Несмотря на более высокие цены продаж и повышение процентных ставок, некоторые арендаторы предпочитают становиться домовладельцами чтобы избежать повышения своей арендной платы.
Для примера, один человек решил прекратить арендовать недвижимость в Дубае и вместо этого он решил купить её. Его целью было сэкономить деньги, избежав повышения арендной платы и частых переездов. В январе 2022 года он взял ипотеку на покупку квартиры с двумя спальнями, которую арендовал в дубайском Silicon Oasis. Он заплатил 550’000 дирхамов (149’864 доллара) за недвижимость, которую ранее арендовал за 45’000 дирхамов (12’262 доллара) в год. Этот человек в настоящее время выплачивает ипотечный взнос в размере 2’000 дирхамов (545 долларов) в месяц, а также плату за обслуживание в среднем в размере 700 дирхамов (191 доллар) в месяц. Для сравнения, его ежемесячная арендная плата составляла 3’500 дирхамов (954 доллара).
Когда этот человек с семьёй переехал в ОАЭ, он арендовал недвижимость в Дубае на шесть месяцев с возможностью купить её по фиксированной цене. Он ожидал повышения арендной платы в связи с проведением выставки Expo Dubai 2020 и чемпионата мира по футболу в Катаре. Удалось прийти к соглашению, согласно которому, квартиру можно было бы купить в будущем по фиксированной цене. Они больше не хотели переезжать, поскольку для них это одно из самых напряженных занятий.
Цены на недвижимость в Дубае, особенно в элитном секторе, выросли в 2022 году, поскольку рынок и экономика в целом оправились от спада, вызванного коронавирусом.
Стоимость сделок с недвижимостью в Дубае подскочила на 76.5% в годовом исчислении до нового максимума в 528 миллиардов дирхамов (144 миллиарда долларов) в 2022 году, в то время как количество сделок выросло на 44.7% в годовом исчислении до 122’658.
При рекордных объемах сделок и беспрецедентном росте всех показателей в течение 2022 года интересно наблюдать за сохраняющейся устойчивостью Дубая на фоне усиления опасений глобальной рецессии и повышения процентных ставок. Хотя Дубай не застрахован от негативных сценариев, он в значительной степени превратился в предпочтительный город благодаря решительному реагированию правительства на пандемию и инновационной политике, это привлекает и удерживает инвестиции и таланты.
Изменения в правилах выдачи виз ОАЭ облегчили иностранцам поселение в Эмиратах, и в это время ультра-сверхсостоятельные люди устремились в ОАЭ на фоне положительной реакции страны на пандемию коронавируса.
Человек из нашего примера, который планирует вскоре получить «Золотую визу ОАЭ», решил обосноваться в ОАЭ и купить недвижимость в Дубае, потому что хотел обеспечить стабильность своей семье. За последние четыре года они с семьёй трижды переезжали за границу. Ему не хотелось переезжать снова, даже в пределах того же города, потому что для них это очень сложный процесс.
Этот человек сэкономил около 30% от цены продажи недвижимости, которая включала в себя 20% — первоначальный взнос по ипотеке и 10% — налоги и другие сборы, в том числе комиссионные агента, банка и стоимость оценки имущества.
Рассматриваемый человек считает, что лучший способ накопить на первоначальный взнос по ипотеке — это увеличить свой доход, работая усерднее и более эффективно.
Недавно Центральный банк ОАЭ повысил свои базовые ставки по займам после того, как Федеральная Резервная Система США повысила свою ключевую процентную ставку.
Это может вызвать беспокойство у ипотечных заемщиков с переменными ставками в Эмиратах.
Несмотря на более высокие цены продажи недвижимости в Дубае и повышение процентных ставок, часть арендаторов в Дубае становится конечными покупателями чтобы избежать частых переговоров о продлении аренды и переездов.
Значительные изменения в визовом регулировании и настроения в пользу бизнеса лежат в основе сильных показателей рынка.
Введение «Золотых виз ОАЭ», виз ОАЭ для пенсионеров и множества типов виз ОАЭ, связанных с недвижимостью, привлекает как резидентов, так и инвесторов. С момента начала программы было выдано более 151’000 «Золотых виз ОАЭ».
Благодаря устойчивому росту населения во всех сегментах уровня дохода, в соответствии с целевым показателем в 5.8 миллиона жителей к 2040 году, Дубай является движущей силой долгосрочного спроса.
Рост арендной платы вызвал значительный переворот на рынке аренды за последние несколько кварталов, и многие арендаторы получили уведомления о повышении цены аренды. Однако арендаторы предпочитают оставаться в существующих квартирах, поскольку стоимость аренды при продлении значительно ниже, чем стоимость аренды по новым договорам, и регулируется индексом арендной платы Агентства по Регулированию Недвижимости.
В Дубае в 2022 году было зарегистрировано рекордных 16’700 сделок по жилищной ипотеке, согласно данным Земельного департамента Дубая. Значительным фактором спроса на ипотеку стал рост арендной платы в 2022 году. Арендаторы оказались под давлением, поскольку многие из них получили уведомление о выселении от своих арендодателей, которые решили продать свою недвижимость в Дубае. Затем арендаторы столкнулись с новой рыночной реальностью, заключающейся в необходимости платить на 50% более высокую арендную плату.
Те, у кого были средства для внесения первоначального взноса, поспешили воспользоваться процентными ставками (которые оставались ниже 5% в течение 2022 года) чтобы получить ипотеку и купить недвижимость в Дубае.
В то время как общие настроения на рынке остаются позитивными, доступность является растущей проблемой для сегмента низкого и среднего ценового сегмента.
Хотя не ожидается, что резкий рост, наблюдавшийся в 2022 году, продолжится в 2023 году, многие считают, что на рынке будет наблюдаться устойчивый рост, хотя и на устойчивых уровнях, поскольку разрыв между ценами спроса и предложения увеличивается, а конечные пользователи вытесняются с рынка, из-за опасений, связанных с глобальной рецессией, и растущих процентных ставок, сдерживающих определенный сегмент покупателей.
В 2022 году в Дубае было сдано всего 29’000 жилых объектов, что ниже первоначальных прогнозов в более чем 35’000 жилых объектов и является самым низким числом сдач жилых объектов в Дубае с 2019 года, поскольку проблемы с цепочкой поставок повлияли на темпы завершения строительства и сроки сдачи.
Около 83% поставок по-прежнему приходилось на сегмент апартаментов, в то время как виллы составляли лишь 17% предложения, создавая дефицит предложения в секторе и постоянное давление на арендную плату за виллы и на цены продажи.
В Дубае зафиксирован резкий рост числа запусков проектов, поскольку девелоперы стремятся извлечь выгоду из позитивных настроений рынка.
Однако большинство новых объявлений касалось сегмента апартаментов, в котором был зафиксирован рост на 120 процентов. Для сравнения, количество запусков новых проектов вилл увеличивалось на 5 процентов ежегодно.
Поскольку большинство запусков проектов по-прежнему приходится на основной сегмент апартаментов, прогнозируется, что цены на продажу апартаментов будут снижаться, поскольку равновесие спроса и предложения, как ожидается, будет достигнуто к концу 2023 года.
Объем сделок на вторичном рынке в 2022 году вырос на 50 процентов по сравнению с 2021 годом, в то время как на рынке строящейся недвижимости зафиксирован значительный рост на 84 процента, в основном из-за большего количества запусков строек и имеющихся остатков по сравнению с предыдущими годами.
Ожидается, что объемы сделок как на вторичном рынке, так и на рынке строящейся недвижимости продолжат расти в 2023 году, что обусловлено спросом со стороны местных и международных покупателей.
Вероятно, цены на продажу будут постепенно, но продолжительно расти, особенно в элитных районах вилл и многоквартирных домов.
Однако ожидается, что рост арендной платы в Дубае и высокий уровень заполняемости сохранятся в 2023 году при растущем разрыве между арендной платой при новой аренде и продлении.
Мы поможем вам получить визу ОАЭ, открыть компанию в ОАЭ, открыть личные и корпоративные банковские счета. При необходимости поможем с бухгалтерским обслуживанием!
