Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых
icon-skype-png icon-telegram-png icon-viber-png icon-whatsapp-png

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых
+372 5 489 53 37
+381 6911 12327

Как купить недвижимость в Португалии: полное руководство

В октябре 2023 года Португалия приостановила выдачу ВНЖ за инвестиции в недвижимость. Читателям, которым нужна европейская «золотая виза» через покупку жилья, рекомендуем альтернативы, доступные в Греции и Венгрии — даже россиянам с двойным гражданством.
Оглавление

Гастрономические традиции, богатая культура, приятный климат и обилие отмеченных наградами пляжей – у Португалии почти нет минусов, не так ли? Если вы серьезно думаете о покупке жилья в этой стране и переезда туда через ВНЖ за инвестиции, рекомендуем изучить это руководство.

ВНЖ Португалия

Уважаемые читатели портала InternationalWealth, предлагаем полное руководство для покупателей португальской недвижимости. Оно охватывает все сферы: от преимуществ инвестиций в местный рынок и его истории до требований к получателям ипотеки и золотой визы.

Почему нужно купить недвижимость в Португалии?

Португалия много лет была вторым домом для многих экспатов. Очаровательное побережье, дружелюбное сообщество и беспрецедентный климат сделали ее одним из лучших направлений для переезда, работы и отдыха, а также жизни после выхода на пенсию.

Лиссабон выделяется как одна из доступных европейских столиц в мире. В этом городе проживает около полумиллиона человек. Его небольшие размеры и относительно малая, если брать европейские столицы, численность населения придают этому городу шарм. Но не нужно недооценивать Лиссабон и думать, что он не может предложить все те удобства, которые характерны для типичного большого и шумного европейского города.

Многие другие направления также популярны среди экспатов. Как пример можно привести города Порту, Амадора и очаровательные прибрежные городки и деревни, которые предлагает регион Алгарве. Португалии есть что предложить любому экспату, независимо от того, ищет ли он энергетику большого города или магию тихого сельского оазиса.

Внимания заслуживает золотая виза Португалии, основанием для оформления которой может быть покупка местного бизнеса либо финансирование фондов, культурных или научных проектов, открывая путь к оформлению португальского паспорта после пятилетней натурализации. Это предложение становится привлекательнее с учетом официальной статистики и заявлений экспертов, свидетельствующих о том, что рынок недвижимости в Португалии оставался активным и продолжал процветать даже во время пандемии коронавируса Covid-19.

sign
Недвижимость в оффшоре
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.

Свяжемся с вами в течение 10 минут

История и обзор рынка

Португалия, как и весь остальной мир, в прошлом переживала экономические сложности. Средняя стоимость домов отразила это, потеряв около 11% в период с 2011 по 2012 год. После достижения дна в 2012 году рынок начал восстанавливаться уже в следующем году. Восстановление ускорилось в период с 2013 по 2014 год, и рынок начал стабильно расти.

Особенность любого рынка недвижимости — он достаточно точно отражает мощь экономики соответствующей страны. Еще в 2016 году рынок недвижимости Португалии показал, насколько сильна португальская экономика. С тех пор недвижимость Лиссабона росла в цене примерно на 2,4-2,6% ежегодно.

Но это не самый впечатляющий кейс: некоторые районы, например Санта-Мария-да-Фейра, показали беспрецедентный рост – цены там увеличивались примерно на 12% в год! Некоторые регионы страны не демонстрировали столь же впечатляющие темпы роста. В городах Коимбра и Гимарайнш среднегодовой темп роста составил всего около 0,9%.

Цены на недвижимость в Португалии

Сумма, которую вы заплатите за недвижимость в Португалии зависит от того, где вы решите купить такой актив. Выбор места для покупки зависит от ваших целей. Пенсионеры, например, часто выбирают Порту или Кашкайш, а молодые специалисты предпочитают более оживленные места, в число которых входит Лиссабон.

В таблице ниже вы найдете среднюю цену за один квадратный метр в различных португальских городах и их районах. Стоимостные показатели приведены в американских долларах для упрощения межстранового сравнительного анализа.

РайонГородСредняя цена за м²
Байша и ШиадуЛиссабон7785 долларов США
Лапа и СантосЛиссабон5937 долларов США
Кампо де ОрикеЛиссабон5201 долларов США
Рибейра, Мирагаиа и БайшаПорту4541 долларов США
АлфамаПорту5937 долларов США
ПортимаоАлгарве2557 долларов США
Кашкайш и ЭшторилКашкайш4718 долларов США
Каркавелуш и ПаредеКашкайш3803 долларов США

Коэффициент домовладения

Анализируя рынок недвижимости Португалии, нельзя обойти стороной коэффициент домовладения. Этот важный индикатор отражает долю владельцев собственной жилплощади к общему количеству проживающих в домах и квартирах на территории того или иного государства – в том числе и в арендуемом жилье.

Коэффициент домовладения находится в зависимости от ряда факторов экономического и демографического плана, включая доход, цены на жилую недвижимость, размер арендной платы, плотность населения и размер домохозяйства.

В Португалии много домовладельцев. Около 75% населения живет в собственном жилье. Это примерно на 10% больше, чем в США и Великобритании. Решают пресловутый «жилищный вопрос» приобретением собственной недвижимости не только коренные португальцы, но и экспаты.

Много иностранцев уже поселились в западноевропейском государстве для удаленной работы или устроили переезд в Португалию после выхода на пенсию. Многие из них предпочитают инвестировать во второй или даже третий коттедж либо очередную виллу под сдачу в аренду, ориентируюсь на перспективность местного рынка и уровень его конкурентного развития.

Типы недвижимого имущества (терминология)

Португалия — очень хорошо развитая страна, и ее рынок недвижимости также развит. По всей Португалии много выставленных на продажу квартир — от студий до пятикомнатных и более крупных пентхаусов. Есть различные термины, которые нужно знать при поиске недвижимости в Португалии:

  • Термины Casa или Moradia относятся к типичному отдельностоящему дому. У некоторых из этих домов есть дополнительные удобства, включая, например, задний двор или патио, и большинство из них окружены стеной с парадными воротами.
  • Casa Geminada — это двухквартирный дом.
  • Condomínios или кондоминиумы — это отдельные многоквартирные дома, которые разделяют общие зоны. Они могут быть дорогими, но взамен предлагают более высокий уровень ухода за общедомовым имуществом и безопасности.
  • Quintas — это классические деревенские дома или фермы. Обычно вы можете найти их в сельских районах страны, хотя некоторые из них находятся в пригородных районах.
  • Terreno означает «земля». Некоторые иностранцы предпочитают покупать землю и строить собственные дома на территории приобретенных участков. Если решите последовать их примеру, вы должны сначала проконсультироваться с мэрией (Câmara Municipal), чтобы убедиться, что земля зарегистрирована не для сельскохозяйственных целей и для жилой застройки.
  • При поиске квартиры в Португалии вы можете найти сбивающие с толку числа рядом с объявлениями, включая T0, T1, T2. Эти числа фактически означают количество комнат. Так что Т2 будет квартирой с двумя спальнями, кухней-гостиной и всеми удобствами. Т0 означает однокомнатную квартиру-студию. Иногда также можно заметить «+1» рядом с названием объявления (например, можно заметить надпись «T2 + 1»). Это означает, что перед вами трехкомнатная квартира с дополнительной комнатой без окон. 

Где купить?

Если хотите купить виллу где-нибудь в сельской местности и жить в умиротворенной атмосфере или купить апартаменты в большом городе, позвольте нам успокоить вас – всего этого в рассматриваемом государстве более чем достаточно.

Секрет успешной покупки недвижимости заключается в выборе актива с оптимальным местоположением. Давайте пройдемся по некоторым португальским локальным рынкам жилья, заслуживающим пристального внимания.

Лиссабон

Лиссабон — это сердце и душа Португалии. Считающийся одной из самых дешевых европейских столиц, он привлекает инвесторов и экспатов. Многие технологические компании и стартапы начали появляться в Лиссабоне, превращая город в центр экономического процветания.

Рынок жилья Лиссабона — отличное место для инвестиций. Цены в некоторых районах города, включая районы Авенида да Либердаде, Лапа и Байша Шиаду, резко выросли из-за спроса. При этом можно легко найти более дешевую недвижимость в районах, которые немного дальше от центра (Амадора или Бенфика).

Многие молодые специалисты предпочитают жить в еще более отдаленных местах (Кашкайш или Эшторил). И это имеет смысл, так как до Лиссабона всего 30-40 минут на машине, а недвижимость обходится намного дешевле, чем в центре столицы.

Порту

Этот загадочный рыбацкий городок сочетает уникальную историю и прогрессивный урбанизм. Иностранцы, переезжающие в Португалию, часто предпочитают Порту. В первую очередь потому, что город соседствует с побережьем Атлантического океана и предлагает первоклассную недвижимость на берегу моря.

Рынок недвижимости города Порту демонстрирует многообещающий рост. Этот населенный пункт является одновременно туристическим и коммерческим центром. Именно поэтому считается выгодным местом для инвестиций.

Уникальность Порту заключается в том, что он предлагает на выбор различные типы недвижимости. Вы можете, например, выбрать район Фос-Дору, который может похвастаться одними из лучших отелей на побережье Атлантического океана. Если ищете коммерческую недвижимость, то по достоинству оцените район Рибейра.

Алгарве

Большинство иностранцев, которые покупают недвижимость в Португалии для собственного проживания или инвестируют в такой актив для получения пассивного арендного дохода, тянутся к Алгарве. Всемирно известное золотое побережье предлагает большой выбор объектов недвижимости: от вилл и роскошных домов до апартаментов с видом на океан.

Виламоура славится роскошными домами и виллами, что делает его самым дорогим районом в Алгарве. Такие места как Лагос и Албуфейра также могут похвастать недвижимостью из верхнего ценового сегмента. В сельских районах вроде Алкотима или Моншика можно найти более дешевые предложения.

Идея инвестировать в Алгарве никогда не бывает плохой, поскольку данный регион всегда был туристической и экономической опорой для всей Португалии, предлагая широкие возможности для приумножения капитала.

Серебряное побережье

Немногие знают, что Алгарве — не единственный регион Португалии с фантастическими пляжами и волшебным побережьем. Серебряное побережье, которое находится между Лиссабоном и Порту, также предлагает сразу несколько невероятных нетронутых пляжей и объектов недвижимости.

Если нужна вилла или другая жилая недвижимость на берегу моря, но вы не готовы платить высокие цены в Алгарве, то такие районы на Серебряном побережье как Томар, Пенише, Обидуш или Назаре будут для вас оптимальны.

Покупка жилья иностранцем по шагам

Теперь, когда рассмотрены данные о рынке и местах для поиска недвижимости, можно начинать покупку. Может ли иностранец купить недвижимость в Португалии? Краткий ответ — да! Одной из самых притягательных особенностей португальского рынка недвижимого имущества является отсутствие ограничений для иностранцев, желающих купить там дом.

Для подписания договора купли-продажи вам потребуется нотариус. Вам также может понадобиться номер налогоплательщика в Португалии, который вы можете получить в любой местной налоговой инспекции. На разных этапах процесса в вашем распоряжении должны быть следующие документы:

  • Удостоверение личности с фотографией;
  • Предварительный договор купли-продажи (Contrato-Promessa De Compra e Venda; CPCV), если есть;
  • Энергетический сертификат на объект недвижимости;
  • Справка об уплате гербового сбора (Imposto de Selo);
  • Паспорт объекта недвижимости (Caderneta Predial), который подтверждает наличие записи об активе в официальном реестре о соответствующем здании или его автономной части. В нем должны содержаться ключевые данные об активе вроде его официальной стоимости, строении и конфигурации, имени и фамилии владельца.

Какие шаги сделать, чтобы купить недвижимость в Португалии?

  • Если планируете оформить ипотеку, решите, какая ипотека подходит лучше всего. Рекомендуем изучить соответствующий раздел этого руководства, чтобы узнать больше об ипотеке в Португалии.
  • Традиционно есть место для переговоров или торга, поэтому лучше начать с обсуждения цены с продавцом.
  • После согласования цены нужно внести первоначальный депозит. Первоначальный депозит гарантирует, что недвижимость будет зарезервирована за вами. Обычно его сумма составляет около 6 600 долларов.
  • Советуем подписать предварительный договор купли-продажи (CPCV). Это не совсем обязательный документ, но он предлагает обеим сторонам гарантии на время ожидания подписания окончательного договора. Это актуальный вариант, если вы, например, ждете одобрения ипотеки или завершения строительства.

Ипотека

Купить недвижимость в Португалии можно и через ипотеку. Разумно разобраться с ипотекой на раннем этапе покупки, чтобы узнать, сколько вы можете себе позволить позаимствовать, и рассчитать ежемесячные платежи. Нужно учитывать много факторов. Например, есть возможность использовать различные типы кредитов: с переменной или фиксированной ставкой. Но это только начало.

Какие условия кредитования?

Чтобы поднять экономику, многие крупные португальские кредиторы с радостью предоставляют ипотечные кредиты подходящим лицам, включая иностранцев, которые хотят приобрести недвижимость в Португалии.

Большинство банков предоставляют кредиты на срок до 50 лет, если вы являетесь резидентом. Для нерезидентов этот срок сокращается до 30 лет. При этом есть предел по возрасту заёмщика, которого тот достигнет по истечении срока ипотеки. Этот показатель может быть от 70 до 80 лет – в зависимости от поставщика услуг ипотечного кредитования.

Первоначальный взнос?

В зависимости от кредитора размер займа может составлять от 60% до 80% от стоимости недвижимости. Поэтому придется покрыть собственными средствами минимум 20% от общей цены сделки.

Ипотека с переменной процентной ставкой

В данном случае ставка по кредиту может меняться с течением времени. Иногда она изменяется в сторону повышения, а иногда – в сторону снижения. Если происходит последнее, то оформленный покупателем жилья кредит также дешевеет, что делает покупку выгоднее.

Увеличение или уменьшение процентных ставок по ипотеке с плавающей ставкой в Португалии происходит на основании динамики индикатора Euribor (Европейская межбанковская ставка предложения). Он представляет собой ставку, под которую европейские банки будут предоставлять друг другу заемные средства.

Предусмотрен штраф за досрочное погашение в размере 0,50% для ипотеки с плавающей процентной ставкой. Этот момент регламентируется постановлением португальского Центробанка.

Ипотека с фиксированной ставкой

Этот вариант позволяет лучше планировать бюджет, поскольку выплаты по кредиту не будут увеличиваться в период с фиксированной ставкой, продолжительность которого может быть от 0 до 30 лет. После этого наступит период выплат ипотечного кредита с плавающей ставкой, если в соглашении не оговорена фиксированная ставка на весь период займа.

Предусмотрен штраф за досрочное погашение в размере 2% для ипотеки с фиксированной процентной ставкой. Этот штраф также регламентируется постановлением португальского финансового регулятора.

Как мне получить ипотеку (финансовое положение и оценка недвижимости)

При обработке запроса на ипотеку банкиров интересуют два момента: финансовое положение потенциального заемщика и результаты оценки соответствующего объекта недвижимого имущества.

Финансовое положение

Чтобы оценить ваше финансовое положение, банк потребует подтверждение вашего дохода или заработка. Для этого подойдут, например, документы, отражающие денежные потоки в разрезе следующих источников финансов:

  • Заработная плата;
  • Доход от вложений;
  • Пенсионный доход;
  • Выплата дивидендов;
  • Рентный доход.

Банкиры запросят информацию о любых ранее существовавших долгах и истории занятости потенциального кредитополучателя. Эта информация призвана заверить кредитора в том, что контрагент сможет вносить ежемесячный платеж по ипотеке.

Оценка недвижимости

Банк наймет лицензированного инженера-оценщика для комплексного анализа и оценки стоимости объекта недвижимого имущества, которую решил купить потенциальный кредитополучатель.

Документы для оформления ипотеки

Для подачи заявления на ипотеку требуется ряд документов:

  • Копия паспорта претендента;
  • Копия португальского налогового номера (NIF);
  • Подтверждение адреса (для этого подойдет недавний счет за коммунальные услуги);
  • Кредитная история;
  • Любые недавние платежные ведомости;
  • Любые недавние банковские выписки;
  • Самая свежая налоговая декларация;
  • Копия договора аренды, если есть.

Страхование жилья и жизни требуется в Португалии при подаче заявления на ипотечный кредит.

Налоги и сборы

Основной статьей сопутствующих расходов, которые возникают при покупке португальского жилья, выступает налог на передачу права собственности Imposto Municipal Sobre Transmissões (IMT).

Размер этого налога зависит от ситуации. Его ставка может доходить до 10% для нерезидентов Португалии с резидентством в налоговой гавани или до нуля для тех, кто покупает дешевую недвижимость в качестве первого дома. Сбор зависит от стоимости актива и будет выше, если после первой сделки на португальском рынке вы купите второй или третий дом.

Агентские комиссии не взимаются, так как их берет на себя продавец. Но есть некоторые сборы и налоги, которые вам как покупателю, возможно, все же придется оплатить, например:

  1. Сборы земельного кадастра и нотариуса: эти сборы оплачиваются вместе, и их размер обычно составляет от 0,2% до 1,2% от стоимости недвижимости.
  2. Гербовый сбор: 0,8% от стоимости приобретаемого дома.

Разумно обсудить все налоговые аспекты сделки купли-продажи со специалистом, который знает, каковы будут затраты в зависимости от вашей ситуации.

Вопросы и ответы

Может ли россиянин или другой иностранец купить недвижимость в Португалии?

Нет никаких ограничений на владение недвижимостью в Португалии для иностранцев. На самом деле правительство поощряет иностранные инвестиции в местный рынок недвижимого имущества. Физлица из-за рубежа могут покупать там недвижимость при наличии всех необходимых документов.

Нужен ли мне юрист для покупки португальской недвижимости?

Да, желательно нанять такого специалиста для сопровождения сделки. Независимый юрист будет действовать от вашего имени и только в ваших интересах. Относитесь со скепсисом к кандидатурам, предлагаемым продавцом или застройщиком.

Какие дополнительные комиссии взимаются при покупке недвижимости в Португалии?

Все зависит от типа, цены и других параметров приобретаемой вами в собственность португальской недвижимости. Однако, как правило, размер сопутствующих расходов должен составлять от 7% до 10% от общей цены покупки.

Зачем покупать недвижимость в Португалии?

Португалия становится популярным местом для покупки недвижимого имущества – для переезда или инвестиций. Это небольшая западноевропейская страна с высоким качеством жизни и низкой стоимостью проживания, приятным климатом и устойчивой экономикой.

Является ли Португалия хорошим местом для инвестиций в недвижимость?

В последние годы местный рынок переживал период устойчивого роста, что делает его отличной площадкой для инвестиций. В частности, покупка недвижимости в Португалии под сдачу в аренду может стать хорошим вложением. Особенно, если приобретать апартаменты в популярных среди туристов городах: Лиссабоне и Порту. Доход от аренды в пик туристического сезона делает такой вариант крайне жизнеспособной инвестицией.

Дешевая ли недвижимость в Португалии?

Недвижимость Португалии можно назвать достаточно недорогой по сравнению с другими западноевропейскими странами. Особенно если сравнивать Лиссабон с другими столицами. Цены на недвижимость в Португалии сильно различается, но в среднем она дешевле, чем в других странах Западной Европы. Прочтите разделы с ценами в нашем руководстве по покупке недвижимости в Португалии выше.

Платят ли налоги экспаты в Португалии?

Если вы не резидент Португалии для фискальных целей, то будете облагаться налогом только с доходов в Португалии, в то время как фискальные резиденты должны платить НДФЛ с доходов из источников по миру. Вы считаетесь резидентом, если проживаете на португальской территории 183 дня или более 12 месяцев подряд.

Какой депозит (залог) мне нужен, чтобы купить недвижимость в Португалии в ипотеку?

Для оформления португальской ипотеки вам потребуется минимальный депозит в размере 20% от стоимости недвижимости, потому что сумма займа может быть от 60% до 80% цены или оценочной стоимости — в зависимости от кредитора. Доступны кредиты с переменной ставкой или на основе фиксированной ставки.

Недвижимость в Португалии дешевле, чем в Испании?

По данным веб-портала Numbeo, товары народного потребления в Португалии, включая недвижимое имущество, на 12% дешевле, чем в среднем в Испании, а цены в ресторанах ниже на 32%. Между тем, цены в Испании ниже, чем во многих других европейских странах.

Есть ли в Португалии налог на недвижимость?

Как владелец недвижимости в Португалии, вы должны будете платить налог на недвижимость, также известный как IMI. Каждый отдельный муниципалитет имеет свою ставку, размер которой устанавливается муниципальным собранием. Ставки налога от 0,3% до 0,45%.

Есть ли в Португалии налог на богатство?

Да, такой налог существует. Он взимается с собственников активов, стоимостью более 1 миллиона евро. Ставки налога составляют 0,4% для недвижимости, принадлежащей компаниям, 0,7% для частных лиц и 1% для лиц или структур с долей собственности в португальской недвижимости. Для целей расчета суммы налога к уплате из стоимости всей португальской недвижимости, принадлежащей физическим лицам (но не компаниям) вычитается необлагаемый минимум в размере 600 000 евро.

Кто поможет купить недвижимость в Португалии?

При покупке недвижимости в Португалии всегда полезно проконсультироваться с опытным агентом по недвижимости. Португальцы называют таких специалистов imobiliaria. У каждого из них должна быть лицензии с уникальным номером, присвоенная Португальской ассоциацией агентов по недвижимости (Associacao de Mediadores Imobiliarios). Если вы хотите проверить, зарегистрирован ли ваш агент, вы можете сделать это, посетив сайт этой организации.

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.