Как дистанционно купить недвижимость в Германии иностранцу в 2021 году

На момент написания нашей статьи немецкая граница остается закрытой для граждан третьих стран, к которым относятся Россия, Украина и другие страны СНГ. Однако инвесторы среди наших соотечественников всё равно имеют возможность стать собственниками немецких доходных домов и торговых центров прямо сейчас. Ведь объект для инвестиций выбирают на основе точного расчёта, который можно сделать и на расстоянии. С юридической точки зрения покупка недвижимости в Германии для иностранца может быть осуществлена дистанционно. Наша компания готова предоставить юридическую помощь для этого.

Если вы хотите незамедлительно решить вопросы покупки немецкий недвижимости, напишите нам письмо на электронную почту info@offshore-pro.info. В ответ с вами свяжутся опытные специалисты и проконсультируют.

Мы оказываем различные услуги, связанные с инвестициями и эмиграцией в Германию. С нашей помощью вы можете за короткий срок получить долгосрочную визу категории D, Голубую Карту для работников с высшим образованием, ВНЖ в Германии, зарегистрировать немецкую фирму, приобрести готовый бизнес.  Подробности о наших услугах указаны в конце статьи.

Настоящее время удаленная покупка недвижимости в Германии интересует наших соотечественников из-за закрытия немецкой границы для представителей третьих стран (не входящих в Евросоюз). Однако практика дистанционного проведения сделок купли-продажи была и ранее. Ею пользовались опытные иностранные инвесторы, которые готовы были платить деньги без личного присутствия и личного осмотра объекта недвижимости. С помощью удалённой покупки они могли ухватить “горячие” предложения на немецком рынке.

Наша статья представляет собой пошаговую инструкцию всего процесса дистанционной покупки немецкой коммерческой недвижимости. С её помощью вы сможете понять, устроит ли вас совершение сделки купли-продажи удалённо, и как это сделать.

1. Планирование приобретения в собственность недвижимости в Германии

Любое планирование покупки недвижимость в Германии дистанционно необходимо начинать с выбора надежного партнера в лице юридической компании. В ФРГ так построено законодательство, что невозможно физическому или юридическому лицу самостоятельно провести сделку купли-продажи объекта недвижимости без юриста, адвоката, маклера, нотариуса.

Наша компания с помощью партнеров на немецкой территории — адвокатского бюро предлагает клиентам юридические и маклерские услуги. Также мы можем проконсультировать о том,  какие виды недвижимости на текущий момент являются наиболее привлекательными в том или ином регионе ФРГ. 

Для правильного выбора объекта инвестиций мы опрашиваем каждого клиента по следующим вопросам:

• Какая глубина планирования инвестиций?
• В течение какого периода инвестор планирует быть собственникам того или иного объекта недвижимости?
• Какой опыт инвестиций у клиента на территории ФРГ и других европейских стран?
• Имеется ли неудачный опыт инвестирования у клиента?
• Какой уровень рентабельности от сдачи в аренду приемлем инвестору?
• Интересна ли клиенту капитализация и ликвидность предлагаемого объекта недвижимости?

Не надо бояться, что из-за закрытых границ и невозможности лично осмотреть недвижимое имущество вы не сможете сделать правильный выбор. Конечно, ограничения свободы выбора существует. Но они не такие существенные для опытных инвесторов. Любой крупный объект может быть выставлен на продажу на протяжении множества месяцев. Если лицо долго присматривается к нему, то при окончании выбора сможет заключить сделку и удалённо.

На основе опросного листа наши менеджеры подбирают несколько объектов недвижимости,  которые будет оценивать клиент. Каждый из них получает от нас характеристику: месторасположение, рентабельность от сдачи в аренду, текущее техническое состояние и прочее.

2. Осмотр объектов недвижимости в Германии удаленно

Пока наши соотечественники не могут въехать в Германию для осмотра потенциальных объектов инвестиции, им приходится осуществлять его дистанционно. Для этого отлично подходят видеомессенджеры. При наличии хорошей связи 4G и видеокамеры с разрешением Full HD в смартфоне можно организовать качественный видео осмотр. 

После подписания договора на оказание услуг наш представитель выезжает на место и снимают обстановку для клиента. Во время видеоконференции инвестор может задавать вопросы и просьбы показать какую-либо часть объекта поближе, возможна даже макросъемка.

Желательно, чтобы клиент заранее определился с тем, какие детали его интересуют. Качественная видеосъемка позволяет увидеть все недостатки. Поэтому она позволит сформировать общую картину представления об объекте. Эксперты уже подсчитали, что около 40% инвесторов готовы приобрести недвижимость после осмотра по видео.

3. Оформление доверенности для дистанционной покупки недвижимости в Германии

Немецкое законодательство допускает подписание договоров купли-продажи доверительными лицами покупателей. Поэтому к нотариусу на сделку может отправиться наш представитель. Кроме того, сделка может совершаться у нотариуса без одновременного присутствия сторон, по очереди. Стороны сделки могут подписывать договора даже у разных немецких нотариусов, находясь в разных немецких городах. Доверенность можно выписать на одну сделку, чтобы обезопасить клиента от злоупотреблений доверенного лица.

4. Резервирование и проверка объекта Due Diligence

Чтобы рассматриваемый к покупке объект недвижимости не ушёл к другому покупателю, можно заключить договор о резервировании. Он подразумевает оплату задатка и гарантии, что продавец не продаст его другому лицу. Такой договор можно подписать в электронном виде и обменяться между собой по электронной почты.

После этого наши юристы занимаются проверкой документов и юридической чистоты сделки. Проверке подвергается не только объект недвижимости, но и текущий владелец. Эта процедура также может быть проведена без личного присутствия инвестора. Все работы выполняют опытные юристы. 

Результатом проверки Due diligence для клиента является заключение от экспертов, которое он получает в письменном виде. 

5. Регистрация компании в Германии или покупка готового бизнеса

Покупка коммерческой недвижимости в Германии от имени собственного немецкой компания позволит значительно сократить налоги, которые придется платить владельцу недвижимого имущества. 

Ещё лучше вариант, когда коммерческая недвижимость продаётся вместе с фирмой, на которую та записана. Покупатель в данном случае приобретает немецкую компанию. У объекта недвижимости не меняется собственник. Как было им юридическое лицо, так оно им и остаётся. Такую сделку маклеры называют Share Deal. Так как не происходит смены права собственности, покупатель не обязан платить единоразовый налог на недвижимость, который в зависимости от федеральной земли имеет ставку от 3,5 до 6,5% от стоимости.

Если всё же продавец предлагает только недвижимое имущество, всё равно лучше открыть бизнес и от его имени совершить покупку.

Мы предлагаем эффективные решения подобной проблемы. С нашей помощью клиенты могут купить готовый бизнес в Германии — подробности по ссылке.

Либо можно зарегистрировать компанию в Германии “под ключ” с внесением данных в Торговый реестр, открытием корпоративного счета в немецком банке и получением налоговых номеров. Как это сделать, рассказывается в следующей статье.

Затраты по таким услугам “под ключ” на порядок меньше от услуг агентов по недвижимости. Поэтому пренебрегать такой возможностью мы не советуем.

Стандартная процедура регистрации немецкой фирмы включает в себя следующие этапы:

• Подготовка и консультации. Сбор документации, составление учредительного договора, выбор оригинального названия, видов деятельности, организационно-правовой формы.
• Регистрация фирмы у немецкого нотариуса, получение свидетельства о регистрации.
• Поход в немецкий банк для открытия счёта. Внесение уставного капитала.
• Отправка ходатайства нотариусом в Регистрационной суд.
• Внесение данных о новой компании в Федеральной торговый реестр юридических лиц.
• Регистрация в ведомстве по делам предпринимательства.
• Регистрация в финансовом ведомстве.
• Регистрация в торгово-промышленной палате.
• Получение налоговых номеров.

6. Подготовка и проведения сделки купли-продажи

Чтобы заключить сделку купли-продажи недвижимости, необходимо подготовить договор. Этим делом занимаются не только юристы, но также нотариус. Во время составления каждый пункт согласовывается со сторонами сделки. На это необходимо определенное время, обычно около одной недели. Договор обязательно должен быть составлен на немецком языке, но мы предоставляем своим клиентам перевод на русский язык, чтобы они поняли все его пункты, описывающие права и обязанности сторон сделки. Перед подписанием договора нотариус обязательно ознакамливается и дает свое согласие.

Назначается день сделки — термин. По немецкому законодательству вовсе не обязательно, чтобы обе стороны присутствовали для этого на встрече с одним нотариусом. Договор может быть подписан в разных немецких городах, у разных нотариусов. Сторону может представлять доверенное лицо. Именно поэтому возможно провести сделку дистанционно для покупателя. Однако после проведения сделки покупатель должен в течении двух недель обратиться в немецкое консульство по своему месту проживания и подтвердить действительность договора купли-продажи.

Обычно после подписания договора покупатель ждёт команды от нотариуса для перевода денег. Оплата за объект недвижимости может быть переведена, как напрямую на счёт продавца, так и на трастовый счет нотариуса. Это необходимо, если покупатель хочет как можно быстрее получить реальную возможность владения недвижимостью. В таком случае нотариус может передать ключи покупателю ещё до смены данных о собственнике в поземельной книги. В противном случае оплата не переводится продавцу, пока из поземельной книги не будут изъяты все возможные сведения о долгах и залоге для кредита.

7. Обращение за услугами к управляющей компании

Если после покупки заключить договор менеджмента с какой-либо немецкой управляющей компанией, то новому собственнику даже не придется приезжать в страну для приема-передачи объекта. За него всё это сделают представители управляющей компании. Начать сотрудничество с ней также можно удалённо. Договор на оказание услуг подписывается в электронном виде и передаётся по электронной почте.

Также арендные платежи будут приходить на счёт управляющей компании. Частью из них она будет оплачивать коммунальные услуги и перечислять амортизационные отчисления. Также можно настроить платежи налогов. Управляющая компания может перечислить чистый доход от сдачи в аренду на счёт владельца в любом банке мира. Мы советуем клиентам открыть для этих целей счет в немецком банке, чтобы у налоговой инспекции не возникало лишних вопросов. 

Если вы не зарегистрировали доходную недвижимость на имя собственной немецкой компании, тогда можно открыть личный счет в банке Германии. Это можно сделать с нашей помощью. Все подробности описаны в следующей статье.

Когда клиент оформляет приобретаемую недвижимость на собственную немецкую фирму, он получает возможность оформить ВНЖ в Германии на основании ведения бизнеса. Эта процедура имеет множество различных требований, но главным из них будет достаточный доход от бизнеса для содержания всей семьи бизнесмена на немецкой территории. Например, если семья состоит из трёх членов, то доход должен составлять минимум 7000 евро в месяц или 84 000 евро в год после уплаты налогов и всех расходов.

Наша компания предлагает приобрести следующие виды коммерческой недвижимости в ФРГ:

• Офисное здание во Франкфурте — 7 000 000 евро.
• Торговый центр в северной части Германии — 3 650 000 евро.
• Торговый центр в центральной части Германии — 2 019 000 евро.

Если вы хотите узнать больше о том, как купить коммерческую недвижимость в Германии, или вас заинтересовало конкретное предложение, напишите нам письмо на электронную почту: info@offshore-pro.info.