Инвестиции в недвижимость в 2020 году: широкие возможности или слишком большой риск?

О том, что инвестиции в недвижимость в 2020 году могут обеспечить защиту активов и даже их преумножение, слышали все. Риэлтерский рынок на фоне ситуации с коронавирусом и общей стагнации в мировой экономике серьёзно просел, но на фоне других инвестиционных инструментов он всё же предоставляет гораздо более привлекательные условия для лиц, у которых есть финансовые накопления в любой стабильной валюте. О том, какая сложилась реальная ситуация с недвижимостью в середине 2020 году, мы сегодня и поговорим.

Но для начала предлагаем обсудить распространённое среди наших соотечественников заблуждение, согласно которому заниматься инвестициями во времена, когда экономическая ситуация остаётся неопределённой, крайне невыгодно. Для подтверждения этого довода часто приводят сомнительные (если не сказать – абсолютно ложные!) аргументы о «повышенных ценах» и «дефиците интересных предложений» на рынке. Судите сами, насколько правы «диванные эксперты» и «знатоки», во множестве обитающие на специализированных форумах.

Рыночная цена – компромиссный результат борьбы между спросом и предложением. Это утверждение старо как мир, но оно всё ещё работает, даже если адепты новейших экономических учений проповедуют иное. Иными словами, если на конкретном рынке предложение превышает спрос, цены снижаются, если складывает обратная ситуация – они растут. Пока, согласитесь, всё вполне логично. А раз так, идём дальше.

После вспышки коронавируса короткое время ситуация на рынке недвижимости существенным образом не менялась (сказывалась обычная инерция). Но достаточно быстро продавцы, у которых истощилась финансовая «подушка безопасности», были вынуждены постепенно выводить интересные объекты и снижать цены, чтобы привлечь покупателей.

С другой стороны, уменьшилось количество инвесторов, т. к. в неспокойные времена большинство потенциальных покупателей решили заморозить серьёзные вложения и думать о том, как сохранить привычный им образ жизни в условиях существенного снижения доходов. Ведь выделить «просто так» на инвестиционные проекты суммы в несколько сот тысяч EUR могут далеко не все. Это привело к тому, что цены упали ещё больше, т. к. продавцов стало значительно больше, чем покупателей.

Третий фактор, который часто упускают из вида, касается колебаний курсов основных (базовых) валют и значительно снижения, если не сказать падения, денежных знаков развивающихся стран. Утверждать, что эти скачки вызваны однозначно COVID-19, мы не станем, но совпадения по датам делают такую гипотезу вполне вероятной.

В итоге мы имеем уникальную ситуацию, когда инвестиции в недвижимость в 2020 году при всей их кажущейся «невыгодности» оказываются более чем интересным вариантом для тех, кто хочет вложить средства в альтернативные активы и защитить накопления путём диверсификации. Если же говорить о реальных цифрах, то они будут во многом зависеть от валюты, которая есть у Вас на руках.

Например, для USD среднее падение цен на недвижимость по состоянию на конец весны 2020 года составило ошеломительные 20-30%. И это – в самых перспективных рынках (Колумбия, Мексика, Турция, Португалия). В последнем случае это означает, что цена «Золотой визы» также существенно упала. То есть Вы за свои деньги получаете на те же 20-30% больше.

Можно ли назвать такое положение «стагнацией» рынка недвижимости или его глубокой заморозки? Как нам представляется, вряд ли. Но Вы должны понимать, что настолько выгодные условия не будут длиться вечно. Рано или поздно пандемию локализуют, мы переживём очередной 12-летний спад, и рынок начнёт выздоравливать. Продавцы станут менее щедрыми, прежние проекты разморозят, подтянутся инвесторы и простые покупатели, и цены гарантированно (!) пойдут вверх. Из-за этого 30%-ная «фора» продержится буквально несколько недель, максимум – месяцев.

Инвестиции в недвижимость в 2020 году: ТОП-25 перспективных юрисдикций

Список стран-лидеров, составленный экспертами нашего портала, кому-то может показаться необъективным и пристрастным. Но в его основе – не только солидный опыт практической работы, но и фактические статистические данные. И мы их не приводим лишь потому, что статья, которую Вы сейчас читаете, является информационной, а не аналитической. Если Вам всё же необходимо экспертное заключение со всеми выкладками, просим связаться с нами посредством e-mail (info@offshore-pro.info).

Наиболее привлекательные юрисдикции для инвестиций в недвижимость:

· Европа: Португалия, Латвия, Венгрия, Испания, Греция, Черногория (Монтенегро), Кипр, Болгария, Турция, Мальта.

· Африка: Марокко.

· Азия: Камбоджа, Малайзия.

· Северная и Центральная Америка, Карибский регион: Мексика, Никарагуа, Белиз, Доминика, Коста-Рика, Барбадос, Панама.

· Южная Америка: Колумбия, Эквадор, Бразилия, Чили, Уругвай.

Разобравшись с общей картиной, можно переходить и к отдельным показателям. Не все они имеют прямое отношение, собственно, к недвижимости, но для анализа привлекательности конкретной юрисдикции они весьма важны.

Основные критерии, которые мы учитывали при выборе (для всех параметров указаны минимальные и максимальные значения 25 юрисдикций, а также ТОП-5 стран лидеров):

· Рост ВВП (GDP Growth), 7,8 / -0,1. Мальта, Камбоджа, Доминика, Турция, Панама.

· Стоимость жизни (Cost of living), 10,0 / 0. Колумбия, Марокко, Турция, Мексика, Болгария.

· Простота получения визы и гражданства, выбора места жительства (Visa + Citizenship), 10,0 / 0. Португалия, Испания, Мальта, Латвия, Венгрия.

· Отношение национальной валюты к USD, и чем сильнее падение, тем лучше (Currency Opportunities), 7,9 / 0. Колумбия, Чили, Бразилия, Уругвай, Турция.

· Стоимость недвижимости (Property Prices), 10,0 / 6,5. Никарагуа, Эквадор, Марокко, Черногория, Коста-Рика.

· Доходы от аренды (Rental Yield), 10,0 / 1,0. Никарагуа, Черногория, Коста-Рика, Доминика, Эквадор.

· Налог на прирост капитала (Capital Gains Tax), 5,0 / 0,8. Коста-Рика, Эквадор, Белиз, Барбадос, Чили.

· Подоходный налог с ренты (Rental Income Tax), 5,0 / 0,3. Кипр, Панама, Белиз, Коста-Рика, Греция.

· Стоимость сделки (Transaction Cost), 5,0 / 0. Малайзия, Чили, Латвия, Колумбия, Черногория.

· Законы об аренде (Rental Laws), 5,0 / 0,0. Латвия, Камбоджа, Болгария, Панама, Бразилия.

· Условия для зарубежных гостей (Foreign Visitors), 4,6 / 0. Испания, Турция, Мексика, Греция, Малайзия.

· Рост туризма (Tourism Growth), 5,0 / 0. Эквадор, Турция, Мальта, Белиз, Греция.

· Политическая стабильность (Political Stability), 5,0 / 0. Мальта, Португалия, Уругвай, Барбадос, Венгрия.

· Развитость правовой базы (Regulatory Quality), 5,0 / 0. Мальта, Чили, Латвия, Кипр, Испания.

Анализ результатов

Для начала приведём распределение мест. ТОП лидеров не совсем ожидаемый, но мы вывели список не «с потолка», а на основании определенных критериев. Он выглядит следующим образом:

Колумбия, Черногория, Болгария, Венгрия, Чили, Панама, Малайзия, Коста-Рика, Латвия, Никарагуа, Уругвай, Мальта, Кипр, Турция, Белиз, Эквадор, Португалия, Камбоджа, Испания, Греция, Мексика, Марокко, Доминика, Бразилия, Барбадос.

Стоит ли планировать инвестиции в недвижимость в 2020 году на основании только этого ТОП-25? Безусловно, нет. Во-первых, если вы, к примеру, хотите вложить деньги в апартаменты, в которых после планируете жить, перечень будет иметь совсем другой вид. Та же Португалия окажется не на 18 месте, а в тройке лидеров. Согласитесь, постоянно квартировать в Колумбии или Чили вряд ли кто-то захочет, то же самое можно сказать (пусть и с оговоркой, что ситуация временная) о Черногории, Болгарии и Венгрии.

Во-вторых, многое будет зависеть от уровня риска, с которым Вы готовы согласится (критерий Political Stability). Ведь не исключено, что через несколько лет лидер очередной революции не решит, что Ваши инвестиции можно национализировать. В-третьих, следует учитывать отдалённость юрисдикции от страны, где Вы постоянно проживаете. Понятно, что трансокеанские перелёты стали почти что обыденностью, но к ним готовы далеко не все.

Поэтому принимать окончательное решение следует только после комплексного анализа всех имеющихся данных. Авторы статьи «неровно дышат» в отношении Португалии, и тому есть множество причин. Но мы не станем навязывать Вам свою точку зрения, т. к. это именно НАШ выбор и НАШЕ решение. Ваше может быть совсем иным, и при этом оно будет верным. Поэтому посоветуем Вам связаться с нашими экспертами (e-mail info@offshore-pro.info) для дополнительных консультаций.

Инвестиции в недвижимость в 2020 году и кризис, связанный с COVID-19

Мы уже коснулись этой темы во вступлении, но шаблон поведения «кризис – значит, нужно затаиться» слишком крепко засел в умах иных инвесторов (прежде всего – наших соотечественников). Спорить с тем, что коронавирус нарушил многие планы и поставил под большой вопрос интересные бизнес-проекты, глупо. Но даже с учётом всех отягчающих обстоятельств говорить о том, что инвестиции в недвижимость в данный конкретный момент являются ошибочными, конечно, нельзя.

Основная причина так думать – даже не крайне выгодные условия для инвесторов, у которых базовый капитал в USD, а обычная логика и способность контролировать ситуацию. Объясним эту мысль подробнее. SARS-CoV-2 – вирус очень опасный, но рано или поздно лечение будет найдено. По всей вероятности, это случится достаточно быстро. Полгода-год – не более. И когда экономика стабилизируется, инвесторы бросятся навёрстывать упущенные возможности.

Мы не призываем Вас инвестировать средства в недвижимость на фоне неопределённости, хотя такой подход однозначно имеет право на существование. Но и ждать, образно говоря, «у моря погоды» также бессмысленно. Если немедленные действия Вас по тем или иным причинам не подходят, можно немного подождать, но не забывать при этом контролировать ситуацию на рынке и при первых признаках его оживления делать инвестиции.

Но помните, что покупка недвижимости – совсем не то же самое, что дорогой машины. На это требуется время. В общем случае понадобится получить визу, открыть счёт в банке, найти подходящий объект и провести сделку через официальные инстанции. И не исключено, что на этой «стометровке» Вас обойдут более быстрые игроки, у которых вся подготовительная работы была сделана заранее.

Например, в той же Португалии офисы SEF (Servico de Estrangeiros e Fronteiras, Служба по делам иностранцев и границ) начнёт свою работу в штатном режиме 1 июля. По крайней мере, об этом было сообщено на официальном сайте. Одно дело – когда все предварительные стадии были пройдены ДО этого момента, и совсем другое, если всеми делами только предстоит заниматься. Несложно предсказать, что «ждуны» и слишком осторожные инвесторы окажутся в крайне невыгодных условиях.

Инвестиции в недвижимость в 2020 году: ближайшее будущее

Если с ситуацией на начало лета всё понятно (см. информацию выше), то с дальнейшими перспективами нет. Как минимум из-за того, что предсказать поведение рынка на ближайшее время крайне сложно, если вообще возможно. Но серьёзные инвестиции требуют особого взвешенного подхода, и некоторый «запас прочности» всё же лучше иметь.

Для этих задач мы предложим использовать несколько основных параметров, о которых уже писали. Но не в численном виде, а в плане их подробной расшифровки. А если говорить точнее – об их влиянии на будущее. Такой метод не является абсолютно верным, но некоторые возможности делать прогнозы он всё же предоставляет. Отметим, что альтернативный вариант – периодические консультации с нашими экспертами – также вполне допустим.

Параметры, которые необходимо учитывать при планировании:

· Прогноз по росту ВВП. Макроэкономический показатель, более интересный кабинетным учёным, нежели практическим инвесторам. Но если юрисдикция демонстрирует стабильный рост, это хороший знак. Источник данных – индекс Всемирного банка.

· Стоимость жизни. Имеет смысл учитывать его даже в том случае, если жить в покупаемой недвижимости Вы не планируете. Но помните, что «дешёвые цены» (да, мы знаем, что это выражение неправильное!) есть смысл анализировать только при инвестициях в бюджетную недвижимость. Покупателей люксовых апартаментов стоимость чашечки кофе или обеда в фастфуде интересует в последнюю очередь.

· Правила получения ВНЖ, ПМЖ и гражданства. В перспективе могут измениться, но в стабильных юрисдикциях если это и происходит, то чаще всего в сторону упрощения.

· Курс национальной валюты к USD. Интересный показатель, т. к. в более выгодной ситуации оказываются страны, чьи денежные единицы падают в цене относительно американского доллара. Но этот факт говорит о нестабильной экономике в целом и не может быть интерпретирован однозначно.

· Цены на недвижимость. Чем они ниже, тем страна более привлекательна для инвесторов. Но и здесь всё не так очевидно. Вряд ли солидный европеец или американец согласится жить в Никарагуа, Эквадоре или Марокко.

· Доход от аренды. А вот этот показатель гораздо более практичный. Естественно, если плата взымается в стабильной валюте (USD, EUR, CHF, GBP и др.), а не в «фантиках» наподобие боливара Венесуэлы, иранского риала, вьетнамского донга или лаосского кипа.

· Налоги. В первую очередь инвесторов должны интересовать два их вида – на прирост капитала и рентный. А вот от идеи сдавать жилье аренду неофициально мы настоятельно рекомендуем отказаться.

· Операционные расходы. Высчитать стоимость сделки довольно сложно, поэтому наши эксперты чаще всего обсуждают с клиентами портала Internationalwealth.info две величины в формате «от и до». Более точные сведения мы можем предоставить по запросу.

· Местная правовая система. Планируя инвестиции в недвижимость в 2020 году и на более длительный срок, следует помнить, что законы некоторых стран ограничивают в правах иностранцев, либо существенно удорожают стоимость совершения сделки. Тут что-либо предсказать вообще нельзя, но замечено, что стабильные экономики крайне редко без серьёзных на то оснований меняют законы в сторону их ужесточения.

· Туристическая привлекательность юрисдикции. Тот случай, когда инвестиции в нестабильные банановые республики и бедные страны могут оказаться удачными. И это вполне логично. Постоянно жить в условиях гражданской войны или полной нищеты вряд ли кто-то согласится, а вот приехать в качестве туриста на неделю на экстремальный тур – совсем другое дело. Такие путешественники, кстати говоря, предпочитают комфортное жилье с максимальным уровнем безопасности.

· Политическая стабильность. Позволяет до некоторой степени снизить риски, но вы должны понимать, что максимальную прибыль такие юрисдикции обеспечить не могут, т. к. доходность от любых коммерческих операций в них меньше.

· Дружественность к иностранным инвесторам. Это касается многих факторов – юридической базы, логистики, правил регистрации компании и др. Например, есть юрисдикции, где номинальный сервис запрещён, либо же в законодательстве соответствующее понятие вообще отсутствует. Вести дела в таких странах трудно, но возможно.

Инвестиции в недвижимость в 2020 году: инфляционные ожидания

Активы в стабильной валюте являются самыми «удобными», но назвать их «долгоиграющими», увы, нельзя. В этом виновата инфляция, которая с каждым годом уменьшает реальную ценность актива, сохраняемого в традиционных денежных знаках. И не важно, о каком формате идёт речь – счёте в банке, ценных бумагах или банальном тайнике с долларами где-то во дворе.

Реальную защиту от инфляции способы обеспечить инвестиционные проекты с недвижимостью в любой подходящей юрисдикции, т. к. жильё растёт в стоимости намного быстрее, чем падает курс USD или EUR. Это замечание особенно справедливо в плане того, что мировая экономика, «накачанная» долларовой массой, неуклонно движется к точке невозврата, когда глобальная переоценка ценностей – лишь вопрос времени.

Мы не готовы утверждать, что совсем скоро можно ожидать повторения кризиса 2008 года или, тем более, краха доткомов или времён Великой депрессии, но общие тенденции развития мировой экономики именно таковы. Поэтому перевод имеющихся активов в формат, допускающий долговременное хранение и преумножение, сейчас становится особенно актуальным. И недвижимость, в отличие от драгоценных металлов или произведений искусства, является для этого наиболее привлекательным и доступным инструментом.

Инвестиции в недвижимость в 2020 году: вместо послесловия

Отвечая на вопрос, вынесенный в заголовок материала, хотим ответственно заявить, что вложения в жильё «здесь и сейчас» – это не риск, а продуманная и весьма эффективная тактика, предполагающая достаточно скромный финансовый порог вхождения, минимальный риск и широчайший выбор объектов инвестирования.

Как подобрать наиболее интересный и выгодный вариант? Как определиться с юрисдикцией, отвечающей всем Вашим требованиям? Каким должен быть порядок действий, чтобы успеть опередить других инвесторов, большая часть которых ждёт окончания карантинных мероприятий? Можно ли снизить риски до нуля и как найти оптимальный баланс прибыльности и надёжности?

Простых и однозначных «рецептов» мы дать не сможем. Ведь для этого придётся учесть слишком много факторов, часть из которых «не поддаётся» глубокому анализу и, по сути, являются случайными. Наиболее оптимальный вариант – начать с индивидуальной консультации (договориться о ней можно через e-mail info@offshore-pro.info).

Наши эксперты, получив от Вас всю необходимую информацию, разработают набор рекомендаций и примерные финансовые расчёты. Далее Вам останется выбрать конкретную юрисдикцию и начать предварительную подготовку, которая не требует посещения другой страны и нарушения карантинного режима.И если всё сделать грамотно, инвестиции в недвижимость в 2020 году будут выгодными и максимально безопасными. Удачи Вам во всех деловых начинаниях!