В этой статье мы рассмотрим такие вопросы, как инвестирование в недвижимость ОАЭ, что нужно знать инвестору об инвестициях в ОАЭ и чем отличается процесс покупки недвижимости в ОАЭ в каждом конкретном эмирате.
Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ) – это удивительная страна, которая была основана в 1971 году. Состоят ОАЭ из федерации семи маленьких государств или княжеств – из эмиратов. Столицей ОАЭ является самый большой эмират — Абу-Даби, хотя он является вторым по численности населения после Дубая. Остальные пять эмиратов – это Аджман, Фуджейра, Рас-Аль-Хайма, Шарджа и Умм-Аль-Кувейн. Арабские Эмираты расположены в Персидском Заливе и граничат с Саудовской Аравией на юге.
Обычно большинство инвесторов, которые планируют инвестировать в недвижимость ОАЭ, выбирают варианты либо в Дубае, либо в Абу-Даби, и небольшая часть инвесторов также рассматривает и Рас-Аль-Хайму.
Большое количество объектов недвижимости на рынке для продажи – это новая недвижимость, которая еще не построена, и она часто продается другим инвесторам еще до завершения строительства. Этот тип инвестирования называется «flipping».
Что представляет из себя правовая система Эмиратов в плане инвестирования в недвижимость ОАЭ?
Покупка фригольд-недвижимости в ОАЭ ничем не отличается от того, как это происходит в других странах. Однако, стоит отметить, что в некоторых эмиратах отсутствует какое-либо законодательство, которое регулировало бы покупку недвижимости еще до ее строительства, деятельность брокеров и агентов в сфере недвижимости, депонирование счетов для этих целей, и выдачу свидетельств на право собственности в многоквартирных домах и объектах с территориями общего пользования.
В таких случаях инвестору необходимо конечно же быть очень осторожным и проводить все возможные проверки до покупки недвижимости.
В любом случае инвестору рекомендуется нанять юриста, который бы помог провести все необходимые проверки и провести процесс покупки грамотно.
Где в ОАЭ иностранному инвестору разрешено покупать недвижимость?
ОАЭ не имеют общефедерального закона относительно прав собственности на недвижимость и ее регистрации. Таким образом каждый конкретный эмират имеет свои собственные регулирующие положения и процедуры, применяемые при операциях с недвижимостью.
Инвестирование в недвижимость Дубая
В 2006 году в Дубае вышел закон, который позволил иностранным инвесторам получить право собственности на недвижимость в определенных районах Дубая, которые и были установлены этим законом. Большинство этих районов имеют достаточно популярные названия.
Так как могут периодически появляться новые районы, разрешенные для иностранной собственности, то необходимо всегда уточнять списки объектов при намерении инвестировать в Дубай. Списки доступны на сайте Земельного департамента Дубая.
Инвестирование в Абу-Даби
В Абу-Даби иностранцы, согласно закону, могут иметь права на недвижимость, размещенную в определенных районах. Эти районы называются Инвестиционные Зоны, они были обозначены в законе 2005 года.
Важно отметить, что эти права иностранцев не включали в себя право собственности на земельные участки в этих районах.
Недавно муниципалитет Абу-Даби объявил, что иностранцам теперь разрешено иметь недвижимость в Инвестиционных Зонах на основе фригольд-собственности, что значительно привлекательнее чем соглашения лизгольда с правом аренды на 99 лет.
Инвестирование в недвижимость ОАЭ в Рас-Аль-Хайме
Рас-Аль-Хайма выпустила закон о фригольд собственности в 2005 года, и стала следующим эмиратом ОАЭ после Дубая, в котором была разрешена фригольд собственность для иностранцев.
Закон разрешил иностранцам владеть собственностью в определенных Инвестиционных Проектах, но для этого требовалось зарегистрировать компанию в ОАЭ в Свободной Зоне Рас-Аль-Хайма, и приобрести собственность на имя компании. То есть иностранное лицо не могло купить недвижимость напрямую на свое имя.
Но затем, в 2007 году в закон были внесены изменения, которые разрешили иностранным гражданам и компания, в независимости от места их регистрации, владеть фригольд-правом собственности в проектах, принадлежащих RAKEEN, RAKIA и Al Hamra, без необходимости регистрировать компанию в ОАЭ в RAK.
Инвестирование в недвижимость ОАЭ в Аджман
В 2008 году в Аджмане вышел закон, который разрешил гражданам ОАЭ, гражданам стран Совета Сотрудничества Арабских Государств Персидского Залива и компаниям, полностью принадлежащим им, а также публичным акционерным обществам, владеть фригольд-правом собственности на недвижимость и земельные участки.
Иностранцем же было разрешено владеть фригольд-правом собственности в определенных районах или правом пользования, включая долгосрочную аренду, сроком до 50 лет, при утверждении Правителя Аджмана.
Инвестирование в недвижимость ОАЭ в Шардже
В Шардже иностранцам не разрешено покупать недвижимость в право собственности фригольд. Но разрешено право лизгольд — можно арендовать собственность на 99 лет.
Инвестирование в недвижимость ОАЭ в Фуджейре
В данный момент какие-либо законы об иностранном праве собственности на недвижимость в Фуджейре отсутствуют.
Инвестирование в недвижимость ОАЭ в Умм-Аль-Кувейне
Закон 2006 года разрешает право собственности на недвижимость только гражданам ОАЭ и гражданам стран Совета Сотрудничества Арабских Государств Персидского Залива, а также компаниям, полностью принадлежащим им.
Иностранцы все же могут владеть недвижимостью в Умм-Аль-Кувейне в определенных инвестиционных районах, но не могут владеть земельными участками. Также им разрешено использовать недвижимость на основе долгосрочной аренды, сроком до 99 лет или же использовать 50-летнее право аренды с обязательствами развития объекта.
При инвестировании в недвижимость ОАЭ, учитывайте законодательство, традиции и мнения экспертов
Инвестор, при инвестировании в ОАЭ, должен иметь полное понимание своих прав и рисков, связанных с покупкой собственности в ОАЭ, впрочем, как и в любой стране мира. Разумеется, если инвестор – иностранец, то необходимо проводить еще более тщательные проверки и исследования законодательства, так как некоторые законы или рыночные стратегии могут быть совершенно не такими, как ожидает инвестор.
Важно учесть, что именно в ОАЭ может влиять на стоимость недвижимости, ведь в каждой стране свои традиции. Если же при изучении будет понятно, что собственность имеет какие-либо явные недочеты, то это даст повод для проведения переговоров о снижении цены.
Как правильно сделать доверенность при инвестировании в недвижимость ОАЭ?
Доверенность – это инструмент, с помощью которого инвестор может дать доверенному лицу полномочия действовать от своего имени в планируемой сделке.
В ОАЭ использование доверенности играет значительную роль в сделках с недвижимостью. Это и понятно, ведь не каждый инвестор может выделить достаточно своего времени для проведения сделки с недвижимостью, а потребоваться могут не только часы, но и дни. Единственным выходом, конечно, служит использование доверенности.
Доверенность в ОАЭ будет действительно в том случае, если она подписана в присутствии государственного нотариуса в ОАЭ.
Однако можно выдать доверенность и за пределами ОАЭ. Для этого она должна быть легализована в посольстве ОАЭ по месту выдачи, а затем в Министерстве иностранных дел в ОАЭ.
Разумеется, прежде чем выдать доверенность, инвестор должен убедиться, что доверенное лицо является достаточно надежным. Обычно это – надежные родственники, друзья, юридические фирмы, или компании, имеющие лицензию на проведение сделок с собственностью.
Всегда консультируйтесь с юристом при составлении доверенности, так как в ОАЭ имеются определенные требования к доверенности, при сделках с недвижимостью.
Наследование и завещания при инвестировании в недвижимость ОАЭ
Наследование в ОАЭ регулируется Гражданским Кодексом и Законом о личных делах.
Согласно законам ОАЭ, права на собственность, находящуюся в ОАЭ, которая принадлежит иностранцу, не имеющему наследника, должны рассматриваться внутри ОАЭ.
Вопросы наследования в ОАЭ, относящиеся к мусульманам рассматриваются согласно Шариатским принципам, а для не-мусульман, применяется закон страны происхождения умершего.
Здесь важно отметить, что не имеет значения какой религии придерживался и какое гражданство имел умерший, и неважно имел ли он завещание или нет, в любом случае, его наследство и волеизъявление будут рассматриваться и распределяться только в соответствии с законами страны, в которой умерший имел гражданство на момент смерти, до того предела, пока это не будет противоречить общественному порядку ОАЭ.
Несмотря на то, что Закон ОАЭ о личных делах предусматривает, что законы страны происхождения умершего должны применяться к вопросам, относящимся к наследованию, все же Гражданский Кодекс ОАЭ предусматривает, что закон ОАЭ должен применяться к завещаниям, сделанным экспатами, распоряжающимися своей недвижимостью, размещенной в ОАЭ, и также указывает, что наследование недвижимости будет регулироваться Исламским Законом Шариата.
Выглядит запутанно, а в итоге получается, что в конечном счете, то какой закон будет применяться, будут решать Суды ОАЭ при рассмотрении каждого конкретного случая.
Получается, что единственный практический подход к защите прав экспата на недвижимость – это составление завещания. Так как, законы ОАЭ должны применяться к завещаниям, сделанным экспатами, распоряжающимися своей недвижимостью, размещенной в ОАЭ, то рекомендуется, чтобы профессиональный юрист составил надлежащее завещание.
Чтобы обойти применение закона Шариата, можно применить следующий метод. Зарегистрировать оффшорную компанию и купить недвижимость от имени этой оффшорной компании.
Ипотека при инвестировании в недвижимость ОАЭ
В конце 2013 года, Центральный Банк ОАЭ выпустил новый свод правил относительно ипотечного кредитования. Согласно новым регулирующим положениям, для первой недвижимости, не-гражданин ОАЭ имеет право занять только не более 75% от стоимости недвижимости, которая оценена не более чем 5 миллионов дирхам (1 360 000 USD). Если стоимость недвижимости более чем 5 миллионов дирхам, то заемщик может получить не более 65% от стоимости недвижимости. Если же это вторая покупка недвижимости, то максимально доступный займ не может превышать 60% от стоимости недвижимости.
В случае покупки еще не построенной недвижимости, максимальная сумма займа не может превышать 50% стоимости недвижимости. Регулирующие положения указывают также, что максимальный срок ипотеки 25 лет и максимальный возраст заемщика на момент последнего платежа по ипотеке 65 лет, либо 70 лет, если это самозанятое лицо.
Расходы и сроки при покупке инвестиционной недвижимости в ОАЭ
Все сделки, включая продажу и покупку недвижимости требуют регистрации в департаменте соответствующего эмирата. Сбор за регистрацию составляет 2% от стоимости продажи. В 2013 году в Дубае этот сборы был увеличен до 4%. В случае приобретения вторичной собственности будет наложен дополнительный сбор от одного до двух процентов. Кроме того, необходимо также оплатить сбор агенту, который обычно составляет от 2% до 5%. В случае ипотеки, также возникает сбор за регистрацию ипотеки, который составляет около 0.25% от стоимости залога.
Для еще не построенной недвижимости, обычно необходимо сначала оплатить первоначальный депозит размером от 10% до 15% от общей стоимости. После этого вы должны заключить подробный договор купли-продажи, при этом рекомендуется вписать в него план платежей, который был бы связан с этапами строительства, вместо того чтобы просто подписать обязательство оплачивать платежи продавцу в конкретные даты.
В таком плане оплаты, привязанном к конкретным этапам строительства, общая стоимость выплачивается при передаче готовой недвижимости покупателю, после чего сразу идет регистрация и выдача свидетельства о праве собственности в Земельном Департаменте соответствующего эмирата. Обычно проходит около 2-3 лет от момента бронирования недвижимости до получения свидетельства на право собственности на ваше имя. Однако в случае перепродажи, процесс происходит более быстро. Как только ваше предложение о покупке принимается, агент продавца предоставит вам договор о продаже. На этом этапе вы должны оплатить 10%-депозит, который будет находиться у агента продавца. Продавец должен затем получить письмо об отсутствии возражений от девелопера недвижимости. Как только все документы будут готовы, стороны должны записаться на прием и встретиться в земельном департаменте для завершения процесса. Вы оплачиваете оставшийся платеж и свидетельство на собственность выдается на ваше имя. Этот процесс обычно занимает 15-20 дней. Если же имеет место ипотека или кредит от банка, то процесс может занять 45-50 дней, так как банк должен еще будет провести оценку стоимости недвижимости.
На кого оформлять недвижимость при инвестировании в ОАЭ?
Один из самых важных вопросов, который возникает при покупке инвестиционной недвижимости в ОАЭ, это – то, на кого ее оформлять, на себя, на компанию или еще на кого-то.
Часто предлагается такой вариант, как регистрация оффшорной компании в ОАЭ или еще где-либо, а затем оформление недвижимости на имя оффшорной компании. Такой вариант часто рассматривается инвесторами для того, чтобы обойти применение законов Шариата. Также при рассмотрении различных вариантов, необходимо рассмотреть и такие факторы, как налогообложение. Хотя в ОАЭ отсутствуют налоги, может оказаться так, что вы будете обязаны платить налоги в своей родной стране, которые относятся к доходам от аренды недвижимости или налоги на прирост капитала при избавлении от собственности.
Поэтому мы рекомендуем воспользоваться советами профессиональных юристов при рассмотрении вариантов для выбора самого лучшего юридического механизма для покупки недвижимости в ОАЭ. Учитывайте, что в каждом эмирате применяется различный набор регулирующих положений. Например, циркуляр 2011 года, выпущенный правительством Дубая, наложил запрет на регистрацию всей недвижимости в Дубае, приобретенной на имя оффшорной компании, если эта компания не является оффшорной компанией, зарегистрированной в Свободной Экономической Зоне Jebel Ali.
Обязательства инвестора при инвестировании в недвижимость ОАЭ
Как только свидетельство на недвижимость будет выдано на ваше имя, у вас возникнут определенные обязанности, которые необходимо выполнять на регулярной основе.
Например, к таким обязанностям относятся следующие:
- Очень важно, чтобы ваша недвижимость и ее содержимое были бы застрахованы. Соответственно вы должны будете оплачивать ежегодные страховые премии за это страхование.
- В большинстве эмиратов накладывается муниципальный налог на арендные платежи в размере 5% за жилые помещения и 10% за коммерческие помещения.
- Как только вы получаете недвижимость, вам придется платить плату за обслуживание девелоперу или ассоциации владельцев недвижимости, которые занимаются обслуживанием, вывозом мусора и т.д.
- Также необходимо будет оплачивать коммунальные услуги, воду, газ, электричество и т.д.
Как разрешать споры при инвестировании в недвижимость ОАЭ?
В договорах купли-продажи довольно часто встречаются в качестве неотъемлемой части договора оговорки о разрешении споров.
Так как любой спор, происходящий в отношении собственности должен быть разрешен опираясь на такие оговорки, то очень важно подготовить их грамотно и с учетом всех деталей.
В ОАЭ имеются различные площадки для разрешения споров, это могут быть суды, арбитраж, специальные судебные комиссии и т.д. Очень важно, чтобы профессиональный юрист рассмотрел содержание оговорок о разрешении споров в вашем договоре и помог бы выбрать какую площадку для разрешения споров необходимо включить в договор, чтобы это было наиболее выгодно для вас и не зависело бы от эмирата, в котором вы приобретаете недвижимость.
Что важно учитывать инвестору в ОАЭ при инвестировании в недвижимость ОАЭ?
При покупке недвижимости в ОАЭ, инвестору очень важно рассмотреть еще и следующие вопросы.
Проверка застройщика и регистрации проекта
Прежде чем вы подпишите какие-либо юридически значимые документы с девелопером, очень важно сначала убедиться, что девелопер и проект зарегистрированы в надлежащем ведомстве соответствующего эмирата, которое отвечает за регистрацию застройщиков и проектов.
В Дубае регистрацией девелоперов и проектов недвижимости занимается Real Estate Regulatory Agency (RERA). Мы рекомендуем инвестировать только в проекты, которые были утверждены RERA и для которых был открыт счет депонирования.
В Абу-Даби регистрацией девелоперов занимается Департамент Экономического Развития. Но в настоящее время в Абу-Даби отсутствуют какие-либо законы о еще не построенной недвижимости и о счетах для депонирования для проектов недвижимости в Абу-Даби.
В Шардже за регистрацию проектов недвижимости отвечает Department of Real Estate Registration (DRER). Также это департамент отвечает за выдачу разрешений на продажу отдельных блоков в проекте.
В Рас-Аль-Хайме за регистрацию проектов недвижимости и девелоперов отвечает Ras Al Khaimah Investment Authority 
(RAKIA), которое ведет специальный реестр девелоперов для записи наименований девелоперов, лицензированных на ведение строительной девелоперской деятельности.
В Аджмане за регистрацию проектов недвижимости и девелоперов отвечает Ajman Real Estate Regulatory Authority.
В Фуджейре рынок недвижимости находится в стадии развития и какого-либо конкретного законодательства в отношении регистрации девелоперов и проектов пока нет.
В Умм-Аль-Кувейне Survey and the Planning Department ведет реестр девелоперов и заносит в него наименования девелоперов, котором разрешено заниматься строительством в эмирате.
Мы настоятельно рекомендуем до подписания каких-либо юридически значимых документов обращаться в эти ведомства для проверки регистрации девелопера и проекта.
Подтверждение открытия депозитного счета проекта
Для обеспечения безопасности платежей за приобретение еще не построенной недвижимости, некоторые эмираты законодательно предусмотрели регулирование открытия особо управляемых счетов, называемых эскроу счета. Деньги, оплаченные покупателями за недвижимость, депонируются на особом эскроу счете, открытом на имя девелопера в утвержденном банке.
В Дубае закон относительно открытия эскроу счетов, вышел в 2007 году для регулирования девелоперов и для защиты денег инвесторов при покупке еще не построенной недвижимости в Дубае. Согласно требования этого закона, для каждого проекта недвижимости девелопер должен открыть особый банковский счет в одном из аккредитованных банков в ОАЭ и этот счет используется исключительно для конкретного проекта.
Абу-Даби в настоящее время завершает разработку законов, которые будут регулировать продажи еще не построенной недвижимости.
Рас-Аль-Хайма ввела в действие закон аналогичный закону Дубая 2008 года. Согласно этому закону, девелоперы продающие еще не построенные блоки должны открыть особый гарантийный счет в Ras Al Khaimah Investment Authority (RAKIA) и депонировать средства на финансирование проекта на утвержденный банковский счет, регулируемый RAKIA Real Estate Regulatory Authority (RERA).
В Аджмане в 2008 году было учреждено Real Estate Regulatory Authority (ARRA), которое регулирует застройщиков в Аджмане. В том же году был издан указ, который требует открытие эскроу счета проекта, сертифицированного ARRA.
В Шардже эскроу счета для застройщиков пока не требуются.
В Умм-Аль-Кувейне в 2007 году был издан закон, который в обязательном порядке требует от любого застройщика, желающего продавать еще не построенные блоки, обращаться в Исследовательский проектный департамент для открытия гарантийного счета проекта, который будет использоваться исключительно для его строительства.
Если вам приходилось сталкиваться с покупкой недвижимости в разных эмиратах ОАЭ, то приглашаем поделиться вашим опытом в комментариях!
