Иностранная компания, как инструмент для владения недвижимостью

Передача прав собственности на недвижимость иностранной компании позволяет решить ряд важных задач: защитить актив от рейдерских атак, повысить конфиденциальность, упрощает процедуру продажи прав собственности на недвижимость, снизит налоговую нагрузку на сделку. Именно поэтому зарубежная или оффшорная компания очень часто используется как собственник недвижимости, в частности среди российских, украинских, казахских бизнесменов.

Преимущества использования оффшорной компании для владения недвижимостью

Использование иностранной компании как собственника недвижимости дает реальному владельцу ряд преимуществ, которые лучше рассматривать на примерах:

• защита от рейдерских атак – передав права собственности на имущество компании, которая зарегистрирована, например, в штате Делавэр (США) владельцу удастся защитить свои активы от рейдеров. Ведь последним, чтобы отобрать актив понадобится обращаться в суд соответствующей юрисдикции и там доказывать свои права на объект, что достаточно затратно;
• упрощение продажи – зарегистрировав компанию на Кипре и передав ей в собственность недвижимость, бизнесмен может ее продать, минуя затратную и длительную процедуру передачи прав собственности. Ему достаточно передать кипрскую компанию либо ее акции в собственность новому владельцу недвижимости;
• конфиденциальность – в реестре недвижимости указываются данные иностранной фирмы, а не реального владельца;
• снижение налогов – владелец недвижимости передав ее в собственность экономит на налогах: во время продажи объекта и с доходов, полученных от сдачи объекта в аренду (при наличии договоров об избегании двойного налогообложения). Например, если украинская компания, владеющая недвижимостью, переводит дивиденды кипрской (которая является 100% учредителем), она в Украине платит только 5% налога с дивидендов.

Какие существуют варианты использования зарубежной или оффшорной компании для владения недвижимостью в РФ

Зарубежная фирма может выступать собственником недвижимости в России следующим образом:

• прямо – она указывается в документах на право собственности как владелец;
• через постоянные представительства или филиалы – в данном случае объекты непосредственно оформляются на филиалы или представительства;
• через дочерние компании – иностранная фирма создает в РФ юрлицо, которое выступает фактическим владельцем недвижимости.

Вместе с приобретением объектов, на иностранную фирму в России возлагается ряд обязанностей:

• необходимо становиться на налоговый учет по месту расположения: виллы, дома, офиса, коммерческой недвижимости и т.д.;
• составлять и подавать декларацию по налогу на имущество;
• начислять и платить налог на имущество юрлиц.

Давайте рассмотрим различные варианты владения недвижимостью в РФ через иностранную компанию, а также какие обязательства возникают при наличии дохода от аренды.

Прямое владение зарубежной компанией объектом недвижимости

В данной ситуации иностранные фирмы, получающие доход из источников в России, являются плательщиками налога на прибыль (20%). Однако обязанности налогового агента, отвечающим за его оплату, ложатся на местную компанию-арендатора. Последняя обязана начислить и удержать налог с каждой операции по оплате аренды (налог у источника). В итоге, никаких налоговых льгот зарубежная компания не получает и учредителю, по сути, не выгодно пользоваться подобным решением. Ведь даже наличие между государствами подписанного соглашения об избежании двойного налогообложения никак не влияет на размер фискальной нагрузки на доход от сдачи имущества в аренду.

Однако, подобное соглашение все же имеет преимущество – уплаченный налог в РФ зарубежная компания может засчитать в родной юрисдикции и тем самым снизить фискальную нагрузку.

Для юрисдикций, с которыми нет соглашения об избежании двойного налогообложения, воспользоваться указанной льготой не получиться. Однако местное законодательство может освобождать доходы из иностранных источников от налогообложения. Это обычная практика в оффшорных государствах, например, на Маршалловых островах.

В качестве заключения, использование иностранной компании как инструмента для владения российской недвижимости с целью получения дохода от аренды не освобождает от налога с прибыли в размере 20% на территории РФ, а еще в зависимости от юрисдикции регистрации компании возможны следующие варианты:

Начисление НДС на доходы с аренды недвижимости

Доход от аренды облагается не только налогом на прибыль. В соответствии с налоговым законодательством РФ услуга по сдачи в аренду имущества на территории России предусматривает применение НДС. Ставка налога – 20%.

Учитывая, что иностранная компания-владелец недвижимости находиться на учете по месту расположения объекта, фискальные обязательства по НДС должны выполняться непосредственно ею. То есть иностранная компания обязана подавать декларацию об НДС и платить указанный налог в соответствующие сроки.

Постоянное представительство/филиал, как собственник недвижимости в РФ

Понятие «постоянное представительство» описывается в Конвенциях об избежании двойного налогообложения. Обычно это организация, через которую иностранное юрлицо ведет предпринимательскую деятельность на территории другого государства. Подробный перечень критериев, включающих понятие «постоянное представительство» содержится в каждом отдельном соглашении.

НК РФ признает постоянные представительства налогоплательщиками налога на прибыль (ст. 246 п. 1), соответственно подобные организации несут фискальные обязательства в размере дохода, полученного от любой деятельности на территории РФ уменьшенного на размер расходов.

Рассчитавшись с налогами постоянное представительство/филиал может перевести доход главному офису без каких-либо дополнительных фискальных платежей.

Дочерняя компания как собственник недвижимость в России

Зарубежная или оффшорная компания, чтобы напрямую не владеть недвижимостью в России, может создать специальное юрлицо. Последнее несет все фискальные обязательства, предусмотренные для организаций, осуществляющих деятельность в РФ: налог на прибыль, НДС, налог на имущество.

Получив прибыль от деятельности, дочерняя компания имеет право ее распределить и выплатить дивиденды акционерам, предварительно удержав налог у источника в размере 15% или по пониженной ставке, в случае наличия договора об избежании двойного налогообложения.

Наиболее частые решения с использованием иностранных юрлиц при сделках с недвижимостью

Зарубежные или оффшорные компании используются при осуществлении следующих сделок с элитными домами, апартаментами, виллами, офисами, торговыми центрами и т.д.:

Продажа акций

Наиболее простым способом передать право собственности на недвижимость является переоформление акций иностранной компании, которой принадлежит объект на нового владельца. Последний перечислив деньги на счет продавца получает договор купли-продажи акций.

Преимуществом данного решения является: простота реализации, анонимность и отсутствие налогов.

Основной его недостаток – сложность в поиске покупателя. Не каждый согласится перевести крупную сумму в обмен на договор купли-продажи акций на предъявителя.

Передача корпоративных прав

Более распространенное решение для продажи недвижимости, так как содержит меньше рисков. Покупатель и продавец открывает каждый по зарубежной или оффшорной компании, через которые и будет осуществляться сделка купли-продажи корпоративных прав фирмы-владельца недвижимости. Реальный владелец недвижимости и покупатель заключают договор, как доверенные лица своих юрлиц.

Законодательство РФ, Украины, Казахстана и других стран не запрещает своим резидентам выступать в роли доверенного лица, при этом последние не несут каких-либо обязательств от участия в подобных процессах.

Продажа компании

Данный вариант похожий на решение с продажей акций, только здесь фигурирует непосредственно юридическое лицо. Последнее создается с целью использования, как собственника недвижимостью. И в месте с ним новому владельцу переходят все активы, которые находятся у него в собственности.

На что следует обращать внимание, выбирая юрисдикцию для регистрации компании для владения недвижимостью

Занимаясь поисками страны для учреждения юрлица, которое будет выполнять роль холдинга по управлению недвижимости следует обращать внимание на следующие моменты:

• наличие соглашений об избежании двойного налогообложения;
• наличие и ставка налога у источника выплаты дивидендов;
• процедура налогообложения полученных процентов и дивидендов;
• наличие и размер налога на капитал;
• требования по резидентности акционеров и директоров;
• требования по отчетности и аудиту;
• сложность корпоративного законодательства;
• возможность обслуживаться в местных и иностранных банках;
• уровень расходов на регистрацию и администрирование компании.

Вышеуказанные факторы прямо влияют на деятельность холдинга по управлению недвижимости, делая ее более либо менее прибыльной.

Если вы ищете зарубежную или оффшорную юрисдикцию для регистрации компании как собственника недвижимости, не знаете, где лучше создать холдинг – обращайтесь к нам. Мы имеем более чем 10-летний опыт в решении подобных задач и поможем вам организовать максимально оптимизированную структуру для владения недвижимостью. Пишите нам в онлайн-чат или оставляйте контакты в специальной форме. Мы свяжемся с вами в кратчайшие сроки.