Эти тренды и вызовы сегодня формируют сербский жилищный рынок

Какие вызовы стоят в 2023 году перед рынком недвижимости в Сербии? Какие тенденции влияют на вектор развития этого рынка? Что будет с ценами? Эксперты делятся мнениями по этим и другим вопросам.

Общая официальная статистика продаж

В I квартале 2023 года зафиксировано падение числа сделок купли-продажи недвижимости в Сербии на целых 8 тыс. единиц по сравнению с последними тремя месяцами 2022 года. Однако это падение существенно не повлияло на общую стоимость недвижимости в Белграде, Нише и Нови-Саде, поскольку цены в популярных городах продолжают расти.

Согласно данным Геодезического института Сербской Республики (серб.: Republički geodetski zavod; RGZ), общий оборот рынка недвижимости балканской страны по итогам января-марта 2023 года увеличился на 2,6% в годовом исчислении и составил 1,6 млрд евро.

Стоимость продолжает определяться соотношением спроса и предложения

По состоянию на июль 2023 года рынок недвижимости в Сербии стагнирует из-за затишья на фоне летнего курортного сезона и сложной финансовой ситуации. Как отмечают местные риэлторы, интерес инвесторов упал на 20% по сравнению с предыдущим годом.

Но рассчитывать на снижение цен не приходится. Стоимость недвижимости в Сербии продолжает определяться соотношением спроса и предложения. Наблюдая спад интереса потенциальных покупателей, местные застройщики замедляют работу. Поскольку предложение снижается, цены на недвижимость не могут упасть.

Но замедление строительной активности грозит потенциальным покупателям серьезными неприятностями в будущем. Запустить новый девелоперский проект / ускорить реализацию уже запущенного проекта гораздо сложнее, чем приостановить уже запущенный.

Текущая ситуация, по мнению экспертов, означает, что через условный год на рынке будет меньше новых квартир, чем сейчас. Дефицит неминуемо приведет к росту цен. Поэтому сейчас лучшее время, чтобы купить недвижимость в Сербии.

Белград лидирует по ценам на недвижимость в Сербии в 2023 году

66% всех денег, потраченных на покупку недвижимости в Сербии в I квартале 2023 года, приходятся на Белград. Согласно данным RGZ, цены на строящиеся квартиры в столице выросли на 20% по сравнению с предыдущим годом. Столичные квартиры в новостройках подорожали на 14% в годовом сопоставлении.

Средняя стоимость 1 квадратного метра белградского жилья по итогам отчетного периода составила 2465 евро. Жилой комплекс Београд-на-води и квартал Нови-Дорчол признаны наиболее востребованными с точки зрения продажи квартир в столице. Причем в квартале Нови-Дорчол зафиксирована самая высокая средняя цена за квадратный метр в отчетном периоде — 4300 евро.

Как финансируется покупка недвижимости в Сербии?

Если говорить о типе недвижимости, которую чаще всего покупают за счет ипотечного кредитования, то квартиры находятся в верхней части списка. Коттеджи, как правило, чаще оплачиваются покупателями с применением собственных средств. В первом квартале 2023 года 18% всех проданных квартир в Сербии были оплачены покупателями с привлечением кредитного капитала.

Однако этот показатель ниже на 10% по сравнению с тем же кварталом 2022 года. Доля кредитуемых сделок купли-продажи недвижимости в общем количестве закрытых сделок упала с 28% до всего лишь 18% из-за высоких процентных ставок.

Причем кредитование падает даже на фоне роста рыночного оборота. В этом контексте показателен пример столицы. В Белграде в первом квартале 2023 года общая сумма денег, обращавшихся на рынке недвижимости, составила 828,4 млн евро. Этот показатель увеличился по сравнению с тем же периодом предыдущего года, когда рыночный оборот составил 813 миллионов евро.

Собранные RGZ данные по договорам купли-продажи показывают, что в первом квартале 2023 года с привлечением кредитов было оплачено только 7% покупок столичной недвижимости. Этот показатель на 5% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Влияние легализации незаконных построек на сербский рынок недвижимости

Пока спрос превышает предложение, эксперты рекомендуют не ждать падения цен на недвижимость в Сербии. Сохранению «рынка продавцов» способствует позиция застройщиков. Но сербские девелоперы – не единственная сила на рынке, способная влиять на предложение. 

Ускорение процесса легализации незаконных построек может изменить ситуацию. Власти планируют санкционировать эксплуатацию части соответствующего жилфонда после проверки на предмет безопасности. Если на рынок в ближайшее время попадет всего 10% объектов, ожидающих легализации, предложение увеличится примерно на 200 000 квартир. Это очень большая цифра для сербского рынка.

Новый закон о легализации самостроя до сих пор не стоит на повестке дня парламентариев, хотя о его подготовке было объявлено уже давно.

Когда самое подходящее время для покупки недвижимости в Сербии?

В Сербии всегда существуют благоприятные возможности для инвестирования в недвижимость, учитывая высокий потенциал для получения прибыли от перепродажи и заработка на приросте капитала, а также от аренды. Но чтобы принять правильное решение о покупке, важно учитывать несколько ключевых факторов.

Первый шаг – тщательно проанализировать свои финансовые возможности. Рекомендуется подробно все зафиксировать и прикинуть, сколько денег вы реально можете вложить. Таким образом, вы получите четкое представление о доступном бюджете.

Если денег не хватает, не волнуйтесь. Изучите условия оформления кредитов в банках Сербии и обратите внимание на действующие процентные ставки. Процентные ставки по ипотечным кредитам в сербских банках и индикатор Euribor, на основании которых они формируются, в настоящее время достаточно высоки. Это может заставить некоторых потенциальных покупателей отложить инвестиции.

Однако не стоит отказываться от существующих сегодня выгодных предложений, если планируете погасить кредит в короткие сроки. Так вы сэкономите значительную сумму на процентах, а ваши инвестиции станут еще более прибыльными. О рассрочке, предлагаемой многими сербскими застройщиками, также не стоит забывать.

Как показывает практика, ипотечные кредиты россиянам и другим иностранцам без сербского резидентства / гражданства местные банки выдавать не спешат. Но вид на жительство (например, на основании оформления ИП / регистрации полноценной сербской компании) позволяет получить ипотеку. На портале есть статья о том, как получить сербский ВНЖ.

Оценка доходности инвестиций под сдачу в аренду

Если вы рассматриваете покупку квартиры в качестве инвестиции, важно учитывать взаимосвязь между размером инвестируемого капитала и доходом от аренды. Любая инвестиция, которая окупается менее чем за 20 лет, считается хорошей. Не забывайте, однако, что не каждая локация одинаково благоприятствует быстрой отдаче инвестиций при покупке недвижимости.

Но, принимая во внимание нынешние темпы развития сербских городов (Белград, например, скоро получит метро, которое сделает местное жилье еще более ликвидным), эксперты считают, что независимо от того, где именно вы решите покупать жилье (в столице или иной части в Сербии), вы не ошибетесь.

Экспертное содействие при выборе и покупке недвижимости в Сербии

Сербский рынок недвижимости прямо сейчас сталкивается с определенными вызовами, включая удорожание ипотеки и замедление активности застройщиков, сулящее дефицит новостроек уже в среднесрочной перспективе. Но рынок также предлагает отличные возможности для приумножения капитала через инвестиции под сдачу / для перепродажи. Покупателям из-за рубежа также доступны щедрые иммиграционные льготы. Например, популярностью пользуется получение ВНЖ в Сербии через покупку недвижимости.

Не упустите возможность проконсультироваться у экспертов и узнать больше о потенциале рынка недвижимости Сербии, а также о преимуществах сербского резидентства, оформляемого через инвестиции в жилье или открытие бизнеса в балканской стране. Мы готовы помочь с подбором оптимального иммиграционного маршрута, формируя индивидуальную стратегию «под ключ» в кратчайшие сроки.