Владение российской недвижимостью через иностранную компанию – распространенная практика. Таким образом можно снизить риски потери дорогостоящего имущества из-за рейдерских атак и недружественных действий конкурентов. Иностранные компании с недвижимостью России имеют ряд обязанностей перед ФНС РФ. Одновременно с подачей налоговой декларации зарубежная структура должна сообщать о своих участниках. Подобные правила касаются также и иностранных структуры без образования юридического лица.
Иностранная компания как владелец российской недвижимости
Кроме защиты от рейдерских атак, владение недвижимостью в России иностранной компанией помогает сохранить конфиденциальность реальному владельцу объекта. Ведь в реестре будут указаны данные компании, а не его. Также подобное решение упрощает продажу недвижимого имущества. Так как для продажи недвижимости, принадлежащей иностранной компании достаточно передать ее акции в собственность другому владельцу. Вместе с компанией он получит и принадлежащий ей недвижимый объект. Однако существует вероятность, что сделку признают косвенной реализацией недвижимости, и она попадет под налогообложение. Об этой вероятности мы поговорим немного позднее. А пока разберем необходимость сообщения об участниках иностранной компании или ИСБОЮЛ,
Как сообщать об участниках иностранной организации
В соответствии с российским законодательством иностранные организации, а также структуры без образования юридического лица(ИСБОЮЛ), которые являются собственниками налогооблагаемой недвижимости на территории России, обязаны наряду с предоставлением налоговой декларации сообщать в налоговую инспекцию еще некоторые сведения. Так, иностранные компании должны сообщать о своих участниках, а структуры без образования юридического лица – о бенефициарах, учредителях, управляющих. Форма сообщения предоставляется в электронном формате. Сведения передаются по состоянию на 31 декабря актуального налогового периода.
Кого необходимо указывать в сообщении в качестве участника? Если физическое лицо или публичная компания прямо или косвенно участвуют в иностранной компании или структуре без образования юридического лица в размере более пяти процентов, тогда о таких участниках следует отчитываться.
Воспользуйтесь помощью экспертов портала по вопросам международного налогового планирования
Как заполняется форма сообщения
В верхней части формы необходимо указать наименование иностранной организации и ее налоговый номер. Далее прописывается год за который подается отчет, корректировочный номер сообщения, код налогового органа, в который подается сообщение. Обычно это служба, расположенная по месту нахождения недвижимого объекта.
Второй листок формы предназначен для информации об иностранной структуре без образования юридического лица. Необходимо прописать ее наименование, указать организационную форму(партнерство, траст, фонд и т.д.), написать ее налоговый номер, дату учреждения и прочую необходимую информацию.
Затем следует непосредственно информация об участниках. Для этих целей в форме предназначены конкретные листы(А, Б, В, Г, Д, Е).
Так, лист А предназначен для сообщения об участнике – другой иностранной компании, лист Б – для участника российской организации; лист В – для участника-физического лица; лист Г – для участника ИСБОЮЛ. Лист Д предназначен для раскрытия косвенного участия физического лица или публичной компании.
Листы с Е по З предназначены для заполнения ИСБОЮЛ. Здесь следует указать сведения об участниках. А это, как писалось выше, учредители, бенефициары, управляющие.
Что будет, если не сообщить об участниках?
Если иностранная компания или ИСБОЮЛ, владеющая недвижимостью в России, не предоставит вовремя необходимую информацию о своих участниках, либо предоставляет недостоверные данные, то ей грозит штраф в размере ста процентов от суммы налога на имущество данной организации., исчисленного в отношении принадлежащего ей недвижимого имущества. Сумма начисляется пропорционально количеству участников(если невозможно определить долю участия лица), либо пропорционально доли участия лица(если есть возможность определить таковую).
Какие налоги будет платить иностранная компания за российскую недвижимость
Кроме сообщения об участниках иностранная компания должна также подавать налоговую декларацию. Налоговая база по отношению к недвижимым объектам, принадлежащим юридическим лицам-нерезидентам, определяется как кадастровая стоимость недвижимости, указанная в Едином реестре по состоянию на первое января года налогового периода. В начале 2020 года в НК РФ были внесены изменения, которые упростили процедуру отчетности. Теперь отчитываться необходимо только по итогам года. Однако обязанность вносить авансовые платежи ежеквартально остается. Суммы авансового платежа определяются по измененной кадастровой стоимости. Ранее авансовые платежи рассчитывались по стоимости, установленной на первое января налогового периода.
Налог на недвижимость – это муниципальный налог, который поступает в казну той территории, на которой расположен недвижимый объект. Субъекты РФ сами устанавливают сроки уплаты имущественного налога. Однако авансовые платежи должны уплачиваться не позднее пятого числа месяца мая, августа и ноября. Годовой налог должен быть уплачен до десятого апреля. За не уплату необходимых налогов предусматривается административная и налоговая ответственность.
Предлагаем вашему вниманию индивидуальные консультации по созданию оффшора
Концепция косвенной реализации недвижимости
Чтобы предотвратить возможные ситуации с уклонением от уплаты налогов в сделках, связанных с реализацией недвижимого имущества, принадлежащего иностранным компаниям, в НК РФ установлены правила налогообложения доходов, полученных по сделкам косвенной реализации российской недвижимости. Тут речь как раз и идет продаже долей/акций иностранной компании с целью приобрести у нее недвижимость в России.
Если активы иностранной компании на 50% и более состоят из недвижимости, расположенной в России, то доходы такой организации, полученные от реализации акций/долей признаются доходами из российских источников и подлежат налогообложению по ставке 20%.
ФНС России разъяснила, что доля российской недвижимости в активах иностранной компании определяется на основании балансовой стоимости недвижимости и балансовой стоимости активов. Что такое балансовая стоимость недвижимости? Это ее первоначальная стоимость, уменьшенная на величину начисленной в отношении данного объекта амортизации.
Уплачивать налог у источника обязаны те, кто приобретает акции/доли иностранной компании, то есть налоговые агенты. Выступать в роли агента могут только постоянные иностранные представительства в РФ или российские организации.
Владение недвижимостью в России через иностранную компанию сегодня все еще считается хорошим решением для сохранения имущества. Но стоит внимательно отслеживать российское законодательство и вовремя отчитываться как по налогам, так и вовремя сообщать об участниках иностранной организации или ИСБОЮЛ. Иначе организация попадает под налоговые или административные санкции. Если у вас еще остались вопросы по поводу подачи сообщений об участниках или по другим вопросам, связанным с иностранными компаниями, недвижимостью, банковскими счетами – обращайтесь к экспертам портала по указанным на сайте доступным каналам связи.
Какие иностранные компании могут не сообщать о владении недвижимостью в России?
Если иностранная компания или структура без образования юридического лица является владельцем акций или долей российской компании, которая в свою очередь владеет недвижимостью в России, тогда она не обязана сообщать о факте владения недвижимостью. То если такая компания или ИСБОЮЛ владеет недвижимыми объектами не напрямую, а через другую российскую компанию, тогда нет необходимость сообщать об участниках, учредителях, бенефициарах и т.д.
В какие сроки необходимо сообщить об участниках иностранной компании, владеющей недвижимостью в России?
Сообщение подается в электронном формате вместе с декларацией по состоянию на 31 декабря соответствующего налогового периода не позднее 30 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Какие сведения об участниках необходимо указывать в сообщении?
Если доля прямого или косвенного участия в иностранной организации, владеющей недвижимостью в России превышает пять процентов, тогда о таком участнике стоит сообщить в ФНС РФ следующие данные: ФИО(если участник – физическое лицо) наименование организации(если участник – юридическое лицо или ИСБОЮЛ), доли косвенного или прямого участия в иностранной организации.
