Многие граждане стран СНГ приобретают в собственность жилую недвижимость в Германии, чтобы сдавать ее в аренду и получать пассивный доход. Они продолжают жить и вести свои дела на родине, лишь изредка приезжая отдыхать на немецкую территорию в собственную квартиру или дом. Встает вопрос о том, как быстро найти хороших арендаторов, и как настроить процесс сдачи в аренду собственной недвижимости в Германии. Ответ на него вы узнаете из этой статье.
Чтобы успешно приобрести доходную жилую недвижимость в Германии, обратитесь к экспертам портала International Wealth. Мы предлагаем:
- Консультация по ценам, правилам покупки недвижимости в Германии.
- Подбор объектов недвижимого имущества по предпочтениям клиента.
- Юридическое сопровождение в открытии валютного счета в немецком банке и регистрации немецкой компании при необходимости.
- Представительство клиента на сделке купли-продажи.
- Заключение договоров с управляющими компаниями.
- Оформление ВНЖ в Германии на основании ведения бизнеса.
Вам обязательно понадобится открытие банковского счёта в Германии для комфортного сотрудничества с управляющей компанией и арендаторами. На него арендаторы перечисляют арендные платежи, с него оплачивают коммунальные услуги, налоги, услуги управляющей компании.
Получите первую консультацию от наших экспертов, позвонив по телефонам или мессенджерам, указанным в шапке сайта.
Где арендаторы ищут аренду жилья в Германии?
Существует три жилищных веб-сайта, представляющие собой доски объявлений по продаже и аренде недвижимости в Германии, на которых публикуется подавляющее большинство агентств по недвижимости, домовладельцев и независимых владельцев недвижимости. Вот эти три ресурса:
- Immobilienscout24 (самый популярный);
- Immonet;
- Immowelt (менее популярный).
Создайте профиль арендодателя на каждом из этих сайтов и предоставьте как можно более подробную информацию. Ваш профиль будет содержать такие данные, как адрес, тип недвижимости, состояние ремонта и прочие характеристики жилья.
Откройте несколько вкладок и создайте разные поисковые запросы с разными фильтрами, чтобы получить представление о ценах на аренду подобной недвижимости в Германии, возможно, в вашем районе. Главный совет: используйте браузер Chrome, потому что он позволяет автоматически переводить каждую страницу на русский язык.
Автоматический перевод страниц позволит без ошибок заполнить данные на сайте для публикации собственного объявления.
Следующая платформа, на которую нужно обратить внимание, — это eBay Kleinanzeigen — сайт объявлений, по сути, являющийся немецкой версией Craigslist или Gumtree. Перейдите в раздел Immobilien вашего города, выберите Mietwohnung, а затем Angebote. На eBay Kleinanzeigen у вас гораздо больше шансов найти арендаторов, а не профессиональных брокеров, которые предложат лишь добавить вашу недвижимость в Германии в свой лист предлагаемых объектов. Это позволяет вам общаться с людьми более непринужденно и приглашать на личные просмотры один на один.
Затем нужно присоединиться к местным группам на Facebook, посвященным сдаче в аренду недвижимости в Германии. Вот пример групп только для Берлина:
- Flats in Berlin
- WG, Zimmer, Wohnung, Flat, Room — Berlin!!
- wg zimmer wohnung in berlin room flat apartment rent
- Berlin Housing
- Short-term accommodation Berlin: WG, Zwischenmiete, flat-share, Zimmerbörse
- Temporary Flat Rentals In Berlin
- Berlin Startup Flats, Flatshares,Offices,Wohnungen, WG
- Wohnung und WG Berlin.
Большинство этих групп являются частными, но обычно получить одобрение в течение дня довольно легко, если попросите присоединиться. Facebook упростил отправку сообщений человеку, разместившему объявление, поэтому остаётся лишь ждать ответов от потенциальных арендаторов.
Последняя платформа — WG-Gesucht, весь сайт доступен на английском языке. WG (произносится как veh-geh) — это аббревиатура от Wohngemeinschaft или квартира. WG-Gesucht имеет, пожалуй, самый привлекательный и удобный интерфейс, который позволяет легко увидеть размер и цену объявления, время, когда владелец был онлайн, адрес, доступность, детали и изображения. С учетом этого арендаторам тут вообще искать подходящие варианты, и выше шанс, что вам скоро позвонят.
Изучение ключевых терминов в объявлениях
- Когда вы дойдете до заполнения объявления, то в примерах на сайтах встретите множество немецких слов, поэтому давайте определимся с некоторыми ключевыми терминами и фразами.
- Kaltmiete — холодная аренда, или базовая ежемесячная арендная плата без затрат на коммунальные услуги и отопление.
- Warmmiete — теплая аренда, или базовая ежемесячная арендная плата плюс отопление.
- Nebenkosten — дополнительные расходы на коммунальные услуги здания, например, стоимость содержания коридоров и лестничных клеток.
- Gesamtmiete — общая арендная плата или базовая ежемесячная арендная плата плюс коммунальные услуги, расходы на содержание здания и отопление.
- Kaution — залог, обычно в три раза превышающий холодную арендную плату.
- Möbiliert — с мебелью.
- Saniert — ремонт или частичный ремонт.
- Renoviert — с ремонтом, либо полный ремонт.
- Altbau — старинное здание, в комнатах — обычно паркетные полы и высокие потолки с декоративной лепниной.
- Neubau — новостройка, в комнатах — обычно ламинат и низкие потолки.
- Wohnfläche — жилая площадь, или общий размер всего помещения в квадратных метрах.
- WBS (Wohnberechtigungsschein) — разрешение на субсидирование жилья. Если вы видите список с надписью WBS, он доступен только для людей, у которых есть это разрешение.
- EBK (Einbauküche) — встроенная кухня. В Германии квартира без мебели обычно означает, что в ней вообще нет мебели, например, встроенной кухни. Это значит, что арендаторам придется покупать духовку, холодильник и шкафы самостоятельно, когда переедут.
- Vorderhaus, Hinterhaus, Seitenflügel — передний дом, боковые крылья, задний дом или все части многоэтажного комплекса.
- Erdgeschoss — цокольный этаж, иногда на уровне улицы, иногда выше уровня улицы.
- Dachgeschoss — мансардный этаж, иногда с обычными потолками, иногда со сводчатыми потолками.
- Aufzug — лифт, иногда доступен только арендаторам определенных этажей.
- Schlafzimmer, Badezimmer, Wohnzimmer — спальня, ванная, гостиная. Имейте в виду, что «двухкомнатная квартира» означает буквально две комнаты (гостиная + спальня), а не две спальни.
- Provisionsfreie / null provision — без комиссии брокера. В Германии закон Bestellerprinzip гласит, что любой, кто заказывает брокерские услуги для демонстрации собственности, должен заплатить брокерское вознаграждение. Таким образом, если домовладелец нанял маклера для демонстрации квартиры, он должен оплатить сбор. Если вы нанимаете брокера, то должны заплатить комиссию. Плата может быть в два-три раза больше суммы холодной аренды.
- WG (Wohngemeinschaft) — квартира.
- Zentralheizung — центральное отопление.
- Etagenheizung — теплый пол.
- Balkon/Terrasse — балкон / терраса.
- Garten — огород.
Что нужно запросить от арендатора?
У вас уже должно быть хорошее представление о том, сколько хотите получать денег за сдачу в аренду своей недвижимости в Германии. Как правило, арендатор должен вначале внести арендную плату как минимум за три месяца. Например, если холодная аренда вашей недвижимости в Германии составляет 800 евро в месяц, то ежемесячный доход арендатора после уплаты налогов должен составлять не менее 2400 евро. Если арендатор хочет снимать жилую недвижимость вместе со своей второй половинкой или соседом по квартире, их совокупный доход должен превышать те же 2400 евро. Если арендатор — студент, и у него недостаточный доход, его родители могут предоставить финансовую информацию — подтверждение дохода и баллов Schufa — в качестве поручителя.
С арендатора нужно требовать следующие документы:
- Personalausweis / паспорт — проследите, чтобы срок его действия не истек.
- Einkommensnachweis — подтверждение дохода за последние три месяца.
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung — подписанный документ от последнего арендодателя, подтверждающий, что арендатор полностью и вовремя рассчитался за арендную плату в течение срока аренды.
- Schufa Bonitätscheck — счет Schufa, срок действия которого также не истек.
- Выписка из банка (не обязательно) — последняя выписка из банка также полезна, она покажет финансовое состояние арендатора.
Подача предложения на просмотр арендатору
Арендатора приглашают на просмотр подачей специального предложения. Эта заявка называется Selbstauskunft и обычно запрашивает следующую информацию:
- имя;
- семейное положение;
- дата рождения;текущий адрес;
- номер телефона;
- адрес электронной почты;
- должность;
- ежемесячный доход после уплаты налогов;
- адрес работодателя;
- текущая информация об арендаторе;
- наличие домашних животных.
Иногда надо задавать более конкретные вопросы о том, есть ли непогашенные долги у арендатора, неплатежеспособен ли он, играет ли на музыкальном инструменте.
Налог на доход от аренды в Германии с нерезидентов
Доход от аренды недвижимости в Германии нерезидентом рассчитывается по прогрессивной шкале (от 15% до 42%) в зависимости от налогооблагаемой базы. Она может быть ниже суммы платежей от арендатора, поскольку доход от аренды уменьшается за счет вычета допустимых расходов и амортизации, таких как строительство, оборудование и мебель.
Доплата за солидарность в размере 5,5% от подоходного налога должна быть уплачена сверх этого только в том случае, если его размер превышает 972 евро. Супружеским парам-нерезидентам рекомендуется подавать декларации отдельно.
Чтобы платить налог на доход от сдачи в аренду собственной недвижимости в Германии, необходимо иметь счет в немецком банке. Воспользуйтесь бесплатной консультации от наших экспертов по подбору зарубежного банковского счета. Узнайте, как её получить, в следующих статьях.
Налоговый год в Германии длится с января по декабрь. Ставка подоходного налога в Германии для нерезидентов прогрессивная и составляет от 14% до 42%. Если ваш доход в течение налогового года превышает 55 961 евро, он облагается налогом по ставке 42%. Очень высокие уровни дохода, превышающие 265 327 евро, облагаются налогом в размере 45%. Вы должны подать налоговую декларацию в Германии (Einkommensteuererklärung) до 31 июля года после получения дохода. Этот срок может быть продлен до 28 февраля следующего года, если налоговую декларацию от вашего имени готовит налоговый консультант. Несоблюдение сроков может повлечь за собой штрафы и пени.
Немецкое законодательство требует налогообложения доходов, полученных на территории Германии. Следовательно, если вы сдаете квартиру или дом, то придется платить налоги с дохода от аренды недвижимости в Германии.
Местный налог применяется к недвижимости в Германии. Это коммунальный сбор, взимаемый местными властями в каждом регионе. Ставки варьируются и зависят от типа собственности.
В Германии все иностранцы могут получить базовую налоговую льготу. До этой суммы доход не подлежит налогообложению. Базовая налоговая надбавка в 2021 году составляет 9744 евро, если налогоплательщик не состоит в браке или гражданском партнерстве, в то время как в 2020 году базовая налогооблагаемая надбавка составляла 9 408 евро.
Для пар, состоящих в браке или состоящих в гражданском браке, она составляет 19 488 евро. Если сумма платежей от арендатора за год больше, с нее надо платить налог на доход с аренды недвижимости в Германии. Ставки налогообложения варьируются от 14% до 42%. Короче говоря, чем выше налогооблагаемый доход, тем выше будет ставка налогообложения.
Максимальная ставка налога с аренды недвижимости в Германии составляет 42%. Эта сумма уплачивается только при заработке более 250 731 евро в год для холостяков и одиноких. Для пар, состоящих в браке или состоящих в гражданском браке, максимальная ставка налога применяется только для доходов с аренды недвижимости в Германии более 501 462 евро.
Еще надо заплатить дополнительный сбор за солидарность в размере 5,5% сверх налоговых обязательств. Если являетесь зарегистрированным членом церкви, вы также обязаны уплатить церковный налог в размере 8–9% с налоговых обязательств.
Если вы желаете приобрести жилую недвижимость в Германии для сдачи её арендаторам, ознакомьтесь с нашими предложениями. Вот некоторые из них:
Получите консультацию по вопросам поиска арендаторов и покупки жилой недвижимости в Германии. для этого напишите нам письмо на электронную почту: info@offshore-pro.info.
Где лучше всего искать арендаторов для своей недвижимости в Германии?
Существует три жилищных веб-сайта, представляющие собой доски объявлений по продаже и аренде недвижимости в Германии, на которых публикуется подавляющее большинство агентств по недвижимости, домовладельцев и независимых владельцев недвижимости:
Immobilienscout24 (самый популярный);
Immonet;
Immowelt (менее популярный).
Создайте профиль арендодателя на каждом из этих сайтов и предоставьте как можно более подробную информацию. Ваш профиль будет содержать такие данные, как адрес, тип недвижимости, состояние ремонта и прочие характеристики жилья.
Как искать арендаторов для своей немецкой квартиры через Facebook?
Вам нужно присоединиться к местным группам на Facebook, посвященным сдаче в аренду недвижимости в Германии. Вот пример групп только для Берлина:
Flats in Berlin
WG, Zimmer, Wohnung, Flat, Room — Berlin!!
wg zimmer wohnung in berlin room flat apartment rent
Berlin Housing
Short-term accommodation Berlin: WG, Zwischenmiete, flat-share, Zimmerbörse
Temporary Flat Rentals In Berlin
Berlin Startup Flats, Flatshares,Offices,Wohnungen, WG
Wohnung und WG Berlin.
Facebook упростил отправку сообщений человеку, разместившему объявление, поэтому остаётся лишь ждать ответов от потенциальных арендаторов.
Надо ли нерезиденту платить налог на доход со сдачи в аренду недвижимости в Германии?
Немецкое законодательство требует налогообложения доходов, полученных на территории Германии. Следовательно, если вы сдаете квартиру или дом, то придется платить налоги с дохода от аренды недвижимости в Германии. Ставка подоходного налога для нерезидентов прогрессивная и составляет от 14% до 42%. В Германии все иностранцы могут получить базовую налоговую льготу. Базовая налоговая надбавка в 2021 году составляет 9744 евро, если налогоплательщик не состоит в браке или гражданском партнерстве. Если сумма платежей от арендатора за год больше, с нее надо платить налог на доход с аренды недвижимости.
