Как купить недвижимость в Греции под ВНЖ: гайд

Выгодно приобрести виллу / апартаменты на побережье Средиземного моря мечтают многие россияне, украинцы, казахстанцы и белорусы. А как насчет покупки жилья в тандеме с получением резидентства? Выгодная сделка, верно? Данное руководство поможет купить недвижимость в Греции под ВНЖ в Европе. Быстро. Выгодно. Легально. Читайте дальше, чтобы узнать больше и получить консультацию у экспертов InternationalWealth.

Зачем покупать недвижимость у моря за границей? Некоторыми инвесторами движет поиск более спокойного ритма жизни и более теплого климата, чтобы насладиться «золотыми годами» пенсии. Другим требуется вилла в популярном месте для непринужденного отдыха летом с семьей и получение пассивного дохода от сдачи в аренду в остальное время.

С распространением удаленной работы многие обыватели задумываются об иностранной недвижимости для смены обстановки и улучшения качества жизни. Подобное приобретение позволяет проводить часть года, погрузившись в иную культуру, возможно, изучая новый язык и наслаждаясь непривычными вещами, включая, например, круглогодично солнечный климат и теплое море в шаговой доступности.

К сожалению, пандемия усложнила пересечение границ, создав дополнительную проблему покупателям иностранной недвижимости. Инвестиционная иммиграция предлагает выход, позволяя использовать приобретение виллы у моря за границей в качестве основания для оформления карты резидента соответствующего государства.

Греческая схема инвестиционной иммиграции является отличным примером. Решая купить недвижимость в Греции под ВНЖ, россиянин, украинцев, казахстанец, белорус или иной иностранец получает превосходное соотношение цены и качества, а также полноценное европейское резидентство, «открывающее многие двери»! Остается лишь приготовить 250 тыс. евро, оценить доходность греческого жилья и провести сделку.

Что дает решение купить недвижимость в Греции под ВНЖ: анализ преимуществ

Совмещение покупки греческой виллы / апартаментов с получением резидентства сулит многочисленные преимущества, включая, помимо прочего, следующее:

• План «Б» на случай обострения пандемии в ближайшие годы и для получения доступа к более высоким стандартам лечения.
• Удобство путешествий.
• Новые возможности для налогового планирования.
• Потенциал для будущего развития бизнеса.
• Повышение качества жизни.
• Европейское образование для детей.
• Хеджирование внутриполитических и экономических рисков [в стране текущего пребывания].
• Диверсификация возможностей на глобальном уровне и снижение различных геополитических рисков.
• Высокая физическая безопасность и защита.
• Стремление абстрагироваться от бюрократии на родине.
• Перспектива получения второго гражданства в Евросоюзе для демонстрации статуса, безопасности и дополнительного удобство при путешествиях.
• Защита богатства.

Кто стремится купить недвижимость в Греции под ВНЖ: география спроса

Согласно свежим данным греческого Министерства по вопросам иммиграции и предоставления убежища, с момента запуска местной программы инвестиционной иммиграции в 2013 и по июль 2021 целых 8 692 основных заявителя получили греческую золотую визу. Число членов семьи главных инвесторов, включенных в утвержденные заявки, приблизилось к отметке в 17,5 тыс.

Подавляющее большинство основных претендентов, решающих купить недвижимость в Греции под ВНЖ, и, соответственно, иждивенцев родом из Китая (6 190). Греческую золотую визу получили 541 гражданин Турции и 474 россиянина. Подобным образом выглядит топ-3 наиболее активных инвесторов.

Высокий спрос на недвижимость в Греции под ВНЖ демонстрируют соискатели из Украины, Египта и Ливана. 117 основных заявителей получили греческую золотую визу в период с 5 января по 1 июня 2021.

Хотя из-за пандемии, локдаунов и частичной приостановки работы офисов ряда греческих профильных ведомств количество разрешений снизилось относительно результата за аналогичные периоды предыдущих лет, ситуация, похоже, улучшается (см. ниже).

Как купить недвижимость в Греции выгодно? Под сдачу! Выбираем оптимальную локацию

Команда InternationalWealth, опираясь на официальную статистику греческого правительства, определила локальные рынки жилья, предлагающие в данный момент наилучшие инвестиционные возможности. Проанализировав текущие цены и размеры среднемесячной арендной платы на греческом рынке, эксперты определили районы, предлагающие наиболее прибыльные условия международным инвесторам, желающим купить недвижимость в Греции.

Северо-западный полуостров Халкидики сейчас занимает первое место в рейтинге инвестиционной привлекательности. Являясь одним из наиболее развитых районов страны, регион предлагает сочетание современных удобств, исторической архитектуры, греческой культуры и выдающейся природной красоты.

Сейчас средняя стоимость активов в регионе составляет € 142 128, а средняя арендная плата равна € 2520  / мес. Иными словами, если купить недвижимость в Греции на полуострове Халкидики, инвестиции способны принести доходность около 21,3%.

В северном приграничном городе Флорина наблюдается вторая по величине доходность — 11,7%. Регион Кардица в центре страны сейчас находится на третьем месте, предлагая среднюю доходность около 10%.

Рынки Козани (9,3%), Ларисы (8,1%), Киклады (8%), Магнисия (8%) и Этолия и Акарнания (8%) также предлагают одни из наиболее высоких уровней доходности желающим купить недвижимость в Греции. Напротив, текущая среднемесячная доходность от аренды в Беотии составляет всего 3,8% — наиболее низкий уровень среди греческих регионов. Более подробная информация о текущей средней доходности в греческих регионах представлена в таблице ниже.

Расположение	Средняя цена сделки во 2 квартале 2021, €	Среднемесячная арендная плата во 2 квартале 2021, €	Доходность %
Халкидики	142 128	2 520	21,3%
Флорина	42 924	420	11,7%
Кардица	58 800	488	10%
Козани	58 968	456	9,3%
Лариса	82 908	560	8,1%
Киклады	227 052	1 518	8%
Магнисия	87 360	583	8%
Этолия и Акарнания	69 552	462	8%
Кастория	58 800	384	7,8%
Гревена	58 044	379	7,8%
Самос	73 836	480	7,8%
Ксанти	73 500	475	7,8%
Родопы	78 036	504	7,8%
Трикала	73 920	469	7,6%
Серрес	60 480	382	7,6%
Лесбос	86 016	543	7,6%
Ахайя	80 640	509	7,6%
Янина	103 152	614	7,7%
Хиос	94 836	553	7%
Ираклион	109 200	630	6,9%
Илья	71 988	402	6,7%
Ретимно	124 656	693	6,7%
Иматия	60 648	336	6,6%
Evros	97 860	531	6.5%
Превеза	105 000	564	6,4%
Пиерия	79 548	420	6,3%
Драма	69 972	368	6,3%
Фтиотис	80 472	411	6,1%
Пелла	64 260	328	6,1%
Мессиния	109 788	556	6,1%
Аркадия	92 400	467	6,1%
Додеканес	122 892	600	5,9%
Пирей	129 360	630	5,8%
Килкис	51 660	247	5,7%
Эвия	100 800	480	5,7%
Лакония	84 000	392	5,6%
Салоники	99 652	465	5,6%
Кавала	98 028	456	5,6%
Корфу	140 028	646	5,5%
Коринфия	105 252	480	5,5%
Ласити	126 000	571	5,4%
Афины	164 674	702	5,1%
Арголида	119 532	504	5,1%
Ханья	144 564	568	4,7%
Занте	138348	520	4,5%
Острова Аргосароникос	150 612	556	4,4%
Беотия	116 676	373	3,8%
Греция	129 780	619	5,7%

Советы желающим купить недвижимость в Греции

Собираясь совершить покупку, следует закладывать в бюджет сумму, несколько превышающую непосредственную стоимость приглянувшегося объекта недвижимого имущества. Дополнительно необходимо учитывать налоги, юридические издержки, административные сборы и иные расходы. Если стоит задача купить недвижимость в Греции, общая сумма зависит от следующих факторов:

• Тип приобретаемого актива: вторичка / новостройка;
• Способ оплаты: собственные средства / ипотека.

Как правило, следует добавлять от десяти до пятнадцати процентов к цене актива, чтобы покрыть налоги и сборы. Учитывайте важный факт: профессиональные гонорары (сборы нотариусов, риэлторов, оценщиков, юристов) облагаются НДС в размере 24 процентов.

Базой для расчета налогов и сборов, возникающих при покупке недвижимого имущества, не всегда выступает покупная цена. Местные власти рассчитывают оценочную стоимость актива, часто использующуюся для определения точных затрат.

Налоги и прочие издержки, ложащиеся на желающих купить недвижимость в Греции

Налог на недвижимое имущество составляет около семи процентов от первоначальной оценочной стоимости нового греческого жилья в размере € 15 000 и девять процентов от остатка. Например, объект недвижимого имущества стоимостью € 120 000 станет облагаться налогом на покупку в размере € 10 500, рассчитываемым следующим образом:

€ 15 000 x 7% =	€ 1 050
€ 105 000 x 9% =	€ 9 450
Итого	€ 10 500

НДС на новые дома

НДС взимается с недавно построенных объектов недвижимости, за некоторыми исключениями:

• Жилье на островах Эгейского моря облагается НДС с применением сниженной с 24 до 17 процентов ставки.
• Некоторые постройки освобождены от НДС при условии завершения сделки купли-продажи до 31 декабря 2022. Греческое правительство запустило схему приостановки взимания НДС в 2020 с целью минимизации количества непроданных новостроек.

Сборы земельного кадастра

Сборы за регистрацию земли / недвижимого имущества в земельном кадастре зависят от оценочной стоимости, но обычно составляют 0,3-0,5%.

Нотариальные расходы

Иностранцам, желающим купить недвижимость в Греции, следует проконсультироваться у нотариуса. Основная задача подобного специалиста – оказывать содействие при подготовке окончательного договора купли-продажи и обеспечить правильное оформление документов. Средние расходы на услуги нотариуса составляют около двух процентов от оценочной стоимости актива для целей налогообложения.

Юридические издержки

Согласно требованиям греческого законодательства, дополнительно понадобится солиситор / юрист / адвокат, готовящий документы о передаче прав собственности. Услуги по организации передачи актива, включая проверку земли, постройки и документов, подтверждающих право собственности, обойдутся примерно в 1 процент от оценочной стоимости. Перед началом работ стоит согласовать полную стоимость и получить письменное подтверждение.

Гонорары риэлтерского агента

Большинство эмигрантов нанимают местного риэлтерского агента, собираясь купить недвижимость в Греции. Агент проконсультирует клиента в разрезе различных областей, подберет актив в рамках бюджета и предоставит информацию о предложениях. Комиссионные агента обычно составляют 2-5 процента от продажной цены, и часто делятся между покупателем и продавцом. В некоторых случаях цена недвижимого имущества изначально включает гонорар агента.

Курсовые расходы

Готовясь купить недвижимость в Греции, учтите необходимость оплаты актива и связанные с совершением подобной сделки расходы в евро. Внимательно следите за обменным курсом € / рубль (гривна, доллар).

Поскольку колебания обменного курса иногда оказывают существенное влияние на общий бюджет, перевод имеющейся валюты в евро в оптимальный момент способен обеспечить серьезную экономию денег.

Обычно наиболее выгодным вариантом является перевод капитала в € при достижении курсом евровалюты локального минимума с последующим размещением сконвертированных средств на депозитный счет в местном банке, чтобы затем оплатить сделку напрямую после урегулирования формальностей. Международные банковские переводы дороги, поскольку приходится использовать, как правило, невыгодный спотовый обменный курс и оплачивать высокие транзакционные сборы.

Как купить недвижимость в Греции: пошаговое руководство

Местная правовая система несколько отличается от правовых систем, например, государств постсоветского пространства. Но среднестатистический эмигрант способен купить недвижимость в Греции, избегая каких-либо ограничений. Поскольку покупатель обязан пользоваться услугами юриста, как отмечалось выше, на первом этапе следует заняться подбором специалиста, соответствующего следующим критериям:

• Наличие лицензии для работы на греческом рынке;
• Свободное владение языком, используемым покупателем (например, английским / русским).
• Статус независимой юридической фирмы / индивидуального специалиста (во избежание конфликта интересов).
• Наличие опыта работы в выбранном регионе / с интересующим покупателя типом недвижимого имущества.

Компетентный юрист окажет содействие при оформлении документов, дополнительно предоставляя рекомендации по налогам и оценке актива. Например, крайне важно убедиться в отсутствии обременений и корректности правоустанавливающих документов. В качестве собственника должен указываться именно продавец.

Зарегистрируйтесь в налоговом реестре для получения личного номера

Греки и иностранцы, намеревающиеся купить недвижимость в Греции, обязаны обладать личным налоговым номером AFM, присваиваемым налоговой службой. Покупателю следует найти местную налоговую инспекцию (Eforia) через систему электронного правительства ERMIS в интересующем регионе. Если покупателей несколько, каждому потребуется налоговый номер.

Дополнительно необходимо открыть счет в греческом банке. Открытие счета способно отнять некоторое время, поэтому подайте заявку сразу после получения номера AFM, чтобы уладить банковские формальности заблаговременно.

Сделайте предложение и забронируйте актив

Затем нужно согласовать с продавцом выбранного актива конечную цену / поручить агенту вести переговоры от собственного имени. Добившись согласования цены, агент обычно запрашивает договор о бронировании. В случае заключения подобного соглашения актив снимается с продажи, и его стоимость фиксируется на уровне согласованной цены на срок от 15 до 30 суток.

В большинстве случаев бронирование требует внесения первоначального взноса в размере 10 000 € + (минимум составляет 3 000 €). В некоторых случаях депозит возвращается в случае невозможности заключить окончательный договор купли-продажи. Уточняйте условия, поскольку подобная опция доступна далеко не всегда.

В случае возникновения проблем с возвратом при неудовлетворительных результатах предварительных юридических проверок / обследований покупатель получает обратно платеж за бронирование в полном объеме.

Подпишите предварительный договор

Юридические аспекты начинаются с предварительного договора, определяющего следующие моменты:

1. Согласованную цену;
2. Способ оплаты;
3. Условия продажи.

Обратите внимание: предварительный договор является юридически обязательным и обычно требует внесения залога в размере около 10% от продажной стоимости. На данном этапе юрист проверит актив на соответствие довольно строгим греческим градостроительным законам. Например, проверит пристройки / бассейны, чтобы убедиться в наличии соответствующих разрешений.

Закажите углубленное обследование

В стране действительно часто происходят землетрясения, поэтому юрист проверит, соответствует ли приобретаемая постройка правилам сейсмического кодекса Организации по планированию и защите от землетрясений (EPPO). Дополнительно рекомендуется обратиться за помощью к аккредитованному оценщику.

Оформите окончательный договор купли-продажи

Наконец, понадобится нотариус (simvoliographo), чтобы подготовить окончательный договор купли-продажи и засвидетельствовать подписи сторон сделки. Нотариусы в первую очередь проверяют греческие документы и гарантируют соответствие требованиям закона. Подобные специалисты представляют правительство, поэтому не станут давать советы / защищать интересы продавца / покупателя (иными словами, для защиты собственных интересов обязательно следует нанять юриста).

Нотариус дополнительно проконтролирует уплату налогов. Нужно заплатить налог на передачу права собственности до официального подписания контракта. По завершении процедур нотариус зарегистрирует передачу права собственности в Греческом земельном кадастре (Национальный кадастр).

На что следует обратить внимание, готовясь купить недвижимость в Греции?

Ниже приведены несколько факторов, которые следует учитывать, собираясь купить недвижимость в Греции под ВНЖ / для иных целей. Список вопросов, требующих особого внимания, выглядит следующим образом:

• Какой тип недвижимого имущества приобретается? Готовясь начать исследование местного рынка недвижимого имущества, определитесь с типом актива. Инвесторы способны выбирать между городскими коттеджами, апартаментами, коммерческой недвижимостью, загородными виллами и т.д.
• Каковы критерии? Выбор актива может зависеть от различных факторов, включая размер семьи, соседство с сообществом экспатов и т.д. Например, если покупатель холостяк, однокомнатной квартиры вполне достаточно. Однако если планируется переезд большой семьи, включающей родителей и детей, вилла станет разумным выбором.
• Какая локация является оптимальной? Выбор места, прежде чем купить недвижимость в Греции, крайне важен. Покупателю следует убедиться в наличии инфраструктуры, необходимой для комфортного проживания. Например, при переезде с детьми следует озаботиться наличием поблизости достойных учебных заведений, открытой игровой площадки и, желательно, пляжей.
• Каков бюджет? Греческий рынок предлагает множество вариантов покупателям с различным бюджетом. Определив собственный бюджет, можно оценить шансы на переезд в конкретные города / районы.
• Что мешает? Некоторые проблемы, безусловно, способны помешать сделке. В ходе экскурсии / экспертного обследования могут обнаружиться несколько недостатков, включая некачественное техобслуживание дома / невозможность проживания с домашними животными / опасные окрестности. Отказывайтесь от проблемного лота или укажите продавцу на проблемы, чтобы поторговаться.

Отложенный спрос на золотую визу как повод поспешить с покупкой

Россиянам, украинцам, белорусам и казахстанцам, рассматривающим возможность купить недвижимость в Греции под ВНЖ, эксперты рекомендуют не мешкать с поиском объектов и заключением сделки. Причина – отложенный спрос, формирующийся прямо сейчас и способный в будущем привести к росту цен / очередям.

В 2020 вследствие пандемии произошло существенное сокращение количества выданных золотых виз. Пересмотренные официальные данные показали, что за 12-месячный период инвесторы получили лишь 938 новых пятилетних разрешений на резидентство, принеся стране в общей сложности 234,5 миллиона €.

В 2019 греческие власти выдали 3503 разрешения на инвестиционное резидентство. Успешные кандидаты инвестировали в местный рынок недвижимости в общей сложности 876 миллионов €. Иными словами, произошел спад потока капитала желающих купить недвижимость в Греции под ВНЖ на 73% в годовом исчислении.

В первой половине 2021 ситуация кардинальным образом не изменилась. Но эксперты ожидают улучшения и реализации отложенного спроса в среднесрочной перспективе, связывая восстановление с курсом вакцинации и снятием ограничений на авиаперелеты для граждан стран, не входящих в Евросоюз (целевая аудитория греческой золотой визы).

Если во второй половине 2021 не произойдет негативных и непредвиденных событий, есть оптимизм в отношении постепенного восстановления инвестиционных потоков – особенно из Китая, являющегося основным источником желающих купить недвижимость в Греции под ВНЖ. Однако если опасения касаемо четвертой волны пандемии оправдаются, ожидаемое восстановление спроса придется отложить на более поздний период — по крайней мере, до последнего квартала 2021.

Экспертная консультация по покупке иностранного жилья и инвестиционной иммиграции

Приведенные в руководстве сведения не следует воспринимать как юридическую консультацию. Статья создавалась исключительно в информативных целях. Для получения дополнительных сведений и заказа экспертной консультации, свяжитесь с экспертами InternationalWealth, воспользовавшись указанными выше телефонными номерами / формой обратной связи.

Портал предлагает полный спектр услуг в области инвестиционной иммиграции и персонализированный инвестиционный консалтинг, обеспечивая комплексные решения клиентам из разных уголков планеты – от государств постсоветского пространства до Северной Америки.