Как купить недвижимость в Португалии: полное руководство

Великолепные гастрономические традиции, богатая культура, завидный климат и обилие отмеченных наградами пляжей – у Португалии почти нет минусов, не так ли? Если вы серьезно подумываете о покупке жилья в этой стране и переезда туда через ВНЖ за инвестиции, рекомендуем изучить это руководство.

Уважаемые читатели портала InternationalWealth, предлагаем вашему вниманию полное руководство для покупателей португальской недвижимости. Оно охватывает все сферы: от преимуществ инвестиций в местный рынок и его истории до требований к получателям ипотеки и золотой визы.

Почему стоит купить недвижимость в Португалии?

Португалия на протяжении многих лет была вторым домом для многих экспатов. Очаровательное побережье, дружелюбное сообщество и беспрецедентный климат сделали ее одним из лучших направлений для переезда, работы и отдыха, а также жизни после выхода на пенсию.

Лиссабон, конечно же, выделяется как одна из самых доступных европейских столиц в мире. В этом городе проживает около полумиллиона человек. Его небольшие размеры и относительно малая, если брать европейские столицы, численность населения придают этому городу неповторимый шарм. Но не следует ни на секунду недооценивать Лиссабон и думать, что он не способен предложить все те удобства, которые актуальны для типичного большого и шумного европейского города.

Многие другие направления также популярны среди экспатов. Как пример можно привести города Порту, Амадора и очаровательные прибрежные городки и деревни, которые предлагает регион Алгарве. Короче говоря, Португалии есть что предложить любому экспату, независимо от того, ищет ли он энергетику большого города или магию тихого сельского оазиса.

Особого внимания заслуживает золотая виза Португалии, основанием для оформления которой может выступать покупка местного жилья, открывая путь к оформлению португальского паспорта после пятилетней натурализации. Это предложение становится еще более привлекательным с учетом официальной статистики и заявлений экспертов, свидетельствующих о том, что рынок недвижимости в Португалии остается активным и продолжает процветать даже во время пандемии коронавируса Covid-19.

История и обзор рынка

Португалия, как и весь остальной мир, в прошлом переживала экономические сложности. Средняя стоимость домов отразила это, потеряв около 11% в период с 2011 по 2012 год. К счастью, после достижения дна в 2012 году рынок начал восстанавливаться уже в следующем году. Восстановление ускорилось в период с 2013 по 2014 год, и рынок начал стабильно расти.

Интересной особенностью практически любого рынка недвижимости является то, что он достаточно точно отражает мощь экономики соответствующей страны. Еще в 2016 году рынок недвижимости Португалии показал, насколько сильна португальская экономика. С тех пор недвижимость Лиссабона росла в цене примерно на 2,4-2,6% ежегодно.

Но это не самый впечатляющий кейс: некоторые районы, такие как Санта-Мария-да-Фейра, показали беспрецедентный рост – цены там увеличивались примерно на 12% в год! В то же время некоторые регионы страны не демонстрировали столь же впечатляющие темпы роста. В городах Коимбра и Гимарайнш среднегодовой темп роста составил всего около 0,9%.

Цены на недвижимость в Португалии

Сумма, которую вы заплатите за недвижимость в Португалии, будет сильно отличаться в зависимости от того, где вы решите купить такой актив. Выбор места для покупки, конечно же, зависит от ваших целей. Пенсионеры, например, часто выбирают Порту или Кашкайш, а молодые специалисты предпочитают более оживленные места, в число которых входит Лиссабон.

В таблице ниже вы найдете среднюю цену за один квадратный метр в различных португальских городах и их районах. Стоимостные показатели приведены в американских долларах для упрощения межстранового сравнительного анализа.

Район	Город	Средняя цена за м²
Байша и Шиаду	Лиссабон	7785 долларов США
Лапа и Сантос	Лиссабон	5937 долларов США
Кампо де Орике	Лиссабон	5201 долларов США
Рибейра, Мирагаиа и Байша	Порту	4541 долларов США
Алфама	Порту	5937 долларов США
Портимао	Алгарве	2557 долларов США
Кашкайш и Эшторил	Кашкайш	4718 долларов США
Каркавелуш и Пареде	Кашкайш	3803 долларов США

Коэффициент домовладения

Анализируя рынок недвижимости Португалии, нельзя обойти стороной коэффициент домовладения. Этот важный индикатор отражает долю владельцев собственной жилплощади к общему количеству проживающих в домах и квартирах на территории того или иного государства – в том числе и в арендуемом жилье.

Коэффициент домовладения находится в зависимости от ряда факторов экономического и демографического плана, включая доход, цены на жилую недвижимость, размер арендной платы, плотность населения и размер домохозяйства.

Так вот в Португалии необычно большое количество домовладельцев. Около 75% населения проживает в собственном жилье. Это примерно на 10% больше, чем в США и Великобритании. Причем решают пресловутый «жилищный вопрос» приобретением собственной недвижимости не только коренные португальцы, но и экспаты.

Большое количество иностранцев уже поселились в западноевропейском государстве для удаленной работы или устроили переезд в Португалию после выхода на пенсию. Причем многие из них предпочитают инвестировать во второй или даже третий коттедж либо очередную виллу под сдачу в аренду, ориентируюсь на перспективность местного рынка и уровень его конкурентного развития.

Типы недвижимого имущества (терминология)

Португалия — очень хорошо развитая страна, и ее рынок недвижимости также весьма развит. По всей Португалии предостаточно выставленных на продажу квартир, которые варьируются от студий до пятикомнатных и более крупных пентхаусов. Существуют различные термины, которые необходимо знать при поиске недвижимости в Португалии:

• Термины Casa или Moradia относятся к типичному отдельностоящему дому. У некоторых из этих домов есть дополнительные удобства, включая, например, задний двор или патио, и большинство из них окружены стеной с парадными воротами.
• Casa Geminada — это двухквартирный дом.
• Condomínios или кондоминиумы — это отдельные многоквартирные дома, которые разделяют общие зоны. Они могут быть дорогими, но взамен предлагают более высокий уровень ухода за общедомовым имуществом и безопасности.
• Quintas — это классические деревенские дома или фермы. Обычно вы можете найти их в сельских районах страны, хотя некоторые из них находятся в пригородных районах.
• Terreno означает «земля». Некоторые иностранцы предпочитают покупать землю и строить собственные дома на территории приобретенных участков. Если решите последовать их примеру, вы должны сначала проконсультироваться с мэрией (Câmara Municipal), чтобы убедиться, что земля зарегистрирована не для сельскохозяйственных целей и для жилой застройки.
• При поиске квартиры в Португалии вы можете найти сбивающие с толку числа рядом с объявлениями, включая T0, T1, T2 и так далее. Эти числа фактически означают количество комнат. Так что Т2 будет квартирой с двумя спальнями, кухней-гостиной и всеми удобствами. Т0 означает однокомнатную квартиру-студию. Иногда также можно заметить «+1» рядом с названием объявления (например, можно заметить надпись «T2 + 1»). Это означает, что перед вами трехкомнатная квартира с дополнительной комнатой без окон. 

Где купить?

Если вы хотите приобрести виллу где-нибудь в сельской местности и жить в умиротворенной атмосфере или купить апартаменты в большом городе, позвольте нам успокоить вас – всего этого в рассматриваемом государстве более чем достаточно.

Как известно, секрет успешной покупки недвижимости заключается в выборе актива с оптимальным местоположением. Давайте совершим экскурсию по некоторым португальским локальным рынкам жилья, заслуживающим самого пристального внимания.

Лиссабон

Лиссабон — это сердце и душа Португалии. Считающийся одной из самых дешевых европейских столиц, он привлекает инвесторов и экспатов в больших количествах. Многие технологические компании и стартапы начали появляться в Лиссабоне, превращая город в центр экономического процветания.

Рынок жилья Лиссабона — отличное место для инвестиций. Цены в некоторых районах города, включая районы Авенида да Либердаде, Лапа и Байша Шиаду, в последнее время резко выросли из-за огромного спроса. При этом можно легко найти более дешевую недвижимость в районах, которые немного дальше от центра (Амадора или Бенфика).

Многие молодые специалисты предпочитают жить в еще более отдаленных местах (Кашкайш или Эшторил). И это имеет смысл, так как до Лиссабона всего 30-40 минут на машине, а недвижимость обходится намного дешевле, чем в центре столицы.

Порту

Этот загадочный рыбацкий городок сочетает в себе уникальную историю и прогрессивный урбанизм. Иностранцы, переезжающие в Португалию, часто предпочитают Порту. В первую очередь потому, что город соседствует с побережьем Атлантического океана и предлагает первоклассную недвижимость на берегу моря.

Рынок недвижимости города Порту демонстрирует многообещающий рост. Данный населенный пункт является одновременно туристическим и коммерческим центром. Именно поэтому считается выгодным местом для инвестиций.

Уникальность Порту заключается в том, что он предлагает на выбор различные типы недвижимости. Вы можете, например, выбрать район Фос-Дору, который может похвастаться одними из лучших отелей на побережье Атлантического океана. С другой стороны, если вы ищете коммерческую недвижимость, то по достоинству оцените район Рибейра.

Алгарве

Большинство иностранцев, которые решают купить недвижимость в Португалии для собственного проживания или инвестируют в такой актив для получения пассивного арендного дохода, тянутся к Алгарве. Всемирно известное золотое побережье предлагает широкий выбор объектов недвижимости: от вилл и роскошных домов до апартаментов с видом на океан.

Виламоура славится роскошными домами и виллами, что делает его самым дорогим районом в Алгарве. Такие места как Лагос и Албуфейра также могут похвастать недвижимостью из верхнего ценового диапазона. В сельских районах вроде Алкотима или Моншика можно найти более дешевые предложения.

Помните, что идея инвестировать в Алгарве никогда не бывает плохой, поскольку данный регион всегда был туристической и экономической опорой для всей Португалии в целом, предлагая широкие возможности для приумножения капитала.

Серебряное побережье

Немногие знают, что Алгарве — не единственный регион Португалии с фантастическими пляжами и волшебным побережьем. Серебряное побережье, которое находится между Лиссабоном и Порту, также предлагает сразу несколько невероятных нетронутых пляжей и объектов недвижимости.

Если вам нужна шикарная вилла или другая жилая недвижимость на берегу моря, но вы не готовы платить высокие цены в Алгарве, то такие районы на Серебряном побережье как Томар, Пенише, Обидуш или Назаре станут для вас оптимальным выбором.

Процесс покупки жилья иностранцем по шагам

Теперь, когда рассмотрены данные о рынке и местах для поиска недвижимости, можно начинать процесс покупки. Может ли иностранец купить недвижимость в Португалии? Краткий ответ — да! Одной из самых притягательных особенностей португальского рынка недвижимого имущества является отсутствие ограничений для иностранцев, желающих купить там дом.

Фактически, если вы инвестируете в новую недвижимость в Португалии на территории крупного города, и такой актив имеет стоимость более 500 000 евро, и если вы не являетесь гражданином ЕС, вы также можете пользоваться преимуществами золотой визы.

Для подписания договора купли-продажи вам потребуется нотариус. Вам также может понадобиться номер налогоплательщика в Португалии, который вы можете получить в любой местной налоговой инспекции. Кроме того, на разных этапах процесса в вашем распоряжении должны быть следующие документы:

• Удостоверение личности с фотографией;
• Предварительный договор купли-продажи (Contrato-Promessa De Compra e Venda; CPCV), если таковой имеется;
• Энергетический сертификат на объект недвижимости;
• Справка об уплате гербового сбора (Imposto de Selo);
• Паспорт объекта недвижимости (Caderneta Predial), который подтверждает наличие записи об активе в официальном реестре о соответствующем здании или его автономной части. В нем должны содержаться ключевые данные об активе вроде его официальной стоимости, строении и конфигурации, имени и фамилии владельца и так далее.

Какие шаги сделать, чтобы купить недвижимость в Португалии?

• Если вы планируете оформить ипотеку, решите, какая ипотека подходит вам лучше всего. Рекомендуем изучить соответствующий раздел этого руководства, чтобы узнать больше об ипотеке в Португалии.
• Традиционно есть место для переговоров или торга, поэтому лучше начать с обсуждения цены с продавцом.
• После согласования цены вам необходимо внести первоначальный депозит. Первоначальный депозит гарантирует, что недвижимость будет зарезервирована за вами. Обычно его сумма составляет около 6 600 долларов.
• Советуем подписать предварительный договор купли-продажи (CPCV). Это не совсем обязательный документ, но он предлагает обеим сторонам гарантии на время ожидания подписания окончательного договора. Это актуальный вариант, если вы, например, ждете одобрения ипотеки или завершения строительства.

Ипотека

Купить недвижимость в Португалии можно и через ипотеку. Даже в том случае, если вы планируете оформлять золотую визу на основании такой покупки. Главное, чтобы размер вносимых собственных средств был равен или превышал порог, установленный правилами местной программы инвестиционного резидентства.

Всегда разумно разобраться с ипотекой на ранней стадии процесса покупки, чтобы узнать, сколько вы можете себе позволить позаимствовать, и рассчитать ежемесячные платежи. Когда дело доходит до ипотеки, необходимо учитывать множество факторов. Например, есть возможность использовать различные типы кредитов: с переменной или фиксированной ставкой. Но это лишь начало.

Каковы условия кредитования?

Чтобы поднять экономику, многие крупные португальские кредиторы с радостью предоставляют ипотечные кредиты подходящим лицам, включая иностранцев, которые хотят приобрести недвижимость в Португалии.

Большинство банков предоставляют кредиты на срок до 50 лет, если вы являетесь резидентом. Для нерезидентов этот срок сокращается до 30 лет. При этом существует предел по возрасту заёмщика, которого тот достигнет по истечении срока ипотеки. Данный показатель варьируется от 70 до 80 лет – в зависимости от поставщика услуг ипотечного кредитования.

Как насчет первоначального взноса?

В зависимости от кредитора размер займа может составлять от 60% до 80% от стоимости недвижимости. Поэтому придется покрыть собственными средствами минимум 20% от общей цены сделки.

Ипотека с переменной процентной ставкой

В данном случае ставка по кредиту может меняться с течением времени. Иногда она изменяется в сторону повышения, а иногда – в сторону снижения. Если происходит последнее, то оформленный покупателем жилья кредит также дешевеет, что делает покупку еще более выгодной.

Увеличение или уменьшение процентных ставок по ипотеке с плавающей ставкой в Португалии происходит на основании динамики индикатора Euribor (Европейская межбанковская ставка предложения). В общем и целом он представляет собой ставку, под которую европейские банки будут предоставлять друг другу заемные средства.

Существует штраф за досрочное погашение в размере 0,50% для ипотеки с плавающей процентной ставкой. Этот момент регламентируется постановлением португальского Центробанка.

Ипотека с фиксированной ставкой

Данный вариант позволяет лучше планировать бюджет, поскольку выплаты по кредиту не будут увеличиваться в течение периода с фиксированной ставкой, продолжительность которого может варьироваться в диапазоне от 0 до 30 лет. После этого наступит период выплат ипотечного кредита с плавающей ставкой, если в соглашении не оговорена фиксированная ставка на весь период займа.

Существует штраф за досрочное погашение в размере 2% для ипотеки с фиксированной процентной ставкой. Данный штраф также регламентируется постановлением португальского финансового регулятора.

Как мне получить ипотеку (финансовое положение и оценка недвижимости)

При обработке запроса на ипотеку банкиров интересуют два момента: финансовое положение потенциального заемщика и результаты оценки соответствующего объекта недвижимого имущества.

Финансовое положение

Чтобы оценить ваше финансовое положение, банк потребует подтверждение вашего дохода или заработка. Для этого подойдут, например, документы, отражающие денежные потоки в разрезе следующих источников финансовых средств:

• Заработная плата;
• Доход от вложений;
• Пенсионный доход;
• Выплата дивидендов;
• Рентный доход.

Кроме того, банкиры, вероятнее всего, запросят информацию о любых ранее существовавших долгах и истории занятости потенциального кредитополучателя. Эта информация призвана заверить кредитора в том, что контрагент сможет вносить ежемесячный платеж по ипотеке.

Оценка недвижимости

Банк наймет лицензированного инженера-оценщика для комплексного анализа и оценки стоимости объекта недвижимого имущества, которую решил приобрести потенциальный кредитополучатель.

Необходимые документы для оформления ипотеки

Для подачи заявления на ипотеку требуется ряд документов:

• Копия паспорта претендента;
• Копия португальского налогового номера (NIF);
• Подтверждение адреса (для этого подойдет недавний счет за коммунальные услуги);
• Кредитная история;
• Любые недавние платежные ведомости;
• Любые недавние банковские выписки;
• Самая свежая налоговая декларация;
• Копия договора аренды, если таковой имеется.

Страхование жилья и жизни требуется в Португалии при подаче заявления на ипотечный кредит.

Налоги и сборы

Основной статьей сопутствующих расходов, которые возникают при покупке португальского жилья, выступает налог на передачу права собственности Imposto Municipal Sobre Transmissões (IMT).

Размер этого налога сильно различается в зависимости от ситуации. Его ставка может доходить до 10% для нерезидентов Португалии с резидентством в налоговой гавани или до нуля для тех, кто покупает дешевую недвижимость в качестве первого дома. Сбор зависит от стоимости актива и будет выше, если после первой сделки на португальском рынке вы купите второй или третий дом.

Агентские комиссии не взимаются, так как их берет на себя продавец. Но есть некоторые сборы и налоги, которые вам как покупателю, возможно, все же придется оплатить, например:

1. Сборы земельного кадастра и нотариуса: эти сборы оплачиваются вместе, и их размер обычно составляет от 0,2% до 1,2% от стоимости недвижимости.
2. Гербовый сбор: он составляет 0,8% от стоимости приобретаемого дома.

Разумно обсудить все налоговые аспекты сделки купли-продажи с профессионалом, который знает, каковы будут затраты в зависимости от вашей ситуации.

Вопросы и ответы

Может ли россиянин или другой иностранец купить недвижимость в Португалии?

Нет никаких ограничений на владение недвижимостью в Португалии для иностранцев. На самом деле правительство поощряет иностранные инвестиции в местный рынок недвижимого имущества. Физлица из-за рубежа могут покупать там недвижимость при условии наличия всех необходимых документов.

Нужен ли мне юрист для покупки португальской недвижимости?

Да, желательно нанять такого специалиста для сопровождения сделки. Помните, что независимый юрист будет действовать от вашего имени и только в ваших интересах. Относитесь со скепсисом к кандидатурам, предлагаемым продавцом или застройщиком.

Какие дополнительные комиссии взимаются при покупке недвижимости в Португалии?

Все зависит от типа, цены и других параметров приобретаемой вами в собственность португальской недвижимости. Однако, как правило, размер сопутствующих расходов должен составлять от 7% до 10% от общей стоимости покупки.

Зачем покупать недвижимость в Португалии?

Португалия становится все более популярным местом для покупки недвижимого имущества – будь то для переезда или инвестиций. Эта небольшая западноевропейская страна отличается высоким качеством жизни и низкой стоимостью проживания, приятным климатом и устойчивой экономикой.

Является ли Португалия хорошим местом для инвестиций в недвижимость?

В последние годы местный рынок переживал период устойчивого роста, что делает его отличной площадкой для инвестиций. В частности, покупка недвижимости в Португалии под сдачу в аренду может стать отличным финансовым вложением. Особенно, если приобретать апартаменты в популярных среди туристов городах: Лиссабоне и Порту. Доход от аренды в пик туристического сезона делает такой вариант крайне жизнеспособной инвестицией.

Дешевая ли недвижимость в Португалии?

Недвижимость Португалии можно назвать достаточно недорогой по сравнению с другими западноевропейскими странами. Особенно если сравнивать Лиссабон с другими столицами. Цены на недвижимость в Португалии сильно различается, но в среднем она дешевле, чем в других странах Западной Европы. Прочтите разделы с ценами в нашем руководстве по покупке недвижимости в Португалии выше.

Платят ли налоги экспаты в Португалии?

Если вы не являетесь резидентом Португалии для фискальных целей, то будете облагаться налогом только с доходов в Португалии, в то время как фискальные резиденты должны платить НДФЛ с доходов из источников по всему миру. Вы считаетесь резидентом, если проживаете на португальской территории 183 дня или более в течение 12 месяцев подряд.

Какой депозит (залог) мне нужен, чтобы купить недвижимость в Португалии в ипотеку?

Для оформления португальской ипотеки вам, как правило, потребуется минимальный депозит в размере 20% от стоимости недвижимости, потому что сумма займа может варьироваться от 60% до 80% цены или оценочной стоимости — в зависимости от кредитора. Доступны кредиты с переменной ставкой или на основе фиксированной ставки.

Недвижимость в Португалии дешевле, чем в Испании?

По данным веб-портала Numbeo, товары народного потребления в Португалии, включая недвижимое имущество, на 12% дешевле, чем в среднем в Испании, а цены в ресторанах ниже на 32%. Между тем, цены в Испании ниже, чем во многих других европейских странах.

Есть ли в Португалии налог на недвижимость?

Как владелец недвижимости в Португалии, вы должны будете платить налог на недвижимость, также известный как IMI. Каждый отдельный муниципалитет имеет свою ставку, размер которой устанавливается муниципальным собранием. Ставки налога варьируются от 0,3% до 0,45%.

Есть ли в Португалии налог на богатство?

Да, такой налог существует. Он взимается с собственников активов, стоимость которых превышает 1 миллион евро. Ставки налога составляют 0,4% для недвижимости, принадлежащей компаниям, 0,7% для частных лиц и 1% для лиц или структур с долей собственности в португальской недвижимости. Для целей расчета суммы налога к уплате из стоимости всей португальской недвижимости, принадлежащей физическим лицам (но не компаниям) вычитается необлагаемый минимум в размере 600 000 евро.

Кто поможет купить недвижимость в Португалии?

При покупке недвижимости в Португалии всегда полезно проконсультироваться с опытным агентом по недвижимости. Португальцы называют таких специалистов imobiliaria. У каждого из них должна быть лицензии с уникальным номером, присвоенная Португальской ассоциацией агентов по недвижимости (Associacao de Mediadores Imobiliarios). Если вы хотите проверить, зарегистрирован ли ваш агент, вы можете сделать это, посетив веб-сайт этой организации.Чтобы получить дополнительные сведения про рынок недвижимости и золотую визу Португалии, пожалуйста, свяжитесь с нашими консультантами. Эти эксперты сделают все возможное, чтобы помочь вам. Запрос на проведение консультации можете отправлять на адрес info@offshore-pro.info