Арендный бизнес в Германии – легенда стабильности и рентабельности. Но выгода любого арендного бизнеса, будь то Германия или любая другая страна, складывается из многих факторов. Нельзя просто прийти, купить дом и ждать баснословного денежного потока. Да, всех интересует чистая прибыль, и как быстро будет окупаться инвестиция. Но даже профессиональный консультант не сможет ответить на этот вопрос, особенно, если инвестор не знает всех деталей.
На какие детали нужно обратить и внимание и что действительно важно при финансовых расчетах? Нужно учесть 5 направлений:
- Сам объект инвестиции;
- Инвестор и его статус;
- Вопросы финансирования;
- Как выбран инвестиционный период;
- Рассчитать все расходы.
Теперь пройдемся по списку.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Объект недвижимости в Германии для инвестирования
В нашем случае разговор о арендном бизнесе в Германии, а значит любой объект недвижимости – центр вселенной, можно так сказать. Вокруг него крутится всё. А значит необходимо уделять ему пристальное внимание. Среди прочего необходимо учесть несколько параметров этого объекта: Техническое состояние и как формируется накопительный фонд, размер коммунальных платежей, арендаторы, амортизация, назначение использования, капитализация и перспективы использования, а так же правовые ограничения.
- Техническое состояние объекта необходимо определять как можно скорее, поскольку из этого рассчитывается, сколько денег необходимо вложить в здание, какой нужно сформировать накопительный фонд. К тому же состояние здания может влиять и на оптимизацию налогов.
- Коммунальные платежи зависят от множества факторов и два одинаковых на первый взгляд объекта могут требовать различных расходов, а значит, и различной прибыли. Нужно учитывать существующие договоры аренды, как много арендаторов уже есть и прочие факторы, которые могут повлиять на расходы и доходы.
- Арендаторы – это и источник вашего дохода и в то же время зона наибольшего риска. Нужно учитывает, как велик риск смены арендатора, как быстро можно найти ему замену и всё это внести в свой финансовый план, иначе можно оказаться у очень большего и дорогого, но разбитого корыта.
- Амортизация – способ снизить налоговую нагрузку, зависящий от множества факторов. В первую очередь необходимо учитывать насколько здание старое, какой тип и состояние, присвоен ли ему статус памятника архитектуры. Все эти нюансы так же стоит учитывать и вносить в план и налоговые расчеты.
- Назначение использования определяет на возврат НДС и зависит от налоговых норм Германии. Фактически, аренда жилья, аренда коммерческих площадей или склада ядерного оружия – всё это совершенно разные вещи, которые требуют разных выплат и возвратов. Углубитесь в налоговый кодекс Германии или уточните у специалистов.
- Капитализация нужно учитывать, особенно, если есть предпосылки к тому, что недвижимость будет расти в цене. Проведите анализ, учитывая капитализацию и инфляцию, чтобы получить более точные данные.
- У каждого объекта есть свои перспективы развития и их нужно видеть. Есть те объекты, которые находятся на пересечении удобных путепроводов или рядом со стоящимся заводом, или там, где много потенциальных клиентов. Это хорошая перспектива. Или объект может стоять в заброшенном городе, из которого уезжают все – а значит, перспектив особых нет.
- Правовые ограничения – это козырь законопослушной Германии. Здесь почти вся жизнь строго регламентирована, а значит и объекты недвижимости могут находиться в поле каких-либо правовых ограничений или не находиться. Это, в свою очередь, может привести к различию в величине вашей инвестиции.
Инвестор в недвижимость в Германии
Как и во всем мире, выбранная форма участия (физическое лицо или юридическое) влияет на налогообложение, а значит, помимо степени защищенности и возможностей, меняются и финансовые показатели инвестиции.
- При покупке арендной недвижимости в Германии физическими лицами влияет даже такой фактор как покупка одним лицом или супругами. Конечно, имеет вес и ответ на вопрос, являются ли покупатели резидентами или нет.
- Если говорить про юридическое лицо, то тут влияет то, кто учредитель, какого типа сделка (Asset или Share), какая выбрана форма юридического лица, а так же чем будет заниматься компания и географическое место ведения её бизнеса. Каждый вопрос желательно досконально изучить, чтобы не упустить возможности налоговой оптимизации.
Финансирование покупки недвижимости в Германии
Как учить Кийосаки и многие другие – используйте для инвестиций чужие деньги. В частности в арендном бизнесе это очень распространено, когда для покупки объекта используется заем. Если есть кредит, значит, будут выплаты и это часть расходов. Ставка кредита сильно связана с сроком и типом договора аренды, с длительностью финансирования. Размер собственного капитала определяется с учетом состояния и типа недвижимости, наличие арендаторов и договоров с ними, а так же от резидентства инвестора.
Разумеется, все стремятся получить положительный эффект от финансового рычага и найти ту золотую середину, которая позволит эффективно использовать позаимствованные деньги, при этом получая стабильную прибыль.
Инвестиционный период
Объект инвестиций так же выбирают в зависимости от срока инвестиции: краткосрочный (менее 3-х лет, среднесрочный – от 3-х до 10 лет, долгосрочный – более 10 лет). Ещё не забывайте при расчетах о периодичности инвестиций – будет ли инвестиция одноразовая или раз в определенный промежуток времени будет необходимо вкладывать в дело дополнительные суммы.
Расходы на инвестирование в недвижимость в Германии
Напоследок стоит вспомнить, что любой бизнес или инвестиция имеет свои расходы на создание и обслуживание. И их стоит учитывать при составлении финансового плана.
- Расходы на учреждение и деятельность юридического лица возникают, если вы покупаете объект не как физическое лицо. Они связаны в первую очередь с покупкой самой инвестиции. Статей расхода хватает: это и услуги нотариуса, и налоги на недвижимость, различные проверки юридического и технического толка, оформление кредита и прочее. Далее следуют вспомнить о затратах на сохранение стоимости объекта – другими словами расходы на реставрацию и/или реконструкцию, на текущее содержание приобретенного объекта.
- Расходы на юридическую форму появляются при регистрации юридического лица, зарплаты своим сотрудникам, бухгалтерию и отчетность. Обычная рутина и бумаги.
- Расходы на управляющую компанию и менеджмент. Кому-то же надо обслуживать объект, а значит будут затраты и на это. К тому же, если у инвестора есть эмиграционные планы, это тоже может отразиться на финансовом плане и потребовать серьезных изменений. Как показывает практика этот пункт, как и все предыдущие сильно индивидуален, а значит, требует внимание, как будущего инвестора, так и его нанятых специалистов.
Если вы заинтересованы в начале арендного бизнеса в Германии, не забывайте считать. Несмотря на популярность и качество этого рынка, всё же не каждый сарай в центре города сможет вас обеспечить. Рассчитывайте, ищите варианты и пользуйтесь услугами профи: info@offshore-pro.info.
Узнать о том, подходит ли арендный бизнес как основание для получения ВНЖ в Германии, Вы можете из статьи портала Internationalwealth.info — Получение ВНЖ в Германии на основании покупки недвижимости
Если Вы хотите получить всеобъемлющую консультации о получении разрешения на проживание в Германии, пожалуйста, заполните форму.
Underhub
Интересная статья. Но для организации арендного бизнеса в Германии нужно большой стартовый капитал и партнера, у которого также есть значительный капитал. Помимо этого нужно хорошо знать законодательство и особенности ведения бизнеса в Германии. Как по мне более эффективно начинать арендный бизнес в СНГ, а дальше после «наработки» свободного капитала искать другие страны для расширения бизнеса. Тогда Германия станет отличным вариантом. Лично я вижу такие плюсы начала арендного бизнеса в СНГ, по сравнению с Германией: 1. Стоимость недвижимости ниже, чем в Германии. 2. Стоимость налогообложения ниже, чем в Германии. 3. Конкуренция ниже. Но если у вас есть нужные знания, бюджет и т.д., то можете начинать арендный бизнес в Германии.