Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых
icon-skype-png icon-telegram-png icon-viber-png icon-whatsapp-png

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых
+372 5 489 53 37
+381 6911 12327

GYODER: Стамбул лидирует по ценам на жилье в Турции, число REIT быстро растет

Базирующаяся в Стамбуле Ассоциация инвесторов в недвижимость (тур.: Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği; GYODER) опубликовала «Отчет о секторе недвижимого имущества Турции за 4 квартал 2023 года» (тур.: GYODER Indicator Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023 4. Çeyrek Raporu’nu). Документ содержит информацию о ценах активов разных типов и уровнях спроса в регионах.

Президент GYODER Нешекан Чекичи

Комментируя результаты ежеквартального исследования, президент GYODER Нешекан Чекичи (на фото выше) обратила внимание на снижение покупок жилья в сберегательных целях (в качестве актива-убежища). Эксперт призвала правительство создать стимулы для строительства большего количества недорогого жилья в Турции, а также ввести более доступные механизмы заемного финансирования покупок жилой и другой недвижимости.

Падение доли новостроек в общем количестве закрытых сделок

В 3 квартале 2023 года продажи жилья в Турции выросли на 1,1% в количественном выражении по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Показатель составил 334 295 единиц. Этот результат знаменует окончание тренда к снижению продаж в годовом сопоставлении, который сохранялся в течение 4 предыдущих кварталов. Общее количество закрытых сделок купли-продажи за девять месяцев 2023 года достигло 900 074.

Продажи новостроек в отчетном периоде упали до самого низкого уровня с 2013 года. Это соответствует аналогичной тенденции, наблюдавшейся во втором квартале 2023 года, когда были зафиксированы самые низкие показатели за апрель-июнь за всю историю наблюдений. В 3 квартале 2023 года было продано 97 439 новостроек (29,1% от общего количества продаж; -30,9% относительно предыдущего квартала и -6,01% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года). Продажи вторички составили 70,9%. Всего в сегменте вторички было продано 236 856 единиц жилья (+4,28% в годовом сопоставлении).

 НовостройкиВторичкаОбщее число продажСделки с привлечением ипотекиДоля сделок с привлечением ипотеки в общем числе продаж (%)
1 кв. 2019107 859148 574256 43338 18914,9
2 кв. 201998 295151 068249 36344 69617,9
3 кв. 2019130 958228 719359 677105 02329,2
4 кв. 2019174 570308 686483 256144 60029,9
2019 всего511 682837 0471 348 729332 50824,7
1 кв. 2020107 432233 606341 038129 29937,9
2 кв. 202090 340193 391283 731137 07548,3
3 кв. 2020161 436375 073536 509242 31645,2
4 кв. 2020110 532227 506338 03864 64719,1
2020 всего469 7401 029 5761 499 316573 33738,2
1 кв. 202180 370182 680263 05047 21617,9
2 кв. 202187 508202 252289 76056 95219,7
3 кв. 2021119 278277 050396 32877 68719,6
4 кв. 2021174 367368 351542 718112 67520,8
2021 всего461 5231 030 3331 491 856294 53019,7
1 кв. 202294 437225 626320 06368 34221,4
2 кв. 2022114 014292 321406 335101 97525,1
3 кв. 2022103 667227 128330 79558 28417,6
4 кв. 2022147 961280 468428 42951 71912,1
2022 всего460 0791 025 5431 485 622280 32018,9
1 кв. 202383 907199 308283 21558 82220,8
2 кв. 202387 251195 313282 56462 70822,2
3 кв. 202397 439236 856334 29539 35411,8

Продажи турецкого жилья поквартально (количество). Источник: GYODER

Доля ипотечных сделок в общем количестве продаж в третьем квартале 2023 года составила 11,8%. Это выше среднегодового показателя в 18,9%, зафиксированного в 2022 году. В предыдущем квартале доля ипотечных сделок составила 22,2%. В отчетном периоде было продано в общей сложности 39 354 единиц жилья в ипотеку через турецкие банки, что на 32,5% меньше, чем в том же квартале предыдущего года.

Основной причиной снижения популярности ипотечного финансирования стало существенное увеличение средневзвешенной процентной ставки по ипотечным кредитам, достигшей 36,5%. Это самый высокий уровень с третьего квартала 2003 года.

Спрос иностранцев на турецкое жилье продолжил снижаться

В третьем квартале 2023 года иностранцам было продано 8 789 единиц турецкого жилья. Показатель снизился на 38,4% в годовом исчислении. Доля продаж иностранцам в общем количестве закрытых сделок также снизилась до 2,6% (с 3% в предыдущем квартале). Если рассматривать отдельные провинции, лидировала Анталья с 2922 проданными единицами, что составляет 33,2% от общего числа сделок с участием покупателей-иностранцев. Далее следовал Стамбул с долей 32,7%. Мерсин занял третье место с долей 8,2%.

Самые популярные провинции Турции

Самые популярные провинции Турции среди иностранных покупателей жилья. Источник: GYODER

Среди городов наибольшим интересом у иностранцев, решивших купить недвижимость в Турции, в третьем квартале 2023 года пользовался Стамбул. Однако общее количество объектов недвижимости жилого назначения в этом мегаполисе, проданных в отчетном периоде покупателям из-за рубежа, сократилось на 42,2% по сравнению с тем же периодом 2022 года.

Место в рейтинге за 3 кв. 2023 (3 кв. 2022)Топ-10 городовОбщее количество покупок жилой недвижимости, 3 кв. 2023Общее количество покупок жилой недвижимости, 3 кв. 2022
1(1)Стамбул11 07523 342
2(2)Анталия10 72615 026
3(3)Мерсин2 2842 596
4(6) ↑ Ялова1 0221 685
5(5)Бурса9581 796
6(4) ↓Анкара9332 462
7(7)Измир7091 113
8(9) ↑ Мугла633950
9(-)Трабзон548 
10(10)Коджаэли523890
— (8)Сакарья 1 057
 Другие3 2975 693
 Всего32 70856 610
 Общее количество иностранцев, получивших гражданство * 15 461
 Доля иностранцев, получивших гражданство, в общем числе покупателей жилья из-за рубежа (%)0,0%27,3%

Самые популярные города Турции среди иностранных покупателей жилья и ориентировочная доля иммигрантов-инвесторов в общем числе покупателей из-за рубежа. Источник: GYODER

*Данные о получении гражданства за 3-й квартал 2023 года не были доступны на момент публикации статьи

Учитывая наличие схемы получения гражданства Турции за инвестиции в недвижимость, авторы доклада решили сопоставить количество натурализаций по всем возможным причинам (турецкие власти не публикуют отдельную статистику по выдаче гражданства именно за инвестиции) и число продаж жилья иностранцам. Результаты в таблице выше.

Среди иностранных граждан, купивших недвижимость в Турции в третьем квартале 2023 года, наибольшее количество покупок совершили инвесторы из Российской Федерации. Иран и Ирак продолжают удерживаться в тройке лидеров.

Топ-10 стран происхождения иностранцев, предпочитающих покупать жилье в Турции.

Топ-10 стран происхождения иностранцев, предпочитающих покупать жилье в Турции. Источник: GYODER

Место в рейтинге за 3 кв. 2023 (3 кв. 2022)Топ-10 стран происхождения покупателей турецкого жильяОбщее количество покупок жилой недвижимости, 3 кв. 2023Общее количество покупок жилой недвижимости, 3 кв. 2022
1 (1)Российская Федерация9 1979 891
2 (2)Иранский4 1287 351
3 (3)Ирак1 7615 543
4 (7) ↑Украина1 4281 807
5 (4) ↓Германия1 3702 451
6 (6)Казахстан1 1361 984
7 (8) ↑Кувейт8711 495
8 (-)Саудовская Аравия847 
9 (-)Азербайджан763 
10 (9) ↓Соединенные Штаты Америки6551 261
— (10)Йемен 1 255
— (5)Афганистан  
 Другие10 55223 572
 Всего32 70856 610

Продажи недвижимости в Турции иностранцам по странам происхождения. Источник: GYODER

Стамбул — лидер Турции по ценам на жилье

Достигнув пика в 189,1% в сентябре 2022 года (самый высокий результат в истории) темп роста цен на жилье в Турции в номинальном выражении (без учета инфляции) падал одиннадцать месяцев подряд. В результате в августе 2023 года показатель достиг 90,3%.

Цены в реальном выражении (с учетом инфляции) следовали аналогичной тенденции, снижаясь в течение восьми месяцев подряд после достижения максимального уровня в декабре 2022 года. Показатель достиг 19,7% в годовом исчислении в августе 2023 года. Но в месячном сопоставлении индекс цен на жилье за август прошлого года увеличился на 5,5%.

Цены на новое жилье демонстрировали аналогичную динамику, увеличившись на 94,7% в номинальном выражении и на 22,5% в реальном выражении в годовом исчислении по состоянию на август 2023 года. В этом месяце цены на жилье в Турции в целом выросли до 27 841 турецких лир (₺)/м2. В трех крупнейших городах — Стамбуле, Измире и Анкаре — цены достигли 41 766 ₺ /м2, 31 853 ₺ /м2 и 20 932 ₺ /м2, соответственно.

Согласно отчету GYODER, цены на жилье в Стамбуле по состоянию на конец 3 квартала 2023 года в 4,85 раза превышали средний располагаемый доход домохозяйства. Иными словами, покупка местного жилья — неподъемное бремя для большинства коренных турок. Ситуацию усугубляет снижение доступности кредитного механизма, а также уменьшение сбережений в распоряжении местных домохозяйств, которые могут использоваться для приобретения недвижимости. В результате спрос на жилплощадь со стороны коренных турок снижается. Параллельно среди них растет недовольство иностранными покупателями, которые якобы «перегревают» рынок.

Согласно оценкам GYODER, покупки жилья в целях сохранения накоплений, когда недвижимость рассматривается как актив-убежище, существенно сократились. Глава GYODER Нешекан Чекичи заявила о необходимости создания новых «механизмов финансирования недвижимости и жилищного строительства». Чекичи предположила, что вливание в рынок жилья дополнительных денег, оформленных через кредиты, не приведет к росту спекулятивной составляющей, чего опасаются многие чиновники.

Как данные Центрального банка Турецкой Республики (тур.: Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası), так и данные других учреждений указывают на исчезновения предпосылок для формирования «мыльного пузыря» на рынке недвижимости Турции.

Что происходит на турецком рынке коммерческой недвижимости?

В 2023 году не было никаких крупномасштабных инвестиционных сделок в сегменте офисов. Но ожидается, что инвесторская активность усилится в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Общий объем сделок по аренде офисных площадей в Стамбуле за 12 месяцев, завершившихся к началу 4 квартала 2023 года, составил 315 тыс. м2. Доля пустующих площадей составила 12,1%.

Текущее предложение арендных площадей в торговых центрах Турции превысило отметку в 14 млн м2. Эти площади рассредоточены по 446 ТЦ. В 2023 году по всей стране были открыты и вышли на рынок розничной аренды 5 торговых центров. Их общая арендопригодная площадь составила 137 тыс. м2. В стадии строительства находятся 16 торговых центров общей площадью 532 тыс. м2. Реализацию проектов планируется завершить к концу 2025 года. В результате общее предложение арендных площадей в ТЦ Турции, как ожидается, достигнет 14,5 млн м2.

 ГородСредняя цена продажи за единицу коммерческой недвижимости всех типов (₺/м²)Средняя цена продажи торгового объекта (₺/м²)Средняя цена продажи офиса (₺/м²) 
Стамбул39 31937 68445 888
Измир32 65132 16337 773
Бурса24 69325 53025 982
Анкара25 62625 62327 414
Анталия35 53633 57740 650
Коджаэли25 01525 13824 447
Адана22 13323 75520 537

Цены коммерческой недвижимости всех типов, а также офисов и торговых площадей в крупнейших городах Турции. Источник: GYODER со ссылкой на Endeksa

Индекс цен на коммерческую недвижимость в целом по Турции

Индекс цен на коммерческую недвижимость в целом по Турции. Источник: GYODER со ссылкой на Endeksa

REIF и REIT

Размер общей капитализации инвестиционных фондов недвижимости (англ.: Real Estate Investment Fund; REIF) в Турции на начало 4 квартала 2023 года увеличился на 56,5% по сравнению с предыдущим кварталом и достиг ₺75,8 млрд. Общий размер рынка REIF увеличивался каждый квартал, начиная с последнего квартала 2018 года.

Если сравнить показатели четвертого квартала 2023 года с тем же кварталом 2022 года, можно констатировать, что размер турецкого рынка REIF вырос на 121,7%. Годом ранее показатель составлял ₺34,2 млрд.

В отчете отмечается, что 2023 год стал важным годом для трастов, занимающихся инвестициями в недвижимость (англ.: Real Estate Investment Trust; REIT). За первые 3 квартала в стране было создано 9 новых REIT. Их общее количество увеличилось до 48. Общая рыночная стоимость турецких REIT, которая в 2022 году составляла ₺245 млрд, на конец отчетного периода достигла ₺343 млрд.

В 3 квартале 2023 года доля акций турецких REIT в свободном обращении снизилась с 48% до 45,6%. В отчетном периоде наблюдался непрерывный отток иностранных инвестиций, составивший ₺98 млрд за первые 9 месяцев. Примечательно, что доля иностранцев в рыночной капитализации турецких REIT немного увеличилась: с 9,67% до 10,65%. За тот же период доля институциональных инвесторов снизилась до 40,8%.

Распределение инвесторов по странам происхождения показывает следующую картину: Нидерланды и Великобритания сохранили свои позиции после США в тройке лидеров. Багамские Острова, ранее занимавшие 5-е место, поднялись на 4-ую строчку. Ирландия впервые вошла в список, закрепив за собой 5-е место.

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.