границей? Это главный вопрос, интересующий наших читателей. По законодательству российские резиденты платят НДФЛ с общемирового дохода, то есть полученного в любой стране мира. Зачет налоговых отчислений возможен благодаря подписанию соглашений об избежании двойного налогообложения (СИДН). Информацию необходимо выяснить еще до выбора места покупки.

Доход от аренды недвижимости за границей нужно указать в российской ежегодной декларации НДФЛ. При необходимости заявитель указывает, сколько подоходного налога заплатил в стране месторасположения жилья. При наличии подписанного СИДН между государствами налог на доход от аренды недвижимости за границей уплачивать в России не надо.

Приложением к заявлению является квитанция уплаченного подоходного налога за границей. Документы являются подтверждением, позволяющим уменьшить фискальные выплаты на российской территории. 

Подоходный налог для нерезидентов в европейских странах имеет ставку от 13 до 20%. Организация, владеющая недвижимым имуществом, записывает доход от аренды недвижимости за границей в прибыль, с которой платит корпоративный налог. Средняя европейская ставка составляет более 25%, что выше, чем в России. Налоговые органы некоторых юрисдикций предоставляют специальные режимы налогообложения для отдельных организационно-правовых форм.

При обычном налоговом режиме записывать недвижимость за границей на имя юридического лица может быть невыгодно. Воспользуйтесь консультацией по международному налоговому планированию от наших экспертов, чтобы выяснить, в какой стране на кого лучше оформлять имущество и получать доход от аренды недвижимости за границей.

Например, некоторые юрисдикции позволяют реинвестировать прибыль на своей территории без налогообложения. То есть доход от аренды недвижимости за границей компания вкладывает в инвестиции, получая дивиденды, не облагаемые налогом.

Выручка от продажи и доход от аренды недвижимости за границей резидентов РФ, являющихся ее гражданами, облагаются на родине по ставке 13%. Налоговые резиденты, не являющиеся гражданами России, платят НДФЛ 30%. 

Услуги управляющей компании

За рубежом среди раньте принято пользоваться услугами управляющих компаний. Находясь большую часть времени у себя на родине, ведя бизнес, россиянину сложно самостоятельно следить за жильём, контролировать оплату коммунальных услуг, организовывать сдачу в аренду, заниматься решением текущих проблем.

Перечисленные задачи обычно выполняет управляющая компания. Полный список услуг:

• Подбор надежного арендатора. 
• Подписание договора на аренду жилья.
• Контроль выполнения обязательств арендатора.
• Организация работ по текущему ремонту жилья.

Управляющая компания забирает себе в качестве оплаты услуг до 15% от арендных платежей. В случае с элитной недвижимости за границей, маржа составляет до 30%. Зачастую арендные платежи проходят через счет управляющей компании. Собственник получает доход от аренды недвижимости за границей уже за разницей услуг.

Есть более умные посредники, которые договариваются с владельцем о выплате фиксированного ежегодного дохода от аренды недвижимости за границей в размере 5-7% от текущей стоимости жилья. А далее управляющая фирма самостоятельно распоряжается ценой аренды, чтобы получить солидные комиссионные. 

Узнайте больше о том, как получать легально доход от аренды недвижимости за границей, у наших экспертов. Они же помогут с открытием личного, а также корпоративного счета в иностранном банке.

Для вас предлагаем бесплатную консультацию по подбору банковского счета в зарубежном банковском учреждении.

Наша фирменная услуга Pre-approval поможет получить предварительное согласие на открытие счета банковским учреждением и сэкономить средства. 

Проконсультироваться у наших экспертов вы можете, написав письмо на электронную почту info@offshore-pro.info.