Как финансировать недвижимость за рубежом

Не все могут себе позволить ипотеку за рубежом на новое жилье или коммерческий объект. В 2021 году многие страны выдают кредиты на покупку недвижимости только резидентам страны или тем, кто планирует воспользоваться программой «Золотая виза». Особенно много проблем возникает у граждан США и России, среди которых:

  • требования к страхованию на сумму ипотечного кредита;
  • высокие процентные ставки;
  • обязательный взнос не менее 30% от стоимости объекта;
  • отказ в банковском обслуживании для лиц, не имеющих дохода в Еврозоне;
  • возрастные ограничения и прочее.

То есть, финансировать недвижимость за рубежом порой не просто сложно, но и слишком затратно и даже глупо. Возникает вопрос – какие альтернативы существуют для иностранцев, позволяющие финансировать зарубежную недвижимость быстро, законно и выгодно для конечного собственника?

Недвижимость за рубежом

Купить квартиру, дом, виллу у моря или готовый бизнес за границей помогут эксперты портала International Wealth. Заполните форму и получите консультацию по выбору страны, банковского счета и/или места налогового резидентства.

Консультации от экспертов портала International Wealth

Финансирование недвижимости за рубежом наличными

Самый простой и общеизвестный способ финансировать недвижимость за рубежом – покупка за наличные. Такой вариант хоть и является популярным, но доступен далеко не каждому желающему. Также существуют некоторые риски, о чем следует знать заранее:

  • Покупать за наличные лучше готовый объект, а не на стадии строительства, так как вернуть деньги обратно в случае «заморозки» строительства будет крайне сложно.
  • Выбирать следует не только по цене, но и по таким показателям, как:
    • экономическая и политическая ситуация в стране покупки жилья;
    • географическое расположение объекта;
    • налоговая нагрузка;
    • динамика цен в конкретном регионе;
    • качество материала, коммунальные системы и даже отопление, что имеет огромное значения для использования объекта под постоянное место жительства.
  • Обязательно следует сопоставить показатели арендопригодности объекта (как возможность инвестировать и заработать), а также перспективы по трудоустройству и регистрации бизнеса.
  • Немаловажную роль играет программа «Золотая виза», которая позволяет получить ВНЖ и гражданство за финансирование недвижимости за рубежом.
sign
Недвижимость в оффшоре
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т.д.

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Важно! В 2021 году самые популярные страны, где открыт доступ к гражданству за покупку жилого/коммерческого объекта – Португалия, Германия, Кипр, Грузия, Турция. Финансирование объекта через экспертов нашего портала дает гарантию юридической чистоты сделки.

Недвижимость за рубежом — наши предложения

Финансирование девелопера

Девелопер – отдельная ниша предпринимательства, которая позволяет финансировать недвижимость за рубежом по минимальной ставке или купить объект в рассрочку. Рассмотрим несколько вариаций девелопера:

  1. Финансирование объекта под реконструкцию, что особенно популярно в Португалии. Купив жилье за 280000 евро можно восстановить его и продать впоследствии в 5-10 раз дороже. Это может быть земля, старое коммерческое здание или дом. Вложения в данном случае происходят поэтапно – сначала инвестиции по минимальной ставке (можно подать заявку ВНЖ), затем финансовые затраты на восстановление и реконструкцию. 
  2. Беспроцентное финансирование застройщика-девелопера, что может иметь следующую схему или аналогичную:
    1. первый платеж на стадии заключения договора купли-продажи – 10%;
    2. еще столько же через полгода;
    3. далее через год или 10 месяцев еще 10%;
    4. 20% после закладки фундамента здания;
    5. 20% после возведения стен и т.д.
  3. Финансирование девелопера в рассрочку, что также предлагают некоторые застройщики. Например, приобретая лот стоимостью 100 000 долларов США в Коста-Рике, Вы платите по 2500 долларов ежемесячно на протяжении 4 лет. При таком варианте чаще всего применяется процентная ставка, но иногда встречаются и беспроцентные рассрочки. 

Плюсы такой схемы – в сделке не участвуют банки и можно рассчитываться в несколько этапов. Минусы – выбирать следует проверенного девелопера, который точно выполнит строительные работы, а также оценить свои силы и финансовые возможности на реконструкцию приобретаемого объекта (если используется 1 вариант).

Финансирование недвижимости через Самостоятельный индивидуальный пенсионный счет (SDIRA)

Данный вариант больше всего подойдет для граждан США и тех, кто имеет индивидуальный пенсионный счет ИРА/IRA. В 2021 году разрешается использовать средства со счета на финансирование недвижимости за рубежом, но только в инвестиционных целях. Здесь следует оговориться, что покупка жилого/коммерческого объекта доступна не традиционными активами ИРА, а именно от самоуправляемой (SDIRA).

Что следует знать о SDIRA и возможном финансировании зарубежной недвижимости за счет данных средств:

  • Разрешается покупка недвижимости под инвестиции – аренда, продажа.
  • В таком доме нельзя проживать, отдыхать и даже получать доход до наступления пенсионного возраста.
  • За счет средств на пенсионном счете ИРА можно приобретать имущество для объекта и оплачивать любые расходы по его обслуживанию.

Справка: законодательство США меняется ежегодно, в том числе по вопросам пенсионных отчислений на счет SDIRA. Чтобы не потерять, а приобрести и выгодно инвестировать свои активы, советуем обратиться за консультацией к налоговым специалистам нашего портала.

Финансирование в недвижимость через схему возвратного лизинга – lease-back

Обратный лизинг (lease-back) – распространенный инструмент инвестирования во многих странах Европы, включая США, Канаду, Великобританию, Испанию, Италию и Францию. Сценарий финансирования в недвижимость за рубежом выглядит следующим образом:

  • Покупатель приобретает объект полностью или вносит на счет компании-девелопера часть денег. 
  • Сразу же после заключения сделки, объект передается назад продавцу в управление для сдачи в аренду.
  • Покупатель получает ежегодный доход от аренды недвижимости в соответствии с условиями заключенного договора. Если финансирование недвижимости было неполным, то остаток покрывается за счет арендных платежей, а выплаты по доходу начинаются только после полного погашения долга.
  • Также собственник имеет право проживать в новых апартаментах определенное количество времени в год.
  • Срок контракта по lease-back составляет 8-20 лет, а ежегодная прибыль варьирует в диапазоне от 4% до 8% в зависимости от страны-покупки.

Невзирая на популярность такой схемы, в некоторых странах она имеет несколько иной вариант. Например, в Черногории ипотечные кредиты только зарождаются, а девелоперы предлагают следующий возвратный лизинг: компания-продавец берет кредит под низкий процент на срок до 30 лет и сама его погашает в течение 8 лет за счет арендных платежей. В течение этого времени, покупатель не имеет права распоряжаться недвижимостью, кроме проживания – 3-4 недели в год, но и не несет кредитных обязательств.

Во Франции lease-back проходит чаще всего в рамках государственной программы Residence du Tourisme, суть которой в следующем:

  • финансирование недвижимости происходит за счет средств покупателя;
  • недвижимость передается на определенный срок в распоряжение государства под предлогом сдачи в аренду фирмам, специализирующимся на гостиничном бизнесе;
  • покупатель получает ряд привилегий – освобождение от НДС, текущих расходов и налогов на содержание жилья, в том числе обстановку и коммунальные взносы;
  • инвестору перечисляется доход от аренды и дается право проживать в апартаментах 2-3 недели в год.

Такая схема весьма удобна и выгодна при длительных инвестициях, когда не надо что-то решать самостоятельно и остается лишь получать небольшую, но стабильную прибыль, находясь под защитой государства Франции.

Fractional ownership – финансировать долю недвижимости за рубежом

Активно развивающаяся схема финансирования в зарубежную недвижимость путем покупки доли. Здесь основной акцент делается на многоквартирный дом, таунхаус или гостиницу, которая находится под управлением крупного оператора. 

Fractional ownership работает следующим образом:

  • Иностранный предприниматель или частный инвестор выкупает долю объекта и становится совладельцем недвижимости. Это может быть один номер в гостинице, квартира, целый этаж в доме или отдельные апартаменты в комплексе.
  • Владелец доли не утруждает себя налоговыми издержками и расходами на содержание жилья, а отправляется к себе на родину, куда и поступают платежи от аренды. Главный оператор гостиничного бизнеса решает текущие вопросы самостоятельно или в соответствии с условиями договора.
  • Совладелец имеет право проживать в квартире/доме несколько недель в году. Если объект на тот момент находится в аренде, то ему предоставят аналогичное жилье в том же доме или гостинице.

Долевая собственность становится весьма популярной нише в последние несколько лет и позволяет финансировать недвижимость за рубежом с последующим доходом. 

Где получить ипотеку на финансирование недвижимости за рубежом

Как сказано ранее, не все страны и далеко не для всех иностранных граждан готовы выдать ипотечный кредит на недвижимость в своем или чужом государстве. В каждой юрисдикции существуют внутренние правила, требования и ограничения, о которых покупатели порой узнают в самый последний момент.

Некоторые страны Европы, где нерезиденты могут подать заявку на ипотеку:

  1. Австрия – ипотечный кредит выдают несколько банков по стандартным условиям, но с оговоркой, что подтвержденный доход должен быть из зоны Евросоюза. Это закрывает дорогу к финансированию недвижимости в Австрии для россиян и американцев, но позволяет им воспользоваться программами в случае наличия в той же зоне ЕС недвижимого имущества. 
  2. Болгария выдает кредиты в евро и левах на срок до 20 лет под 3%-11% годовых. При этом для иностранцев ставки в 2-3 раза выше, чем для местных граждан или при привлечении болгарского поручителя. Также есть несколько требований к заемщикам-иностранцам: депозит в банке не менее 12 месячных платежей и страховка объекта.
  3. В Германии финансировать недвижимость может каждый иностранец, подав заявку на ипотеку и подтвердив свой доход. За счет низких ставок по кредитам (2,5% — 3,0%), нерезиденты в 2021 году проявляют активный интерес к Германской недвижимости.

Также финансировать недвижимость за рубежом путем ипотечного кредитования можно, обратившись в банки Чехии, Кипра, Латвии, Италии, Словении, Польши, Франции и Монако, Хорватии и некоторых других стран. Больше информации о банках и продуктах можно получит у экспертов нашего портала.

Финансирование недвижимости за рубежом для резидентов США – краткая справка

Американские подданные находятся как бы в стороне от Еврозоны, но под строгим контролем Налоговой службы. Эдакий нераспределенный контингент – персоны нон грата, для которых открыть счет за рубежом и тем более получить кредит на финансирование недвижимости практически невозможно.

«Всему миру можно, а американцам нельзя!» Именно так считают многие резиденты США, ища пути для финансирования недвижимости за рубежом. Как сказано выше, выход есть и не один. Если не брать во внимание ипотечное кредитование, то остается:

  • пенсионный счет ИРА;
  • девелопер;
  • возвратный лизинг;
  • смена гражданства;
  • или выбор пути наибольшего сопротивления с наименьшими налоговыми обязательствами – «вечный турист». 

Каждое государство диктует свои условия, как для граждан России, так и для подданных США или Европейского союза. Чтобы не «заблудиться» в законодательствах разных стран, советуем начать с консультативной поддержки экспертов нашего портала . 

Финансирование недвижимости за рубежом – итог

Если Вы хотите купить землю за рубежом, финансировать в жилую или коммерческую недвижимость, а также стать владельцем всего и сразу, то имейте в виду, что издержки по транзакциям могут сильно повлиять на стоимость объекта. 

Гербовый сбор и плата за перевод значительно сократят Ваш финансовый запас, а если добавить налоги (на сделку, на недвижимость в момент покупки и ежегодно, на коммунальные платежи и т.д.), то сумма возрастет еще на 10% — 15%. Не забывайте о нотариальной подписи, услугах переводчика и комиссионных сборах агента по недвижимости.

Однако, всего этого можно избежать, если сразу обратиться к экспертам International Wealth, которые:

1

Подберут объект под ваш бюджет.

2

Оформят документы, переведут их и апостилируют.

3

Заключат сделку купли-продажи с Вами или без вас (по доверенности).

4

Подадут заявку на кредит в банки разных стран.

5

Получат налоговый номер.

6

Откроют расчетный счет и помогут с оплатой пошлин.

7

Предоставят услуги адвоката/налогового специалиста, переводчика.

8

Проконсультируют по всем вопросам финансирования недвижимости за рубежом в соответствии с резиденством собственника, его социальным статусом и бюджетом.

При покупке дома за рубежом важно обеспечить, чтобы сделка была защищенной и не стала проблемой для собственника в будущем. Это в первую очередь касается финансовых издержек и налоговых обязательств. 

Консультация квалифицированного специалиста поможет обеспечить защиту Ваших имущественных прав и ускорить процесс оформления всех документов. Наш адрес для связи: info@offshore-pro.info

Метки:

Читайте другие интересные статьи портала InternationalWealth.info:

Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.