Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых
icon-skype-png icon-telegram-png icon-viber-png icon-whatsapp-png

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых
+372 5 489 53 37
+381 6911 12327

Дубайский рынок недвижимости: от бума к спаду или к новому взлету?

Что ждет рынок недвижимости Дубая в 2024 году? Этот вопрос волнует многих инвесторов со всего мира. Цены на местную недвижимость продолжают расти, однако все больше экспертов указывают на признаки замедления рынка и готовятся к спаду. Но с другой стороны власти эмирата утверждают, что сделали выводы с прошлого кризиса и проводят экономическую перезагрузку согласно плану D33 (Dubai Economic Agenda 2033).

Что ждет рынок недвижимости Дубая

Dubai Economic Agenda 2033 — ключевая стратегия, которая направлена на удвоение размера экономики Дубая и укрепление его позиции среди трех лучших городов мира по финансовому развитию к 2033 году. Она включает в себя 100 трансформационных проектов в различных секторах, таких как внешняя торговля, зеленое и устойчивое производство, инновации, образование и другие. И важную роль в достижении указанных целей играет недвижимость, которая создает 8,9% ВВП.

Статистика и прогнозы на 2024 год

Согласно исследованию Knight Frank, в 2023 году в Дубае было продано 431 объектов недвижимости стоимостью более $10 млн каждый, что почти вдвое превышает показатель предыдущего года и делает местный рынок элитного жилья крупнейшим в мире. Но в то же время аналитики агентства указывают на снижение темпов роста в трех премиальных районах эмирата — Palm Jumeirah, Emirates Hills и Jumeirah Bay Island. Их прогноз на 2024 год — рост всего 5%. Для сравнения, в прошлом году было зафиксировано 15,9% роста. В свою очередь крупные застройщики Дубая готовятся к снижению цен на 10–15% в течение нескольких следующих лет.

С другой стороны, декабрьский опрос менеджеров по закупкам S&P Global зафиксировал самый высокий рост экономической активности за 16 месяцев, что свидетельствует о том, что ненефтяной бизнес Дубая устойчиво развивается. Да и аналитики Cushman & Wakefield Core уверены, что цены на местную недвижимость в 2024 году вырастут еще на 8–12%. Также, по их мнению, продолжится хоть и небольшой, но все же рост арендной платы — от 10% до 12%. Для сравнения в 2023 году арендные ставки выросли на 19%, а в 2022 году — на 27%. 

Нужно отметить, что в результате повышения цен на недвижимость с параллельным ростом арендной платы валовая доходность местной недвижимости в 2023 году достигла 7-летнего максимума: по квартирам — 7,3%, по виллам — 5,5%. Аналитики CBRE считают, что средняя арендная плата в эмирате выросла на рекордных 22,8%.

По прогнозам экспертов, в течение следующих шести лет в Дубае будет сдаваться ежегодно около 13 000 объектов, что почти в 3 раза ниже темпов строительства за последние 15 лет. Так, в 2023 году было сдано в эксплуатацию 39 400 объектов — это рекордный показатель с 2020 года. Ожидается, что снижение предложения должно поддержать высокие цены. Однако с другой стороны, многие покупатели начали откладывать покупки жилья на будущее, ожидая снижения его стоимости.

Также положительное влияние на рынок недвижимости Дубая оказал рост населения — в 2023 году количество жителей эмирата выросло на 1,4% и превысило 3,6 млн человек. Это привело к росту сделок на рынке — было заключено 120 000 договоров купли-продажи недвижимости, что на 32% больше, чем годом ранее, а сам рынок вырос до 314 млрд дирхамов (+44%).

Отличные показатели в прошлом году показал и туризм — 15,4 млн человек посетило Дубай (рост на 19,9%). ВВП эмирата за первую половину 2023 года вырос на 3,2%, достигнув отметки в 223,8 млрд дирхамов.

sign
Недвижимость в оффшоре
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Риски рынка недвижимости Дубая

Многие игроки указывают на цикличность рынков недвижимости. 2023 год стал годом многих рекордов на рынке жилья в Дубае. Поэтому сейчас пришло время некоторой стабилизации. Согласно прогнозам S&P Global Ratings, в 2024 году стоимость капитала вырастет всего на 5–7%, это намного меньше, чем годом ранее.

Эксперты указывают на одну серьёзную уязвимость рынка недвижимости Дубая — сильная зависимость от иностранного капитала, особенно из Китая и РФ. Согласно исследованию Betterhomes, россияне были основными покупателями местной недвижимости в первом квартале 2023 года. Однако в годовом выражении первые два места заняли британцы и граждане Индии. Также эксперты отметили рост числа покупателей из Египта, Ливана, Пакистана и Турции.

Хотя приток средств из России и Китая постепенно сокращается, повышенный интерес со стороны индийских инвесторов может сгладить этот отрицательный эффект, считает Хаким Абдельджауад (Hakim Abdeljaouad), управляющий директор практики консультационных услуг по оценке компаний Kroll.

Одним из индикаторов предстоящего кризиса является постепенное снижение доли крупнейших банков ОАЭ в недвижимости. Во время финансового кризиса 2008 года она составляла более 30%. На текущий момент, по словам экспертов, банковские инвестиции в недвижимость снижаются уже 9 кварталов подряд и достигли отметки в 16,2%.

Как видно, банки и девелоперы готовятся к возможному кризису, чего не скажешь о брокерских компаниях. Эксперты отмечают, что на волне роста спроса на недвижимость их число за последние несколько лет выросло с 1 200 до 4 000.

Эксперты выделили самые серьезные угрозы для рынка недвижимости Дубая:

  • инфляция;
  • непредсказуемая глобальная политика процентных ставок;
  • военные действия в регионе (война между Израилем и ХАМАСом);
  • сбои в работе судоходства в Красном море;
  • введение корпоративного налога (однако эффект от этого решения до конца еще не изучен);
  • конкуренция со стороны других стран Персидского залива.

Однако увеличение денежных потоков из РФ дало возможность эмирату быстрее расти и развиваться. «Дубай всегда выиграет, когда наступит хаос», — отметил один источник в компании-застройщике.

Что должно поддержать рынок недвижимости Дубая

Эксперты отмечают, что если рынок премиальной недвижимости и замедлится, то средний сегмент продолжит дальнейший рост. В частности ожидается:

  • Строительство синей линии метро Дубая, что увеличит спрос в определенных районах с улучшенным транспортным сообщением, таких как Дубайский кремниевый оазис, Рас-эль-Хор, Дубай-Крик-Харбор и Международный город. Проект на $5 млрд должен быть завершен в 2029 году.
  • Увеличение населения эмирата до 5,8 млн человек до 2040 года, что должно поддержать постоянный спрос на недвижимость. Решению этих задач будут способствовать послабление в условиях «золотой визы» и новые программы резидентности для фрилансеров и талантов.
  • Акцент на строительство экологически чистых и энергоэффективных зданий, что соответствует мировым тенденциям и должно поддерживать высокий спрос на недвижимость.

Это только часть факторов, которые дадут возможность рынку недвижимости не упасть, а продолжить возможно небольшой, но все же рост. Однако как будет на самом деле, можно будет оценить в конце 2024 года.

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.