Если вы не являетесь гражданином ОАЭ, вы не получаете автоматического права на покупку недвижимости на территории страны. Каждый эмират имеет свои правила относительно внешнего финансирования, и в большинстве случаев запрещает участие заграничных инвестиций. Например, граждане стран, входящих в совет сотрудничества арабских государств Персидского залива могут инвестировать в недвижимость на территории Дубая без ограничений, но они же оказываются лишены этого права в Абу-Даби. Согласно общему правилу, иностранные лица могут вкладывать свои деньги только в определенных областях страны, в которых разрешено свободное владение землей для заграничных инвесторов. В Дубае действует обособленный нормативно-правовой акт, который определяет такие территории.
Закон «О регистрации недвижимости», принятый в марте 2006 года, признает право иностранцев на покупку земли и собственности в определенных районах Эмирата. Речь идет о территориях, принадлежащих некоторым крупным девелоперам (NAKHEEL, EMAAR и Dubai PROPERTIES). Покупка доли в этих владениях автоматически присваивает собственности статус «фригольда» (находящейся в свободном владении). В Дубае представлен большой выбор недвижимости, находящейся в руках компании «IFA Hotels & Resorts». Ее покупка тоже легальна для иностранца. Стоит ли говорить, что местные жители и представители стран Персидского залива никакими ограничениями не облагаются.
Средняя стоимость недвижимости в ОАЭ меньше, чем это принято во многих странах. Эксперты указывают на то, что в Эмиратах покупка собственности обойдется на 6% дешевле, чем в Западной Европе. Однако, слабый уровень защиты данных прав приводит к неоднозначному мнению по поводу рынка недвижимости в ОАЭ.
В Эмиратах исключены какие-либо доходные или корпоративные налоги, что частично объясняет дешевую стоимость собственности. Это правило действует до тех пор, пока вы выплачиваете налоги другому государству по тем или иным причинам. Такие причины, как правило, включают, но не ограничиваются следующими признаками:
- Вы являетесь гражданином США или владельцем green c
- Ваш супругсупруга или ребенок остаются на родине.
- Вы связаны налоговыми обязательствами со страной, которая не имеет налогового соглашения с ОАЭ.
Большинство зданий, которые мы можем лицезреть на территории Эмиратов, были построены за несколько предыдущих десятилетий, то есть, все они являются относительно новыми. Тем не менее, никогда нельзя заранее узнать, обесценится ли та или иная недвижимость. Где бы вы не присматривали собственность, старайтесь узнать, какой компании была доверена стройка. Большинство из местных компаний-застройщиков не прочь загонять своих рабочих в тяжелейшие, практически рабские условия, что прямо отражается на качестве строительства. Если у вас есть подозрение, что то или иное здание скоро обесценится, не стесняйтесь торговаться и предлагать заниженную цену. В любом случае, во время принятия решения о покупке собственности, стоит внимательно изучить налоговое и земельное законодательство страны.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Рынок недвижимости ОАЭ в общих чертах
Цены на собственность в ОАЭ относительно невелики, за исключением тех мест, где покупка недвижимости иностранцем облагается дополнительными налогами. Кроме того, цены в тех или иных регионах могут меняться в течение короткого промежутка времени, ведь на них оказывает большое влияние уровень внешнего спроса.
Вполне типичной ценой на недвижимость в Эмиратах считается сумма около 5 000 $ за квадратный метр. В некоторых городах больше ценятся квартиры, в других можно найти дешевые предложения, касающиеся коттеджей. В целом, можно рассчитывать на 2-3 тыс. долларов за кв. м., покупая среднестатистическое жилье.
Стоит заметить, что реальные цены на недвижимость в ОАЭ очень изменчивы, учитывая статистику прошедших лет. Часто, цены могут быть завышены практически вдвое. Вообще, тенденция развития рынка в Эмиратах указывает на повышение стоимости и в будущем, учитывая резкий наплыв эмигрантов и иностранных инвестиций. Тем не менее, внутри этих циклов роста часты и обвалы стоимости на недвижимость.
После пиковых цен, которые были установлены в 2008 году, стоимость собственности упала практически на 50 % всего за три года. В 2011 рынок вновь ознаменовался ростом цен, и его темпы продолжают увеличиваться и по сей день. Несмотря на это, никогда не стоит забывать о возможности резкого обвала.
Оценка жилья в ОАЭ учитывает несколько макроэкономических факторов, например:
- Наличие возможности оформить ипотеку.
- Существование ограничений для иностранцев.
- Гибкость процентных ставок при оформлении кредита.
- Наличие показателя нехватки жилья в регионе.
- Демографические тенденции.
- Налоговая политика власти.
- Психологические и социальные факторы.
Ипотека в ОАЭ
Ипотека – это разновидность залогового обязательства, при котором одна сторона отдает в залог свое имущество за определенную сумму, а другая сторона имеет право реализовать такое имущество в случае невыполнения обязательств.
Для получения права на ипотеку необходимо заранее подготавливать все документы, чтобы избежать возникновения неприятных ситуаций. С финансовой точки зрения, не стоит забывать о том, что:
- Цены на имущество в ипотеку выше, ведь помимо собственной стоимости, они включают в себя налоговые платежи и взносы, связанные с ипотекой.
- Перепады на рынке недвижимости свойственны и для такого имущества.
- Домовладельческие расходы связаны не только со стоимостью имущества, но и с будущими расходами на проживание и обеспечение недвижимости.
В рамках этого пункта стоит сказать и о правовой системе защиты иностранцев в ОАЭ. В Дубае и Абу-Даби этот вопрос рассматривался еще с начала 2000-ых годов, ввиду постоянных жалоб несправедливо ущемленных зарубежных лиц. Сегодняшняя судебная практика показывает, что суд имеет достаточно полномочий, чтобы отстоять права приезжих.
Налоги на собственность
Ответственность за сбор налогов на недвижимость ложится на муниципалитеты городов. Взносы в их пользу являются главными, если не единственными налогами, необходимыми к уплате в ОАЭ. Местные налоги на имущество касаются тех домовладельцев, которые сдают свою собственность в аренду. Таким образом, этот налог фактически затрагивает доходы от выплат по арендным соглашениям. Во всех эмиратах, кроме Абу-Даби, процентная ставка составляет 5 % для жилой недвижимости и 10 % для коммерческой недвижимости. В Абу-Даби обязанность на уплату подобного налога ложится на плечи лица, арендующего у владельца имущество.
Более высокие процентные ставки сразу же отражаются на показателе стоимости покупки и аренды недвижимости. Отвечая на вопрос, покупать ту или иную собственность или нет, необходимо подсчитать размер налоговых сборов, которые нужно будет оплатить.
Выгодно ли сдавать свою недвижимость в ОАЭ?
Статистика показывает, что валовый доход от арендных соглашений вырос на 7 % за последние несколько лет (в Дубае и Абу-Даби). Этот показатель может быть ниже, когда речь заходит о местах вне крупных городов (около 5 %). В любом случае, тенденции подсказывают, что цены на аренду будут продолжать расти, несмотря на спады, произошедшие в 2008-2011 годах. В Дубае, постоянный рост стоимости аренды наблюдается с 2011 года, а вот Абу-Даби только начинает восстанавливать этот показатель после окончания кризиса в конце 2012 года. Да и темпы роста цен в Абу-Даби намного ниже, чем в Дубае.
Для того чтобы сдавать свою недвижимость в аренду следует выяснить, какими ограничениями облагаются иностранцы-домовладельцы, сдающие жилье. Стоит свериться с существующими законами, которые касаются подобных отношений. В каждом эмирате объем прав и обязанностей сторон по договору аренды может сильно отличаться, так же, как и их налоговые обязательства. Уделите особое внимание той части правомочностей, которая касается досрочного расторжения соглашения со стороны арендодателя. Какие причины могут считаться достаточными, чтобы хозяин недвижимости, то есть вы, пошли на такой шаг.
Не забывайте, что процесс выселения арендатора может затянуться на долгое время, как минимум 10-11 месяцев. Не пытайтесь выгонять жильца насильственным путем или другим незаконным образом, так как такие нарушения считаются уголовно наказуемыми.
Финансовые доходы от предпринимательской деятельности
Иностранцы могут пойти несколькими путями в становлении собственного капитала. Бизнес-идея может заключаться в покупке недвижимости в некоторых областях ОАЭ, с целью последующей сдачи в аренду. Можно и самому оказаться в роли арендатора, и с помощью съемного помещения открыть магазин или офис. В любом случае, ваш финансовый успех будет зависеть от нескольких показателей:
- Доходы/расходы в связи с арендными соглашениями и прочими операциями с недвижимостью.
- Доходы от размера капитала.
Суть в том, что ваша способность заключать более выгодные сделки и проводить мониторинг рынка недвижимости, а также верное прогнозирование будущей ситуации могут сыграть вам на руку. С учетом нестабильности цен, вы можете рассчитывать на крах рынка даже в ближайшие несколько лет, что значительно снизит ваши расходы при покупке или аренде собственности.
Доходы от размера капитала могут быть активными и пассивными. В первом случае, заработанные денежные средства находятся в постоянном движении, что и приводит к прибыли. Вы можете покупать новую недвижимость, либо расширять существующее предприятие на арендованной собственности. Пассивный доход от капитала возможен благодаря процентам банка, которые зачисляются вам по депозитным программам.
Инвестиции по программе REIT
ОАЭ позиционирует себя не только как культурный, но и финансовый центр, по крайней мере, на Среднем Востоке. Именно поэтому в том же Дубае политиками было принято решение об учреждении Real Estate Investment Trusts (Инвестиционные трасты недвижимости). В связи с их появлением были внесены и необходимые изменения в законодательстве. Таким образом, иностранцы могут вкладывать свои деньги, приобретая акции траста за определенную сумму. Это непосредственным образом влияет на существующие цены и ситуацию на рынке, а также гарантирует сохранность зарубежных вкладов.
REIT в Дубае предпочитает вкладывать деньги в определенных областях эмирата, где покупка недвижимости ничем не ограничивается. Например, им принадлежит большое количество объектов в Dubai International Financial Centre (Международный финансовый центр Дубай). Инвесторы получают доход от перепродажи имущества и успешных арендных соглашений.
К сожалению, стабилизация экономической ситуации в Эмиратах – это процесс, продолжающийся, и по сей день. До сих пор встречаются случаи, когда вкладчики прогорают на разнице курсов, и остаются ни с чем. Поэтому перспектива сотрудничества с REIT не внушает уверенности зарубежным инвесторам.
Современные реалии рынка недвижимости в ОАЭ
Нижеприведенные данные взяты из надежных и свежих источников, поэтому являются полностью актуальными.
Итак, по информации аналитиков, после неожиданного неконтролируемого роста цен на рынке недвижимости в Дубае, этот показатель стал резко замедляться. Это же утверждение верно и для Абу-Даби.
С начала года и до апреля, индекс роста стоимости жилой недвижимости в Дубае упал на 2.8 %, достигнув предкризисной отметки в марте 2012 года. Для сравнения, в прошлом году за этот же период индекс возрос на колоссальные 37.5 %. Учитывая уровень инфляции, цены на недвижимость в Дубае упали на 6.8 % за период с начала 2015 года. Индекс роста рассчитывается ежемесячно и учитывает статистику 7 городов в Эмирате, 8 основных районов, а также 4 масштабных построек (центры-гиганты, которые совмещают в себе жилые комплексы, рабочие зоны и торгово-развлекательные). В Абу-Даби, учитываются цены в 7 города и 4 районах Эмирата.
Таким образом, стоимость квартир и апартаментов в Дубае упала на 3.6 % (с учетом инфляции, этот показатель должен быть в два раза больше, но его пока искусственно поддерживают). Стоимость вилл и частных домов медленно росла в начале 2015 года, но инфляция вынудила этот показатель опуститься на 3.7 % к данному моменту. В Абу-Даби, столице ОАЭ, также наблюдается обесценивание недвижимости. Квартиру упали в цене на 3.4 %, а частные дома – на 4 %.
Рынок недвижимости в Дубае является одним из самых шатких в мире. Именно он пережил один из самых крупных обвалов цен – стоимость жилой недвижимости упала на 53 % с 2008 по 2011 годы. Наученное опытом подобных неудач, правительство Эмиратов старается непосредственно влиять на рыночную ситуацию. Например, управление земельными ресурсами в Дубае недавно повысило размер сбора за регистрацию собственности (с 2 % до 4 %). Таким образом, они пытаются ограничить уровень спроса.
Тем не менее, спрос в ОАЭ всегда будет присутствовать, несмотря на попытки государства пресечь популяризацию рынка недвижимости. А все потому, что Эмираты развиваются с завидной скоростью, и прямо сейчас на территории Абу-Даби и Дубай строятся высокотехнологичные комплексы, воплощаются в жизнь грандиозные проекты. Это обуславливает многомиллионные влияния со стороны других государств и частных иностранных инвесторов. Поэтому, говорить о стабилизации рынка в ОАЭ пока еще рано – должен пройти не один год, чтобы основные показатели отрегулировались самостоятельно.
Будущее рынка недвижимости
Специалисты утверждают, что в скором времени ситуация на рынке изменится, несмотря на наблюдаемый сейчас упадок. Конечно, ведь экономически ОАЭ является одной из самых перспективных стран, даже, несмотря на падение цен на нефть. И это объясняется достаточно просто – в последние годы правительство Эмиратов делало основной упор на развитие других сфер экономики, помимо нефтедобывающей промышленности. Таким образом, за последние несколько лет ежегодный приток средств в казну ОАЭ увеличился на 6-7 %. Примерно похожий индекс роста предполагается и для недвижимости в 2016 году. Причем, в первую очередь будут увеличиваться цены на квартиры, а потом уже с места сдвинется тот же показатель для частных домов.
Если Вы хотите зарегистрировать компанию в Арабских Эмиратах, открыть банковский счет или получить сертификат резидента ОАЭ, пожалуйста, обращайтесь к нам по е-майлу info@offshore-pro.info.
