Инвестиции в греческую недвижимость становятся еще выгоднее

2 февраля 2022 года премьер-министр Греции Кириакос Мицотакис (Κυριάκος Μητσοτάκης) объявил о начале процесса снижения налогов на владение недвижимостью. Причем процедура ослабления фискальной нагрузки коснётся как юридических, так и физических лиц. Такое решение, несомненно, повысит популярность грецкой недвижимости среди потенциальных инвесторов. Но, налоговая реформа имеет ряд интересных моментов, которые нужно учесть желающим приобрести элитную грецкую недвижимость.

Что за налог на недвижимость ENFIA

Налог ENFIA (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων, единый налог на недвижимость) был впервые введен в 2014 году правительством Антониса Самараса (Αντώνη Σαμαρά). Предшественником налога была Чрезвычайная специальная плата за электрифицированные помещения (EETIDE), которая взималась со счетов за электроэнергию. Увеличение фискальной нагрузки оказало отрицательное воздействие, как на популярность власти, так и на экономику страны.

Учитывая непопулярность фискального инструмента, греческие власти постепенно его снижали. Однако с началом применения ENFIA поступления в бюджет выросли с 500 млн EUR до примерно 3,5 млрд EUR. И в случае его отмены, правительству нужно будет закрыть эту «дыру» в бюджете.

Кратко о налоге ENFIA

В соответствии с Законом 4223/2013, с 2014 года и за каждый последующий год ENFIA взимается с объектов недвижимости, расположенных в Греции и принадлежащих физическим или юридическим лицам на 1 января каждого года.

ENFIA применяется к:

• правам на недвижимое имущество, 
• на недвижимость без права собственности, 
• узуфрукту, 
• недвижимости в аренде,

а также имуществу, которое находится в собственности через любой другой инструмент. Также действие налога распространяется на парковочные места, подсобные помещения, бассейны.

Из чего состоит греческий налог ENFIA

При приобретении недвижимого имущества владелец обязан подать декларацию о недвижимом имуществе (по форме E9) для расчета и оценки ENFIA, которая состоит из суммы основного и дополнительного налогов.

Основной налог рассчитывается исходя из:

• местоположения, 
• площади, 
• способа использования, 
• возраста, 
• этажности,
• состояния фасада.

В результате размер основного налога варьируется от 0,001 до 13 EUR за м². 

Дополнительный налог рассчитывается:

• для физических лиц — по дифференцированной шкале в зависимости от стоимости недвижимого имущества;
• для юридических лиц – по ставке 0,55%.

Для недвижимого имущества, которое используется собственником для производства или осуществления любого вида предпринимательской деятельности, независимо от сферы деятельности, дополнительный налог рассчитывается по ставке 0,001%.

Эта часть налога удерживается с общей стоимости активов владельца, превышающих 200 000 EUR.

Оплата налога ENFIA в Греции

Налогоплательщики получают декларации/акты об административном начислении налога через онлайн-приложение на веб-сайте налогового ведомства Греции (AADE), а также по электронной почте.

Заплатить фискальные взносы за недвижимость можно как сразу, так и равными ежемесячными платежами либо за определенный период.

Просрочивать оплату или же вообще не платить не рекомендуется, так как это усложнит любые сделки с недвижимостью в Греции. Местные нотариусы обязательно требуют сертификат, подтверждающий отсутствие задолженности по ENFIA за последние 5 лет.

Что меняется в налогообложении недвижимости Греции

Снижение налога на недвижимость рассматривается как ключевой элемент политики правительства по привлечению инвестиций в Грецию и развитию среднего класса. Согласно подсчетам правительства, 8 из 10 граждан получат выгоду от сокращения ENFIA. По своей сути, план предусматривает значительное снижение базового налога на здания, а для земельных участков снижение достигает 50%.

Правительство заявляет, что новая инициатива является частью широкой системы изменений, сопровождающих «последовательную экономическую политику», которая включает более низкие налоговые ставки и сборы, влияющие на различные группы населения Греции.

В целом влияние изменений расчета ENFIA будет положительным на почти 5 млн налогоплательщиков, для 14% — ничего не изменится, а для 6% владельцев недвижимости фискальная нагрузка вырастет.

Министерство финансов Греции уже работает над зонированием всей территории страны, что позволит улучшить качество расчета налога на недвижимость. В сотрудничестве с местными властями агентства министерства разграничили зоны, на основе которых инспекторы недвижимости будут определять налогооблагаемые ставки, то есть объективную стоимость недвижимости в каждой области. Это касается примерно 1 300-1 500 районов, в основном в западной Греции, а также в других регионах, для которых с января 2023 года единый налог на имущество (ENFIA) будет рассчитываться на основе ставок их собственных зон, а не по ставкам смежных или соседних зон. В целом, работы по разделению Греции на зоны планируется завершить до конца 2022 года.

Кому не повезёт от налоговых изменений в Греции

Однако около 180 000 владельцев недвижимости по всей Греции в этом году столкнутся с увеличением налога на недвижимость, поскольку их активы расположены в зонах, где цены значительно выросли. Они входят в то меньшинство, которое не получает выгоды от снижения единого налога на имущество (ENFIA).

Повышение ENFIA коснется и тех, чьи активы только что вошли в систему определения так называемой «объективной стоимости». В некоторых случаях их платежи вырастут в 2 раза, по сравнению с 2021 годом. Хотя это будет установлено по завершении процесса и включении всех зон в тестовый прогон, который проводится Министерством финансов.

Отмена дополнительного налога на имущество для физических лиц приведет к снижению ENFIA для многих владельцев недвижимости, но не для собственников дорогих активов. Министерство планирует ввести дополнительный налог на активы стоимостью более 400 000 EUR, который будет рассчитываться по дифференцированной системе ставок.

Также ряд источников в финансовом ведомстве Греции утверждает, что помимо увеличения налога владельцы очень дорогих объектов получат еще и повышенный коэффициент, который еще сильнее увеличит фискальную нагрузку.

Пример нового подхода к налогообложению недвижимости в Греции

Для недвижимости стоимостью до 100 000 EUR будет действовать дисконт в размере 30% от стандартного размера налога. Скидка рассчитывается от оценочной стоимости объекта. Для объектов стоимостью до 150 000 EUR скидка снижается до 25% и дальше уменьшается по мере роста стоимости недвижимости. 

В какой-то момент этот коэффициент станет равным нулю, а затем начнет рост, увеличивающий налоговые сборы. Пока неизвестно, где будет установлена ​​нулевая точка.

Расчет ENFIA по новым правилам в Греции будет проводиться отдельно для каждого объекта недвижимости по стандартным налоговым ставкам. Далее результат нужно скорректировать на коэффициент дисконта. Размеры последнего зависит от размеров активов в собственности каждого владельца.

Как греки планируют повысить интерес к своей недвижимости

Помимо снижения ставок налога, правительство Греции планирует осуществить еще ряд шагов, которые должны создать прекрасные условия на местном рынке недвижимости. В частности планируется:

1. Освобождение девелоперов от уплаты НДС до конца 2022 года.
2. Введение налогового вычета в размере 40% от стоимости оказания услуг за энергетическую модернизацию зданий.
3. Упрощение процессов передачи недвижимости – переход на электронное оформление сделок.

Все вышеуказанные действия направлены на улучшения «климата» на рынке недвижимости в Греции, спрос на который растет еще и з счет популярности местной программы золотых паспортов.
Если вас интересует покупка недвижимости в Греции, а также получение местной золотой визы обращайтесь к нам e-mail: info@offshore-pro.info, онлайн-чат или звоните на контактные телефоны. Мы с радостью ответим на все ваши вопросы, поможем подобрать недвижимость для покупки, окажем полноценное и разностороннее юридическое сопровождение сделки. Вы точно останетесь довольны сотрудничеством с нами.