Насколько выгоден арендный бизнес в Германии?

Арендный бизнес в Германии – легенда стабильности и рентабельности. Но выгода любого арендного бизнеса, будь то Германия или любая другая страна, складывается из многих факторов. Нельзя просто прийти, купить дом и ждать баснословного денежного потока. Да, всех интересует чистая прибыль, и как быстро будет окупаться инвестиция. Но даже профессиональный консультант не сможет ответить на этот вопрос, особенно, если инвестор не знает всех деталей.

На какие детали нужно обратить и внимание и что действительно важно при финансовых расчетах? Нужно учесть 5 направлений:

1. Сам объект инвестиции;
2. Инвестор и его статус;
3. Вопросы финансирования;
4. Как выбран инвестиционный период;
5. Рассчитать все расходы.

Теперь пройдемся по списку.

Недвижимость в оффшоре
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.

Свяжемся с вами в течение 10 минут

ПОЛУЧИТЬ
КОНСУЛЬТАЦИЮ ПОЛУЧИТЬ
КОНСУЛЬТАЦИЮ

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Объект недвижимости в Германии для инвестирования

В нашем случае разговор о арендном бизнесе в Германии, а значит любой объект недвижимости – центр вселенной, можно так сказать. Вокруг него крутится всё. А значит необходимо уделять ему пристальное внимание. Среди прочего необходимо учесть несколько параметров этого объекта: Техническое состояние и как формируется накопительный фонд, размер коммунальных платежей, арендаторы, амортизация, назначение использования, капитализация и перспективы использования, а так же правовые ограничения.

1. Техническое состояние объекта необходимо определять как можно скорее, поскольку из этого рассчитывается, сколько денег необходимо вложить в здание, какой нужно сформировать накопительный фонд. К тому же состояние здания может влиять и на оптимизацию налогов.
2. Коммунальные платежи зависят от множества факторов и два одинаковых на первый взгляд объекта могут требовать различных расходов, а значит, и различной прибыли. Нужно учитывать существующие договоры аренды, как много арендаторов уже есть и прочие факторы, которые могут повлиять на расходы и доходы.
3. Арендаторы – это и источник вашего дохода и в то же время зона наибольшего риска. Нужно учитывает, как велик риск смены арендатора, как быстро можно найти ему замену и всё это внести в свой финансовый план, иначе можно оказаться у очень большего и дорогого, но разбитого корыта.
4. Амортизация – способ снизить налоговую нагрузку, зависящий от множества факторов. В первую очередь необходимо учитывать насколько здание старое, какой тип и состояние, присвоен ли ему статус памятника архитектуры. Все эти нюансы так же стоит учитывать и вносить в план и налоговые расчеты.
5. Назначение использования определяет на возврат НДС и зависит от налоговых норм Германии. Фактически, аренда жилья, аренда коммерческих площадей или склада ядерного оружия – всё это совершенно разные вещи, которые требуют разных выплат и возвратов. Углубитесь в налоговый кодекс Германии или уточните у специалистов.
6. Капитализация нужно учитывать, особенно, если есть предпосылки к тому, что недвижимость будет расти в цене. Проведите анализ, учитывая капитализацию и инфляцию, чтобы получить более точные данные.
7. У каждого объекта есть свои перспективы развития и их нужно видеть. Есть те объекты, которые находятся на пересечении удобных путепроводов или рядом со стоящимся заводом, или там, где много потенциальных клиентов. Это хорошая перспектива. Или объект может стоять в заброшенном городе, из которого уезжают все – а значит, перспектив особых нет.
8. Правовые ограничения – это козырь законопослушной Германии. Здесь почти вся жизнь строго регламентирована, а значит и объекты недвижимости могут находиться в поле каких-либо правовых ограничений или не находиться. Это, в свою очередь, может привести к различию в величине вашей инвестиции.

Инвестор в недвижимость в Германии

Как и во всем мире, выбранная форма участия (физическое лицо или юридическое) влияет на налогообложение, а значит, помимо степени защищенности и возможностей, меняются и финансовые показатели инвестиции.

1. При покупке арендной недвижимости в Германии физическими лицами влияет даже такой фактор как покупка одним лицом или супругами. Конечно, имеет вес и ответ на вопрос, являются ли покупатели резидентами или нет.
2. Если говорить про юридическое лицо, то тут влияет то, кто учредитель, какого типа сделка (Asset или Share), какая выбрана форма юридического лица, а так же чем будет заниматься компания и географическое место ведения её бизнеса. Каждый вопрос желательно досконально изучить, чтобы не упустить возможности налоговой оптимизации.

Финансирование покупки недвижимости в Германии

Как учить Кийосаки и многие другие – используйте для инвестиций чужие деньги. В частности в арендном бизнесе это очень распространено, когда для покупки объекта используется заем. Если есть кредит, значит, будут выплаты и это часть расходов. Ставка кредита сильно связана с сроком и типом договора аренды, с длительностью финансирования. Размер собственного капитала определяется с учетом состояния и типа недвижимости, наличие арендаторов и договоров с ними, а так же от резидентства инвестора.

Разумеется, все стремятся получить положительный эффект от финансового рычага и найти ту золотую середину, которая позволит эффективно использовать позаимствованные деньги, при этом получая стабильную прибыль.

Инвестиционный период

Объект инвестиций так же выбирают в зависимости от срока инвестиции: краткосрочный (менее 3-х лет, среднесрочный – от 3-х до 10 лет, долгосрочный – более 10 лет). Ещё не забывайте при расчетах о периодичности инвестиций – будет ли инвестиция одноразовая или раз в определенный промежуток времени будет необходимо вкладывать в дело дополнительные суммы.

Расходы на инвестирование в недвижимость в Германии

Напоследок стоит вспомнить, что любой бизнес или инвестиция имеет свои расходы на создание и обслуживание. И их стоит учитывать при составлении финансового плана.

1. Расходы на учреждение и деятельность юридического лица возникают, если вы покупаете объект не как физическое лицо. Они связаны в первую очередь с покупкой самой инвестиции. Статей расхода хватает: это и услуги нотариуса, и налоги на недвижимость, различные проверки юридического и технического толка, оформление кредита и прочее. Далее следуют вспомнить о затратах на сохранение стоимости объекта – другими словами расходы на реставрацию и/или реконструкцию, на текущее содержание приобретенного объекта.
2. Расходы на юридическую форму появляются при регистрации юридического лица, зарплаты своим сотрудникам, бухгалтерию и отчетность. Обычная рутина и бумаги.
3. Расходы на управляющую компанию и менеджмент. Кому-то же надо обслуживать объект, а значит будут затраты и на это. К тому же, если у инвестора есть эмиграционные планы, это тоже может отразиться на финансовом плане и потребовать серьезных изменений. Как показывает практика этот пункт, как и все предыдущие сильно индивидуален, а значит, требует внимание, как будущего инвестора, так и его нанятых специалистов.

Если вы заинтересованы в начале арендного бизнеса в Германии, не забывайте считать. Несмотря на популярность и качество этого рынка, всё же не каждый сарай в центре города сможет вас обеспечить. Рассчитывайте, ищите варианты и пользуйтесь услугами профи: info@offshore-pro.info.

Узнать о том, подходит ли арендный бизнес как основание для получения ВНЖ в Германии, Вы можете из статьи портала Internationalwealth.info — Получение ВНЖ в Германии на основании покупки недвижимости

Если Вы хотите получить всеобъемлющую консультации о получении разрешения на проживание в Германии, пожалуйста, заполните форму.