Как купить недвижимость в Грузии иностранцами в период пандемии

Недвижимость в Грузии до пандемии и закрытия границ пользовалась огромной популярностью среди инвесторов. Ведь она полностью соответствовала всем атрибутам актива, в который выгодно инвестировать: доступность, простота покупки, высокий доходный потенциал. Причем последний параметр достигался двумя путями: сдача в аренду и стабильный рост стоимости. Постоянный туристический поток, который стремительно рос позволял владельцам недвижимости в Грузии выгодно ее сдавать в аренду, а продавцам – выгодно ее продавать. Однако в пандемию туристы перестали посещать страну и стоимость жилья несколько снизилась. Благодаря чему инвесторам стало еще выгоднее делать покупки, тем более что уже в 2021 году вакцина от COVID-19 поступит в свободную продажу и границы станут более открытыми для международных путешественников.

Покупка недвижимости, Грузия

Немного статистики на рынке недвижимости Грузии

В 2019 году во всей Грузии было заключено 128 203 сделки по продаже недвижимости, причем в Тбилиси — 53 882 и в Батуми – 14 694. На эти два города приходится более половины всех продаж. Интерес инвесторов именно к этим городам вполне оправдан:

  • наибольшая посещаемость: в 2019 году в Батуми побывало более 2 млн. иностранцев, в Тбилиси – более 3 млн.;
  • развитая транспортная и социальная инфраструктура;
  • Батуми – один из самых перспективных и развитых городов на Черном море, Тбилиси – столица культурный и исторический центр страны.

Рост популярности грузинской недвижимости за счет увеличения туристического потока продолжался и дальше. Но пандемия и закрытие границ внесло свои коррективы. Если за 2019 год страну посетило рекордное число иностранцев – более 9,3 млн., то за 9 месяцев 2020 года – только 1,6 млн. (меньше 4,5 раза). Что относительно неплохо, так как позволяет экспертам прогнозировать быстрое восстановление туристического потока после завершения пандемии.

Основные тенденции на рынке недвижимости Тбилиси в период пандемии

  • за 9 месяцев текущего года в Тбилиси было продано 19 170 объектов жилой недвижимости, что на 24,3%, меньше, чем за аналогичный период 2019 года;
  • цены на недвижимость в период пандемии в столице практически не изменились. Наибольшее снижение стоимости зафиксировано в элитных районах: Крцаниси (-16%, до $690 за м2) и Ваке (-11%, до $891 за м2). Мтацминда продолжает оставаться самым дорогим районом — $936 за м2, а Самгори самым доступным — до $533 за м2;
  • самым популярным районом Тбилиси среди покупателей недвижимости остается Сабуртало (средняя стоимость м2 — $748) – 2 634 сделки за 9 месяцев 2020 года (- 40% по сравнению с 2019 годом), меньше всего продаж зафиксировано в самом дорогом районе Мтацминда – 260 сделок (падение продаж -41,4%);
  • средняя стоимость аренды жилья существенно снизилась и в сентябре 2020 года составила в среднем $6,8 за м2.

Выгодное вложение капитала – покупка одного из лучших и самых посещаемых фитнес-клубов в Тбилиси.

Основные тенденции на рынке недвижимости Батуми в период пандемии

  • за 1 полугодие в Батуми было продано 3 108 объектов недвижимости, что на 47,7% меньше аналогичного периода 2019 года;
  • средняя стоимость м2 во 2 квартале 2020 года снизилась на 11,3% до $742.

Успейте сделать покупку апартаментов на первой линии в элитной новостройке Next Apartments в Батуми по очень выгодной цене.

Анализируя данные по двум ключевым городам очевидно, что пандемия оказала отрицательное влияние на рынок недвижимости всей Грузии. Особенно пострадали инвесторы, зарабатывающие на сдаче объектов в аренду. 

Перспективы и преимущества рынка недвижимости Грузии в 2021 году

Почему же инвесторам нужно обратить внимание на грузинскую недвижимость:

  • доступная стоимость, а в период пандемии цены стали еще ниже;
  • простота и скорость покупки: за дополнительную плату получить свидетельство на право собственности удастся за 1 день;
  • 5 место в мире по легкости регистрации недвижимости (Doing Business 2020);
  • возможность удаленной покупки – с помощью генеральной доверенности приобрести понравившийся объект недвижимости Грузии не составит труда из любой страны мира;
  • высокий доходный потенциал – недвижимость в Тбилиси, Батуми, Гудаури и других курортных регионах, и городах могла приносить доход от 5% годовых, что значительно выше ставки по валютным депозитам. Плюс ее стоимость стабильно росла;
  • с 2021 года прогнозируется восстановление туристического потока, что положительно повлияет на доходность грузинской недвижимости;
  • покупка недвижимости в Грузии на сумму от $100 000 позволяет получить краткосрочное ВНЖ, причем также членам семьи;
  • покупка недвижимости в определенных случаях дает возможность стать налоговым резидентом Грузии (со всеми соответствующими преимуществами) значительно быстрее, чем за 183 дня;
  • отсутствие налогов во время покупки недвижимости;
  • налог на доход от сдачи жилья в аренду – всего 5%;
  • налог на имущество всего – от 0,05-1% рыночной стоимости жилья в год в зависимости от уровня дохода собственника;
  • небольшие расходы на обслуживание недвижимости (одни из самых низких в Европе цены на коммунальные услуги: электричество – 6 центов за 1 кВт, водоснабжение и канализация – 8-15 центов за м3, газ – 15 центов за м3);
  • безвизовый режим и возможность жить в стране без визы для граждан из более чем 90 стран мира, в том числе Украины, России, Белоруссии.

Благодаря именно высокому доходному потенциалу, низкой стоимости и возможности приобрести недвижимость удаленно рынок Грузии в 3 кв. 2020 года начал восстанавливаться. Многие эксперты прогнозируют начало вакцинирования населения уже весной 2021 года, что даст повод многим странам уже не закрывать границы для туристов и путешественников. Ну и конечно, не нужно забывать об отсроченном спросе, который активизируется, как только страны откроются для туристов.

Внимание!!! Статус «микробизнес» (годовая выручка не более $10 000) освобождает от уплаты налога на доход. Также разрешается снизить налогооблагаемую базу на расходы потраченные на обслуживание недвижимости, предоставив соответствующие чеки (ремонт, коммунальные услуги).

Как купить недвижимость в Грузии в период пандемии

Процесс покупки недвижимости в Грузии в период пандемии выглядит так:

Выбор объекта

обычно иностранцы покупают жилье в Грузии в новостройках, курортных городах и столице. Грузинские риэлторы уже освоили такие способы передачи информации как видео-отчет, прямой эфир по Skype или другому мессенджеру. Поэтому иностранному покупателю не составит труда рассмотреть недвижимость находясь в другой стране.

Проверка объекта

в данном случае рекомендуется обратиться к нам, так как наши юристы владеют достаточным опытом и связями для проверки объекта недвижимости и репутации продавца. Всю информацию о недвижимости, а также «подводные камни» мы отправим на электронную почту.

Подготовка доверенности

для того, чтобы не посещать страну покупатель может отправить международной службой доставки в Грузию нотариальную доверенность и заверенную копию заграничного паспорта.

Также необходимо указать контактные данные нотариуса: мобильный телефон, скайп, e-mail, чтобы его грузинский коллега во время заключения договора купли-продажи мог созвониться и уточнить правдивость данных.

Подготовка договоров

на первичном рынке – сначала подготавливается договор на покупку имущественных прав. В нем указываются основные моменты по оплате за объект, сроки платежей, обязательства застройщика по сдаче дома и квартиры, параметры будущего жилья. Основной договор заключается уже после сдачи дома в эксплуатацию.

На вторичном рынке заключается только основной договор, где прописываются все условия сделки.

Договора составляются в 3 экземплярах: 2 на грузинском и 1 на родном языке покупателя.

Оплата недвижимости

Сделать оплату за недвижимость можно международным переводом на счет застройщика. Обычно он делается в долларах США на валютный счет.

В зависимости от условий договора оплатить можно только часть стоимости, а остальную — выплачивать в рассрочку. 

Как вариант, для обеспечения высокого уровня безопасности сделки можно договорится об использовании аккредитивной формы расчета либо оплату через банковские ячейки. Последний вариант доступен только при личном присутствии покупателя в Грузии и наличии у него полной стоимости квартиры наличными.

Регистрация договора в Доме Юстиции

Для регистрации сделки необходимо предоставить:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • купчую;
  • свидетельства право собственности на имущество.

При удаленной покупке: нотариальную доверенность и заверенную копию загранпаспорта покупателя.

Сроки регистрации сделки зависят от размера пошлины: в день обращения – 200 лари (около $60), на следующий – 150 лари (около $45), через 4 рабочих дня – 50 лари (около $15).

Внимание!!! В период пандемии (с 22 ноября 2020 года) Дома Юстиции работают с 9:00 до 18:00 по принципу предварительной записи – необходимо заранее бронировать посещение на свободную дату.

Отправка документов покупателю

В зависимости от срока регистрации покупателю приходит SMS со ссылкой на скачивание выписки с публичного реестра о праве собственности на недвижимость. Этот документ и является подтверждением покупки недвижимости в Грузии. В нем указываются основные параметры объекта, кому он принадлежит, наличие обременений. Проверить статус владельца можно на официальном сайте Публичного реестра: http://napr.gov.ge.

Как попасть в Грузию

В период пандемии и локдауна граница Грузии хоть и закрыта, но не для всех. Иностранцы могут приехать в страну по двум программам: 

  • Въезд по бизнес-целям – для предпринимателей и владельцев бизнеса в Грузии, которые имеют приглашения на работу в Грузии;
  • Удаленная работа из Грузии – фрилансеры, бизнесмены, предпринимателя, которые подтвердили ежемесячный доход на уровне $2 000 и соглашаются жить и работать удаленно в Грузии не менее полугода.

Всем вышеуказанным категориям иностранцев при посещении Грузии обязательно придется пройти 8-дневный карантин, и сделать несколько ПЦР-тестов. Стоимость проживания во время карантина по программе «Въезд по бизнес-целям» — от $30 в сутки, по программе «Удаленная работа из Грузии» — от $50-60 в сутки, стоимость ПЦР-теста – 250 лари.

Наличие вышеуказанных программ позволяет иностранцам посетить Грузию с целью покупки недвижимости. Однако следует учесть, что это затянется во времени и предусматривает значительные дополнительные расходы, которых можно избежать, если купить недвижимость в Грузии удаленно.

Особенности и важные моменты во время покупки недвижимости в Грузии 

  • в Грузии недвижимость может продаваться в состоянии: «черный каркас» — без благоустройства и коммуникаций, последние подводятся только к входным дверям, которых также может не быть; «белый каркас» — есть штукатурка на стенах и стяжка на полу, а также коммуникации; «зеленый каркас» — полностью готовая и укомплектованная квартира под ключ;
  • при полной оплате стоимости недвижимости практически все застройщики дают скидку;
  • при покупке жилья в новостройке застройщик обычно дает беспроцентную рассрочку до окончания строительства, обязательное условие – первоначальный взнос не менее 10%;
  • при выборе жилья в Батуми следует учитывать, что в городе цениться каждый квадратный метр, поэтому выбирая в новостройке квартиру с видом на море необходимо тщательно проверить не закроет ли прекрасный вид спустя год или два новая многоэтажка.
  • грузинские банки (не все) могут предоставить нерезиденту ипотеку без подтверждения доходов на срок до 5 лет;
  • квартиры в новостройках обычно не предусматривают отдельную кухню, скорее всего это будет кухня-студия и еще в Грузии считают не количество комнат, а количество спален. Например, 2-спальная квартира означает, что здесь 2 спальни и гостиная с кухней;
  • в Грузии нет центрального отопления, в новостройках используются электрические или газовые котлы;
  • перед оформлением договора купли-продажи следует взять выписку с реестра, чтобы получить полную информацию об объекте недвижимости. Ее стоимость – 50 лари и выдача в день обращения или 15 лари – выдача на следующий день. Услуга доступна онлайн;
  • во многих новостройках застройщиком создаются управляющие компании, которые за отдельную плату (20-40%) занимаются сдачей жилья в аренду;
  • в Грузии согласие супруга(и) на продажу недвижимости обычно не требуется, поэтому делая покупку лучше перестраховаться и попросить в продавца соответствующий нотариально заверенный документ.

Недвижимость в Грузии и налоги

Россиянам и украинцам, если они не работают в госорганах, не нужно уведомлять о покупке недвижимости в Грузии. Однако сдача ее в аренду и получение дохода предусматривает обязательную оплату налога с прибыли физлиц. Для россиян – это 13%, для украинцев – 18%. Но с Украиной в Грузии есть подписанный договор об избежании двойного налогообложения, с Россией – подобного соглашения нет.

В дополнение к вышеуказанному – Грузия не обменивается налоговой информацией с другими странами. Она станет участником CRS только в 2023 году и первый обмен запланирован с Германией. А это означает, что в ближайшей перспективе налоговые органы Украины и России не будут автоматически получать данные о денежных потоках своих граждан в грузинских банках. 

Внимание!!! Оплату за аренду жилья в Грузии можно получать также на счета открытые в иностранных платежных системах.

Если вас интересуют выгодные вложения в недвижимость пишите нам и мы подберем объект в Грузии, максимально соответствующий вашим требованиям. А также организуем его дистанционную покупку на выгодных для вас условиях.

Можно купить недвижимость в Грузии удаленно в период COVID-19?

Да, иностранцы могут стать владельцами грузинской недвижимости в период пандемии коронавируса не посещая Грузии. Для покупки им необходимо прислать нам нотариально заверенные доверенность и копию заграничного паспорта.

Какие варианты оплаты за недвижимость в Грузии?

Обычно в Грузии используются следующие способы покупки недвижимости: 100% оплата, беспроцентная рассрочка от застройщика до момента сдачи дома в эксплуатацию, покупка в ипотеку. Каждый из указанных вариантов имеет свои преимущества: при полном оплате застройщик обычно сделать скидку; рассрочка позволит растянут платежи во времени, а не сразу потратить крупную сумму; ипотека тем, что банк сам проверит репутацию застройщика и состояние недвижимости.

Сколько времени займет покупка недвижимости в Грузии в пандемию?

Процедура покупки недвижимости в пандемию коронавируса несколько стала более длительной во времени, но не усложнилась. Сделать покупку удастся, дистанционно переслав нам необходимые документы, также несколько дней уйдет на подготовку договоров и проверку недвижимости и репутации застройщика. В целом покупка недвижимости в Грузии удаленно займет до 2 недель.

Метки:

Читайте другие интересные статьи портала InternationalWealth.info:

Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.