При покупке недвижимости в Панаме иностранцы должны иметь полное представление о формах собственности и знать некоторые меры по предостережению рисков, которые помогут избежать проблем в будущем. Особенно это касается собственности на вторичном рынке недвижимости.
Любой иностранец, который пожелает приобрести недвижимость в Панаме, может сделать это на законных основаниях. Статья №44 Конституции Панамы, гарантирует защиту недвижимой частной собственности и инвестиций для всех физических и юридических лиц. В Гражданском Кодексе Панамы, который регулирует общие правила контрактов, утвердительно констатируется равнозначное отношение к собственности граждан страны и к собственности иностранца. В законодательстве государства есть специальный Закон №54 с несколькими разделами, относящийся непосредственно к иностранным инвесторам и предприятиям. В нём прописываются гарантии защиты и права по распоряжению: собственностью, капиталами, дивидендами, прибылью, а также правом на репатриацию своих средств. Также для поощрения иностранных инвестиций ещё в 1998 году был пронят закон о недвижимости 1-5.
Покупка недвижимости и земли иностранными гражданами в стране вполне безопасна. Однако не следует «безгранично» доверять первым попавшимся риэлторам и всё воспринимать «за чистую монету». Нужно учитывать наличие в стране местной бюрократии, и обязательно обратить внимание на отсутствие легкодоступной подлинной информации о недвижимости. Ответственный подход к выбору адвоката поможет обойти все «острые углы» в законодательных «дырах» и благополучно провести сделку с недвижимостью.
Адвокатская практика широко развита в Панаме, без участия адвоката не происходит не одна серьёзная сделка, где предусмотрена государственная регистрация. Адвокатом в Панаме может быть только гражданин страны с подтверждёнными панамскими лицензиями на ведение деятельности. В результате профессия адвоката очень нужна иностранцу в Панаме, но это совсем не значит, что любой адвокат будет хорошим профессионалом. Прежде чем обратиться к конкретному адвокату, нужно поинтересоваться его репутацией и компетенцией в нужном Вам вопросе. В подобном вопросе Вам сможет помочь наша компания Offshore Pro Group, если Вы напишите письмо на наш адрес: info@offshore-pro.info. В Панаме постоянно работает наш сотрудник, который непосредственно занимается вопросами недвижимости и контактирует с проверенным панамским адвокатом.
Формы собственности в Панаме
В Панаме существуют два основных типа собственности это:
- Недвижимое имущество с полным правом собственности (ownership title)
- Право на владение
- Концессионное право
Право собственности в Панаме
Единственная форма собственности на недвижимое имущество, которая предоставляет владельцу возможность распоряжаться ней без каких-либо ограничений. Такая собственность регистрируется в Государственном или Публичном Реестре Панамы (Registro Publico) на конкретное физическое или юридическое лицо, которое является её полноправным владельцем. Публичные реестры ведутся во всех десяти провинциях Панамы и считаются открытыми реестрами, с которыми можно ознакомиться и выяснить статус прав собственности на землю или недвижимость с таким титулом. Чтобы не допустить фатальных ошибок при покупке недвижимости, необходимо до начала заключения договора о покупке, согласовать все непонятные вопросы с продавцом.
При покупке недвижимой собственности с титулом у частного лица необходимо предварительно проверить:
- Имя собственника, на которого зарегистрирована земля и наличие третьих лиц к владенью собственностью. Впоследствии совладельцы собственности могут опротестовать сделку в суде.
- Сверить границы участка с государственной кадастровой картой. Чтобы в будущем избежать конфликтных ситуаций с соседними собственниками и государственными органами, нужно нанять профессионального картографа (замерщика), чтобы сверить указанные границы и контрольные точки собственности в документе с реальными размерами и расстоянием.
- Необходимо уточнить нынешнюю ставку налога на землю и проверить наличие просроченных платежей по оплате налогов на землю. В том числе, согласно наличию соответствующих коммунальных услуг, нужно исключить задолженности по уплате (канализация, водопровод, электричество, телефон и т.п).
- Обязательно уточнить через адвоката, не состоит ли собственность в залоге или под арестом.
При покупке недвижимости у юридического лица (компании) следует обратить внимание на следующее:
Акции
Акции компании, которая является владельцем недвижимости, должны точно соответствовать корпоративной документации.
- Свидетельство об акционерах компании является важным учредительным документом и подтверждает полномочия всех зарегистрированных лиц в качестве таковых.
- Решение компании о выпуске акций и их распределению, должно отвечать нормам ведения корпоративной документации и соответствовать Законам Панамы. Подтверждением легальности выпуска акций компании является Резолюция от Совета Директоров, которые утверждают решение компании на выпуск и перераспределение акций.
- В протоколах проведения Собраний Акционеров компании должны отражаться истинные имена акционеров.
- Корпоративная книга, также должна быть в наличии среди представленных документов со стороны продавца. На основе внутрикорпоративных записей можно увидеть протоколы отчётов, и сверить реестры выпущенных акций.
- Должны быть в наличии заявления об увольнении от Директоров компании, и от других уполномоченных лиц, имеющих право управления.
Помимо всех вышеперечисленных документов, которые ограждают покупателя от рисков в дальнейшем, необходимо получить от продавца, так называемый, «Аффидевит». Это заявление под присягой, где прописаны пункты, исключающие судебные иски после продажи корпоративной недвижимости покупателю. Желательно чтобы были следующие пункты:
- Компания на момент продажи не имеет никаких действующих или отложенных судебных дел и исков.
- Компания не заключала никаких контрактов, которые бы могли ограничить продажу собственности.
- Акции компании не состоят в качестве залога.
- В случае наличия у компании акций на предъявителя, требуется подтверждение от продавца, что он является официальным владельцем акций, и что они находятся на хранении у «уполномоченного хранителя». Должен быть предъявлен Сертификат хранителя.
- Выпущенные сертификаты акций подтверждают права каждого акционера на выпуск соответствующего количества акций. В случае наличия одного сертификата на все акции, необходимо подтвердить его единственный экземпляр.
- Подтверждение об оплате акций, которые соответствуют цене продаваемой собственности.
- Подтверждение о том, что данная собственность компании является основной и единственной.
- Отсутствие каких-либо долговых обязательств перед государственными или коммерческими учреждениями.
- Наличие Сертификата «Good Standing», который подтверждает положительный статус панамской компании.
Несмотря на то, что данные исследования будут стоять определённых затрат, это поможет в будущем исключить много неприятностей. Это могут быть выяснения отношений с соседями или крупные финансовые проблемы из-за приобретённых по невнимательности долгов предыдущего собственника. Некоторые недобросовестные продавцы или риэлторы могут утверждать, что собственность с титулом не настолько «безопасна», как о ней говорят и предлагают альтернативу – собственность с правами владения. В продолжение о такой альтернативе продавец может утверждать, что собственность находится в процессе регистрации присвоения титула и обещает, что «скоро» статус будет получен и переоформлен на покупателя. На деле может оказаться, что претенденты на собственность до сих пор ведут судебный процесс.
Подобным обещаниям доверять не стоит, ведь проблема в том, что подобные обещания основаны на Законе №71 от 2009 года, в котором говорится о возможности собственников с правом владения получить титул права собственности. Этот закон касается земли, находящейся в собственности у государства в прибрежных районах и на островах и которая была самовольно захвачена несколько десятков лет назад частными лицами или компаниями. Закон предусматривает узаконивание участков путём предоставления прав собственности и получения большего количества земельного налога. Однако в последние несколько лет действует неофициальный государственный мораторий на предоставление данного титульного статуса, и существует неопределённость в размерах налоговых сборов.
Таким образом, получение титула на землю, которая до этого была в собственности разных семей, может занять неопределённое время и создаёт много неясностей. В свою очередь Конституция Панамы запрещает иностранцам покупать недвижимость с «Титулом» вблизи 6,2 мили (10 км) от государственных границ. Следующее ограничение указывает на то, что недвижимость на побережье не должна находиться ближе, чем 22 метра от самой высшей линии прилива возле Тихого океана и не ближе 10 м на побережье Карибского моря. В то же время на обладателей собственности ROP земель, данное ограничение не распространяется. Гражданский Кодекс Панамы, а конкретней его Статья № 535 гласит о том, что каждый частный собственник, имеющий недвижимость вблизи побережья, обязан обеспечить общественный доступ к воде, шириной не менее 3 метра.
Право на владение недвижимостью в Панаме
Гражданский Кодекс, который действует в Панаме, до сих пор основан на старинных традициях «Старого света», где применяется термит «Право на владение». Понятие «права на владение» называется в Панаме Rights of Possession (ROP), оно не совсем понятно многим иностранцам, которые являются потенциальными инвесторами и хотели бы купить собственность. Большая часть земель, а в том числе и 90% прибрежных районов Панамы, находится в собственности государства. В результате отсутствия подлинных записей учёта принадлежности земли конкретным собственникам, в Панаме существуют значительные документальные противоречия.
Это проявляется в том, что определённые участки земли зарегистрированы одновременно на нескольких владельцев, ещё с давних времён. Несколько поколений в определённое время использовали землю в своих интересах. Часто, при проверке того или иного участка земли, можно найти регистрационные записи совершенно на разных претендентов и записи сразу в нескольких государственных органах. Государственные земли ROP предназначены для защиты коренных народов, которые испытывали постоянные правовые притеснения на протяжении многих лет. В рамках Аграрной реформы, которая проходила в Панаме в период с 1969 по 1977 год, государство пыталось перераспределить землю, с целью развития фермерства и сельского хозяйства. В результате чего реформа создала много неясностей и внесла путаницу для иностранных инвестиций, которые в этот реформаторский период серьёзно замедлились. Покупка земли, находящейся в государственной собственности ROP, может таить в себе серьёзный риск для инвесторов, но как утверждают многие юридические компании Панамы, что риск вполне того стоит.
Недостатки
К недостаткам можно отнести дополнительные затраты инвестора, которые придётся заложить ещё до начала проведения сделки о покупке недвижимости. Это издержки будут потрачены на следующее:
- Так как собственность на ROP землях не стоит на учёте в Государственном Кадастре, инвесторы должны самостоятельно побеспокоится о возможных рисках, и провести подробное исследование и экспертизу. Таким образом, это поможет избежать факта мошенничества со стороны продавца. В случае всё же покупки инвестором недвижимости на ROP землях, пренебрежение проверкой объекта может привести к судебным искам от «вдруг» появившихся, откуда не возьмись, претендентов на собственность.
- При выявлении нескольких родственников, которые являются владельцами земли, выставленной продавцом на продажу, нужно получить от каждого из них отказ от претензий под присягой (Аффидевит). Данный документ будет служить для покупателя основанием того, что продавец является единоличным правопреемником по продаже данной земли. В случае судебных претензий, инвестиции покупателя будут защищены. После всего этого нужно получить подтверждения о статусе продавца земли из местного Суда, от Администрации по Земельным вопросам и Национального Экологического Органа Панамы (ANAM).
- Обладатель права владения собственностью может лишиться этого права, если недвижимость не содержится, как того требует закон. То есть, если это пустой участок земли, необходимо провести планирование территории, обнести его забором и высадить деревья. Наличие садовника-охранника на территории, избавит хозяина от возможных ROP претензий в плане несоответствия требованиям. При отсутствии планирования и нахождении участка в заброшенном состоянии обладателю участка придётся настойчиво защищать в суде право на владение, чтобы его не потерять.
- В случае планов инвестора проводить строительство на ROP земле, панамские банки откажутся выделять кредитование или финансирование проекта. Это связано с тем, что данная земля не может служить залогом, и не имеет конкретного собственника.
Преимущества
- В распоряжении ROP имеются самые лучшие и привлекательные участки.
- Отсутствие налога на недвижимость и налога на прирост капитала, которые платят владельцы прав собственности с «Титулом».
- Цены на недвижимость на земле ROP в разы дешевле, чем недвижимость с правом собственности.
Предоставление земли в концессию
Данная форма собственности имеет краткосрочный характер и может предоставляться государством частному или юридическому лицу в целях развития недвижимости в определённой области страны. Так все государственные парки, острова и прибрежные области не имеют собственников с правом титула. Предоставляя право концессии на данные территории, государство разрешает инвесторам строить пристани, гостиницы или конкретные согласованные проекты и тем самым позволяет использовать землю в коммерческих целях. Концессия в Панаме обычно предоставляется на 20 лет, в редких случаях на 40 лет и гарантируется государством на основе двустороннего договора. В 2006 году был принят Закон №2, который позволяет иностранным инвесторам получить концессию сроком до 60 лет, но на практике этот закон не работает. Поэтому для инвесторов заключение договора концессии является самым безопасным, где максимально учтены риски капиталовложений. В любом случае инвесторы должны проявлять осторожность при заключении договора концессии на территориях с ограниченным доступом и проверить:
- Договор о предоставлении концессии на конкретный участок земли должен быть выдан и подтверждён Национальной администрацией по земельным вопросам (Reforma Agragria) и Министерством Экономики и Финансов
- Подробный план и описание предоставляемого участка с указанием области, района, границ и предписанных ограничений.
- Подтверждение разрешённых видов деятельности инвестора на данном участке. Конкретное указание на разрешение строительства здания, с указанием допустимых технических норм, которое необходимо государству или конкретному Муниципалитету.
- Арбитражное решение, которое подтверждает термин предоставления данного участка в концессию на необходимый инвестору срок.
- Заключение, подтверждающее отсутствие всевозможных запретов и претензий на выделенный земельный участок и соответствие требованиям Аграрного Кодекса.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Основные обязанности покупателя и продавца при покупке недвижимости в Панаме
Продавец обязан представить:
- Сертификат Good Standing о положительном состоянии продаваемой собственности.
- Положительный Сертификат от службы водоснабжения.
- Сертификат от сообщества собственников о том, что данная собственность является членом сообщества, на основе существующего договора.
- В случае регистрации недвижимой собственности на юридическое лицо, передача прав собственника может проводиться путём передачи акций компании. Тогда продавец должен представить на компанию Сертификат Good Standing.
- Согласно законодательству страны, продавец обязан представить квитанции оплаты 2% налога на передачу, от оценочной цены собственности, а также оплаченный 3% налог на прирост капитала. Если собственность юридического лица находится в распоряжении ROP земель и передача прав собственности заключается в передаче акций компании, то вместо вышеуказанных двух налогов продавец должен предоставить оплату в размере 5% от суммы акций. Также в таком случае продавцом предоставляется Резолюция Совета Директоров о решении продать собственность компании и передать её покупателю.
Покупатель для сделки должен подготовить:
- Личные документы, подтверждающие личность и в случае покупателя как юридического лица, необходимо представить учредительные документы компании.
- Провести оплату собственности, согласно заключённому договору купли-продажи. Если в роли покупателя выступает юридическое лицо, то в этом случае иметь Резолюцию решения Совета Директоров об утверждении сделки по покупке данных активов.
Для людей, которые планируют переезд в Панаму, как в страну тропического рая или решили сделать инвестиции в недвижимость, следует не поддаваться эмоциям и трезво подходить к решению создавшейся ситуации или проблемам. Приложив старание к реализации своих планов, Вы сможете добиться желаемого результата, и Панама станет действительно настоящим вторым домом и не разочарует. Пишите нам по адресу: info@offshore-pro.info. По всем интересующим вопросам: резидентства, регистрации компании или открытия банковского счёта мы поможем Вам найти правильный ответ.
