Как изменится рынок недвижимости Германии из-за кризиса до конца 2020 года

Европейские границы закрыли в марте 2020 года. Поток иностранных туристов в ФРГ прекратился. Спустя несколько месяцев зарубежные инвесторы начали анализировать и принимать решения о покупке недвижимости в Германии. Сейчас многим интересно, как поведет себя немецкий рынок недвижимости до конца 2020 года и далее. Какие краткосрочные перспективы у этого сектора экономики? Ответы на эти вопросы вы получите из нашей статьи.

Если вы решили незамедлительно решить свои задачи по покупке недвижимости в ФРГ, мы ждем ваших заявок на консультацию на электронный почтовый ящик info@offshore-pro.info. Вас в оперативном порядке проконсультируют опытные специалисты.

Наша компания занимается юридическим сопровождением процедуры покупки готового бизнеса в Германии, немецкой жилой и коммерческой недвижимости, регистрации фирм, оформления немецкого вида на жительство, получения Голубой Карты и национальной визы категории D. С нашими услугами вы можете ознакомиться подробнее в конце статьи.

Текущая ситуация на рынке недвижимости в Германии — май 2020 года

Федеральные земли Германии имеют разную статистику по заболеваемости коронавирусом. Поэтому 6 мая Федеральное правительство передало полномочия на место касательно установления ограничительных мер. Теперь то, что может может быть разрешено в немецкой столице, может быть запрещено в Саксонии и Баварии.

Согласно последним изменениям ограничений, связанных с коронавирусной пандемией, немцы теперь могут гулять в парках и прибрежных зонах, выезжать на природу только в пределах своей федеральной земли. Рассчитывать на большой приток туристов гостиницы пока не могут. Однако теперь открыты все типы магазинов с условием обеспечения социального дистанцирования и личной гигиены (медицинские маски). 

Ещё до смягчения ограничительных мер немецкое правительство выделило более 1,2 триллиона евро на борьбу с коронавирусом и сопутствующим экономическим кризисом. Малый и средний бизнес получил государственные дотации, которые можно было направить на оплату аренды офисных и коммерческих помещений. Поэтому говорить о системном кризисе на рынке немецкой недвижимости не приходится.

Как совершаются сделки купли-продажи недвижимости в Германии дистанционно?

До этого момента покупка немецкой недвижимости удаленно была связана с некоторыми проблемами. Немцам было запрещено без особой причины выезжать за пределы своей федеральной земли. Соответственно, покупатель может обратиться только к тем риэлторами юристам, которые находятся по месту желаемого объекта недвижимости. Если у инвестора уже были налажены связи с немецкими юристами, например, из Берлина, они не могли произвести оценку недвижимости, находящейся в Баварии лично. Приходилось нанимать незнакомых специалистов и доверяться им вслепую. Теперь, и эта проблема решена путем смягчением карантинных мер.

Личное присутствие клиента на сделке легко заменяется доверенным лицом. Наши соотечественники могут у себя на родине по месту проживания оформить доверенность на представителя немецкой  юридической компании. Эту доверенность надо заверить у нотариуса в двух экземплярах на русском и немецком языках и поставить апостиль. 

Наша компания работала с такими доверенностями и ранее до карантина. Она позволяет инвестору значительно сэкономить время, которое бы он провел в перелетах. Доверенность можно выдать на совершение конкретной сделки, благодаря чему клиент будет защищен от злоупотреблений доверенного лица.

Для перевода денежных средств мы рекомендуем своим клиентам открыть счет в немецком банке. Хотя сегодня можно легко совершить банковский перевод между странами, немецкий банковский счёт пригодится инвестору, когда он будет сдавать свою недвижимость в аренду или оплачивать коммунальные услуги. Арендатор сможет вносить арендные платежи напрямую на счет арендодателя в немецком банке.

По статистике немецких риэлторов, около 40% инвесторов готовы приобрести недвижимость дистанционно на основании онлайн видеопоказа. Мы также практикуем видеопосещения объектов недвижимости в период карантина и будем это делать после него. Современные цифровые технологии позволяют осуществить онлайн видеоконференцию с высоким уровнем качества видеосигнала. Наш представитель выезжает на объект и во время связи по мессенджеру демонстрирует на видео помещения. В режиме реального времени клиент может попросить снять поближе любой объект для более детального осмотра. Наши клиенты могут заказать у нас немецкого оценщика стоимости объектов недвижимости.

Рынок аренды недвижимости в Германии в 2020 году

Последние годы арендные ставки на жилую и коммерческую недвижимость непрерывно растут порядка 5% в год. Когда в феврале 2020 года на законодательном уровне ввели карантин, и бизнес начал испытывать серьезные проблемы, парламент Берлина принял закон, который предусматривает заморозку ставок аренды на 5 лет в немецкой столице. Данная мера весьма важна для арендаторов. Однако никак не предусматривает интересы арендодателей. На закон обрушилось много критики. Поэтому столичные законодатели решили повременить с санкциями в сторону арендодателей за нарушение закона в 2020 году. Они решили ввести переходной период. Также ожидается решение Конституционного суда Германии, который должен определить, не противоречит ли закон Берлинского парламента Конституции ФРГ. В случае успеха такой рабочий инструмент могут перенести и на другие федеральные земли.

По последним подсчетам около 9% арендаторов немецкой жилой недвижимости испытывает проблемы и не могут в полном объёме оплатить аренду. 

Прогнозы специалистов о ситуации на рынке недвижимости в Германии к концу 2020 года

Из-за отсутствия статистики за 2-й квартал 2020 года сложно понять, как кризис и коронавирус повлияли на цены на немецкую недвижимость. Хотя местные специалисты уже дали свои прогнозы в краткосрочном периоде. 

Они полагают, что экономический кризис, связанный с коронавирусной инфекцией, не сильно повлиял на инвестиционный климат в ФРГ. Спрос не упал до уровня 2008 года, когда начался предыдущий мировой финансовый кризис. На текущий момент лишь немногие немецкие банки начали поднимать ставки по ипотеке. У всех остальных они находятся на минимальном уровне за последние несколько лет. 

Есть два сценария развития событий: положительный и негативный.  

Сначала мы приведем пять факторов негативного сценария для инвесторов, которые могут привести к снижению цен и падению интереса со стороны иностранцев.

Пять причин падение спроса и снижения цены

1. Повышение ставок кредитов для крупного бизнеса. Если спрос на кредиты со стороны частного бизнеса увеличится, соответственно, банки примут решение увеличить кредитные ставки. В таком случае спрос может переключиться на выгодные кредитные программы от региональных банков, государственные программыа и программы, которые финансируются Европейским банком реконструкции и развития. Сейчас такие кредиты выдаются под нулевой процент и имеют отсрочку платежей на 2 года. А бизнесмены не спешат обращаться к таким предложениям, так как кредиты выдаются на небольшие суммы. Их недостаточно, чтобы залатать крупные дыры от экономического кризиса.
2. Дауншифтинг. Жители немецких городов всё больше присматриваются к тому, чтобы переехать жить в поселки, за городскую территорию. Эта ситуация обусловлена, в том числе, непрекращающимся ростом цен на городскую недвижимость. В окрестностях жилье значительно дешевле. Также в крупных немецких городах уже больше нет свободных земельных участков, на которых можно было бы построить новую жилую недвижимость. Всё ведет к тому, что начнётся обратный отток населения из городов в сельскую местность.
3. Появление принудительных продаж. Уже зафиксировано,  что инвестиционная активность на рынке немецкой недвижимости упала на 30%. При этом принудительных продаж, связанных с реализацией заложенной недвижимости на публичных торгах, пока не наблюдается. Многие богатые немцы успели сформировать для себя финансовую подушку безопасности за годы экономического роста в Германии. Однако стоит ждать, что принудительные продажи начнутся к концу 2020 года.
4. Нехватка стройматериалов и работников на строительстве. Из-за того, что на немецкий стройках в большей части трудились мигранты, которые в настоящий момент уехали к себе на родину из-за карантина, в стране наблюдается нехватка рабочей силы. Такой же кризис наблюдается и в логистике. Доставка грузов, в том числе строительных материалов, происходит теперь за более долгий срок. 
5. Снижение спроса на недвижимость. Сегмент торговой недвижимости испытывает нехватку спроса. Он снизился почти на половину. Исключением являются только продуктовые магазины и гостиницы. Эксперты уверяют, что опытные отельеры даже в текущих условиях умудряются найти потребителей и заполнить свои фонды гостиничных номеров. А вот спрос на складские помещения даже увеличился из-за перехода торговли в онлайн.

Пять причин быстрой стабилизации рынка недвижимости в Германии к 2021 году

1. Ставки по рефинансированию всё равно снизятся. То, что мы писали выше о повышении ставки рефинансирования, оно явно будет кратковременным. К концу 2020 года стоит ожидать их очередного снижения. Частный бизнес снова получит дешевые деньги и возможность для быстрого развития.
2. С открытием границ миграция значительно повысится. Стоит ожидать, что трудовые мигранты и иностранные бизнесмены после снятия карантина из-за коронавируса и открытия границ с еще большим энтузиазмом направятся в Германию.
3. Принудительные продажи прекратятся. Если кредиты вновь станут дешёвыми, банкротств будет значительно меньше, и не будет принудительных продаж.
4. Нехватка строительных материалов на стройках будет ощущаться и далее. Нехватка природных ресурсов наблюдается уже в 2020 году.
5. Капитал на рынке вернёт ситуацию, когда спрос будет превышать предложение. Главным фактором интереса иностранных инвесторов к рынку недвижимости в Германии является непрекращающийся рост цен. Кредиты под нулевые проценты приведут к увеличению спроса. Объём построенного жилья и коммерческой недвижимости в 2020 году явно будет ниже прошлого года, поэтому спрос будет значительно превышать предложения на рынке. 

Наши советы по инвестициям в рынок недвижимости Германии

Немецкая недвижимость на сегодняшний день является наиболее привлекательной в Европе. Рынок гарантирует, что цены не упадут в следующем году. С учётом диверсификации рисков, около 40% своих активов мы советуем инвесторам вкладывать в недвижимость в ФРГ. Из них около половины могут составят зеленые инвестиции — покупка объектов инфраструктуры зелёной энергетики.

Обязательно надо иметь надежного партнера на немецкий территории. Только он сможет помочь “поймать” выгодный объект. В 2020 году немецкие инвесторы составляют львиную долю на внутреннем рынке — 85%. Информация, зачастую, не выходит за пределы города. Самые интересные объекты в крупных городах скупают местные инвесторы.

Наша компания готова предложить вам к покупке несколько интересных объектов коммерческой недвижимости в ФРГ:

• Новый торговый центр — 2 019 000 евро.
• Многоквартирный жилой дом — 770 000 евро.

Также состоятельным клиентам советуем оформить ВНЖ в Германии на основаниях экономической независимости. Все подробности вы можете узнать в следующей статье.

Если вы хотите узнать больше информации о том, как купить недвижимость в Германии, напишите нам на электронную почту: info@offshore-pro.info. Наши специалисты свяжутся с вами и проведут в подробную консультацию.