Эксперты оценили последствия землетрясений для рынка жилья Стамбула

Стамбул охватил страх перед «большим землетрясением». Сейсмологи дают неутешительные прогнозы. Наблюдается учащение запросов о тестировании зданий на предмет сейсмостойкости и снижение продаж жилья в мегаполисе. Стамбульцы устремились в более безопасные пригороды и районы на северо-западе, что привело к росту цен в соответствующих локациях. Но эксперты рекомендуют не следовать примеру горожан, многие из которых принимают решения в панике.

Стамбул охватил страх перед «большим землетрясением»

Стамбул — культурная и экономическая столица Турции с населением в 20 млн человек, многих из которых до сих пор преследуют печальные воспоминания о последнем мощном катаклизме в истории мегаполиса. Речь об Измитском землетрясении, произошедшем к востоку от города в 1999 году. В тот раз погибло более 17 тыс. человек, включая 1 тыс. стамбульцев. Более полумиллиона человек были перемещены.

За четверть века город значительно вырос и стал настоящим «магнитом» для людей со всего мира, привлекаемых бурно развивающейся экономикой. До недавнего времени новоприбывшие в большинстве своем игнорировали активную линию разлома, проходящую вдоль южного края мегаполиса.

Ситуация изменилась 6 февраля 2023 года, когда землетрясения магнитудой 7,8 балла унесли более 48 тыс. жизней на юго-востоке Турции и почти 6 тыс. на границе с Сирией, оставив целые города в руинах. После случившегося стамбульцы поняли, что не застрахованы от землетрясений, и начали готовиться к худшему.

Некоторые жители начали хранить печенье и бутылки с водой у изножья своих кроватей на случай, если землетрясение произойдет посреди ночи и оставит их в ловушке. Вырос спрос на аварийные сумки для выживания при землетрясении, содержащие фонари, одеяла и аптечки.

Неутешительные прогнозы сейсмологов

Эксперты делают отнюдь не радужные прогнозы относительно будущего города. В частности, ведущие сейсмологи и геологи ближневосточной страны из Стамбульского технического университета (тур.: İstanbul Teknik Üniversitesi; ITU) полагают, что перспективы мегаполиса неутешительны. Эксперты заявляют, что будут очень удивлены, если в ближайшие двадцать лет в Стамбуле или окрестностях мегаполиса не произойдет крупное землетрясение. Вероятность катаклизма крайне высока.

Разместившись в регионе с двумя мощными линиями разломов земной коры (Северо-Анатолийской и Восточно-Анатолийской), Турция стала одним из наиболее сейсмически активных мест в мире. Стамбул – один из наиболее подверженных риску землетрясений мегаполисов на планете.

Густонаселенный город, некогда являвшийся столицей Византийской и Османской империй, находится в опасной близости от Северо-Анатолийского разлома, который проходит в 20 километрах от Стамбула и пересекает Мраморное море. Активность в разломе ранее уже спровоцировала несколько разрушительных катаклизмов, включая упомянутое выше землетрясение магнитудой в близлежащем городе Измит.

Согласно текущим оценкам экспертов, очередное землетрясение в Северо-Анатолийском разломе может достичь магнитуды от 7,2 до 7,8 балла. В частности, ранее сейсмологи заявляли о 47-процентной вероятности землетрясения магнитудой более 7,3 балла в Стамбуле в течение ближайших 30 лет. Катаклизм будет иметь разрушительные последствия для торгового и промышленного центра Турции. Однако время наступления такого землетрясения предсказать невозможно.

По неутешительным прогнозам Обсерватории и института исследования землетрясений им. Кандилли (тур.: Kandilli Rasathanesi ve Deprem Araştırma Enstitüsü), если землетрясение магнитудой 7,5 в Стамбуле произойдет ночью, число погибших превысит 14 тыс. человек. Некоторые эксперты, однако, считают, что потери будут более значительными. Не исключается вероятность гибели 100 тыс. человек. Следует помнить о том, что последует за землетрясением: грабежах, пожарах, эпидемиях.

Текущие прогнозы стамбульского муниципалитета показывают, что землетрясение магнитудой 7,5 вдоль Северо-Анатолийского разлома может привести к разрушению примерно 90 тыс. зданий в городе. Еще 260 тыс. зданий, вероятно, будут серьезно повреждены. Согласно прогнозу городских властей, катаклизм способен оставить без крова около 4,5 миллионов человек. Это примерно четверть населения Стамбула.

Подготовка к неминуемому катаклизму

После гибели десятков тысяч турок и сирийцев в февральских землетрясениях власти Стамбула поспешили укрепить защиту от стихийного бедствия, которое, по мнению экспертов, может произойти в любой момент. В рамках усилий по подготовке к крупному землетрясению стамбульский мэр Экрем Имамоглу представил «дорожную карту по обеспечению готовности города к стихийным бедствиям». План включает положения об увеличении расходов из городской казны на следующие цели:

• оптимизацию программы обеспечения готовности к стихийным бедствиям;
• создание новых пунктов экстренной помощи и предоставления жизненно важных услуг гражданам;
• оценку безопасности зданий в Стамбуле.

На протяжении более трех лет муниципалитет проводил оценку зданий, построенных до 2000 года, когда вступили в силу новые нормы сейсмостойкости. В настоящее время услуга предоставляется бесплатно. После февральского землетрясения, по словам представителей муниципалитета, количество необработанных заявок на проведение оценки резко увеличилось и уже превысило 140 тыс.

Учащение запросов на тестирование сейсмостойкости зданий привело к тому, что город наводнили специалисты-оценщики. Пятьдесят команд инженеров перемещаются по городу, измеряя качество бетона и ширину стальных арматурных стержней. Если риск для здания считается «очень высоким», его могут «приговорить» к сносу, а жильцов выселить.

По словам чиновников, из 29 тыс. проверенных на данный момент зданий 50% характеризуются высоким риском обрушения. Эксперты также обнаружили 318 зданий, которые могут рухнуть без какого-либо ущерба от землетрясения.

Мэр Имамоглу обвинил в ситуации президента Реджепа Тайипа Эрдогана. Стамбульский градоначальник, являющийся членом оппозиционной Народно-республиканской партии (тур.: Cumhuriyet Halk Partisi), заявил, что поддерживаемые Эрдоганом многочисленные строительные амнистии привели к резкому снижению качества жилфонда в мегаполисе и по всей стране.

С середины 1980-х годов правительство Турции периодически объявляло амнистию зданиям, возведенным без разрешения на строительство и не соответствующим официальным строительным нормам, включая нормы сейсмостойкости.

Теперь есть беспокойство по поводу бесчисленных самовольно построенных жилых массивов, именуемых «гечеконду» (тур.: Gecekondu). В буквальном переводе с турецкого этот термин означает «построенный за ночь». Он относится к жилью, возводившемуся предельно быстро и без надлежащих разрешений.

Имамоглу хочет положить конец амнистиям и практике возведения гечеконду. Но опасения мэра и других чиновников вызывают не только самострои. Многие здания даже в привилегированных районах были построены до введения норм сейсмостойкости и считаются небезопасными.

В рамках плана мобилизации на случай стихийных бедствий муниципалитет Стамбула начал работы по строительству 5 тыс. единиц социального жилья для малообеспеченных домохозяйств. В ближайшем будущем планируется построить еще 10 тыс. единиц социального жилья.

Эрдоган, которому через два месяца предстоят выборы, также пообещал построить тысячи новых домов. Политик заявил о намерении восстановить инфраструктуру и жилфонд юго-востока Турции, пострадавшего от февральского землетрясения, в течение одного года. В недавнем обращении он признал, что около 6,5 миллиона зданий по всей стране нуждаются в реконструкции.

Проект «Новый Стамбул» набирает сторонников

Февральский катаклизм и последовавшее за ним укрепление панических настроений среди стамбульцев возродили интерес к проекту «Новый Стамбул» (тур.: Yeni İstanbul). Данная инициатива уже получила поддержку со стороны центрального правительства ближневосточной страны.

Проект предполагает снос 1,5 млн опасных жилых домов и перенос города на север. Новый Стамбул будет возведен за счет застройки на европейской стороне мегаполиса. Под застройку планируется выделить земли к северу от района Башакшехир, входящего в состав провинции Стамбул. Строительные работы также будут вестись между районами Арнавуткёй и Чаталджи.  На анатолийской (азиатской) стороне должен быть застроен участок между районами Чекмекёй и Тузла.

Ожидается, что президент Реджеп Тайип Эрдоган в ближайшее время объявит подробности «переезда» и финансовой поддержки, которая будет оказана проекту. Инициативу будет курировать Министерство окружающей среды, урбанизации и изменения климата.

В ведомстве отмечают, что проект имеет большое значение для всей Турции, поскольку этот мегаполис является «лицом» ближневосточной страны. Следовательно, он должен быть городом, наиболее подготовленным к землетрясениям.

Снижение продаж жилья в Стамбуле

Согласно данным о продажах жилья за февраль 2023 года, предоставленным Турецким статистическим институтом (тур.: Türkiye İstatistik Kurumu; TÜİK), панические настроения оказали существенное влияние на состояние стамбульского рынка. Как минимум, в краткосрочной перспективе.

По подсчетам экспертов TÜİK, продажи домов в Стамбуле снизились на 14% в годовом сопоставлении по итогам февраля. Но в целом по стране ситуация была не лучше. Продажи недвижимости в Турции в целом снизились на 18% в феврале по сравнению с тем же месяцем предыдущего года. В отчетном месяце закрылась 80 031 сделка.

На долю Стамбула пришлось большинство закрытых сделок (18,7% от общего числа или 14 980 продаж). Второе и третье места с большим отставанием заняли Анкара и Измир с 8 235 и 5 031 (10,3% и 6,3% от общего числа) соответственно.

Согласно подсчетам Главного управления земельного реестра и кадастра при Министерстве окружающей среды, урбанизации и изменения климата (тур.: İklim Değişikliği Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü), среди 10 городов с наибольшим количеством сделок купли-продажи недвижимого имущества всех типов Стамбул занял первое место. В мегаполисе собственника сменили 19 710 объектов недвижимости.

Изменение списка самых популярных районов мегаполиса

Внезапное напоминание об угрозе, нависающей дамокловым мечом над главным городом Турции, заставило некоторых стамбульцев серьезно задуматься о переезде. Риэлторы отмечают большой спрос на недвижимость в северных районах Стамбула, расположенных дальше от линии разлома, а также на отдельно стоящие дома.

Платформа Endeksa, занимающаяся размещением объявлений о продаже недвижимости и оценкой рынка, представила отчет о влиянии февральских землетрясений на рынок арендного жилья Стамбула в разрезе разных районов. Обнаружилось, что в феврале арендная плата за жилье в Стамбуле выросла на 6,6%, а жилой фонд, ожидающий сдачи в аренду, увеличился на 5%. Средняя арендная плата за квадратный метр в Стамбуле составляла 124 лиры. Средняя рента из расчета на отдельный объект жилой недвижимости достигла 12 394 лир.

Результаты по районам следующие:

• Позитивная динамика. Районами с самым высоким ростом арендной платы в феврале стали Шиле, Бешикташ, Аташехир и Умрание. Рассмотрим их по отдельности:
  • Жилой фонд, ожидающий сдачи в аренду, в Шиле увеличился на 10%, а арендная плата за жилье — на 10,2%. Средняя арендная плата за квадратный метр составила 87 лир, а средняя рента — 11 594 лиры.
  • В Бешикташе предложение увеличилось на 24%, а стоимость продемонстрировала рост на 10,1%. Средняя рента за «квадрат» достигла 259 лир, а средняя арендная плата за отдельный объект жилой недвижимости составила 31 622 лиры.
  • Количество жилья, ожидающего сдачи в аренду, в Аташехире увеличилось на 10%. Темп роста стоимости съема достиг 10,1%. Средняя арендная плата за квадратный метр и лот в целом составила 151 и 13 300 лир соответственно.
  • В феврале арендный жилой фонд в Умрание увеличился на 3%, а арендная плата — на 10%. Средняя рента за «квадрат» и коттедж / квартиру достигла 109 и 10 534 лир соответственно.
• Негативная динамика. Рост арендной платы в Авджыларе, Бейоглу, и Бахчелиэвлере был значительно ниже среднего показателя по Стамбулу.
  • Район Авджыларе, который сейсмологи считают опасным, отметился увеличением арендной платы на 4%. Местный фонд арендного жилья вырос на 5%. Средняя арендная плата за квадратный метр составила 80 лир, а средняя рента из расчета на один снимаемый объект — 9 151 лиру. Оба показателя значительно ниже общегородского уровня.
  • В Бейоглу, где арендная плата увеличилась на 3,9%, а жилой фонд вырос на 14%, средняя арендная плата за квадратный метр составила 199 лир, а средняя рента за отдельный лот — 16 891 лиру.
  • В Бахчелиэвлере арендная плата и фонд арендного жилья увеличились всего на 3,7% и 2% соответственно. Средняя арендная плата за квадратный метр составила 86 лир, а средняя рента за квартиру / коттедж — 8 583 лиры.
• Смешанная картина. Жилье в Эйюпсултане, Чаталдже и Эсенлерев пользовалось сравнительно высоким спросом, что подтверждается сокращением предложения. Но рента либо падала, либо росла медленнее средней в целом по городу.
  • Арендная плата в Эйюпсултане увеличилась на 5,9%, а жилфонд уменьшился на 9%. Средняя арендная плата за квадратный метр в этом стамбульском районе составила 113 лир. Средняя рента достигла 14 364 лир.
  • Предложение арендного жилья в Чаталдже в феврале сократилось на 20%. Арендная плата в этом районе увеличилась на 4,5%. Средняя рента за квадратный метр и лот в целом составила 66 лир и 5 685 лир соответственно.
  • В Эсенлере, где фонд арендного жилья сократился на 20%, а рента снизилась на 1,3%, средняя арендная плата за квадратный метр и отдельный объект составила 81 лиру и 7 902 лиры соответственно.

Популярные направления за пределами Стамбула, оправдавшиеся ожидания экспертов и новая роль мегаполиса 

Фракия, ставшая центром притяжения для стамбульцев во время пандемии коронавируса, благодаря широкому предложению земельных участков под застройку и готовых коттеджей для изолированной жизни, после февральских землетрясений также оказалась в центре внимания жителей мегаполиса вследствие сравнительно низкой сейсмоактивности. Фракия – регион к северо-западу от Стамбула, часть которого планируется выделить под упомянутый выше проект Yeni İstanbul.

Повышенным вниманием также пользуются относительно безопасные турецкие города, расположенные неподалёку от Стамбула: Кыркларели и Эдирне в 200 км к северо-западу и Чанаккале в 300 км к юго-западу. Местные земельные участки, которые еще несколько месяцев назад считались малоликвидными, теперь нельзя купить даже в два раза дороже. Растет в цене и отдельно стоящее жилье на территории регионов Коджаэли и Сакарья, расположенных недалеко от Стамбула.

Рыночные аналитики констатируют повышение интереса к местным одноэтажным или малоэтажным домам с легким доступом к школам, больницам и торговым центрам. Популярностью пользуются домики на виноградниках, деревенские коттеджи и прочее жилье на городской периферии поблизости к природе.

Представители отрасли ожидали подобного оттока жителей Стамбула в более безопасные окрестности уже давно. В частности, эксперты заявляли о высоком потенциале Фракии и Чанаккале, прогнозируя значительную отдачу от инвестиций в местное жилье и участки под застройку.

Теперь рыночные аналитики ожидают, что Стамбул превратится в центр экономических интересов и место работы для многих людей, которые будут добираться на рабочие места на скоростных поездах или трудиться удаленно. Проживать эти работники будут в более безопасных регионах.

Экспертная помощь с покупкой безопасной недвижимости в Стамбуле

Подобно многим жителям Стамбула, некоторые читатели, давно размышлявшие о покупке недвижимости в мегаполисе, после февральских землетрясений лишились способности мыслить рационально. Ситуацию усугубляет перспектива закрытия программы получения гражданства Турции за недвижимость. Местная оппозиция обвинила иммигрантов-инвесторов в росте цен и пообещала закрыть схему после прихода к власти. Но не стоит принимать решения в панике. Сделать правильный выбор помогут наши эксперты.