Как купить землю в Португалии

Подавляющее большинство иностранных покупателей недвижимости проявляют огромный интерес к Португалии, в основном из-за программы «золотая виза». В частности, через покупку земли иностранцы могут получить ВНЖ Португалии, а через 6 лет – европейское гражданство.

Может ли иностранец купить землю в Португалии

Конституция Португалии не запрещает иностранцам, лицам без гражданства, которые временно находятся или проживают в стране, приобретать объекты недвижимости в личное пользование или для коммерческих целей. Это относится к земельным участкам, к сделкам, совершаемым не только от имени частных лиц, но также компаний, которыми владеют иностранцы.

Преимущества португальской программы ВНЖ для иностранцев при покупке земли

Португалия – одна из европейских стран, которая разрешает иностранцам покупку земли, а также предлагает воспользоваться преимуществами иммиграционной программы. К слову «золотая виза» Португалии очень востребована среди иностранцев благодаря большому выбору вариантов инвестирований, сравнительно небольшому размеру вложений в недвижимость (от 280 тыс. евро), быстроте оформления документов на ВНЖ (от 3-х месяцев). 

Выгодные инвестиционные условия при выборе варианта инвестиций в недвижимость Португалии:

• нет невозвратных пожертвований;
• нет ограничений на сдачу объекта в аренду;
• возможность продажи недвижимости после завершения срока удержания (5 лет);
• инвесторы, члены их семей могут жить/работать в Португалии, свободно перемещаться в зоне Шенгена.

В Португалии есть немало живописных земельных участков, которые бы привлекли инвесторов, также с возможностью оформления «золотой визы». В середине материковой части Португалии есть скалистые холмы, на которых можно построить дом своей мечта. Северная часть территорий часто используется под виноградники, фермы, усадьбы. Купить землю в Португалии под виноградники – мечта многих состоятельных иностранцев. Более пологие холмы на юге усеяны оливковыми рощами, садами с фиговыми деревьями. 

Португалия также включает два архипелага: Мадейру, Азорские острова, с их собственным микроклиматом, интересными рынками недвижимости. Здесь также есть немало эксклюзивных предложений земли с возможностью получения ВНЖ Португалии. 

Инструкция, как купить иностранцу землю в Португалии пошагово

Процесс покупки земли в Португалии иностранцами, почти аналогичен тому, как если бы покупателем выступал португалец. Однако есть некоторые особенности, которые необходимо учитывать, чтобы процесс покупки португальской недвижимости проходил быстрее, более плавно. Эксперты портала International Wealth проанализировали все правовые нюансы, связанные с этой темой и делятся опытом в следующей инструкции.

Первый шаг – получить португальский налоговый номер

Одним из обязательных требований покупки земли в Португалии в собственность является получение португальского NIF (португальского идентификационного номера налогоплательщика – Numero de Indentificacao Fiscal). Это обязательное требование для иностранных граждан. 

В обычных обстоятельствах для получения NIF иностранный гражданин мог пойти в финансовую службу или сервисный центр, запросить регистрацию в налоговых органах. Однако из-за пандемии Covid-19, чтобы иностранцу подать запрос на присвоение налогового номера, необходимо сделать предварительную запись в информационном центре налогового органа. Другой вариант – записаться через портал фискальной службы при помощи налогового представителя иностранного гражданина, у которого есть доступ, чтобы оформить такой запрос. 

Также следует отметить, что иностранный гражданин может подать заявление на получение NIF как резидент, так же нерезидент. Поскольку резиденты, европейские граждане не могут участвовать в программе Португалии «золотая виза», остановимся подробнее на условиях для иностранцев. Итак, в данном случае нерезидент – лицо, которое проживает за границей, в третьей стране, то есть не принадлежащей к ЕС или Европейской экономической зоне, включающей Норвегию, Исландию, Лихтенштейн. Нерезидент для получения NIF может назначить налогового представителя с налоговым адресом в Португалии. Это может быть физическое или юридическое лицо. 

NIF поможет вам оплачивать счета за коммунальные услуги и совершать другие хозяйственные операции на месте пребывания. Также номер понадобится, чтобы открыть счет в португальском банке.

Второй шаг – открыть счет в местном банке

Чтобы купить землю в Португалии, вам следует открыть счет в местном банке. Это также облегчит другие задачи в будущем, например – нести расходы по содержанию своего имущества, оплачивать за него налоги. 

Открыть банковский счет в Португалии вы можете сразу по прибытии, если заранее соберете все необходимые документы. Также рекомендуем воспользоваться нашей услугой подбора счетов, так вы сможете подобрать финучреждение, в котором вы сможете открыть счет удаленно. Свяжитесь с банками перед тем, как покинуть свою страну, чтобы убедиться, что у вас есть актуальная информация, чтобы привезти все необходимые документы.

Некоторые банки позволяют открывать банковский счет онлайн. Свяжитесь с несколькими банками, узнайте, какие есть варианты. 

Если вы решили посетить Португалию, чтобы на месте купить землю, то вы сможете одновременно решить сразу несколько задач – подать заявку на получение номера NIF, ознакомиться с предложениями на рынке недвижимости, подать документы на открытие счета в банке, встретиться со своим агентом, юристом по недвижимости, получше узнать местный рынок.

Какие документы нужны для открытия банковского счета?

Если вы не являетесь гражданином ЕС, вы должны предоставить дополнительную информацию. Некоторые из необходимых документов включают:

• Паспорт (копия).
• Подтверждение адреса проживания, например, счет за коммунальные услуги (с указанием имени, адреса).
• Ваш номер NIF, соответствующие документы.
• Банковские выписки со своего местного финучреждения.
• Налоговая декларация.
• Документы, относящиеся к вашей профессии, например, трудовой договор или регистрационные документы своей компании.

Третий шаг – найдите своего представителя

Рекомендуем выбрать своего официального представителя в Португалии. С его помощью вы сможете решить множество вопросов, особенно если пока не планирует въезжать в страну. Наши эксперты International Wealth готовы выступить такими представителями или порекомендуют партнера, который окажет полное юридическое сопровождение для иностранного покупателя земли в Португалии. 

В чем может помочь эксперт по недвижимости?

Что наиболее важно, эксперт по недвижимости поможет вам во всех юридических вопросах, включая составление документов, проверку права собственности, выполнение отдельных частей процесса передачи права собственности на землю вам.

Вы также получите большую выгоду, если наймете юриста по недвижимости, поскольку он свободно говорит по-португальски, поможет вам с переводом документов, а также сможет легко общаться с продавцом.  

Будет хорошо, если ваш эксперт также будет являться агентом по недвижимости. С его помощью вы сможете завершить покупку вашей собственности. В чем особенность агента – у него должна быть лицензия AMI. Проверить выдачу лицензии можно на сайте INCI.  

Четвертый шаг – найдите нотариуса

Нотариус поможет в совершении сделки, будет управлять юридической частью процесса. Одна из основных обязанностей таких специалистов – юридически засвидетельствовать совершение сделки, помочь внести данные в реестр. Нотариус также проверит юридическую силу документа о праве собственности, подтвердит законность проводимых действий, засвидетельствует факт передачи имущества на ваше имя. 

Чтобы убедиться, что нотариус уполномочен совершать сделки, свяжитесь с IRN (Институтом регистров/нотариусов), чтобы подтвердить его правомочность, надежность. Одна из основных обязанностей IRN – отслеживать, контролировать деятельность нотариусов.

Пятый шаг – проверьте право собственности продавца 

Чтобы получить ответы на все вопросы по законности владения собственностью, вам потребуется юридическая консультация. Наш эксперт порекомендует, где можно получить полные сведения. Вам потребуется подтверждение, что продавец является законным владельцем недвижимости. Кроме того, вы можете быть уверены в отсутствии скрытых ипотечных кредитов, обременений или неуплаченных налогов, связанных с недвижимостью. 

В Португалии неоплаченные комиссии, ипотека автоматически переводятся на покупателя. Обременения, залоги или другие проблемы с недвижимостью могут снизить ее стоимость, их необходимо обсудить с продавцом, если они существуют. 

Один из вариантов заключается в том, что вы договариваетесь о снижении цены, сами решаете проблемы, либо продавец устраняет проблемы до того, как вы завершите покупку. 

Дополнительная гарантия – заключение от геодезиста

Это не является обязательным условием, но поможет снизить риск возникновения проблем позже. Сюрвейер осмотрит земельный участок в Португалии перед его покупкой, даст заключение, что по реальная площадь земли соответствуют указанным данным в документах. 

Он также поможет вам проверить, есть ли какие-либо проблемы с недвижимостью, которые могут быть неизвестны, даже не включены в титул. Стоимость услуги будет зависеть от размера участка, его оценочной стоимости. В общей сложности это обойдется недорого.

Шестой шаг – подписать предварительный договор 

При поступлении предложения, которое вас удовлетворит, необходимо подписать предварительный договор купли-продажи вместе с продавцом. На этом этапе продавец удалит недвижимость из списков на продажу, позже вам нужно будет внести залог в размере не менее 10%. 

Контракт также будет включать детали относительно последующих шагов, которые надо будет предпринять для полного закрытия сделки. Это включает в себя также условие, как вы оплатите оставшуюся сумму, дату окончательного расчета 

Седьмой шаг – подпишите окончательные документы 

На этом этапе вам нужно будет оплатить оставшуюся сумму, подписать Договор купли-продажи у нотариуса, который должен засвидетельствовать совершение сделки. 

После этого ваш представитель – эксперт по недвижимости сможет передать данные о вашей покупке в налоговые органы, для внесения в государственные реестры. 

Восьмой шаг – уплатите все налоги/сборы

Как во многих других странах, вам необходимо заплатить гербовый сбор, налог на имущество, налог на прирост капитала. Но помимо этого вам также необходимо заплатить еще один налог, называемый IMT. Давайте посмотрим на ставки этих налогов в Португалии. 

• Гербовый сбор

Гербовый сбор в настоящее время составляет 0,8% для нерезидентов. Однако гербовый сбор уплачивается только за установленную (существующую) недвижимость. Если вы покупаете строящуюся недвижимость, вам нужно будет заплатить НДС в размере 23% вместо гербового сбора. 

• Трансфертный налог (IMT)

Налог на перевод (IMT) составляет 10% для нерезидентов. Этот налог обычно уплачивается при подписании окончательного договора купли-продажи. 

• Налог на недвижимость (IMI)

Налог на недвижимость начинается от 0,3% для нерезидентов ,может доходить до 0,45%. На недвижимость в сельской местности взимается ставка 0,8%. Недвижимость в более развитых районах имеет более низкие заявленные ставки. 

• Налог на доход от аренды (налог у источника)

Налог на доход от аренды составляет 15%, удерживается арендатором. Арендатор обязан уплатить налог в казну местной налоговой инспекции. 

• Налог на богатство (AIMI)

Налог был введен в 2017-м, взимается с инвесторов, владеющих недвижимостью стоимостью более 600 тыс. евро. С компаний взимается ставка 0,4% от общей стоимости, с физических лиц – 0,7%, а с владельцев недвижимости стоимостью больше 1 млн евро – 1%.

Шкала такая:

• 600 тыс. евро – AIMI не выплачивается.
• От 600 тыс. до 1 млн евро – 0,7% от стоимости выше нижнего предела.
•  Стоимость свыше 1 млн евро: 0,7% от стоимости в 400 тыс. евро + 1% от стоимости свыше 1 млн евро.
• Налог на прирост капитала

Нерезиденты платят налог на прирост капитала в размере 25%. Это вполне нормальная ставка для Европы, но в таких местах, как Сингапур, Гонконг, она обычно составляет 0%.

Если вы реинвестируете деньги от продажи недвижимости, только 50% чистой налогооблагаемой прибыли будет облагаться налогом на прирост капитала. 

Получить вид на жительство при покупке земли в Португалии

Вы не получите вид на жительство автоматически, если купите землю в Португалии – для этого надо подать отдельную заявку в миграционные органы. Минимальная сумма для «золотой визы» составляет не менее 500 тыс. евро. Но если объект недвижимости находится в местности с небольшой плотностью населения, то сумма покупки может быть снижена на 20% – до 400 тыс. евро. 

При покупке земли в Португалии важно учитывать те изменения, которые вступают в силу с 2022-го. Это относится к объектам недвижимости, расположенным в Лиссабоне, Алгарве, Сетубале, Порту. Недвижимость этих регионов будет исключена из программы, по которой иностранцы смогут получать вид на жительство Португалии. Если же купить земельный участок на Мадейре, то это полностью избавит от всех рисков выбрать территорию, исключенную из иммиграционной программы.