Ипотека в Сербии для россиян: полное руководство

Вопреки «турбулентности» на сербском рынке недвижимости, обусловленной удорожанием квадратного метра вследствие высокого спроса и дефицита предложения ввиду нехватки строительных материалов, местные банкиры утверждают, что ипотека в Сербии пока еще остается крайне выгодной. Причина — сохранение низких процентных ставок. Стоит ли россиянам оформлять ипотеку в Сербии, и каким требованиям придется соответствовать?

Пока еще доступная ипотека в Сербии

Для большинства покупателей со средним достатком единственным вариантом решения «жилищного вопроса» является получение долгосрочного кредита. Данный инструмент также позволяет относительно состоятельным персонам обзавестись дополнительными квадратными метрами на достаточно выгодных условиях – по крайней мере, в случае низких процентных ставок.

Сербская ипотека способна оказаться крайне полезной россиянам, оформляющим вид на жительство и налоговое резидентство в Сербии через регистрацию компании / покупку жилья. Институт ипотеки в Сербии развит достаточно хорошо.

Но персонам, решающим оформить жилищный кредит и, соответственно, принимающим обязательство платить ежемесячный взнос в течение следующих 2 или 3 десятилетий, часто недостает понимания того, сколько на самом деле стоит ипотека в Сербии, какие дополнительные обязательства влечет получение подобного кредита и сколько денег придется откладывать для запуска процесса ипотечного кредитования.

Определяем общую стоимость ипотеки в Сербии

Общая стоимость ипотеки зависит в первую очередь от номинальной процентной ставки, используемой при оформлении кредита в банке. Доступны следующие варианты:

• Ставки на основе Euribor: В Сербии для расчетов используется Euribor (европейская межбанковская процентная ставка), являющаяся переменной частью процентных ставок. Текущее значение показателя является отрицательным: шестимесячный Euribor составляет -0,32%. Следовательно, переменная часть фактически снижает номинальную процентную ставку. Последняя определяется как 6-месячный Euribor + устанавливаемый банком процент (например, -0,32% + 5,5% = 5,18%).
• Комбинированные ставки: Сербские банки дополнительно предлагают комбинированные варианты, гарантируя фиксированную процентную ставку в первые годы погашения кредита (обычно от трех до пяти лет) и впоследствии переходя на плавающие процентные ставки. Подобный вид ипотеки в Сербии обходится несколько дороже предыдущего варианта.

На «цену» кредита дополнительно влияет срок погашения ипотеки в Сербии. На рынке присутствуют кредиты со сроком погашения от 120 до 360 месяцев. Высокий срок погашения позволяет уменьшить первоначальный взнос, но повышает общую сумму, подлежащую уплате сербскому банку.

Надлежит учитывать иные расходы. Помимо номинальной процентной ставки (см. выше) в процессе одобрения кредита у граждан возникают и иные расходы. Сумма номинальной процентной ставки и сопутствующих расходов фактически является эффективной процентной ставкой, т.е. общей стоимостью ипотеки в Сербии. Эффективная процентная ставка включает:

• Расходы на обработку заявки касательно получения кредита;
• Обслуживание кредитного продукта;
• Страхование кредита в Национальной страховой корпорации;
• Расходы на страхование жизни и недвижимости;
• Стоимость оценки рыночной стоимости недвижимости;
• Нотариальные сборы и кадастровые сборы за регистрацию ипотеки.

Суммы варьируются в зависимости от конкретного банка и иной обслуживающей кредитополучателя организации. Банки, согласно законодательству, обязаны представлять кредитополучателям исчерпывающую информацию и показывать общий перечень расходов — даже наиболее маленькие (например, за ежемесячное обслуживание расчетного счета), поскольку даже незначительные расходы входят в расчет эффективной процентной ставки. Если планируете открыть счет в сербском банке, обратите внимание на личный счет в UniCredit Bank в Сербии.

Стоимость нотариального заверения договора купли-продажи составляет около 250 €, но подобная сумма не учитывается при расчете эффективной процентной ставки, поскольку покупатель оплачивает данный сбор в любом случае – и даже при оплате квартиры / коттеджа наличными из собственных средств в полном объеме.

Расходы, связанные со страхованием кредита в Национальной страховой корпорации, варьируются от 1,5% до более чем 3% от суммы кредита. Стоимость оформления составляет от 0,5 до 1% от суммы кредита. Данные сборы оплачиваются на этапе выдачи заемных средств. Однако растущее число банков готово выдавать ипотеку в Сербии клиентам без оплаты подобных сборов, что дает возможность удешевить заимствования.

На этапе оформления ипотеки в Сербии клиенту необходимо представить в банк полис страхования приобретаемой недвижимости. Страховка стоит до 40 €. Полис покрывает страхование квартиры / коттеджа от основных рисков, включая наводнения и пожары. Клиент обязан оплачивать подобный полис ежегодно, представляя подтверждения платежей в банк до конца погашения сербской ипотеки.

Для оформления ипотеки в Сербии россиянину / иному иностранцу либо сербу необходимо заключить еще одно соглашение о страховании, оформив полис страхования жизни. В некоторых банках подобный полис является обязательным, но ряд коммерческих банков готов выдавать ипотеку в Сербии без подобного документа. Цена полиса зависит от возраста клиента, профессиональных рисков, суммы и срока погашения кредита. В зависимости от выбранной страховой компании полис способен стоить от 100 € в год.

Пример расчета ипотеки в Сербии

Рассмотрим реальный пример расчета ипотеки в Сербии для россиян. Планируя купить сербскую квартиру стоимостью 100 000 €, как правило, следует обеспечить первоначальную выплату в размере 20 000 € из собственных средств.

Заверение договора купли-продажи обойдется в 172 €. Оформление ипотеки стоит около 400 €. Стоимость оценки недвижимости составляет около 100 €. Затем необходимо ежегодно откладывать около 140 € на страхование квартиры и страхование жизни. Отчет кредитного бюро (см. ниже) обойдется в символические 246 динаров (около 2 €).

Правила расчета минимальной и максимальной суммы ипотеки в Сербии для россиян

Сумма кредита, доступная клиенту (физическое / юридическое лицо), зависит от кредитоспособности последнего, отражающей способность потенциального должника взять обязательство по оплате определенной суммы кредита на регулярной основе.

Отчет сербского Бюро кредитных историй, безусловно, оказывает большое влияние на определение кредитоспособности, четко показывая кредитную задолженность клиента плюс регулярность погашения обязательств.

Размер и регулярность поступления доходов, величина нагрузки в виде кредитного платежа на ежемесячный бюджет напрямую влияют на максимальную сумму кредита, доступную клиенту. В случае юридических лиц отчет о прибылях и убытках и баланс напрямую влияют на максимальную и минимальную суммы кредита. Уровни нижнего и верхнего пределов кредитной задолженности определяются любым банком индивидуально в зависимости от цели оформления кредита и кредитоспособности клиента, а также внутренней политики банка.

Кредиты под залог недвижимости и консолидация существующих заемных обязательств

Коммерческие банки Сербии предлагают кредиты на покупку объектов, не подлежащих финансированию за счет жилищных кредитов, включая гаражи, земельные участки, недвижимость с недостаточной застройкой + активы высокой стоимости, для которых не утверждены типовые займы (корабли, самолеты).

Допускается консолидация обязательств клиентов перед банками путем рефинансирования всех существующих кредитных обязательств с помощью одного кредита, как правило, ведущая к значительному снижению текущих платежей. Подобные консолидированные кредиты могут индексироваться в сербских динарах / €.

Растущие цены как повод торопиться с покупкой недвижимости в Сербии в ипотеку

Согласно авторитетному отчету сербского Республиканского геодезического управления (Републички геодетски завод) о рынке недвижимости, инвестиции в соответствующие активы, включая сделки с ипотекой в Сербии, стабильно растут и недавно достигли рекордно высокого уровня.

По информации ведомства, с 2019 года наблюдается устойчивый рост количества денег, вливаемых местными и иностранными покупателями в сербский рынок недвижимости. В первом квартале 2022 произошло увеличение инвестиций в недвижимость на 23,1% относительно аналогичного прошлогоднего периода, в котором был установлен предыдущий рекорд по объему инвестиций в недвижимость Сербии. Относительно 2019 сумма вложенных денег и вовсе удвоилась, составив 1,6 млрд €.

Количество заключенных договоров купли-продажи также показывает постоянный рост с 2019. В течение первого квартала 2022 общее количество заключенных договоров купли-продажи увеличилось на 6,7% относительно аналогичного прошлогоднего периода, составив 32 164 ед.

В первом квартале 2022 наблюдается ярко выраженный рост количества заключенных договоров купли-продажи относительно докризисного 2019. Оказалось заключено на 47,1% больше договоров относительно аналогичного периода 2019.

Наиболее востребованная недвижимость традиционно располагается в Белграде, если рассматривать общую сумму денег, вложенных в рынок недвижимости балканской страны. В Белграде зафиксирован рост инвестиций на 21,2% относительно первого квартала 2021. В белградский рынок оказалось вложено 807,9 млн €. Данная сумма составляет половину от общей суммы денег, вложенных в недвижимость Сербии в первом квартале 2022.

Большая часть денег на уровне Сербии в целом в отчетном периоде оказалась вложена в жилье. В подобный тип недвижимости инвестировано 889,5 млн. € (57% от общего объема инвестиций в недвижимость). Среди крупнейших сербских городов наибольшей долей сделок с жильем отметились Ниш (40%). Далее следуют Нови-Сад (33%), Белград (31%) и Крагуевац (25%).

Наиболее дорогой квадратный метр в сегменте жилья также был зафиксирован в отчетном периоде. Объектом соответствующей сделки купли-продажи оказалась квартира в столичном ЖК «Београд на Воде». В рамках данной сделки цена «квадрата» достигла 9 115 €.

Жилье часто оплачивается за счет кредитов. На долю сделок с ипотекой в Сербии в первом квартале 2022 пришлось 28% общего объема платежей. Наши эксперты помогут лично осмотреть наиболее интересные лоты. Рекомендуем совместить приятное с полезным, отправляясь в гастрономический тур в Сербию!

Поможем открыть счет в сербском банке и купить недвижимость в Сербии в ипотеку

Эксперты портала готовы оказать содействие россиянам, а также читателям из Беларуси и Украины, желающим купить недвижимость в Сербии в ипотеку, попутно оформляя сербский ВНЖ через инвестирование.

Поможем с закрытием сделки на наиболее выгодных условиях и выполнением административных процедур, касающихся иммиграции, а также займемся сопутствующими задачами, включая открытие банковских счетов, налоговое планирование и организацию переезда.