Дома престарелых в Германии — стоит ли вкладываться во время пандемии?

Продолжающиеся демографические изменения, связанные со старением нации, привели к тому, что дома для престарелых в Германии попали под пристальное внимание частных и институциональных инвесторов. Сектор социальной недвижимости в стране становится всё более привлекательным, так как объединяет класс активов с высоким потенциалом в будущие десятилетия. 

Вы ищете альтернативные инвестиционные возможности в Евросоюзе? Тогда эксперты портала International Wealth помогут вам с консультациями по ценам и ситуации на рынке недвижимости Германии. Вы можете получить юридическое сопровождение процедуры регистрации немецкой компании для приобретения доходной недвижимости, открытия личного и корпоративного счетов в немецких банках, а также совершения сделки купли-продажи дома престарелых в Германии от лица наших представителей.

Почему спрос на дома для престарелых в Германии такой высокий?

Поскольку демографический сдвиг набирает обороты, а количество нуждающихся в уходе людей быстро растет, большое внимание уделяется концепциям жизни для пожилых. В настоящее время каждый четвертый гражданин Германии в возрасте 60 лет и старше или около 4 миллионов человек нуждаются в уходе. Поэтому так много домов для престарелых в Германии. Ожидается, что к 2050 году их число вырастет до 5,5 миллиона. А темпы строительства домов для престарелых в Германии пока позволяют к этому времени возвести лишь дополнительно 14 500 учреждений на 950 000 мест, чего недостаточно. 

Германия является третьей страной в мире по количеству расходов на здравоохранение. В доковидный 2019 год цифра составляла 408 млрд евро. Она соответствует 117 ВВП страны. На европейском континенте более крупным сектором здравоохранения может похвастаться только Швейцария. Для примера, в Российской Федерации траты на медицину составляют около 1% от ВВП. 

На текущий момент доля населения ФРГ в возрасте от 65 лет составляет 20%. К 2050-му доля увеличится до 33%. В среднем мужчины на немецкой территории имеют продолжительность жизни 79 лет, а женщины — 83 года. Цифры говорят о большом спросе на дома для престарелых в Германии.

Система здравоохранения ФРГ активно цифровизуется, позволяя повысить Продолжительность здоровой жизни людей преклонного возраста. Дома для престарелых в Германии оснащены технологиями интернета вещей и специальными планшетами для общения пенсионеров с родными и медицинским персоналом. Технологии позволяют улучшить когнитивную деятельность стареющего населения.

Дома для престарелых в Германии — беспроигрышная ситуация для инвесторов и медиков 

В 2020 году 52% нуждающихся в уходе находились под присмотром родственников, 24% проживали в интернатах, еще 24% — в домах для престарелых в Германии.

Помощь в проживании в сочетании с уходом на дому или посещением интернатов для престарелых — привлекательное решение не только для людей, нуждающихся в уходе, но также для действующих учреждений и инвесторов в этом секторе. Причина в том, что к интернатам и домам для престарелых в Германии не применяются строгие нормативные требования.

За последние пять лет число людей, получающих помощь на дому, увеличилось на 35%. По мнению наших экспертов, политическая воля к расширению оказания амбулаторной помощи означает, что спрос на услуги по уходу на дому будет расти вместе с концепциями проживания с неполным проживанием и с учетом возраста.

Что касается собственников домов для престарелых в Германии, то рынок сильно фрагментирован с растущей тенденцией к консолидации. По количеству мест в домах престарелых частные операторы занимают 40% рынка. Произошла волна поглощений финансовыми инвесторами и частными операторами из-за границы, что привело к консолидации.

Региональные средние операторы владеют привлекательными объектами для инвестиций. На немецком рынке все еще есть возможности для создания сети коммерческих домов престарелых в Германии.

За последние пять лет инвестиции в дома престарелых и жилые комплексы по всей Германии составили 11 миллиардов евро, а максимальная доходность составила 4,3%.

Кто может стать инвестором?

В настоящее время большинство домов престарелых в Германии принадлежит самим операторам и частным инвесторам. Согласно исследованию DCPC (Deutsche Care Property Consulting), на институциональных инвесторов, таких как фонды недвижимости, приходится более 15% растущей доли. Это связано с тем, что сегмент становится более профессиональным. Однако растет доля объектов недвижимости, которые делятся на индивидуальные, автономные квартиры для ухода (кондоминиумы) и продаются розничным инвесторам.

Рынок домов престарелых в Германии является крайне интересным для иностранных инвесторов. Доля немецких инвесторов составляет всего 43% (около 1,2 миллиарда евро), в то время как покупатели из-за рубежа инвестировали почти 1,6 миллиарда евро (57%) в дома престарелых в Германии и вспомогательную жилую недвижимость.

В настоящее время объекты недвижимости все чаще продаются на инвестиционном рынке. Стимулы инвесторов заключаются в долгосрочной аренде на срок от 15 до 20 лет, которая представляет собой сравнительно предсказуемый поток доходов.

Демографические изменения приведут к дальнейшему увеличению спроса на дома престарелых в Германии в ближайшие годы. В некоторых регионах спрос уже превышает предложение мест для сестринского ухода. И рост числа новых участников рынка также говорит о растущей привлекательности рынка. В 2018 году объем транзакций составил около 2,9 миллиарда евро. Несмотря на то что в этом году еще не было крупных портфелей, многие небольшие транзакции привели к росту рыночных тенденций.

Какие требования к домам для престарелых?

На сегодняшний день у большинства участников рынка нет четкого понимания определения дома престарелых в Германии. Часто используются предполагаемые синонимы, такие как учреждения по уходу, дома для пенсионеров и т.д. Но здесь рекомендуется проявлять осторожность, поскольку есть четкое определение на федеральном уровне: Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG — Немецкий закон о контрактах на жилье). Иначе инвестора ожидают нормативные и, следовательно, финансовые последствия.

Кроме того, на государственном уровне действуют особые правила, предъявляемые далеко идущие требования к эксплуатации и имуществу дома престарелых в Германии, соблюдение которых контролируется органами надзора. Существуют минимальные размеры комнат, квоты для одноместных и двухместных номеров, а иногда и верхние пределы количества комнат в домах.

WBVG неприменим, если пожилой человек живет самостоятельно и, ему нужна помощь, либо получает амбулаторное медицинское обслуживание. В этом сегменте объекты жилья имеют разные обозначения. Однако тонкая грань между домом престарелых в Германии и традиционным жилищем не всегда ясна. Если, например, по закону жители могут свободно выбирать обслуживающую организацию и поставщиков услуг, но на самом деле оператор медучреждения ограничивает доступный выбор, власти могут рассматривать жилье как обычный дом, что влечет за собой другие правовые последствия.

Преимущества и риски инвестиций в недвижимость для пожилых лиц

Преимущества инвестирования в дома престарелых в Германии:

• Растущий рынок: спрос неуклонно растет, и, согласно прогнозам, в ближайшие годы будет нехватка около 300 000 коек в домах престарелых в Германии. Часто существующего предложения уже недостаточно для удовлетворения спроса.
• Долгосрочные инвестиции: договоры аренды обычно заключаются на 20 лет и более. В таких сегментах, как офисы или логистика, сроки аренды на 3, 5, 7 лет, то есть значительно короче.
• Защита от инфляции: в договорах аренды распространены статьи об индексации, которые предусматривают корректировку арендной платы в зависимости от динамики потребительских цен.
• Независимость от экономического цикла: спрос на услуги по уходу не коррелируется с экономическим циклом; поэтому вложения менее подвержены колебаниям.
• Нет продукта-заменителя: дома престарелых в Германии будут нужны всегда, поскольку нет альтернативы по удовлетворению потребности в сестринском уходе, когда зависимость пожилых людей от внешней помощи стала очень высокой.

Риски, связанные с инвестициями в дома престарелых в Германии:

• Сложно перепрофилировать: в случае избытка предложения или неблагоприятных демографических условий новое здание или покупка не рекомендуется.
• Оценка опыта и кредитоспособности: как оператор позиционирует себя среди конкурентов, и о чем говорят цифры и результаты компании?
• Регулирование: современные стандарты могут быстро измениться. Прошедшие крупные реформы в законодательстве о домах престарелых Германии в основном коснулись типа, количества и размера кабинетов сестринского ухода. В некоторых местах, например, дома престарелых были закрыты из-за того, что они не смогли отреагировать на новые требования.
• Амбулаторное лечение / медицинский прогресс: благодаря медицинскому прогрессу люди стареют и стареют. Амбулаторные услуги также быстро развиваются. Возраст приема жителей увеличивается, так что операторам домов престарелых в Германии приходится приспосабливаться к сокращению продолжительности пребывания и, при необходимости, устанавливать новые концептуальные приоритеты.

Что нужно учитывать при инвестировании?

Локация и анализ конкуренции

Цена покупки и доходность часто используются в качестве основных показателей при покупке дома престарелых в Германии. Однако этого недостаточно. Анализ местоположения позволит изучить территорию обслуживания и состав населения. Важно, чтобы демографическая структура в выбранном регионе была соответствующей, то есть чтобы имелась ситуация с растущим спросом в соответствующих старших возрастных группах и в идеале стабильный рост в средних возрастных группах от 20 до 65 лет. Последнее является признаком того, что легче найти медперсонал.

Осмотр оператора объекта по сестринскому уходу

Оператор объекта по сестринскому уходу выступает в качестве арендатора. Соответственно, абсолютно необходимо проверить предыдущие показатели и экономическую устойчивость оператора. Высокая заполняемость не обязательно означает прибыльность оператора.

Критическим моментом является сумма и законность аренды. Бывают случаи, когда оператор оплачивает аренду, которая перекрестно субсидируется из доходов от ухода за жильцами. 

Еще одним фактором являются общедоступные рейтинги операторов домов престарелых, выдаваемые медицинскими службами государственных страховых компаний. Они позволяют сделать выводы о качестве работы.

Осмотр объекта недвижимости

Сама собственность также должна быть рассмотрена, чтобы исключить дефекты здания и подтвердить соответствие внутренним нормам. Вышеупомянутые требования федеральных земель касаются, среди прочего, противопожарной защиты, гигиены, строительного оборудования, а также количества, размера и типа комнат.

Как и в других сегментах недвижимости, любые инвестиции зависят от опыта инвестора качественно сделать предварительную подготовку к приобретению. Сектор недвижимости для сестринского ухода за пожилыми людьми может предложить интересные инвестиционные возможности, если принять во внимание специфику недвижимости, текущие и потенциальные нормативные требования и оценить их стоимость.

Для международного налогового планирования важно записать приобретаемый дом престарелых в Германии на юридическое лицо. Поэтому рекомендуем ознакомиться с подробной информацией о регистрации компании в Германии (GmbH) по ссылке.

Также советуем пройти бесплатную консультацию по подбору корпоративного зарубежного счета по ссылке. 

Вы можете проконсультироваться у наших экспертов, написав письмо на электронную почту: info@offshore-pro.info.