Армения становится все более популярной не только у россиян, украинцев, белорусов, но и у европейцев для приобретения недвижимости. Благодаря достаточно невысоким ценам (в центре столицы цена на жилье обычно не превышает USD 100 000) и отсутствию социальных барьеров, спрос на недвижимость продолжает уверенно расти.
Положительное влияние на динамику цен на армянскую недвижимость оказывает и рост ВВП страны, а также снижение в 2,5 раза процентных ставок по ипотечным кредитам до 7% в 2019 году, по сравнению с 2009-м. Армения становится все более популярным туристическим направлением, а по ряду причин строительство новых объектов недвижимости здесь ограничено. Поэтому рост цен на жилье ожидаем и объясним.
Ознакомьтесь более детально со статистикой на объекты недвижимости за последние три года. Узнайте, каковы прогнозы и на чем они основываются.
Ситуация на рынке недвижимости Армении и прогнозы
По данным статистического отчета агентства Grant Thornton Armenia, рынок недвижимости Армении после спада и умеренного роста в последние годы показал обнадеживающую динамику в 2018-jv году. Это объясняется в большей мере в основном за счет политических и экономических ожиданий потенциальных покупателей. На оживление на рынке недвижимости, а особенно в разрезе новостроев, влияние оказали краткосрочные факторы: ожидание ввода ограничений по ипотеке, введения налоговых поправок.
Согласно отчету, в 2018-ом зафиксирован 13-процентный рост на рынке недвижимости Армении. Число операций достигло своего максимума — более 160 тысяч сделок.
Иностранные граждане осуществили 10,9% от общего числа операций купли-продажи в 2018 году. Продаж (1024) было примерно вдвое больше чем покупок (530). При этом на рынок Еревана пришлось 63,2% покупок и 37,3% продаж. Порядка 70% сделок было связано с куплей-продажей квартир и жилых домов. Что касается нежилых объектов имущества, то покупки в 2018 году превысили продажи на 28%, или на 17 сделок, по сравнению с другими видами недвижимости (кроме гаражей).
Факторы влияния на рынок недвижимости в Армении
В 2018-м году был зафиксирован 10-летний рекорд по числу сделок. Их было 162 459, что на 13,3% больше, чем в 2017-м. Но темп роста не был устойчивым в течение всего года, а колебался в разрезе каждого квартала. Таким образом, количество транзакций за 1-й квартал 2018 года увеличился в среднем на 33% или 8 757 по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года. Темпы роста замедлились во 2-м и 3-м кварталах и составили 24% и 10% соответственно. Интересно, что темпы роста в 4-м квартале были слегка отрицательными — падение составило 0,4%, а общее количество сделок снизилось на 180 по сравнению с соответствующим кварталом 2017-го года.
Учитывая, что количество вновь построенных жилых домов и условия ипотечного кредитования являются одними из основных факторов, влияющих на активность на рынке недвижимости, можно сделать вывод, что положительная динамика в 2018-м году имела под собой объективные предпосылки, несмотря на некоторый субъективизм, связанный с изменениями политической ситуации. В 2018-ом году было введено в эксплуатацию 589 жилых зданий, что на 121 больше, чем в 2017 году. Но в основном первичное недавно построенные жилые объекты приобретаются покупателями заранее, поэтому это условие на увеличении объема продаж могло отразиться раньше.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Статистика объемов строительства жилья в Армении
Объемы строительства недвижимости в 2018 году увеличились на 5,7% по сравнению с предыдущим годом. Фактически объемы строительства недвижимости во 2-й половине 2018 г. выросли в 2,3 раза по сравнению с 1-м полугодием того же года — с 34 млн драмов в 1-м полугодии до 79 млн драмов во 2-й половине 2018 года.
Сравнение данных за первый квартал 2019 года с соответствующим периодом 2018-го года показывает значительное снижение темпов роста продаж до 4% годовых с 33% годовых, зафиксированных в 1-м квартале 2018-го. Годовой рост по состоянию на апрель 2019 года хоть и увеличился по сравнению с 1-м кварталом, но остался относительно низким (29%) по отношению к прошлогоднего показателю на ту же дату (45%).
Региональная статистика сделок купли-продажи недвижимости в Армении
Анализ статистики по операциям купли-продажи показывает, что ежегодный рост сделок в разрезе кварталов начал ускоряться с 4-го квартала 2017 года, но годовой рост в 2018-ом не совсем показателен. Сравнивая поквартальные показатели в 2018 году с соответствующими в 2017-ом, можно увидеть, что темпы годового роста снижаются в каждом последующем квартале, упав с 45% годового роста в 1-м квартале до -1%, снижения в 4-м. За исключением нескольких регионов (Арарат, Армавир и Лори), где поквартальный рост числа сделок, в сравнении с соответствующими кварталами прошлого года не показал тенденции снижения. Но замедление и фактическое снижение темпов роста в остальных регионах, а также в Ереване можно было наглядно наблюдать.
Годовой темп прироста в 1-м квартале 2019 г. приблизительно соответствовал показателю в последнем квартале 2018-го года как в Ереване, так и в регионах, достигнув 7% в регионах и 2% в Ереване. Улучшение показателя по сделкам купли-продажи в 1 квартале 2019 года в основном связано с земельными сделками.
Статистика по купле-продаже квартир в Армении
Сделки по купле-продаже квартир начали значительно расти с 4-го квартала 2017 года по сравнению с 4 кварталом 2016 года, составив 37%. Тенденция роста в 1 квартале 2018 года почти такая же, как в соответствующем периоде предыдущего года, показав рост на 32,9 п.п., до 26,2% во 2-м квартале, до 20,2% в 3-м квартале и затем до 4% в 4-м квартале.
Годовой темп прироста общих сделок по купле-продаже квартир остался почти неизменным в 2019 году по сравнению с темпами роста в последнем квартале 2018 года. После резкого снижения в 3-м квартале 2018 года ежегодные темпы роста покупок жилых домов и сделки по продаже повторно откатились в 4-м квартале из-за сделок, совершенных в регионах.
Статистика по купле-продаже земли под строительство в Армении
Изменения в годовом росте (по кварталам) в части сделок купли-продажи земли выглядит даже более радикально. Таким образом, после демонстрации значительного роста в 4 квартале 2017 года, по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года, годовой прирост числа сделок купли-продажи в 1-м квартале 2018 года увеличился еще больше — на 66,2% по сравнению с таким же периодом годом ранее.
В то же время во 2-м и 3-м кварталах темпы роста снизились в два раза, составив 33,5% и 18,7% соответственно. В 4 квартале тенденция стала отрицательной на уровне -11,2%. В части операций с землей большинство сделок сосредоточены в регионах (93,4% сделок купли-продажи в 2018 году).
В 1-ом квартале 2019 г. годовые темпы роста снова показали тенденцию к восстановлению.
Статистика по продаже государственных объектов недвижимости
Что касается государственных объектов, объем сделок купли-продажи также показал тенденцию к снижению в 4 квартале 2018-го по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года. Это все идет вразрез с тенденцией годового прироста, зафиксированного в 1-м квартале, тогда рост составил 20,4% в 1-м квартале 2018 года, по сравнению с 1 кварталом 2017 года, в части всех зарегистрированных сделок Армении, и снижение на 11,8% в 4 квартале 2018 года по сравнению с соответствующим кварталом 2017-го.
Статистика по сделкам с недвижимостью в Армении, совершенным иностранцами
Сделки купли-продажи, совершенные иностранцами в 2018 году в Армении, составили всего 10,9% от общего числа зарегистрированных операций. При этом число сделок по продаже было почти вдвое больше, чем покупки (530 сделок покупки против 1024 продаж). Если рассматривать по регионам, то в Ереване в 2018-ом было произведено 63,2% покупок и 37,3% продаж, от всего объема сделок, совершенных иностранцами в Армении.
Около 70% сделок включали куплю-продажу квартир и жилых домов. Примечательно, что в части отчуждения нежилых объектов, то покупки в 2018 году превысили продажи на 28%, или на 17 сделок, в отличие от других видов имущества (кроме гаражей).
Важно! Право на покупку жилой и нежилой недвижимость имеют не только граждане страны, но и нерезиденты. Ограничения для иностранцев есть только на покупку земель сельскохозяйственного назначения, но и тут есть возможность совершить сделку от имени юридического лица, учрежденного, в том числе и иностранцами. Для иностранных граждан инвестиции в недвижимость еще оборачиваются дополнительным бонусом в виде получения вида на жительства и перспектив оформления гражданства Армении.
Динамика цены на объекты недвижимости в Армении
Последнее повышение рыночных цен на квартиры перед всплеском наблюдалось в 2013 году. Тогда они выросли в среднем на 5,4% по сравнению с 2012 годом. Тем не менее, цены оставались стабильными до 2017 года, иногда показывая небольшой ежегодный рост. В 2017 году падение рыночных цен наблюдалось во всех административных районах, за исключением Кентрона, где был зафиксирован рост на уровне 4,1% в отличие от снижения на 3,5%, характерного для средних цен в Ереване.
В 2018 году рыночные цены на квартиры в многоквартирных домах выросли в среднем на 22,5% по сравнению с предыдущим годом, что является самым большим годовым приростом с 2012 года. Стоимость жилья поднялась, в частности, в административных центрах Кентрон, Арабкир, Давташен, Ачапняк и Нубарашен.
Средняя рыночная цена квартиры в Армении по годам
В большинстве административных районов рыночные цены варьируются от 250 000 до 300 000 драмов за кв.м., за исключением областей Кентрон и Арабкир, где рыночная цена за «квадрат» примерно в 2 и 1,5 раза выше соответственно. Наибольший рост в 2018 году был зафиксирован в административном округе Кентрон (годовой прирост 27,6%).
Тем не менее, интересно наблюдать за тенденцией роста цен на квартиры в течение года. Анализ показывает, что в целом квартальные темпы прироста средних рыночных цен в 2018 году замедлились в основном во 2 и 3 кварталах. Цены начали уверенно расти в конце 4-го квартала 2018 года по сравнению с предыдущими кварталами, за исключением районов Аван, Эребуни и Шенгавит.
В конце 1-го квартала 2019 года квартальный рост рыночных цен продолжился. Значительный рост цен на квартиры наблюдался в Шенгавите, а вот значительное замедление темпов прироста цены фиксировалось в Нубарашене.
Стоит отметить, что темпы роста объемов сделок по купле-продаже квартир в 3-м и 4-м кварталах 2018 года также замедлились (во 2-м квартале рост составил 24%, 6% — в 3 квартале и 3% — в 4 квартале). Также цены на квартиры в регионах, особенно в областных центрах, не испытывали значительных колебаний или даже немного просели в 2018 году по сравнению с 2017 годом, за исключением Арташата, Разданского и Капанского областных центров, где в среднем цены выросли на 10%.
Квартальный рост рыночных цен в областных центрах улучшился в 1 квартале 2019 года по сравнению с таким же периодом 2018-го, он колебался в пределах 1-4%. Рыночные цены на жилые дома в Армавире заметно выросли, перейдя от стабильного квартального роста на 1% — до 6% прироста за последний год.
Квартальные темпы роста рыночных цен
Проблема в получении официальных статистических данных заключается в том, что значительная часть транзакций, особенно в части арендованного жилья, не учитывалась из-за скрытости процессов. В 2018 году по сравнению с предыдущим годом лизинговые сделки в части объектов общественного значения выросли на 26,8% (1 003 транзакции), при этом количество арендных транзакций для промышленных объектов снизились на 557, или 32,8%.
Количество сделок по аренде земли снизилось, включая и операции по аренде сельскохозяйственных земель — сокращение на 25,7% или 628.
Географически 51,4% транзакций сосредоточены в Ереване, но большая часть из них (66,1) относятся к объектам общественного значения. 41,2% сделок в региональных центрах также относилось к государственным объектам, а 37,5% приходилось на операции по аренде земли. Из 2415 завершенных сделок было совершено в сельской местности, 70,5% составила аренда земли, 60% из которой имела сельскохозяйственное назначение.
Выводы по ситуации на рынке недвижимости в Армении
Анализ показывает, что ежегодный рост цен и объемов продаж, зафиксированный с конца 2017-начала 2018-го гг. замедлился в 3-м и 4 кварталах 2018 года. В 1-м квартале 2019 года рост числа сделок купли-продажи явно улучшился, по сравнению с годовым приростом в 4 квартале 2018 года, частично из-за покупки и продажи земли. В то же время как в отношении квартир темпы роста стабилизировались на уровне около 3%.
Резкий рост цен на квартиры был зарегистрирован в 2018 году, и положительная тенденция сохраняется до настоящего времени. Наибольший рост цен на рынке недвижимости наблюдается в Ереване. Положительная тенденция была и в регионах. Относительно высокий прирост цен был зафиксирован в административном округе Кентрон.
Сделки по купле-продаже недвижимости выросли на 11,1% в первом квартале 2019 года по сравнению с аналогичным периодом 2018 года. В целом, начиная с 1-го квартала 2019 года, цены на квартиры в Ереване стабильно растут в пределах 3-3,5% в разрезе кварталов. Во 2-ом квартале 2019-го было произведено 46 789 сделок по государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этот показатель на 24,3% выше, чем тот, что был зафиксирован в 1-ом квартале 2019 года, и на 17,3% выше, чем во 2-ом квартале 2018-го.
По данным Государственного комитета кадастра недвижимости Армении, по итогам 2-го квартала 2019-го, в сравнении с 1-м кварталом 2018-го был зафиксирован рост на 3,2% по среднерыночным ценам на 1 квадратный метр площади квартир в многоквартирных домах. Средние цены на жилье выросли на 9,8% по сравнению со 2-м кварталом 2018 года.
Цены на недвижимость в Армении продолжают расти, что свидетельствует о высоком спросе. Ожидается, что рост цен на квартиры, вероятно, продолжится, но это будет существенно зависеть от многих факторов, в том числе и от ожиданий, связанных с экономической ситуацией в Армении.
Порядок приобретения объектов недвижимости в Армении
Чтобы купить какой угодно объект недвижимости в Армении, потребуется заключить договор купли-продажи. Он должен быть заверен у нотариуса. Если покупатель еще не готов совершить сделку, но хочет зарезервировать интересующий его объект, то есть возможность внести задаток. После оформления сделки купли-продажи покупатель должен подать документы в соответствующий реестр или кадастр для регистрации права собственности и получения свидетельств.
На регистрацию надо подать документы в течение 30-ти календарных дней. Если этого не сделать, то по истечении месяца сделка купли-продажи будет считаться непроизведенной. Сам процесс регистрации обычно занимает не более недели, а при оплате дополнительной комиссии срок может быть сокращен до 1-2 дней.
Личное присутствие сторон сделки не обязательно — возможно доверить эту операцию надежному специалисту. Планируя покупку объектов недвижимости в Армении, учтите, что все сделки осуществляются в местной валюте — драмах. Все документы оформляются на армянском языке.
Как купить или продать недвижимость в Армении
- Отправьте нам запрос по электронной почте: info@offshore-pro.info.
- Оплатите наши услуги.
- Подготовьте и предоставьте нам необходимые документы в копиях.
Обращайтесь за любой консультацией по вопросам купли-продажи объектов недвижимости в Армении к нам по адресу — info@offshore-pro.info. Наши эксперты ответят на все возникающие вопросы, а также помогут собрать документы и порекомендуют к каким доверенным лицам и специалистам вы сможете обратиться для совершения определенных юридически значимых действий.
