Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых
icon-skype-png icon-telegram-png icon-viber-png icon-whatsapp-png

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых
+372 5 489 53 37
+381 6911 12327
резидентство за инвестиции в Португалии

Аренда в Португалии – Что нужно знать об съеме жилья после оформления «золотой визы»

В октябре 2023 года португальские власти упразднили возможность получения «золотой визы» через покупку недвижимости. Это повысило актуальность аренды в Португалии после оформления ВНЖ за инвестиции.

Советами и сведениями из этой статьи можно воспользоваться при оформлении ВНЖ в Португалии по программе «Золотая виза», не покупая недвижимость, для последующего получения сертификата португальского налогового резидента и резидента NHR, проведя в стране нужное время. Расскажем, как сделать это, арендовав недвижимость в Португалии выгодно.

резидентство за инвестиции в Португалии

Популярным способом получить резидентство за инвестиции в Португалии через программу «Золотая виза» выступает покупка местного недвижимого имущества премиум-класса.

Португальский рынок жилья в последние годы сталкивается с наплывом инвесторов из-за рубежа, включая русских, китайцев и бразильцев. Нужно помнить и о ряде альтернативных способов, позволяющих закрепить за собой желанную «золотую визу». Список таких способов выглядит так:

  1. Создание не менее 10 рабочих мест в стране;
  2. Перевод капитала в Португалию на сумму от € 250 тысяч и выше для инвестирования в поддержку искусства или реконструкцию объектов национального и культурного наследи;
  3. Перевод капитала в Португалию на сумму от € 350 тысяч и выше для инвестирования в научно-исследовательские проекты;
  4. Перевод капитала в Португалию на сумму от € 500 тысяч и выше для инвестирования в акции инвестфондов или венчурный капитал;
  5. Перевод капитала в Португалию на сумму от € 1 миллиона и выше без какой либо цели.

Если воспользоваться одним или сразу несколькими из этих 5 способов, то в последующем можно оформить португальское фискальное резидентство по программе Residente Não Habitual / RNH и получить ряд ценных налоговых бонусов. С 2024 года действуют новые правила. Обновленный режим RNH будет действовать для новых резидентов, предоставляя льготы при налогообложении дохода, полученного в результате:

  • преподавания в высших учебных заведениях и научных исследований;
  • работа в стартапах;
  • работа в компаниях, утвержденных Агентством по инвестициям и внешней торговле Португалии (порт.: Agência para o Investimento e Comércio Externo de Portugal) или Агентством по конкурентоспособности и инновациям (порт.: Agência para a Competitividade e Inovação; IAPMEI);
  • работы или другой деятельности, осуществляемой налоговыми резидентами Азорских островов или Мадейры.

Но есть одно «но». Чтобы стать налоговым резидентом страны и воспользоваться схемой NHR, необходимо прожить там более 183 дней в течение года и/или арендовать/купить жилье для последующего использования в качестве обычного места жительства (Residente Habitual).

Предположим, покупать недвижимость вы (пока) не собираетесь. Например, нужно время, чтобы пожить в стране и сложить о ней впечатление. В таком случае разумным будет арендовать там недвижимость.

Ниже можно найти полезные советы для арендаторов жилья в Португалии. В этой статье объясняются основные моменты, которые нужно знать, прежде чем закрывать сделки с арендной недвижимостью в Португалии, включая жилищное законодательство. Узнаете, что ожидать от арендодателей, где можно найти дома для аренды, и какими правами вы будете обладать в качестве арендатора.

Аренда жилья в Португалии может существенно различаться в курортных и основных крупных городах страны – как по стоимости, так и по типу доступного предложения. Но если вы хотите арендовать виллу в Португалии или современную квартиру, будьте уверены, что найдете множество интересных объектов недвижимости для аренды во всех городах этой страны.

Арендовать или купить недвижимость в Португалии?

После наступления экономического кризиса в Португалии вопрос выбора между арендой и покупкой недвижимости в этой стране встал еще более остро. Ведь у потенциальных арендаторов и покупателей появились как дополнительные возможности, так и некоторые вероятные новые проблемы.

Нужно учитывать многие факторы, наиболее важным из которых является текущая ситуация в конкретном сегменте португальского рынка недвижимости, срок, в течение которого вы планируете жить в Португалии. Также нужно учитывать наличие интересных предложений, которые быстро вымываются с рынка из-за очень привлекательного соотношения качества и цены, а также уникальности. В качестве примера можно привести курорт Praia D’El Rey.

Уровень владения недвижимостью в Португалии оставался стабильным в течение последнего десятилетия. По официальным данным, около ¾ (трех четвертей) домохозяйств в стране сейчас имеют собственные дома. Покупать или арендовать жилье в Португалии? Для местных жителей первый вариант, судя по всему предпочтительнее. Но в случае экспатов все зависит от личных обстоятельств и того, какой именно вариант они ищут: долгосрочный или краткосрочный.

В основных городах (Лиссабон и Порту) можно легко найти современную квартиру для аренды на длительный срок. Но в других регионах все может быть сложнее. Например, в курортном регионе Алгарви, где краткосрочная аренда домов норма, так как много туристов берут жилье в аренду только на время отдыха.

Если планируете переехать в курортную зону Португалии, лучше всего подумать о покупке недвижимости, а не об аренде, так как многие домовладельцы в этих районах взимают высокую плату за краткосрочную аренду в течение летнего сезона отпусков, а также с удовольствием и спокойной душой оставляют свою недвижимость пустой в течение зимы. Естественно, затраты на краткосрочную аренду, как правило, выше, чем в случае аренды жилья на долгий срок.

Хотя стоимость аренды в Португалии не особенно высока по сравнению с некоторыми регионами континентальной Европы, зарплаты в Португалии могут быть довольно низкими, и люди, как правило, тратят от 1/3 (трети) до ½ (половины) зарплаты на аренду.

sign
Выбор «золотой визы»
Бесплатная консультация

по подбору подходящей юрисдикции
и условий программы для получения
«золотой визы».

выбор подходящей юрисдикции и условий программы для получения «золотой визы».

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Поиск недвижимости для аренды в Португалии

Португалия может похвастать широким ассортиментом типов жилья: от современных городских апартаментов-студий до роскошных вилл с собственным бассейном. Арендное жилье можно найти, связавшись с владельцами по контактным данным из рекламы в печатных СМИ. Также большинство объектов недвижимости можно арендовать через местных агентов по недвижимости или сервисы вроде Airbnb.

Поскольку объекты недвижимости в курортных районах Португалии в основном используются как дома для отдыха, большинство из них полностью меблированы (mobiliado), а долгосрочная аренда жилья в крупных городах обычно доступна без мебели (sem mobilia).

Стоимость аренды зависит от размера апартаментов (количества спален) и качества конкретного объекта недвижимого имущества, возраста жилого помещения и доступа к удобствам и инфраструктуре. Однако самым значительным фактором, влияющим на арендную плату, является регион, город, а также конкретный район, в котором арендуется жилье.

Хотя объявления о сдаче недвижимости в аренду иногда размещаются самими владельцами, вы должны быть осторожны с передачей наличных денег без официального контракта, поскольку вы можете лишиться некоторых своих законных прав. Этот же совет актуален и при оформлении резидентства за инвестиции в этой стране.

Если заручитесь помощью агента по недвижимости, убедитесь, что он ответственно выполняет свою работу и обязательства по отношению к вам. Хороший агент должен быть в состоянии рассказать вам о рынке недвижимости, городе, цене и качестве жилья, об ограничениях, которые распространяются на иммигрантов.

Также он должен организовывать для вас поездки для осмотра предлагаемого жилья, вести переговоры с арендодателями от вашего имени и предоставить контракт на вашем языке. Удостоверьтесь также, что ваш агент по недвижимости предоставляет вам разные варианты жилья.

Документы, необходимые для подписания договора аренды в Португалии

Для того чтобы арендовать недвижимость в Португалии, необходимо будет подписать договор аренды (contrato de arrendamento). Вам также понадобится номер налогоплательщика в Португалии (Numero financial de contribuinte).

Во многих районах (особенно за пределами крупных городов) юридические аспекты, связанные с вопросами аренды недвижимости могут показаться недостаточно формализованными. Например, арендодатели не будут запрашивать о вас информацию в компетентных инстанциях или проводить проверки кредитной истории.

В контрактах на аренду в Португалии указывается срок аренды, срок, по истечении которого, ставка аренной платы может быть пересмотрена, а также срок, когда нужно предоставить арендодателю уведомление о желании покинуть снятое жилье.

Также договоры аренды в Португалии должны содержать информацию об арендодателе и арендаторе, включая гражданство и дату рождения, информацию о недвижимом имуществе и размере арендной платы, а также сроках ее уплаты.

Договоры аренды могут быть либо открытыми (т.е. на неопределенный срок), либо на заранее оговоренный промежуток времени. Продолжительность и срок действия аренды должны быть указаны в контракте. Также предпочтительно включить в контракт условия расторжения договора.

Затраты на аренду жилья в Португалии

Средняя арендная плата за жилье зависит от того, в каком районе Португалии расположена арендуемая недвижимость. В Лиссабоне вы можете заплатить всего около 500 евро в месяц за небольшую студию, а квартира в престижном районе может стоить до 2000 евро. Аренда типичной квартиры площадью в 120 кв.м. в желаемом районе может обойтись в 1200 евро в месяц.

В регионе Алгарви квартиры несколько дешевле – особенно в межсезонье, если конечно удастся найти доступное для съема жилье, как уже отмечалось выше. Арендная плата за квартиру площадью 120 кв.м. в этом регионе может составить 600 евро в месяц.

Стоимость аренды в Португалии обычно согласовывается между арендодателем и арендатором, а пересмотр арендной платы разрешен ежегодно. Есть ограничение на увеличение арендной платы. Арендодатель должен сообщить вам в письменной форме о планируемом увеличении платы за аренду не менее чем за 30 дней до его (увеличения) осуществления.

Стоимость аренды обычно не включает платежи по коммунальным услугам (газоснабжение и предоставление электричества), поэтому вам придется выделять дополнительные средства арендодателю на их оплату. В качестве залога, как правило, выплачивается арендная плата за месяц вперед.

Залог при аренде в Португалии

Задаток взимается в качестве гарантии того, что при нанесении ущерба имуществу и желании арендаторов съехать с квартиры соответствующие расходы будут возмещены за счет задатка. Задаток также служит для возмещения неоплаченных коммунальных счетов. Он подлежит возврату, если арендаторы предъявят квитанции на оплату коммунальных расходов: электричества, горячей и холодной воды, центрального отопления, интернета, телефонии.

Арендодатели, обычно, запрашивают эквивалент двухмесячной арендной платы в качестве залога перед тем, как разрешить клиентам переезд в арендуемые апартаменты. В Португалии нет установленной схемы управления залогами. Владельцы жилья могут удерживать депозит все время аренды.

Однако вы можете разместить залог на целевом депозитном счете. Ни одна из сторон (ни владелец, ни арендатор) не сможет распоряжаться им в период аренды. Стороны могут разделить полученные от депозита проценты.

Вселение и выселение

Рассмотрим два момента при вселении в съемное жилье и выселении: инвентаризацию и уведомления.

Инвентаризация жилья

Перед тем, как вы вселитесь в арендованное жилье, арендодатель создаст перечень предметов  мебели и элементов интерьера внутри объекта недвижимости, а также задокументирует общее состояние своего дома или квартиры. С момента вселения в жилое помещение вы несете ответственность за имущество, а при выселении оно должно находиться в первоначальном виде. Однако допускается общий износ.

Предоставление уведомлений арендодателю и арендатору

Вы можете подать уведомление владельцу жилья о том, что хотите прекратить аренду его недвижимости только после шести месяцев с момента заключения контракта. Если до завершения срока аренды осталось больше года, вам нужно предоставить уведомление за 120 дней, а если меньше года, вы можете уведомить арендодателя за 60 дней. Возможно прекратить аренду, если ваш арендодатель нарушает договор (например, не выполняет критически важные ремонтные работы).

Ваш арендодатель может уведомить вас о прекращении договора аренды в случае, если он сам нуждаются в жилье или собирается производить ремонтные работы, требующие, чтобы его объект недвижимого имущества был пустым. Арендодатель должен будет уведомить вас за шесть месяцев. Если причиной уведомления от арендодателя послужила необходимость проведения ремонтных работ, ему придется предоставить компенсацию в эквиваленте выплатам за один год аренды или предоставить жилье, сопоставимое с прежним.

Если у вас есть открытый контракт, и арендодатель хочет закончить аренду по любой другой причине, он должен будет предоставить вам уведомление за два года.

Как вернуть депозит?

Как только срок аренды закончился, и арендодатель проинспектировал имущество на предмет ущерба, ему нужно будет вернуть вам залог. В Португалии нет строго определенного срока, когда это должно быть сделано – в отличие от некоторых других странах.

Выселением из жилья в Португалии занимается Национальное арендное бюро (Balcao Nacional do Arrendamento), но оно не рассматривает споры по депозитам. В случае отказа со стороны арендодателя в возврате залога вы имеете полное право обратиться за помощью к адвокату и претендовать на возмещение задатка в судебном порядке.

Права арендаторов в Португалии

Правила аренды в Португалии благоприятны для арендатора, и зачастую арендодателям довольно сложно выселять арендаторов по долгосрочным контрактам. Важно убедиться, что вы защищены юридически, поскольку вам могут попасться мошенники.

Независимо от того, арендуете ли вы жилье на краткосрочную или долгосрочную перспективу, необходимо удостовериться в том, что местный совет выдал вашему арендодателю лицензию на право предоставления жилья в аренду (alojamento local).

Поиск переводчика при аренде в Португалии

Некоторые агентства по недвижимости могут предоставить вам переводчиков для заключения договоров на аренду, а некоторые из них имеют русскоязычных представителей, что особенно характерно для курортных зон.

Контракт на аренду будет на португальском языке, поэтому иммигрантам потребуется нанять переводчика. Стоимость услуг переводчика примерно 100 евро. МИД РФ предлагает список переводчиков и русскоговорящих адвокатов в Португалии. Посольства других стран постсоветского пространства также могут делиться информацией о русскоязычных переводчиках в Португалии.

Социальное жилье

Социальное жилье в Португалии доступно для людей с низкими доходами или тех, кто испытывает трудности с поиском недвижимости для аренды. Процесс подачи заявки на этот тип жилья зависит от региона. Местные органы власти могут предоставить более подробную информацию об этом.

Советы по аренде недвижимости в Португалии

Аренда недвижимости, например, в Лиссабоне перед покупкой — это хорошая идея даже для тех, кто хочет жить в стране долго. Это позволит вам решить, подходит ли вам Лиссабон. Также аренда предоставит вам возможность опробовать различные виды недвижимости в разных частях города.

Если планируете арендовать недвижимость в Лиссабоне, лучше всего заняться поиском жилья осенью. В туристический сезон арендодатели предпочитают сдавать недвижимость в аренду на непродолжительный срок, поскольку это для них более выгодно. Идеальное время для поиска среднесрочной или долгосрочной аренды — с конца сентября по апрель.

В Португалии много людей, которые сдают в аренду свою недвижимость за наличные, не оформляя официальный контракт. Есть также те, кто арендует недвижимость самостоятельно, а затем незаконно сдает ее другим арендаторам. Держитесь подальше от таких мошеннических сделок.

Если вы арендуете недвижимость в Португалии в качестве основного места жительства, вы имеете право на получение налоговых вычетов при подаче налоговой декларации в Португалии на определенную сумму с учетом размера арендной платы, которую вы заплатили. Но вы сможете претендовать на это только в том случае, если все документы на аренду в порядке. Недвижимость и арендодатель должны быть соответствующим образом лицензированы, а во всех ваших квитанциях должен быть указан правильный адрес и фискальные номера арендатора и арендодателя.

Термины, касающиеся аренды недвижимости на португальском языке

Кроме изучения всех фактов и советов полезным было бы ознакомиться с написанием и звучанием терминов в сфере на португальском языке.

  • Аренда: renda
  • Депозит: caucao
  • Прекращение контракта: resolucao do contrato
  • Выселение: despejo
  • Суб-аренда: sublocacao
  • Фиксированный договор: contrato com prazo certo
  • Открытыйконтракт: contrato por duracao indeterminada
  • Ремонт: obras

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.