Как купить недвижимость в Сингапуре в 2022 году – полное руководство

Иностранные граждане могут купить недвижимость в Сингапуре. Для них предусмотрены определённые ограничения, касающиеся типа собственности / объекта для покупки (любое жильё с прилегающим земельным участком), но они не являются непреодолимыми. Наибольшие трудности у граждан – нерезидентов обычно возникают с организационными вопросами. Это выбор недвижимости в Сингапуре, оформление сделки, непосредственно процедура покупки, оформление кредита (ипотеки), расчёт налогов и прочих обязательных выплат.

Ещё один важный момент касается необъяснимой страсти наших граждан к «экономии». Недвижимость в Сингапуре (в любой другой развитой стране) принято покупать через опытного посредника. Он не только подберёт оптимальный объект под конкретные требования, но и поможет с основными юридическими моментами. Наши соотечественники зачастую решают пройти все организационные стадии самостоятельно, что обычно приводить к плачевным результатам.

Стоимость объекта существенно возрастает, увеличивается время оформления сделки, приобретённая собственность требует дополнительных «неожиданных» налоговых выплат, а её объективное техническое состояние не соответствует заявленному. Но претензии предъявлять некому.

Именно поэтому, если Вы хотите купить недвижимость в Сингапуре, действовать нужно максимально осторожно и продуманно. Для начала свяжитесь с экспертами портала International Wealth (e-mail info@offshore-pro.info) и обсудите с ним свои требования и пожелания к собственности (консультация конфиденциальная).

Мы порекомендуем Вам надёжного и проверенного агента в Сингапуре, расскажем о налогах, пошлинах и других обязательных выплатах, примерно рассчитаем объём дополнительных расходов, поможем с оформлением документов. Просим обратить внимание, что юрисдикция в первую очередь привлекательна для ведения международного бизнеса, поэтому стоит продумать параллельную регистрацию компании в Сингапуре. Так Вы сможете ощутить все преимущества страны.

Также мы будем рады предложить Вам широкий перечень дополнительных услуг. Это открытие банковского счёта (корпоративный, личный), создание реального substance, готовые компании в Сингапуре, бухгалтерские и юридические услуги. Всеми ими можно пользоваться дистанционно. Но гораздо выгоднее и проще, если Вы будете жить и вести бизнес непосредственно в Сингапуре. Это действительно один из лучших городов на Земле!

Недвижимость в Сингапуре и иностранцы (нерезиденты)

Могут ли лица, не являющиеся гражданами Сингапура, покупать здесь жилье и владеть им? Однозначного, универсального ответа на этот вопрос не существует. Если оставить за скобками обсуждения многочисленные тонкости (The Devil is in details), то такая возможность законодательством Сингапура предусмотрена. Будут действовать определённые ограничения (не запреты!), но Вы сможете купить недвижимость в Сингапуре в собственность.

Квалификационные критерии гражданства в приложении к приобретению жилья гласят, что иностранец – это физическое / юридическое лицо, не являющееся:

• … гражданином Сингапура.
• … компанией, зарегистрированной в Сингапуре / являющейся его налоговым резидентом.
• … товариществом с ограниченной ответственностью Сингапура.
• … обществом Сингапура (Singapore society).

Далее мы рассмотрим наиболее типичные сочетания, проявляющиеся в подобных ситуациях (иностранец хочет купить недвижимость в Сингапуре).

Земельные участки в собственность

• Процедура крайне затруднена, вероятность успеха не нулевая, но довольно низкая.
• В каждом конкретном случае требуется получить одобрение правительства.
• Юридически под земельными участками законодательство Сингапура понимает таунхаусы, бунгало, парные дома (semi-detached houses).
• Заявление подаётся в SLA – Singapore Land Authority (земельное управление Сингапура).
• Минимальный пакет требований для иностранного лица, которое хочет купить недвижимость в Сингапуре в собственность (не просто жилье, квартиру или апартаменты) – постоянное проживание на территории страны не менее 5 лет + значительные взносы (significant contributions), величина которых зависит от дохода. Увы, никаких дополнительных объяснений по поводу взносов нет. Если Вы не удовлетворяете обоим требованиям, вероятность того, участок можно будет оформить в собственность, равно нулю. «Серые» схемы сомнительной законности мы принципиально не рассматриваем!

Квартиры в собственность (не считая объекты категории HDB, о них ниже)

• Никаких значимых проблем или юридических препятствий.
• По такой недвижимости в Сингапуре отсутствует минимальная квота.
• Достаточно высокие цены даже на рядовые объекты (жилищная собственность в Сингапуре – удовольствие дорогое даже для граждан страны).
• Если вы хотите купить недвижимость в Сингапуре, но не хватает средств, рассмотрите города в альтернативных юрисдикциях (Хошимин, Манила). Приличная собственность стоит там существенно ниже.
• Цены на квартиры, доступные к покупке иностранцам, постоянно растут. Эксперты говорят, что к 2030 году они увеличатся вдвое (источник – Morgan Stanley)!

Квартиры HDB в собственность

• HDB (Housing and Development Board) – субсидированные государством квартиры, уровень цен на них существенно ниже, чем для «обычных» апартаментов.
• Недвижимость в Сингапуре формата HDB отлично подойдёт для молодёжи или семей с детьми, однако уровень комфорта в них относительно не такой высокий (но он существенно отличается от льготного жилья в других странах).
• Купить квартиры HDB в собственность могут только граждане Сингапура или иностранцы, постоянно здесь проживающие.
• «Обычным» иностранцам больше подойдут классические частные квартиры или кондоминиумы.

Организационные процедуры

Чтобы купить недвижимость в Сингапуре (собственность), следует тщательно продумать все организационные этапы. Обращаем Ваше внимание, что деньги здесь играют достаточно важную роль, но приоритетными являются требования закона. «Договориться» с регулятором не получится, поэтому любые ошибки недопустимы. Если сделать все грамотно, процедура покупки собственности пройдёт без осложнений, даже если Вы иностранец. Далее мы поговорим о рекомендованном (оптимальном) порядке действий.

Выяснение бюджета

Сингапур – город небольшой и дорогой. Свободной земли здесь практически нет, поэтому жильё стоит дорого. Недвижимость стабильно дорожает, цены немного снизились (пандемия COVID-19), но сейчас они снова пошли вверх. Из-за этого стоимость квартир стартует с 300 тыс. USD, элитная недвижимость Сингапура будет стоить больше 3 млн USD.

Обязательно учтите неизбежные накладные расходы (перелёт, оформление документов, услуги агента, нотариуса и переводчика, государственные сборы и пошлины). Подробнее об этом мы поговорим ниже. Если средств недостаточно, есть два варианта – выбрать другую юрисдикцию, либо же купить недвижимость в Сингапуре в ипотеку. Получить одобрение может не каждый иностранец, но шансы есть.

Найдите своего агента

Если Вы доверитесь экспертам портала International Wealth, мы порекомендуем Вам грамотного и опытного специалиста. Решите действовать самостоятельно (поиск подходящей собственности, оформление документов, проведение сделки через регулятора) – ищите варианты на профильных сайтах. Минимальные риски обеспечивает сотрудничество с сертифицированными специалистами CEA (Council for Estate Agents, совет агентов по недвижимости Сингапура). Принятый язык общения – английский.

Комиссионные выплаты:

• Стандарт – 2% от суммы сделки.
• Если вы планируете купить недвижимость в Сингапуре категории «Премиум», вознаграждение агентства может доходить до 4%.
• Чаще всего комиссионные выплачиваются продавцом (не покупателем собственности), но этот момент следует обязательно проконтролировать.
• Если предмет сделки – квартиры HDB, расходы на агента распределяются в соотношении 2:1 (продавец / покупатель).

Найдите своего юриста

• Если Вы хотите купить частную квартиру или кондоминиум, на этом можно сэкономить.
• Если иностранный гражданин планирует купить недвижимость в Сингапуре с участком земли, от квалификации юриста и наличия у него нужных связей. Настоятельно не рекомендуем на этом экономить, иначе владельцем собственности Вы так не станете.
• Основные задачи юриста: обсуждение условий сделки с продавцом или его представителями, анализ документов, подготовка текста контракта, проверка на наличие скрытых обременений (hidden encumbrances).

Получите одобрение AIP

Этап необходим, если Вы планируете привлечь заёмные средства. AIP (Approval in Principle) – это документально подтверждённая гарантия ссуды.

На что стоит обратить особое внимание:

• Перед принятием решения о кредитовании банк проверит Вашу кредитную историю.
• Если у Вас есть (были) проблемы с законом или обслуживанием ранее выданных кредитов, ипотеку с вероятностью 99% не выдадут.
• Деньги выдаются не сразу, а после оформления всех документов.
• AIP действителен в течение 3 месяцев.

Оплатите депозит

Термин Option to Purchase означает Ваше явно выраженное желание купить недвижимость в Сингапуре (не абстрактную, а конкретную). Фактически это аванс (1% от стоимости недвижимой собственности). Это позволит временно, на 1-3 недели, снять предложение и закрепить за Вами приоритетное право покупки. Обращаем Ваше внимание, что продавцы часто выдвигают требования по дополнительным выплатам, этот момент обговаривается отдельно.

Отправьте финальное предложение продавцу

Его подготовка – задача крайне ответственная и важная. Иногда проблемы и «подводные камни» обнаруживаются нашими юристами после 2-3 вычитки. Не имея профильного образования и опыта, Вы их просто не заметите, что, вероятно, впоследствии приведёт к серьёзным проблемам. Готовый вариант следует отправить продавцу, обсудить с ним спорные для него моменты и выработать окончательный вариант.

Оформление ипотеки

Возможность купить недвижимость в Сингапуре, не используя заёмные средства, есть далеко не у всех. Поэтому с большой долей вероятности Вам понадобится финансовая поддержка. Иностранец может получить ипотеку и приобрести собственность, но организационные хлопоты следует продумать заранее. Самостоятельно успеха Вы вряд ли добьётесь, поэтому ещё раз порекомендуем обратиться за помощью к экспертам портала International Wealth.

На что стоит обратить особое внимание:

• Свяжитесь с несколькими банками.
• Реальная сумма покрытия – до 80% стоимости недвижимости в Сингапуре.
• Определиться с выбором следует до (!) внесения депозита или предварительного бронирования.
• Если Вы планируете купить вторую недвижимость в Сингапуре, ставки и максимальная сумма кредита будут ниже.
• Срок погашения ипотеки – до 35 лет. Чаще всего банки ограничивают максимальный возраст заёмщика (на момент предполагаемого полного погашения кредита) 75 годами.
• Если Вы планируете купить недвижимость в Сингапуре с последующей сдачей квартиры / дома / апартаментов в аренду, условия будут такими же.
• Помимо UOB, приобрести собственность можно с помощью заёмных средств других банков – HSBC, DBS. Максимальный размер кредита определяет независимый оценщик. Условия во всех финансовых учреждениях примерно одинаковые (разница – в деталях обслуживания).

Минимальный перечень документов для подачи заявки на ипотеку (на примере банка UOB):

• Типовая анкета.
• Копия национального / зарубежного паспортов.
• Документы, подтверждающие достаточный уровень дохода (выписка с банковского счёта, справка о наличии в собственности недвижимости, зарплатная ведомость).
• При наличии собственного бизнеса – минимальный пакет корпоративных документов (включая налоговые отчёты).
• Копия SPA (Sales and Purchase Agreement, соглашения о купле-продаже) или OP (Option to Purchase, вариант покупки).

При грамотном подходе, «чистой» кредитной истории и достаточной платёжеспособности вероятность купить недвижимость в Сингапуре, используя заёмные средства, достаточно высока. Если есть положительное решение, Вы получаете официальное предложение LO (Letter of Offer), в котором будет содержаться подробная информация по условиям предоставления ипотеки и её погашения. Документ следует внимательно изучить на предмет спорных юридических тонкостей, подписать и отправить в банк.

Цены на недвижимость в Сингапуре

Покупка квартиры в собственность потребует значительных финансовых затрат. Цены «больно кусаются», не спасает ситуацию даже отказ от центральных районов и претензий на лучшее жильё. Отчасти ситуацию спасают квартиры HDB, но такие апартаменты иностранный гражданин купить практически не может. Далее мы поговорим о примерных ценах и условиях по районам / зонам. Если повезёт с хорошим предложением, Вы сможете купить недвижимость в Сингапуре (квартира, апартаменты, бюджетное жилье) за относительно разумные деньги.

Типовые условия по районам:

• Центр (Orchard Road). Недвижимость Сингапура для элитного проживания с максимально комфортными условиями без компромиссов. Чистые, зелёные улицы, множество бутиков, отелей, торговый центров. Цены на «бюджетные» квартиры (апартаменты) стартуют от 35 тыс. USD / м2. Стоимость элитных предложений не лимитирована, ориентировочные цифры – до 20-30 млн USD.
• Районы вокруг центра (Holland Village, Thompson, East Coast, Bukit Timah, Balestier, Marine Parade). Если не принимать во внимание эксклюзивные предложения (здесь собственность несколько доступнее), стоит ориентироваться не ценовой коридор от 20 тыс. USD до 35 тыс. USD за м2. При желании можно поискать варианты доступнее – это тот случай, когда можно купить недвижимость в Сингапуре с хорошим соотношением цены и качества.
• Прочие районы (запад, север и восток Сингапура). Здесь цены на недвижимость существенно более демократичные при довольно высоком уровне комфорта, инфраструктурной обеспеченности, удобств и транспортного сообщения. Цены на квартиры и апартаменты стартуют от 10 тыс. USD / м2. Такая собственность считается в Сингапуре недостаточно «престижной», но по меркам других стран это очень достойные варианты.

На что ещё обратить внимание:

• Хороший вариант сэкономить – вложения в недвижимость на этапе строительства.
• Расчётная доходность возводимой собственности – 30-40% за первые 3 года. Далее она увеличивается за счёт арендных выплат.
• Покупка квартиры или апартаментов в Сингапуре на этапе презентации (работы ещё не начались, существует только «бумажный» проект) позволит сэкономить ещё больше, но время ожидания увеличится.
• Если средств не хватает, жилье может взять в аренду. Типичный срок – 1-2 года.

Налоги на недвижимую собственность

Они довольно высокие. Вы можете купить недвижимость в Сингапуре только если имеете достаточные финансовые резервы. Одна из причин роста цен – постоянно растущий гербовый сбор (делается это для «охлаждения» рынка).

Buyer’s Stamp Duty

Гербовый сбор для покупателя. Основа расчёта – рыночная (оценочная) стоимость недвижимости. Обратите внимание, что ставки для коммерческой и жилой недвижимости разнятся.

Жилая собственность Сингапура (residential property, указана стоимость объекта и выплаты по BSD):

• До 180 тыс. SGD – 1%.
• Следующие 180 тыс. SGD – 2%.
• Следующие 640 тыс. SGD – 3%.
• Оставшаяся сумма – 4%.

Коммерческая / нежилая собственность Сингапура (non-residential property):

• До 180 тыс. SGD – 1%.
• Следующие 180 тыс. SGD – 2%.
• Следующие 640 тыс. SGD – 3%.
• Оставшаяся сумма – 3%.

Seller’s Stamp Duty

Гербовый сбор продавца (SSD) взимается с владельца недвижимости в Сингапуре при её покупке и продаже. Ставка налога зависит от срока владения и даты первоначальной сделки (когда Вы стали владельцем собственности – учитываются только объекты, приобретённые после 11 марта 2017 года).

Величина сбора SSD (срок владения, выплаты):

• Менее 1 года – 12%.
• 1-2 года – 8%.
• 2-3 года – 4%.
• 3 года и более – Seller’s Stamp Duty не применяется.

Property Tax

Налог рассчитывается по формуле: оценочная стоимость собственности x действующая ставка налога. Обращаем Ваше внимание, что выплаты с каждым годом растут, а способ использования жилья (квартиры, дома, апартаментов) – сдача в аренду или проживание самим владельцем – на обязательства по налогу на недвижимость не влияет.

Сдача недвижимой собственности в аренду (сумма выплат, ставка):

• До 30 тыс. SGD – 10%.
• Следующие 15 тыс. SGD – 12%.
• Следующие 15 тыс. SGD – 14%.
• Следующие 15 тыс. SGD – 16%.
• Следующие 15 тыс. SGD – 18%.

Самостоятельная собственность:

• До 8 тыс. SGD – 0%.
• Следующие 47 тыс. SGD – 4%.
• Следующие 5 тыс. SGD – 6%.
• Следующие 10 тыс. SGD – 6%.
• Следующие 15 тыс. SGD – 8%.
• Следующие 15 тыс. SGD – 10%.
• Следующие 15 тыс. SGD – 12%.
• Следующие 15 тыс. SGD – 14%.

Capital Gains Tax

Налог на прирост капитала (с прибыли от продажи собственности) обычно не взимается. Но если иностранец инвестирует средства в недвижимость с целью получения прибыли, возникают обязательства по CGT. Каждый случай рассматривается индивидуально.

Критерии оценки, обычно принимаемые во внимание:

• Частота сделок с недвижимостью.
• Причины покупки / продажи собственности.
• Срок обладания недвижимостью в Сингапуре.
• Источник финансов.

Аренда

Вам никто не запрещает купить недвижимость в Сингапуре (одну или несколько квартир) и сдавать их в аренду. Такой бизнес требует существенных финансовых затрат, но уровень доходности крайне высокий (2-10 тыс. USD / месяц). Аналогичные условия сложились в некоторых соседних странах (Камбоджа, Индонезия, Вьетнам), но сравнивать эти юрисдикции с Сингапуром по уровню стабильности и развития бессмысленно. Слишком велика разница.

Алгоритм сдачи недвижимости в аренду:

• Поиск арендатора.
• Заключение договора сдачи недвижимости в аренду. В документе должны быть отмечены основные контактные данные обеих сторон – Вас и арендатора, условия аренды собственности, выплаты, дополнительные требования и т. д.
• Подача заявки в IRAS и получение разрешения от регулятора.

Насколько просто выгодно купить недвижимость в Сингапуре для иностранца? Если Вы действуете самостоятельно, то вероятность проблем достаточно высока. Поэтому мы настоятельно рекомендуем заручиться помощью опытных экспертов портала International Wealth.

Примеры наших услуг по Сингапуру:

• Компания в Сингапуре + счёт в солидном банке Европы.
• Регистрация компания и открытие банковского счёта для неё в Сингапуре.
• Готовая компания в Сингапуре.
• Редомициляция оффшорной компании в Сингапуре.

Искренне желаем Вам удачи в наступившем году. Оставайтесь с нами – будет ещё много интересного!