Эксперты предрекают обвал европейского рынка коммерческой недвижимости

В марте 2023 года начал набирать обороты банковский кризис. Сначала в США «лопнул» банк Silicon Valley Bank из местного топ-20. Спустя 10 дней кризис ударил в самое «сердце» европейской банковской системы: бесславно закончилась полуторавековая история одного из двух крупнейших швейцарских банков – Credit Suisse. В обоих случаях ситуацию удалось урегулировать сравнительно быстро. Но эти события усилили опасения относительно снижения доступности и удорожания заемного капитала. По этой причине банковский кризис скоро может смениться кризисом на рынке коммерческой недвижимости с «эпицентром» в Европе.  

Старые проблемы усугубились новыми

От лондонского Кэнери-Уорф до Ла Дефанс в Париже и франкфуртского Банкенфиртель – логотипы крупных банков украшают самые величественные офисные здания Европы. Но некоторые аналитики небезосновательно опасаются того, что эти здания могут превратиться из активов в обязательства для банков и инвесторов. Предпосылками выступают рост затрат и смена модели размещения наемных офисных служащих после COVID.

Офисы – крупнейший сегмент мирового рынка коммерческой недвижимости. Только в Европе для поддержки этого сегмента инвесторы и кредиторы выделили 1,5 трлн евро. Согласно данным бизнес-школы Байеса при Лондонском университете в Сити, для обеспечения рыночной активности ежегодно выдаются новые или замещающие кредиты совокупным размером около 310 млрд евро.

Местным застройщикам и арендодателям уже приходилось приспосабливаться к новым реалиям после пандемии. Коронакризис привел к росту популярности сначала удаленной, а затем и гибридной работы. Последняя теперь активно применяется крупнейшими арендаторами европейских офисов, включая банки, юридические фирмы и консалтинговые компании. Ввиду этого многие арендаторы сокращают занимаемые офисные площади.

Данный тренд фиксировался и в прошлом (2022) году. Но сегодня ситуация иная. Ключевым отличием выступает то, что владельцам недвижимости приходится бороться с быстрым ростом стоимости заемного капитала, который можно использовать для покрытия убытков в краткосрочной перспективе. Причина в том, что европейские центральные банки повышают процентные ставки, чтобы сдержать резкий рост инфляции.

Неутешительные прогнозы и первые «трещины»

Активное использование кредитного плеча всегда было характерной чертой субъектов рынка коммерческой недвижимости. Но недавние банкротства банков в Соединенных Штатах Америки и спасение Credit Suisse при посредничестве государства его конкурентом UBS усилили опасения, что кредиты станут менее доступными и более дорогими. Цены на недвижимость уже резко упали в последние месяцы, а продать старые здания на периферии становится всё труднее.

Поскольку банковский кризис, очевидно, ослабил европейский рынок коммерческой недвижимости, многие эксперты уже начали делиться неутешительными прогнозами. В конце марта 2023 года аналитики финансового конгломерата Citi предупредили клиентов о том, что при формировании стоимости европейской недвижимости не полностью учитывается рост процентных ставок. В Citi не исключают возможность существенного падения цен (вплоть до 40%) к концу 2024 года.

В «фундаменте» европейского рынка офисной недвижимости уже начинают проявляться «трещины». Во Франкфурте корейские владельцы 45-этажной высотки Trianon Tower наняли консультантов, чтобы начать реструктуризацию долга в размере 375 млн евро, обеспеченного зданием. По данным Bloomberg, китайский инвестор Чунг Кей выставил на продажу два здания в лондонском деловом районе Кэнэри-Уорф, чтобы снизить свою долговую нагрузку.

В марте 2023 года канадская транснациональная компания Brookfield Asset Management, которая занимается управлением альтернативными инвестициями и контролирует активы общей стоимостью свыше $ 725 млрд (данные по состоянию на 2022 год), получила рекомендацию избавляться от проблемных европейских активов. Статус кредитов под немецкие многоквартирные дома, поддерживаемые Brookfield, был понижен рейтинговым агентством Moody’s.

С проблемами столкнулась и компания Blackstone – крупнейший в мире инвестор в коммерческую недвижимость. В том же месяце она объявила дефолт по кредиту, обеспеченному портфелем активов, состоящим из финских офисных и торговых объектов недвижимости.

Европейский центральный банк предупредил о «растущей уязвимости» в различных сегментах рынка недвижимости. В февральском отчете регулятора говорится следующее: «Сектор коммерческой недвижимости считается уязвимым к воздействию пандемии, в то время как среднесрочные риски ценовой коррекции в секторе жилой недвижимости продолжают расти». 

Длительная адаптация, а не короткий шок

Вопрос, беспокоящий инвесторов, заключается в том, не перерастут ли эти изолированные случаи, касающиеся проблемных активов, в общеотраслевой кризис. Речь о кризисе, подобном тому, который наблюдался в 2008–2009 гг. Эксперты также хотят знать, не нанесет ли происходящее серьезный ущерб европейским банкам.

Большинство аналитиков считают маловероятным повторение финансового кризиса 2008/09, когда «плохие» кредиты под коммерческую недвижимость подорвали устойчивость даже крупнейших банков. Эксперты прогнозируют длительный период болезненной адаптации, а не короткий резкий шок.

В частности, британские аналитики бизнес-школы Байеса не ожидают, что проблемы с коммерческой недвижимостью «заразят» банковскую систему, как это произошло во время мирового финансового кризиса.

Но некоторые инвесторы опасаются другого. Они полагают, что шоковые явления в сегменте коммерческой недвижимости могут не коснуться банков, но владельцам активов будет крайне тяжело. Уже сейчас убытки покрываются акционерным капиталом и некоторыми проблемными долгами. Вопрос в том, как долго это может продолжаться.

Другой рынок

Пока европейские кредиторы испытывают тревогу после ситуации вокруг Credit Suisse, руководители компаний, занимающихся операциями с недвижимостью, спешат напомнить, что с 2009 года в сфере услуг по предоставлению заимствований под операции с коммерческим недвижимым имуществом произошли большие изменения.

В частности, в компании M&G Real Estate прокомментировали ситуацию следующем образом: «Опасность для сектора недвижимости заключается именно в том, что люди отталкиваются от того, что произошло во время мирового финансового кризиса». Отмечается, что сегодня на рынке «больше кредиторов, больше собственного капитала, меньше заемных средств». Это снижает вероятность крупномасштабного стресса.

В преддверии 2008 года кредиторы обычно предлагали кредитополучателям заемный капитал, покрывающий 80 или даже 100 процентов от стоимости приобретаемого последними здания / сооружения. Иногда кредиторы, принимая подобные решения, основывались на оптимистичных прогнозах относительно арендного дохода или стоимости капитала.

Исследование Бизнес-школы Байеса показало, что сегодня европейские кредиторы редко выдают заемный капитал, размер которого превышают 60% от стоимости приобретаемого кредитополучателем недвижимого имущества. Это обстоятельство снижает вероятность того, что непогашенный долг в конечном итоге превысит стоимость заложенного недвижимого имущества.

Исследование бизнес-школы Байеса также показало, что немецкие кредиторы более либеральны. Максимальный уровень показателя LTV в их случае составляет 80% для активов «хорошего» качества.

Эксперты консалтинговой компании Capital Economics заявили, что в Великобритании в случае четырех из каждых пяти кредитов показатель LTV ниже 60-процентного порога. Также отмечается, что общий объем кредитов британских банков в стоимостном выражении, выданных на приобретение коммерческой недвижимости, вдвое меньше, чем в преддверии мирового финансового кризиса 2008/09.

Есть еще одно существенное различие между «тогда» и «сейчас». Оно касается динамики общей стоимости заимствований. Когда в 2008 году мировая финансовая система грозила остановиться, центральные банки снизили процентные ставки, а затем наводнили рынки краткосрочного капитала необеспеченными деньгами.

Это позволяло относительно легко дождаться окончания кризиса даже домовладельцам с большими долгами. Банки, стремившиеся избежать убытков, которые были способны еще больше подорвать их собственный капитал, зачастую весьма охотно предоставляли кредиты.

На этот раз стабильно высокая инфляция привела к тому, что центральные банки продолжают повышать стоимость заемного капитала, несмотря на «трещины» в банковском секторе и нагрузку на рынок коммерческой недвижимости.

Исследование бизнес-школы Байеса показывает, что стоимость заемного капитала под залог элитной недвижимости в Европе за год удвоилась. Некоторые отраслевые эксперты предсказывают, что, столкнувшись с резким увеличением собственных затрат на заемное финансирование (привлекаемое у других коммерческих банков и Центробанка), банковские учреждения будут менее склонны проявлять снисходительность по отношению к испытывающим трудности заемщикам, включая владельцев недвижимости.

Первая костяшка домино

Иными словами, ситуация для владельцев европейских офисов складывается не самым лучшим образом. И первыми нести убытки, вероятно, начнут владельцы офисных зданий более низкого класса.

Эксперты консалтинговой компании PGIM полагают, что субъекты рынка столкнулись с «идеальным штормом» вследствие снизившегося спроса на офисные помещения, выросших затрат на строительство и техническое обслуживание, уменьшения количества потенциальных покупателей / кредиторов и более высоких процентных ставок.

Некоторые эксперты уже заявляют о возможности появления заброшенных / незадействованных активов. В частности, об этом упоминают аналитики швейцарского финансового холдинга UBS. По их мнению, в ближайшее время вряд ли произойдет нечто положительное, что могло бы создать огромный спрос на второстепенные офисы.

В США более медленное возвращение «белых воротничков» на обычные рабочие места привело к тому, что даже владельцы некоторых ключевых офисных комплексов столкнулись с финансовыми трудностями. По данным консалтинговой компании JLL, в конце 2022 года уровень пустующих офисных площадей там составлял 19%.

В Европе общая доля пустующих офисных площадей вдвое меньше. Но европейский рынок сильно фрагментирован. С одной стороны – огромный «аппетит» к привлекательным и расположенным в хороших локациях современным зданиям, отвечающим последним экологическим стандартам. С другой — небольшой спрос на другие офисные площади.

Эксперты отмечают, что европейские арендаторы «уменьшают размер занимаемых площадей вследствие перехода персонала на гибридное трудоустройство и активно переезжают в более качественные здания».

Согласно прогнозам некоторых инвесторов, стоимость площадей в менее привлекательных офисах на территории Европы может упасть более чем на 50%. В итоге застройщикам / владельцам, вероятно, придется полностью перепрофилировать здания.

Положение последних осложняется тем, что и ЕС, и Великобритания поэтапно вводят новые стандарты энергоэффективности. Обеспечение соответствия этим стандартам потребует значительных инвестиций от владельцев старых офисных зданий.

Как отмечают эксперты французской страховой группы AXA, многочисленные «встречные ветры» и неопределенность затрудняют поиск инвесторов / банкиров, готовых с уверенностью покупать офисы или предоставлять заемный капитал их владельцам соответственно. Самый главный вопрос, который задают и те, и другие: «Какова ценность офиса?»

Чтобы дать ответ на этот вопрос, вероятно, потребуется некоторое время. Причина в том, что европейский рынок обычно отражает изменения цен медленнее, чем рынок Великобритании или США. Как отмечают в Moody’s, европейские оценщики предпочитают проводить сравнительный анализ сделок. В периоды с пониженным числом закрытых сделок оценщикам требуется немного больше времени, поскольку уменьшается поток достоверных данных для определения истинной стоимости зданий. Это вызывает большие трудности с ценообразованием при продаже. В итоге возникает своеобразный порочный круг.

Кто примет удар на себя?

Когда стоимость недвижимости действительно начнет серьезно падать, заемщики будут вынуждены приблизиться к навязанным кредитором условиям касаемо отношения кредита к стоимости и коэффициента покрытия процентов (отражает способность заёмщика уплачивать проценты из имеющихся финансовых ресурсов). Это может привести к болезненным разговорам с кредиторами, особенно если срок действия старых кредитных договоров подходит к концу, и их необходимо рефинансировать за счет гораздо более дорогих займов.

Руководителям некоторых компаний не хватило сообразительности погасить свои долги или рефинансировать их досрочно. Следствием станут проблемы для бизнеса. Это особенно актуально для Германии, где наблюдается один из самых высоких уровней задолженности. В UBS прогнозируют, что среднее соотношение кредита к стоимости недвижимости для крупных немецких арендодателей вырастет почти до 50% в 2023 году, по сравнению с 44% в 2021 году.

Некоторым активам и, вероятно, некоторым компаниям потребуется новое вливание денег, чтобы уменьшить долю заемных средств в структуре капитала. В более экстремальных сценариях им, возможно, придется распродавать активы, чтобы погасить долги.

Руководители компаний, занимающихся недвижимостью, обнаружат, что вступают в переговоры с потенциальными покупателями на невыгодной для себя позиции. Аналогичным образом у банков будет меньше возможностей проявить снисходительность, потому что потрясения в финансовом секторе ослабили их терпимость к риску.

Аналитики рейтингового агентства Fitch полагают, что в текущей ситуации «коммерческая недвижимость – один из самых слабых активов, с которыми взаимодействуют коммерческие банки». В Fitch ожидают, что уже «в краткосрочной перспективе банки пересмотрят стратегию выдачи новых кредитов [прим. не в самую выгодную сторону для владельцев коммерческой недвижимости]».

Чистое кредитование коммерческой недвижимости в Великобритании в феврале 2023 года впервые с августа 2022 года стало отрицательным и составило 288 млн фунтов стерлингов. Аналитики Capital Economics ожидают, что данный тренд усилится, учитывая банковские потрясения, «которые будут сдерживать возможное восстановление инвестиций и строительства».

Главная проблема – возможная волна принудительных продаж «проблемных» активов владельцами для выплаты заемных средств. Это еще больше снизит стоимость активов и создаст нисходящую спираль.

В апреле 2023 года ЕЦБ призвал регулирующие органы разработать политику, предотвращающую несоответствие ликвидности применительно к фондам недвижимости, владеющим малоликвидными активами (для продажи которых требуется много времени), но обещающим вернуть капитал инвесторам по требованию. Регулятор опасается, что распродажа активов для погашения долга может усилить существующие негативные рыночные факторы.

По данным Goldman Sachs, коммерческая недвижимость составляет в среднем 9% кредитного портфеля европейских банков и 15% просроченных кредитов. Это заметно меньше, чем у банков США. В случае последних на недвижимость приходится около 25% кредитных портфелей. У более мелких кредиторов США, которые в последнее время были в центре внимания в негативном ключе, доля доходит до 65%.

За достаточно неплохим среднеевропейским показателем скрывается широкая вариативность в отдельных странах региона. Согласно отчету S&P Global Market Intelligence, представленному в конце 2022 года, банки северных стран больше всего подвержены рискам, связанным с коммерческой недвижимостью. Например, шведский Svenska Handelsbanken, у которого 40% розничных и корпоративных кредитов приходится на коммерческую недвижимость.

Для сравнения: согласно данным S&P, крупнейший азиатский банк HSBC, нарастивший кредитование недвижимости в последние годы, на данном этапе довел долю соответствующих кредитов в общем портфеле лишь до 11%.

Теневая банковская деятельность

Однако банки – не единственные кредиторы. Экспертов беспокоит то, что находится за пределами банковского сектора. Речь о так называемой «теневой банковской деятельности». Например, частные долговые фонды на данный момент не регулируются.

Банкиры из Investec отмечают, что альтернативные кредиторы теперь занимают территорию, которую банки занимали во время финансового кризиса. Долговые фонды, которые вошли в это пространство с высокой долей заемных средств, должны оказаться в худшем положении, чем банки.

Но, как полагают в инвестиционной группе Madison International Realty, рост альтернативных источников кредитования, включая управляющих активами, суверенные фонды благосостояния и частные инвестиционные компании, также может стать ключевым источником финансирования отрасли, поскольку обычные коммерческие банки становятся «слишком привередливыми».

Часть спроса на кредиты и новые инвестиции может быть удовлетворена за счет фондов, которые привлекли большие суммы наличных в последние годы и еще не использовали их, а также за счет зарубежных инвесторов. Но они вполне могут инвестировать эти средства за пределами проблемных рынков офисной и торговой недвижимости. Аналитики Citi говорят, что логистика, склады самостоятельного хранения и некоторые жилые активы должны демонстрировать более привлекательные инвестиционные показатели, чем традиционные офисные помещения.

Поможем выбрать и купить ликвидную недвижимость, избегая переплат

Несмотря на перечисленные выше проблемы, операции с недвижимым имуществом всё еще могут принести покупателю выгоду. Например, решив купить недвижимость в Турции на курорте, иностранец получает не только растущий в цене и востребованный актив, но и право претендовать на ВНЖ или даже второе гражданство, в зависимости от суммы инвестиций. Команда портала поможет выбрать и купить ликвидную недвижимость, избегая переплат.