Инвестиции в недвижимость в Испании в 2020 году: прогнозы, преимущества, план действий

Не секрет, что Испания в последнее десятилетие являлась наиболее привлекательной европейской страной для инвестиций в недвижимость. Благодаря развитой экономике, стабильному росту цен на жилье, лояльных к иностранцам законов и высокому коэффициенту рентабельности, вкладывать деньги было безопасно и выгодно. Однако, в связи с пандемией, многие сферы бизнеса и экономики будут претерпевать серьезные изменения. Сохранятся ли благоприятные условия сектора и стоит ли приобретать недвижимость в Испании в ближайшее время?

Статья расскажет об основных прогнозах и советах экспертов.

Чего ждать от рынка инвестиций в недвижимость в Испании?

В период пандемии рынок недвижимости был практически полностью парализован, поэтому, чтобы составить прогноз, эксперты сравнивали изменения в ценах в период кризиса 2008 года, оценивали данные 2019 года, и пришли к следующим основным выводам:

● Рынок не перестанет расти и оставаться привлекательным для иностранных инвесторов. С 2008 года в Испании наблюдается стабильный подъем в строительном секторе. По данным ведущей испанской оценочной компании TINSA за первые 10 месяцев 2019 года цены на недвижимость выросли на 3,8%, а значит, несмотря на стагнацию, он останется выгодным для вложений. Благодаря поддержке от государства, строительство новостроек продолжается, и на рынке продолжат появляться интересные предложения.

● В скором времени количество предложений станет гораздо больше, чем спроса, поэтому падение цен неизбежно, а значит, это лучшее время для инвестиций в недвижимость в Испании для тех, кто обладает свободными финансами.

● Падение цен на недвижимость не продлится долго. Если сравнивать цены на жилье за июнь предыдущего года, то сегодня они выросли на 1%, т.е. карантин пока не сказался существенно на рынок. Однако директор Института экономических исследований Карлос Руиз предполагает, что к концу года цены упадут на 5-10%, и вернутся к сегодняшней отметке уже к 2022 году, что делает выгодным покупку жилья для последующей продажи.

● Изменения в процедуре заключения сделок. На текущий момент многие компании работают в удаленном режиме, и скорее всего, такой режим сохранится в будущем. Если раньше нерезиденты были вынуждены лично являться в испанский банк для осуществления транзакции, теперь это правило отменено.

● Рост предложений вторичного жилья. В приморских районах страны, где владельцы недвижимости зависят от притока туристов, все чаще дома и виллы продаются с пометкой “срочно” и со значительной скидкой. Эти продажи вынужденные, поскольку многие не имеют возможности содержать дома.

● Смещение интересов инвесторов. До этого года Барселона была вторым самым популярным городом для покупки недвижимости. Однако за май месяц спрос упал практически на 69%. Покупатели все больше отдают предпочтение пригородам и приморским районам вроде Коста-Брава, Ситжеса, Жирона.

В целом, специалисты сохраняют оптимизм по поводу последствий пандемии для сектора. Так, Александр Воган, основатель Lucas Fox, считает, что средний и высокий сегмент рынка остается интересным для инвесторов. Он уверен, что текущее положение не имеет ничего общего с кризисом 2008 года, когда рынок недвижимости сильно пострадал.

Государство оказывает поддержку строительному бизнесу, и рынок сохранит прежнюю динамику, как только снимут запреты на передвижение между странами и произойдет возобновление совместных действий банков. Другой проблемой является неуверенность инвесторов и покупателей и выжидательная позиция многих продавцов. Г-н Воган считает, что в уязвимой позиции оказались именно продавцы, ведь оттягивая момент с продажей, они увеличивают расходы на содержание недвижимости. Лучше продать жилье в срочном порядке по сниженной цене, чем ждать окончания года.

Кто может инвестировать в недвижимость в Испании?

Покупать недвижимость в Испании может любой иностранный гражданин или компания. Законодательство лишь требует доказать законность получения средств на приобретение. Инвестору требуется выполнить административные и юридические процессы, такие, как: получение идентификационного номера иностранца (NIE), который нужен для уплаты налогов, открытие банковского счета, оформление доверенности, если потребуется, и декларация иностранных инвестиций.

Подробнее об условиях инвестирования в недвижимость в Испании: Основные условия приобретения жилья в собственность в Испании на Коста дель Соль

Какие дополнительные расходы связаны с покупкой недвижимости в Испании?

Главными расходами при совершении сделки купли-продажи в Испании являются налоги. Их процент различен, в зависимости от конкретного региона. Иногда сумма зависит от стоимости недвижимости. Дополнительно на налоговый процент влияют следующие факторы:

● покупатель (компания или частное лицо);

● продавец (компания или частное лицо);

● возраст объекта недвижимости;

● тип недвижимости (жилье или офис);

● использование недвижимости (покупка под аренду или для перепродажи в следующие 5 лет).

В таблице представлены налоги и расходы при инвестициях в недвижимость в Испании:

НДС (IVA)	Выплачивается при подписании купчей только при покупке недвижимости в новостройке, от строительной компании. НДС часто меняется, сегодня составляет 10% от стоимости.
Налог на переход собственности (ITP)	При покупке вторичного жилья, в течение месяца после подписания купчей нужно оплатить 6-10% от стоимости. Точная сумма зависит от региона.
Гербовый налог (IAJD)	Налог на юридические действия взимается при покупке нового жилья. Его сумма составляет 0,1-0,3%
Налог на прибыль (IRPF)	Уплачивает продавец после подачи налоговой декларации. Его сумма рассчитывается из разницы в стоимости покупки и продажи недвижимости.
Налог на прирост земельной стоимости.	Оплачивает продавец, рассчитывается из разницы в стоимости покупки и продажи земельного участка.

Одним из недостатков инвестирования в недвижимость в Испании можно считать высокие налоги. Они могут доходить до 28%. С учетом нынешней ситуации в стране, возможен рост налоговых сборов для инвесторов и собственников жилья.

Подробнее о налогах для собственников жилья:

ВНЖ Испании: плюсы и минусы, которые несет налоговое резидентство Испании

Основные этапы в инвестировании

Покупка недвижимости частным лицом и компанией сильно отличается. Так, у компаний есть возможность реструктуризировать налоги и получить скидку. Основные шаги, которые нужно предпринять любому инвестору:

● Налоговое планирование и выбор правовой структуры (инвестиция осуществляется от имени частного лица или компании, один ли человек выступает инвестором или это партнерство).

● Административные задачи: получение идентификационного номера иностранца, открытие банковского счета, подтверждение законности имеющихся средств и т.д.

● Поиск подходящего по критериям объекта недвижимости.

● Переговоры с продавцом.

● Проведение юридической и технической экспертизы.

● Переговоры об авансовом платеже.

● Оформление сделки купле-продаже с местным нотариусом.

● Оплата налогов.

● Регистрация в Реестре собственности.

● Организация и заключение договора на коммунальные услуги.

Стоит обратить внимание, что юридическая и техническая экспертиза требует дополнительных расходов. Но без проверки не обойтись: придется нанять геодезиста, который не связан с продавцом, и предоставит подробный отчет о техническом состоянии здания. Все этапы покупки недвижимости осуществляются с участием опытного юриста, который проводит юридическую экспертизу.

На что обратить внимание при выборе недвижимости?

Поскольку в текущей ситуации выгоднее всего инвестировать в недвижимость в Испании с целью дальнейшей перепродажи, важно обратить внимание на несколько аспектов:

● Месторасположение и переоценка объекта. В стране очень высокая скорость строительства новостроек, всего 10-18 месяцев. Появляются все новые объекты, жилые и офисные здания, а вместе с ними развивается инфраструктура. Покупая недвижимость в новостройке, нужно составить прогноз на будущее, насколько выгодно его получиться продать через пару лет. Согласно прогнозу, уровень спроса в Барселоне и других крупных городах будет падать в ближайшие несколько лет. Покупатели будут отдавать предпочтение жилью в пригородах. Возможно сохранится тенденция на удаленную работу, спрос на офисные помещения значительно упадет, поэтому нет смысла вкладываться в них.

● Динамика цен и предложений. Важно внимательно следить за постоянно меняющимися предложениями на рынке. Например, в последнее время наблюдается явный рост предложений о продаже домов, вилл и коттеджей на морском побережье из-за отсутствия туристов и увеличения расходов на содержание. Купив сейчас такой объект недвижимости по заниженной цене, можно окупить его стоимость за счет аренды туристам после открытия границ.

● Возможность риска при стабильном доходе. Период неопределенности и кризиса — лучшее время для тех, у кого есть денежные средства и уверенность в завтрашнем дне. Если есть возможность вложить часть денег сейчас в покупку и содержание недвижимости за границей, не стоит упускать такую возможность.

Еще 5 советов при инвестиции в недвижимость в Испании:

Купить недвижимость в Испании: 5 советов

Преимущества инвестиции в недвижимость в Испании

Популярность Испании для инвесторов заключается не только в сравнительно низких ценах на жилье. Государство всячески идет навстречу иностранным покупателям. Процедура приобретения жилья простая, происходит с обязательным юридическим сопровождением. Юрист предоставляет консультацию на всех этапах оформления бумаг, в устной и письменной форме. Сама процедура оформления инвестиции занимает около 15 дней после подписания договора о купле-продаже.

При крупных инвестициях, от 500 000 евро, частное лицо получает “Золотую визу”: вид на жительство в Испании для него и ближайших родственников. Покупка жилья в одной из самых экономически развитых стран Европы будет отличным вложением денег. В Испании отмечается ежегодный прирост туристов, которым можно сдавать недвижимость в аренду и получать стабильный доход. Но в текущей ситуации, стоит серьезно рассмотреть варианты покупки с целью перепродажи помещения или жилья.

Наши услуги

Наша компания оказывает помощь в приобретении недвижимости в Испании. Опытные специалисты находят лучшие помещения, удовлетворяющие критериям клиента. Мы консультируем по всем возникшим вопросам, проводим оценку и аудит проекта, знакомим с тонкостями законодательства, составляем прогноз динамики цен на рынке недвижимости. Мы работаем с частными лицами и корпоративными клиентами. При инвестировании в недвижимость в Испании важно учесть особенности налогообложения. Правильные решения в планировании и оформлении документов позволяют получить налоговые льготы.

Стоимость наших услуг составляет 5% от цены за объект недвижимости. Процент быстро окупится, ведь сотрудничество с компанией позволит гарантированно увеличить доходность инвестиций.