Покупка любой недвижимости является серёзным делом. Еще более серьезным оно становится если собственность приобретается за рубежом. И совсем серьезным, если покупка недвижимости проводится с целью получения Латвийского ВНЖ, а возможно в будущем и к ПМЖ в Европе и европейскому ( латвийскому) гражданству. Я расскажу в общих чертах о соответствующих латвийских порядках и обычаях, на которые стоит обращать внимание при покупке недвижимости в Латвии. Тема эта актуальна в свете сравнительно недавно появившейся и уже чрезвычайно востребованной возможности получения вида на жительство путем покупки недвижимости в Латвии; впрочем мне достоверно известны и случаи, когда россияне покупают дома в Латвии не для ВНЖ, а «просто так», «чтобы было», для проведения отпусков и каникул в Юрмале, и даже для использования в качестве «дальней дачи»…
Мой рассказ в равной мере будет касаться любой латвийской недвижимости – будь то квартира, дом, коммерческие площади, или земельный участок для развития или спекуляциии – основные принципы покупки недвижимости в Латвии одни и те же.
Самое трудное – выбор недвижимости в Латвии
Не потому, что выбор недвижимости в Латвии безграничен. Трудность в другом – вам предварительно нужно точно определиться и согласовать в семье действительно ли, и для чего нужна вам недвижимость за границей. Цели могут быть разные – «дальняя дача», «запасной аэродром», укрытие нажитого в близкой и почти родной но уже загранице, будущая база для детей-студентов …
Искать недвижимость для покупки в Латвии можно самому, с помощью друзей, по объявлениям в российских рекламках и т.д. и т.п. Однако я бы советовал все же работать с профессионалами – в Латвии достаточно надежных маклеров, которые могут предоставить вам услугу поиска недвижимости, если конечно вы предварительно сформулируете для них цель приобретения, желаемое месторасположение, тип недвижимости, и конечно бюджет.
Когда выбор сделан – как приступить к покупке выбранной в Латвии недвижимости?
Если нашлась полностью удовлетворяющая вас недвижимость в Латвии, то профессиональный маклер обязательно проинформирует вас о всех ее плюсах и минусах. Однако этого не всегда достаточно. Потратьтесь на юридическую проверку недвижимости – как минимум, убедитесь, что недвижимость надлежащим образом зарегистрирована, а также что право продавца на ее отчуждение ничем не ограничено. Если продавец действует через представителя – убедитесь, что полномочия последнего надлежаще оформлены. В случае покупки дома, земли или коммерческой недвижимости крайне важно выяснение вида разрешенной на этой земле деятельности, территориального планирования, права на застройку и т.п. Также советую произвести оценку недвижимости – просто, чтобы убедиться, что требуемая продавцом с иностранца цена адекватна.
Оформление покупки недвижимости в Латвии
Выбранную и проверенную недвижимость можно покупать сразу, заключив договор купли (pirkuma ligums). На практике, однако, часто предварительно заключают договор задатка (rokas naudas ligums) — уплачивая часть цены продавцу, стороны договариваются заключить основной договор купли немного позднее, используя отсрочку для подготовки сделки (для согласования продажи с банком продаца, если недвижимость заложена, или для получения кредита покупателем, на подготовку документов и т.п.).
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Договор купли. Договор счета сделки.
Договор купли является, разумеется, очень важным юридическим актом. Если не проводилась полная юридичесая проверка «чистоты» недвижимости и собственно сделки, то именно в договор нужно постараться заложить все возможные обязательства и гарантии, а также отвественность продавца, чтобы максимально обезопаситься от возможных неприятных сюрпризов и рисков.
В Латвии договор купли, как правило, заключается одновременно с договором счета сделки (darijuma konta ligums). Трехсторонний договор счета сделки покупатель и продавец заключают с выбранным ими банком для обеспечения исполнения расчетов по договору купли – банк проследит, чтобы деньги продавец получил лишь после надлежащей регистрации права собcтвенности покупателя на недвижимость.
Указанные договоры не обязательно заверять нотариально, достаточно соблюдения простой письменной формы. Однако еще один документ – прошение сторон о закреплении права собственности покупателя на недвижимость (nostiprinajuma lugums) — обязательно должен быть заверен нотариусом, т.к. он будет подан в Земельную Книгу.
Земельные книги – регистр владения недвижимостью Латвии
Латвия – это одна из немногих стран бывшего СССР, где уже в царские времена была введена и успешно действует до сих пор система публичной регистрации всей недвижимости — Земельные книги (лат. Zemesgramatas).
Земельные книги – это созданный по германскому образцу единый государственный реестр, содержащий полную информацию о недвижимости, ее собственниках, отягощениях и обременениях, таких как, скажем, ипотечный залог или арест. Любой может получить эту информацию. Собственником недвижимости по закону считается только тот, кто как таковой записан в Земельные книги.
Наличие такой системы строгой и всеобъемлющей регистрации прав на недвижимость, наряду со сравнительно небольшими размерами страны, практически исключают любые злоупотребления в сфере регистрации прав на недвижимость.
Регистрация права собственности покупателя в Земельной книге производится в течение 10 дней.
Расходы на перерегистрацию прав собственности на недвижимость в Латвии
При регистрации права собственности покупателя на недвижимость в Земельной книге необходимо уплатить госпошлину – в общем случае это 2% от суммы сделки или кадастровой стоимости недвижимости (что выше), но не более 30 000 латов.
Также нужно оплатить услуги нотариуса по составлению прошения. Эти расходы, по латвийскому обычаю, оплачивает покупатель. В целом можно считаться, что расходы на государственную регистрацию покупки составят около 3% от суммы сделки.
Ограничения для иностранцев при покупке недвижимости в Латвии
Неграждане Латвии по закону не имеют право иметь в собственности земли на морском побережье, а также лесные и сельскохозяйственные земли. Эти ограничения распространяются даже на граждан стран Евросоюза, правда, лишь на переходный период. Тем не менее, очень значительная часть лесов и сельхозугодий Латвии самыми различными путями давно перешла в собственность иностранных покупателей.
Право первой руки при покупке недвижимости в Латвии
Законом установлено право соответствующей муниципальной власти на использование права первой руки при продаже недвижимости на ее территории. Однако это право не является универсальным (не распространяется в частности на продажу квартир и производственных недвижимостей), и в целом весьма редко используется. Поэтому давно обсуждается необходимость его отмены. Тем не менее, при продаже домовладений, или, скажем, земельного участка, необходимо предварительно предложить самоуправлению воспользоваться этим правом.
Недвижимость и ВНЖ в Латвии
Покупатели латвийской недвижимости и члены их семей вправе получить вид на жительство в Латвии. Узнать о различных способах и преимуществах получения ВНЖ в Латвии Вы можете из следующих статей:
Самая недорогая возможность стать жителями Европы для всей семьи и другие преимущества ВНЖ в Латвии
Финансирование покупки недвижимости в Латвии
Латвийские банки охотно финансируют покупку недвижимости в Латвии иностранцами, предоставляя им ипотечные кредиты под залог покупаемой недвижимости или других активов (в т.ч. зарубежных) покупателя. Главным требованием к заемщику является наличие ликвидного залога, а также достаточного и доказуемого дохода. Обычно иностранцам предоставляется кредит в размере до 70% от стоимости покупаемой недвижимости.
Автор предупреждает, что настоящая статья подготовлена для использования исключительно в информационных целях. Этот материал не должен рассматриваться в качестве профессиональной юридической консультации или замены квалифицированной юридической помощи.
Рижское адвокатское бюро «Petrovs & partneri» обеспечивает полный спектр юридических услуг по сопровождению сделок с недвижимостью в Латвии. Для предварительной консультации звоните адвокату Дмитрий Петрову по +371 67 03 53 81 или задайте свой вопрос э-почте general@petrovs.lv. Больше о наших юридических услугах можно узнать на сайте: www.petrovslaw.com.
27 ноября 2012 года.
(с) Dmitrijs Petrovs. Специально для портала Internationalwealth.info
Maxonium
Как указано в обзоре SLS, крупнейшими игроками на рынке недвижимости в Латвии сегодня являются коммерческие банки и их дочерние компании. Вторую позицию (по объему финансового оборота в сфере недвижимости) занимают иностранные инвесторы, многие из которых преследуют цель получения вида на жительство в Латвии на основе покупки недвижимости. Тот факт, что кредитный рейтинг и ВВП Латвии значительно выросли в последние годы, в то время как рейтинг других европейских стран снизился