Важная информация (обновление за февраль 2020 года): Возник риск исключения Лиссабона и Порту из перечня мест, где можно получить ВНЖ Португалии при покупке недвижимости. Соответствующие полномочия португальские власти получили в рамках проекта бюджета на 2020 год. В канцелярии премьер-министра страны отметили, что ограничения не вступят в силу по крайней мере до 2021 года. Эксперты рекомендуют россиянам, украинцам и белорусам, рассматривающим возможность оформить ВНЖ Португалии при покупке недвижимости в столице страны или в городе Порту, действовать максимально оперативно, пока такая возможность не исчезла.
Эта статья будет интересная русским инвесторам, которые хотят купить недвижимость в Португалии на побережье недорого вместе с оформлением золотой визы в европейской стране и в перспективе получить второй паспорт государства-члена ЕС. Мы расскажем о самых интересных лотах, представленных на местном рынке, а также о ситуации с ценами.
Хорошо там, где нас нет. Многие люди вспоминают эту популярную поговорку, когда хотят скрыть свое нежелание что-то менять в жизни, переселяясь в объективно более комфортное государство – с токи зрения проживания, труда и отдыха. Но все больше состоятельных и предусмотрительных людей из стран постсоветского пространства решаются на такой шаг. И в подобный момент у них возникает необходимость найти ответ на вопрос о том, куда лучше всего переехать.
Вот как на этот вопрос отвечают многие умудренные опытом экспаты и исколесившие планету туристы. Для них таким местом является Португалия. Это государство предлагает демократичные цены на недвижимость, протяженную береговую линию, возможность насладиться захватывающим видом на скалистые берега, солнечные дни и почти идеальную погоду практически круглый год, дешевую еду и вино, а также богатую историю. А еще в стране есть программы бизнес-иммиграции, условия участия в которой в деталях расписаны в нашей заметке «Золотая виза в Португалии за инвестиции«.
Эта программа крайне популярная среди людей с высоким уровнем доходов из-за рубежа, помогая стране привлекать иностранный капитал в больших объемах, ввиду чего данная программа оказывает реальное позитивное воздействие на экономику всего государства.
В частности, благодаря оформлению «золотых виз» за капиталовложения в местное жилье португальцам удалось добиться роста цен на недвижимость. Но при этом даже сейчас на местном рынке жилья можно найти интересные активы по очень выгодной цене. Подробнее в статье «Золотая виза в Португалии. В 2016 году благодаря золотым визам объем инвестиций в экономику Португалии вырос на 87.5%!«
Благодаря снижению курса евро относительно других валют вроде американского доллара и российского рубля, возможностью оценить привлекательный континентальный образ жизни решают воспользоваться все больше инвесторов. Такие люди очень часто приобретают для этого недвижимость в Португалии на побережье недорого вместе с «золотой визой». Читайте дальше, и вы узнаете, какие активы они выбирают.
Бесплатная консультация
по подбору подходящей юрисдикции
и условий
программы для получения
«золотой визы».
выбор подходящей юрисдикции и условий программы для получения «золотой визы».
Недвижимость в Португалии на побережье недорого вместе с золотой визой – Прошлое, настоящее и будущее португальского рынка жилья
Цены на недвижимость в Португалии растут уже не первый год. Эксперты ожидают, что средняя стоимость португальской недвижимости после роста более чем на 7 процентов в 2016 году может увеличиться еще примерно на 4 процента по итогам 2017 года. Такой прогноз опубликовала газета Diário de Noticias.
Опрошенные журналистами рыночные аналитики в большинстве своем заявляли, что ожидаемое увеличение стоимости недвижимости будет стимулироваться иностранными покупателями, а также ростом покупательной способности самих португальцев. Опубликованная изданием информация показывают и то, что рост продаж недвижимости наблюдается уже четвертый год подряд: количество сделок в 2016 году выросло на 18% по сравнению с результатом за 2015 год.
И этот прогноз, судя по всему, сбудется. Если верить новым данным, опубликованным ранее в этом месяце онлайн-платформой по организации сделок купли-продажи недвижимости Idealista, только в первом квартале 2017 года цены на дома и квартиры в Португалии выросли на 6,8 процента по сравнению с последним кварталом 2016 года. Опубликованные Idealista данные показывают, что цены выросли во всех регионах, кроме Алентежу.
Регионами, в которых эксперты зарегистрировали наибольшее повышение цен в первом квартале этого года (январь — март) по сравнению с последним кварталом 2016 года (октябрь — декабрь), были Лиссабон (10,1 процента), Мадейра (7 процентов) и Алгарви (6,7 процента). В отличие от остальных регионов, где наблюдалось повышение цен предложения на недвижимость в Португалии, владельцы недвижимости в регионе Алентежу в рассматриваемом периоде запрашивали на 3,2 процента меньше в квартальном исчислении.
При этом средняя стоимость жилья в Португалии составляла 1442 евро за квадратный метр. Лиссабон остается самым дорогим локальным рынком. Средняя цена там составляет около 1959 евро за квадратный метр. За ним следуют Алгарви (1 554 евро за квадратный метр) и Мадейра (1 173 евро за квадратный метр). Самая дешевая недвижимость находится в Северном регионе (1051 евро за квадратный метр), в Алентежу (996 евро за квадратный метр) и в Центральном регионе (915 евро за квадратный метр).
Особого внимания заслуживает ситуация на рынке недвижимости столичного Лиссабона, представленные на котором активы все чаще выбирают желающие оформить португальскую инвесторскую визу. Подробнее в заметке «Оформить «золотую визу» в Португалии за инвестиции в недвижимость Лиссабона советует The New York Times«.
Согласно результатам нового исследования, проведенного специалистами по рынку недвижимости рассматриваемой европейской страны из консалтинговой компании CBRE, стоимость аренды недвижимости в столице за последний год выросла на 23 процента, достигнут примерно 830 евро в месяц. В случае новой недвижимости этот показатель возрастает до 1070 евро в месяц. Установление восходящего тренда, как полагают аналитики, является прямым следствием туристического бума, во время которого средняя цена квадратного метра в столице Португалии существенно выросла.
Но не только эта новость свидетельствует о целесообразности оформления «золотой визы» в Португалии за инвестиции в рынок недвижимого имущества Лиссабона. Еще одним доводом следует назвать результаты рыночного исследования Confidencial Imobiliário, опубликованные в прошлом месяце и свидетельствующие о том, что цены на недвижимость в центре Лиссабона стремительно растут.
Согласно данным организации Confidencial Imobiliário, стоимость недвижимости в историческом центре Лиссабона выросла на 10 процентов во второй половине 2016 года в годовом исчислении, тогда как цены в других более старых районах столицы в прошлом году выросли на 19 процентов по сравнению с 2015 годом. Исследователи также отмечают, что цены на недвижимость в историческом центре столицы росли в течение последних двух с половиной лет. В прошлом году на этом локальном рынке было продано около 2.3 тыс. объектов недвижимости общей стоимостью 700 миллионов евро.
Недвижимость в Португалии на побережье недорого вместе с золотой визой – Анализируем предложения и выбираем оптимальную недвижимость
Значительная часть русских покупателей недвижимости в Португалии до недавнего времени отдавала предпочтение жилью рядом с золотыми дюнами и гольф-полями в Алгарви. Но масштабное возрождение Лиссабона в последние годы и растущая привлекательность Порту в качестве курортного направления благодаря дешевым авиарейсам, заставляет инвесторов из стран постсоветского пространства размышлять о столичной городской жизни в Португалии вместо покупки жилья в сельской местности Алгарви.
В популярности Лиссабона и, как следствие, установлении высоких цен на аренду жилья и стоимости недвижимости в городе, пожалуй, нет ничего удивительного на фоне того, что в последние годы столичный город получил ряд наград и закрепился в ТОПе множества рейтингов. Так, город попал на 43-е место рейтинга качества жизни Quality of Living Index, который был составлен консалтинговой компанией Mercer.
Португальская столица также регулярно попадает в списки обязательных для посещения мест, составляемые популярными туристическими сайтами и транспортными компаниями. Так, в январе этого года пассажиры британской авиакомпании Jet2 назвали город своим любимым местом назначения.
Но и другие португальские города удостаиваются высоких оценок от многочисленных экспертов и простых путешественников, К примеру, в начале года столица европейского государства, а также португальские города Порту и Фуншал вошли в топ-100 лучших городов мира по версии сверхпопулярного сайта для путешественников Trivago.
Состоятельные иностранные покупатели недвижимости в Португалии, которых интересуют активы в Лиссабоне и Порту – это, как правило, люди в возрасте 50 с лишним лет. Многие из них говорят, что не хотят жить в переполненных туристами курортах для гольфистов. Вместо этого они выбирают побережье Лиссабона или Порту с многочисленными памятниками и музеями, отличными ресторанами и яркими культурно-массовыми мероприятиями.
Следует также отметить, что не так давно законодательные изменения вдохнули новую жизнь в городские районы, о которых покупатели никогда бы не подумали прежде. Когда законы об аренде изменились, появилась возможность превратить старые здания в современные.
Теперь обновленные постройки вызывают большой интерес со стороны арендаторов. И, как показывает практика, жизнь в исторических центрах крупнейших городов Португалии привлекает многих инвесторов, которые используют схему бизнес-иммиграции «Золотая виза» (Golden Visa) для оформления резидентства в стране.
Важно помнить, что городская жизнь в Португалии очень сильно отличается от жизни в Москве, Минске или Киеве – в европейской стране вы всегда будете недалеко от побережья. И отдавая предпочтение сочетанию городской суеты и прекрасных пляжей, лучше всего выбрать один из представленных ниже пяти португальских городов.
Недвижимость в Португалии на побережье недорого вместе с золотой визой – Изучаем рынок жилья города Лиссабон
По уровню жизни, соотношению цены и качества, а также в плане инвестиционного потенциала Лиссабон обходит многие города мира, включая Мадрид, Сан-Франциско, Париж и Лондон. По крайней мере, если верить недавно опубликованному отчету консалтинговой компании Savills. Недвижимость в португальской столице пока в пять раз дешевле лондонской и в три раза дешевле парижской, но рынок жилья Лиссабона готов к восстановлению и росту.
Особого внимания заслуживает экстерьер города, который украшают как недвижимость из числа объектов историко-культурного наследия, так и здания с фасадами, выполненными в модном стиле хай-тек. Пусть старые трамваи, которые мерно катаются по живописным мощеным улочкам, вас не обманут: этот город соперничает с Берлином за статус столицы европейской клубной ночной жизни. Кроме того, португальский город очень часто привлекает специалистов в сфере высоких технологий, так как на его территории проводятся разного рода тематические конференции.
В этом месте вы сможете почувствовать себя как дома. История, климат и кухня этого города делают его особенным. Но главное, что он предлагает, — это спокойная и безопасная жизнь в стране, где вся инфраструктура работает как часы, и где гостей приветствуют, как будто они являются гражданами Португалии.
Наиболее востребованными среди иностранных покупателей являются районы Байша и Чиадо, а также жилье рядом с улицей Авенида да Либердаде. Покупатели выбирают эти районы Лиссабона, чтобы провести с комфортом выходные дни, прогуляться по старинным улицам, посетить отличные рестораны и сесть на идущий вдоль побережья поезд, чтобы посетить соседний Кашкайш.
Местные риелторы предлагают несколько интересных вариантов в центральной части столицы, где исторические здания были переделаны в современные квартиры со стоимостью примерно от 200 тыс. евро. Одно из самых интересных предложений — Санта-Хелена. Это дворец 16-го века на холме в районе Алфама, который был переделан в жилой комплекс с 2 десятками апартаментовм с высокими потолками и огромными окнами. Цены начинаются с отметки в 725 тыс. евро за апартаменты с одной спальней (на фото выше).
Недвижимость в Португалии на побережье недорого вместе с золотой визой – Изучаем рынок жилья города Кашкайш
Оформляя «золотые визы», иностранцы обращают внимание не только на недвижимость в исторических центрах португальских городов, но и на новые девелоперские проекты – к примеру, на новостройки в городе Кашкайш. Многих покупателей, которые изучают этот рынок, интересуют объекты вроде жилого комплекса Sheraton Cascais на пятизвездочном курорте, где стоимость больших роскошных резиденций с тремя спальнями начинается с отметки в 995 тыс. евро. Эксперты также рекомендуют присмотреться к виллам на курорте Martinhal Cascais (на фото ниже), где ценник стартует с отметки в 650 тыс. евро.
Старинный прибрежный город Кашкайш, расположенный примерно в 25 километрах к западу от столицы Лиссабона, обладает величием и элегантностью Французской Ривьеры, индивидуальностью и свежей кухней итальянской Ривьеры, а также непринужденной пляжной атмосферой Алгарве. Круглогодично мягкий климат, умеренное количество осадков и звуки плескающихся волн делают это место отличным вариантом для любителей релаксации.
А близость к Лиссабону позволяет новым резидентам европейской страны без каких-либо сложностей посещать многочисленные рестораны, музеи и прочие заведения столицы. Но и сам Кашкайш может предложить своим гостям оживленные улицы, многочисленные музеи и магазины с предметами искусства. Есть тут и винтажные карусели, спрятанные в парке.
Найти квартиру в Кашкайсе гораздо проще, чем на французской или итальянской Ривьере. Меблированная квартира с двумя спальнями, рядом с гаванью может быть арендована за 1,5 тыс. евро в месяц. При этом арендатору достаются все возможные удобства, такие как бассейн, парковка и патио. Сравнимая квартира в Ницце (Франция) будет стоить арендатору 3 тыс. евро в месяц.
Недвижимость в Португалии на побережье недорого вместе с золотой визой – Изучаем рынок жилья города Порту
У второго по величине города Португалии имеется масса достоинств, которые могут привлечь зарубежных покупателей жилья. Причем многих из них интересуют привлекательность и потенциал Порту в качестве места для отдыха, чему способствует огромное количество недорогих авиарейсов в местный аэропорт со всех уголков мира.
Порту — это город, полный очарования, с его средневековыми объектами наследия ЮНЕСКО и прекрасными атлантическими пляжами в 15 минутах езды от центра. Направляйтесь на восток, и вы попадете в волшебную долину Доуро, где деревенские дома рассредоточились среди террас виноградных лоз, спускающихся к одноименной реке.
Когда речь заходит об иностранных покупателях португальской недвижимости, можно отметить, что чаще всего местное жилье приобретают французы и бразильцы. Они выбирают Порту ввиду похожести этого города на дома на их исторической родине, а также стремясь обрести чувство безопасности.
Порту в основном привлекает зарубежных покупателей, которые ищут недвижимость с большим потенциалом с точки зрения аренды. Таким потенциалом обладает жилье в историческом центре города. Например, в районе Праса-ду-Рибейра и Алиадос. При желании в этих районах Порту можно купить недвижимость за половину цены по сравнению с Лиссабоном при аналогичных потребительских качествах. Эту недвижимость потом можно выставить в Airbnb и получить почти такую же заполняемость при аналогичной ставке за ночевку, что и в Лиссабоне, получив гораздо более привлекательную доходность.
Стоимость жилья в Порту варьируется от 100 тыс. евро в случае небольшой квартиры в центре города (в качестве примера можно привести апартаменты с видом на реку в современном квартале как на фото выше) до 1 миллиона евро в случае больших и роскошных апартаментов. Стоимость отдельно стоящих вилл с видом на реку, расположенных недалеко от центра Порту, начинается с 230 тыс. евро и достигает 2 миллионов евро.
Недвижимость в Португалии на побережье недорого вместе с золотой визой – Изучаем рынок жилья города Фаро
Как и Малага на испанском побережье Коста-дель-Соль, Фаро — это одно из самых популярных туристических направлений на побережье Португалии, известное главным образом благодаря местному аэропорту. Но если вы решите ограничиться одним лишь трансфертом из воздушной гавани, то упустите возможность своими глазами увидеть безумный и аутентичный португальский город. Фаро может похвастать хорошо сохранившимся средневековым кварталом, лабиринтом аллей, элегантными площадями и зелеными парками, которые соседствуют с одними из лучших пляжей Португалии.
Прямо напротив границы между городом Фаро и парком Риа Формоза находится скрытая жемчужина этого португальского города: полуостров Илья-де-Фаро (на фото ниже), связанный с материком мостом. Благодаря уникальному местоположению и великолепному золотому песку этого райского уголка при его посещении даже в пиковый период летнего курортного сезона, кажется, что вы наткнулись на нечто особенное – жемчужину, которую толпы остальных туристов банально пропустили.
Вдоль прибрежной части полуострова, направленной в сторону Атлантического океана, рассредоточились виллы и рестораны с довольно скромным экстерьером, что с лихвой восполняется их необыкновенным метаположением. С другой стороны полуострова расположились дома с видом на Фаро, окна которых выходят на соленые болота, где рыбаки бродят в поисках моллюсков.
Виллы, расположенные на полуострове Илья-де-Фаро, редко попадают на рынок, но в настоящее время в продаже имеется вилла с 4 спальнями на берегу за 650 тыс. евро. В самом городе Фаро покупатель с подобным бюджетом купил бы хорошо отремонтированный дом в три раза большего размера. На самом деле город Фару характеризуется большим выбором недвижимости, выставленной на продажу: от компактных домиков с белыми фасадами за 50 тыс. евро до пентхауса с пятью спальнями за 1,3 миллиона евро.
Недвижимость в Португалии на побережье недорого вместе с золотой визой – Изучаем рынок жилья города Тавира
Если полуостров Илья-де-Фаро вас впечатлил, не спешите оформлять сделку. Дождитесь, пока вы не увидите потрясающий Илья-де-Тавира (на фото ниже) – десятикилометровый отрезок золотистых песков, который пользуется огромной популярностью среди любителей семейного отдыха. К нему ведет паром, который доставляет туристов на этот остров с расположенного в нескольких сотнях метров причала маленького португальского города Тавира. На острове имеется не так уже и много построек: кафе и несколько небольших коттеджей.
Сама город Тавира хоть и является, по сути, крошечным, зато расположен в получасе езды от Фаро. Если же выехать в противоположном направлении, можно быстро добраться до испанской границы и заехать в Севилью на обед менее чем за два часа. Расположенный по обе стороны от извилистой реки Гилао, этот город сочетает в себе древние руины и мощеные улочки с современными зданиями и тенистыми площадями. Есть в городе и небольшой рыбный порт. Там также много церквей, которые благодаря своим высоким шпилям являются одними из самых высоких построек в городе.
Покупатели, которые выбирают Тавиру, хотят жить вдали от шумных курортов, но при этом наслаждаться португальским колоритом, отличной погодой и качественными пляжами. Этот город предлагает им подлинный португальский стиль жизни круглогодично, которого не хватает местным курортам.
Покупатели жилья могут обнаружить на рынке недвижимости Тавиры многочисленные активы с отличным соотношением цены и качества. Кроме того здешний рынок предлагает и достаточно широкий ассортимент. С бюджетом в 110 тыс. евро и более вы могли бы купить однокомнатную квартиру в современном жилом комплексе или коттедж старого рыбака. Располагая бюджетом в размере 340 тыс. евро и выше, можно приобрести просторную виллу на побережье.
Недвижимость в Португалии на побережье недорого вместе с золотой визой – Риски и сложности, связанные с участием в португальской программе бизнес-иммиграции и инвестированием в местное жилье
Эксперты предупреждают, что оформление золотой визы после покупки недвижимости в Португалии также может быть сопряжено с определенными неудобствами и проблемами. Речь помимо прочего идет о проблемах, связанных с бюрократическими процедурами и интеграцией в местное сообщество после оформления инвесторской визы.
Так, несколько лет назад стало известно о разгуле коррупции вокруг португальской программы бизнес-иммиграции «Золотая виза». После антикоррупционного расследования в 2014 году правительство европейской страны приняло законодательные нововведения, которые привели к затягиванию процедуры по выдачи инвесторских виз. По сообщениям местных СМИ, скорость выдачи «золотых виз» в Португалии упала до двух штук в день, из-за чего образовалась огромная очередь. Более подробные сведения относительно данной проблемы представлены в нашей статье «Бюрократическая волокита губит португальскую программу по продаже золотых виз«.
Со временем размер очереди сокращался благодаря усилиям португальских чиновников. Но в конце прошлого / начале текущего года они перестали проявлять инициативу. Госслужащие утратили мотивацию, узнав о том, что правительство европейской страны решило лишить их бонусов и прав, которые эти чиновники использовали до недавнего времени. Дошло до того, что госслужащие даже устроили забастовку, о чем рассказывается в нашей тематической статье «Чиновники, выдающие золотые визы за инвестиции в Португалии, устроили забастовку«.
Как отмечают независимые эксперты, португальское правительство крайне неэффективно управляет рассматриваемой программой бизнес-иммиграции, но оно осознает факт существования проблемы. Предложенное правительством решение заключается приёме на работу дополнительных специалистов. Это обусловлено помимо прочего и тем, что португальская программа бизнес-иммиграции пользуется огромным спросом на многих рынках. Но сам процесс найма людей, не говоря уже о подготовке их, также может быть очень медленным. Ведь обработка заявок на предоставление инвесторских виз — очень специфическая работа. Нельзя доверять ее «случайным людям».
Кроме того, на фоне роста националистических настроений в пост-Brexit-овской Европе некоторые португальцы также стали демонстрировать негодование и даже неприязнь в отношении иностранных инвесторов. Эти преимущественно консервативные и недальновидные люди не хотят, чтобы их родная страна была открыта для внешних инвесторов, которые якобы, скупая местную недвижимость, стимулируют рост цен на нее и делают стоимость жилья в европейской стране неподъемной для простых коренных португальцев.
В число проблем, с которыми сталкиваются российские, украинские и китайские покупатели недвижимости в Португалии, желающие оформить себе и близким инвесторские визы, входят и те, что непосредственно связаны с их соотечественниками.
Китайские и русские агенты по операциям с недвижимостью просят португальских девелоперов увеличить стоимость выставляемого на продажу имущества, чтобы покрыть комиссию посредника. И когда покупатели пытаются продать свою недвижимость через три-четыре года, они осознают, что ранее совершили ошибку. Активы придется продавать по более низкой стоимости, чем первоначальная. Как отмечают аналитики, в некоторых случаях стоимость недвижимости завышается на 25 процентов.
Недвижимость в Португалии на побережье недорого вместе с золотой визой – Как еще португальские чиновники привлекают капитал из-за рубежа
Справедливости ради следует отметить, что схема бизнес-иммиграции «Золотая виза» доступна только гражданам стран, не входящим в ЕС (что может быть удобно для британцев через два года, когда завершится процедура Brexit). Ее участникам предлагается возможность оформлять ВНЖ в ЕС с возможностью последующего оформления европейского гражданства и паспортов для всех членов семьи. В обмен нужно лишь согласиться на минимальные инвестиции в недвижимость в размере около 2 сотен тысяч евро.
Но это отнюдь не единственный инструмент для привлечения иностранного капитала, находящийся в арсенале португальских чиновников. Еще одним стимулом для иностранных покупателей недвижимости в Португалии является фискальная схема Non Habitual Residents (NHR). Этот инструмент пригодится иностранцам, которые пользуются налоговыми льготами. Проведя в Португалии, по меньшей мере, полгода, и став там налоговым резидентом, иностранец, участвующий в программе NHR, обретает целый ряд налоговых льгот на 10-летний период.
Ключевым преимуществом этой схемы выступает тот факт, что она доступна для всех – независимо от того, является заявитель уроженцем ЕС или же нет. И вам не нужно покупать недвижимость в Португалии, чтобы стать участником программы NHR – жилье для проживания в стране вполне можно и арендовать. Подробнее о данной схеме минимизации фискального бремени, которая доступна с 2009 года, в заметке «Получаем «Золотую визу» в Португалии и уменьшаем налоги в рамках программы NHPR«.
Для получения более подробной информации об этой программе, а также с любыми вопросами о получении ВНЖ, ПМЖ или гражданства Португалии просим обращаться к специалистам по адресу info@offshore-pro.info
