Где в Европе лучше купить недвижимость: обзор ТОП-5 европейских городов

Недвижимость в крупных европейских городах продолжает оставаться привлекательным активом для инвестирования даже в период пандемии COVID-19. Периодические локдауны, закрытые границы, экономический кризис не только не смогли снизить цены на жилье в Европе, а даже наоборот. По данным национальных статистических ведомств и агентств недвижимости — в большинстве европейских городов стоимость квадратных метров жилья выросла. Определится, где лучше всего купить недвижимость в текущем году поможет рейтинг самых привлекательных городов Европы для инвестиций от PwC и Urban Land Institute.

ТОП-10 город по уровню привлекательности инвестиций в недвижимость

PwC совместно с Urban Land Institute составили рейтинг самых перспективных европейских городов в плане покупки недвижимости в 2022 году. В первую десятку попали:

1. Лондон (Великобритания)
2. Берлин (Германия)
3. Париж (Франция)
4. Франкфурт (Германия)
5. Мюнхен (Германия)
6. Мадрид (Испания)
7. Амстердам (Нидерланды)
8. Гамбург (Германия)
9. Барселона (Испания)
10. Брюссель (Бельгия)

В 2022 году рейтинг лучших европейских городов возглавила столица Великобритании. Недвижимость в Лондоне пользуется огромным спросом, и наиболее выгодна для инвестиций. Она приносит больше доходов, чем недвижимость в других городах Европы. Причем, по мнению экспертов рынка – этот разрыв более 1%. 

Особого внимания также заслуживает Германия. Эта страна в рейтинге лучших европейских городов представлена стразу 4 участниками, что указывает на высокий уровень жизни одновременно в нескольких регионах. Германия также привлекательна с точки зрения сильной и стабильной экономики.

Третья позиция Парижа в рейтинге европейских городов остается неизменной, благодаря проекту «Grand Paris» стоимостью 26 млрд EUR и Олимпийским играм, запланированным на 2024 год.

Лучшие европейские города по росту цен на недвижимость с III квартала 2020 по III квартал 2021

Согласно отчету компании Knight Frank, в рейтинг ТОП-10 городов Европы по росту цен на недвижимость попали:

Город	Изменение стоимости, %
Стокгольм	23,8
Братислава	21,6
Мальмё	21,5
Гётеборг	19,3
Утрехт	18,9
Рейкьявик	18,2
Копенгаген	16,7
Роттердам	15,4
Глазго	15,1
Амстердам	14,9

Перед покупкой жилья в городе Европы, важно узнать какие налоги на недвижимость должны платить россияне имея объекты за границей.

ТОП-5 европейских городов: краткий обзор рынка недвижимости

Лондон

Островная Европа пользуется огромной популярностью среди инвесторов в недвижимость. Средняя цена жилья в Великобритании в январе 2022 года достигла рекордного уровня в £276 759, что на £24 500 больше, чем годом ранее, и на £37 500 больше, чем два года назад. Тем не менее рост цен на жилье в январе замедлился до 0,3%, что является наименьшим месячным приростом с июня 2021 года, и свидетельствует о начале снижения спроса.

Аналитики отмечают, что ограниченное предложение нового жилищного фонда на рынке будет продолжать оказывать поддержку ценам на жилье. Однако темпы роста цен на квартиры значительно замедлятся.

В последние четыре месяца 2021 года рост цен на жилую недвижимость составлял более 1% каждый месяц, до январского спада. Цены на жилье остаются в среднем на 9,7% выше по сравнению с январем прошлого года.

Ожидается, что рынок жилой недвижимости Prime London восстановится в 2022 году, прогнозируется рост на 6-7,9%. Космополитическая привлекательность Лондона и разнообразие первоклассных предложений недвижимости обеспечат возвращение в столицу состоятельных и иностранных покупателей.

В целом рост цен на жилье в Prime Central London (районы Вестминстер, Королевский район Кенсингтон и Челси, а также части районов Хаммерсмит, Фулхэм и Камден) до 2025 года составит 21,6%.

Ключевые тренды на рынке недвижимости Великобритании

• до 2026 году цены на жилье в городах Соединенного королевства вырастут на 13,1%;
• быстрее всего цены будут расти в городах на севере Англии, а медленнее всего – в Лондоне;
• арендная плата будет увеличиваться по мере снятия ограничений, связанных с пандемией;
• программа «Доступное жилье», на которую выделили £12 млрд не позволит вернуться к темпам ввода жилья уровня 2019 года;
• привлекательность недвижимости Prime Central London вырастет еще более после возобновления международных поездок.

Берлин

Берлин является седьмым по численности городом в Европейском Союзе. Здесь проживает около 3,6 млн. человек, а средний темп прироста населения за последние 5 лет составляет 5%.

Guthmann Estate в своем отчете за 08.02.2022 указывает, что средняя запрашиваемая цена на недвижимость в Берлине (вторичный рынок) составляет около 5 270 EUR/м², что соответствует росту на 4,30 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Предложение на рынке оценивается в 27 310 квартир. 

В новостройках средняя цена за 12 месяцев составляет около 7 740 EUR/м² (+24,1%). За этот период на рынок выведено около 5 610 объектов.

Касательно аренды, ситуация следующая:

• вторичный рынок – средняя стоимость 12,95 EUR/м² (+18,3%);
• первичный рынок — средняя стоимость 20,30 EUR/м² (+17,4%).

Почему Берлин лучший город для инвестиций в недвижимость

• лучший город в Германии для жизни;
• недвижимость Берлина в условиях пандемии оказалась кризисоустойчивой;
• увеличение темпов миграции;
• низкие процентные ставки по ипотеке;
• дефицит новостроек (по данным JLL в Берлине нехватка как минимум 100 000 жилых объектов).

Недостатки рынка недвижимости Берлина

• высокая вероятность налогообложения прибыли от роста стоимости активов;
• изменения в регулировании сделок с акциями, что приведет к утрате их экономической привлекательности;
• ограничение и запрет на повышение арендной платы. Ожидается, что в течение 3 лет допустимое увеличение арендной платы снизят с 15% до 11%;
• бюрократические препятствия при получении разрешений на строительство новых зданий;
• сокращение количества земли для застройки.

Париж

Стоимость квартир в Париже снизилась на 0,2%. Главная причина – высокая стоимость жизни в столице Франции побуждает парижан переезжать в пригород и сельские районы, как результат – снижение спроса. Смена интересов французов, подтверждается исследованием, проведенном Парижским университетом и Королевским колледжем Лондона. Согласно опросу почти половина парижан считает город слишком дорогим, а 43% — могут жить лучше в другом месте.

На начало года, средняя стоимость жилья в Париже – 10 650 EUR/м² (одна из самых высоких среди европейских городов).

И спрос, и предложение на квартиры в Париже восстанавливаются. За первые три квартала 2021 года количество разрешений на строительство выросло на 25%, до 351 066 единиц, а количество новых жилых домов увеличилось на 13,7% (до 296 906 единиц). 

По данным Генерального совета по окружающей среде и устойчивому развитию (CGEDD), продажи на вторичном рынке выросли на 22,6%, до 1 208 000 единиц. Также выросли продажи новых домов — на 29%.

Франкфурт

Пятый по величине город в Германии. Один из финансовых центров Европы. Здесь периодически проходят крупнейшие ярмарки в мире, в частности Франкфуртский автосалон, Франкфуртская книжная ярмарка. Население города – около 777 000 человек и постоянно увеличивается. По прогнозам, количество жителей Франкфурта до 2035 года превысит 820 000 человек.

Рынок жилой недвижимости Франкфурта считается одним из самых динамичных в Германии. Нынешний высокий уровень нового строительства – как в центре города, так и на юге и западе города, обеспечивает динамичный рынок аренды. Но даже высокая плотность предложения не может удовлетворить огромный спрос, и цены соответственно продолжают расти. 

За последние 5 лет количество новостроек во Франкфурте увеличилось на 3 500 объектов, однако этого недостаточно для удовлетворения растущего спроса на жилье. Большинство новостроек во Франкфурте относится к верхнему ценовому сегменту.

Разрыв цен на недвижимость во Франкфурте огромен. Так, в северной части города можно найти квартиру по цене 2 000 EUR/м², а на севере в районе Вестенд – стоимость уже составляет от 11 500 EUR/м².

Касательно аренды, то картина следующая — во франкфуртских районах Фехенхайм и Шванхайм арендная плата колеблется от 10 до 11 EUR/м². Чем ближе к центру города, тем дороже: в Боккенхайме квартиры сдаются по 13,50 EUR/м², в Заксенхаузене — по 14,50 EUR/м². Самое доступное для аренды жилье – это квартиры в общинах Хинтертаунуса. Там средняя арендная плата составляет около 7,50 EUR/м².

Популярностью среди инвесторов пользуются районы города Ридберг на севере (периферия) и Европавиртель (центр). 

Подытоживая вышесказанное, статус европейского финансового центра, растущий спрос на жилье, восстановление германской экономики делают покупку жилья во Франкфурте очень выгодной инвестицией.

Мюнхен

Мюнхен – столица Баварии, известен не только своими многочисленными достопримечательностями, такими как Фрауэнкирхе или Английский сад и живописным старым городом. Мюнхен является одним из самых важных деловых центров и одним из важнейших транспортных узлов Германии. 

Рынок жилья в Мюнхене замедлился, хотя цены остаются на высоком уровне. Так, средние цены на квартиры на:

• вторичном рынке – 8 500-10 800 EUR/м²;
• первичном рынке – 8 800-10 500 EUR/м².

Как можно заметить, стоимость квартир в новостройках в Мюнхене ниже, чем на вторичном рынке. Это связано с тем, что сейчас для строительства зданий используются меньшие площади земли, что существенно удешевляет стоимость возведения дома.

Средняя стоимость аренды жилья в Мюнхене – 23-30 EUR/м².

В целом, наличие развитой инфраструктуры, удобное расположения города — делают Мюнхена одним из самых лучших для жизни городов.

Среднемесячная стоимость аренды меблированной 2-тной квартиры в городах Европы (3 квартал 2021 г)

Город	EUR	Изменения за год
Париж	1 957	8,54%
Лондон	1 830	2,81%
Амстердам	1 636	0,06%
Хельсинки	1 474	6,73%
Роттердам	1 374	5,21%
Утрехт	1 362	4,29%
Берлин	1 338	33,93%
Гаага	1 272	1,35%
Милан	1 266	10,96%
Мюнхен	1 261	-13,09%

Как показывает статистика (портал Statista) практически во всех крупных городах стоимость аренды выросла (исключение – Мюнхен). Это значит, что инвестиции в покупку недвижимости в городах Европы были одним из лучших решений в 2021 году. Так, как прибыль владельца квартиры формировалась с двух источников:

• рост стоимости актива;
• рост арендной платы.

Если вы планируете инвестировать капитал в покупку жилья в европейском городе или интересуетесь подобными инвестициями, обращайтесь к нам на электронную почту: info@offshore-pro.info, в онлайн-чат или звоните по контактным номерам телефона. Мы предоставляем полный цикл услуг, связанных с приобретением недвижимости за границей: от поиска объекта, разработки стратегии владения, открытия счетов и непосредственного заключения сделки.