Выбирайте дешевую недвижимость в Турции под сдачу осторожно

Стоит ли покупать дешевую недвижимость в Турции под сдачу с аукциона у банка? Чем чревато приобретение турецких апартаментов, в которых уже есть квартиросъемщики? Дочитайте до конца, чтобы получить ответы на эти и иные важные вопросы. И не забывайте консультироваться у наших экспертов при необходимости. Вводная консультация предоставляется бесплатно!

Не только инвестиционная иммиграция стимулирует продажи недвижимости в Турции иностранцам

Распространено мнение, что скупать недвижимость в Турции многих иностранцев заставляет перспектива оформления турецкого инвестиционного ВНЖ / гражданства на основании факта закрытия подобной сделки.

Да, турецкое экономическое гражданство и инвестиционное резидентство ближневосточной страны, несомненно, являются мощными драйверами продаж. Но возможность получить растущий пассивный доход, приобретая относительно дешевую недвижимость в Турции под сдачу, не следует сбрасывать со счетов! Особенно на фоне быстрого восстановления туристического сектора после пандемии.

Ускорение турпотока повышает арендную плату

Турецкая туристическая отрасль, являясь ключевой для экономики в целом, сегодня переживает значительный подъем, поскольку число иностранных туристов продолжает увеличиваться, доходы — расти, а следы пандемии коронавируса COVID-19 – исчезать.

Согласно данным Турецкого статистического института (Türkiye İstatistik Kurumu; TÜİK), число иностранных посетителей в период с января по март 2022 подскочило более чем на 151% в годовом исчислении, достигнув около 4,9 млн.

В прошлогоднем январе-марте зафиксировано 4,24 млн. прибытий, годом ранее — 1,95 млн. Но до результатов, наблюдавшихся до начала пандемии, пока далеко: в первом квартале 2019 на турецкие курорты прибыло 5,44 миллиона иностранных туристов.

Покупая дешевую недвижимость в Турции под сдачу туристам, следует учитывать целевую аудиторию. Актуальная география спроса (данные TÜİK за март 2022) выглядит следующим образом:

• Иранцы с долей 13,22%;
• Немцы — 9%;
• Граждане Болгарии — 8,2%;

Число новоприбывших из России сократилось на 48% относительно прошлогоднего уровня и составило 114 384. Напротив, количество украинцев подскочило почти на 30% до 66 233. Очевидная причина – эскалация российско-украинского конфликта, помимо прочего, лишившего многих россиян возможности оплачивать товары и услуги банковскими картами.

Комментируя статистику, представители турецкого Министерства финансов и казначейства подчеркнули, что отдыхающие, прибывающие из России, не столкнутся с трудностями при оплате услуг в Турции, поскольку в ближневосточной стране продолжает быстро развиваться инфраструктура российской платежной системы «Мир». Кроме того, Турецкая Республика — одна из немногих стран, продолжающих поддерживать прямое авиасообщение с Россией.

До событий в Украине россияне и украинцы традиционно занимали первую и третью строчки, соответственно, по интенсивности турпотока на турецкие курорты. Так, в 2021 на россиян приходилось 19% иностранных посетителей (4,7 миллиона гостей). Из Украины прибыло 2,1 миллиона человек (8,3%). В докризисном 2019 на турецких курортах побывали 7 миллионов россиян и 1,6 миллиона украинцев.

Собираясь приобрести дешевую недвижимость в Турции под сдачу туристам или даже под оформление ВНЖ / гражданства за инвестиции, также следует учитывать доходность подобного вложения. Согласно официальной статистике, в 2019 около 52 миллионов посетителей принесли доход в размере 34 миллиардов $ (650 $ на туриста).

Чиновники надеются, что благодаря ослаблению противоэпидемиологических ограничений в 2022 туризм сможет повторить / превысить показатели докризисного 2019. Как минимум, в части дохода. Целью властей выступает привлечение 45 миллионов туристов и получение 35 миллиардов $ дохода от туризма в 2022 (780 $ на туриста). Соответственно, в случае достижения цели инвестиции в дешевую недвижимость в Турции под сдачу туристам станут выгоднее относительно докризисного периода.

В 2021 число иностранных посетителей выросло на 94,1% до 24,71 млн., а доходы удвоились, достигнув почти 25 млрд. $ (1012 $ на туриста), поскольку меры по борьбе с COVID-19 оказались существенно ослаблены относительно 2020.

Согласно свежим данным TÜİK, доходы в январе-марте 2022 подскочили на 122,4% в годовом исчислении до 5,4 млрд $. Около 76,5% подобных доходов, исключая траты на GSM-роуминг и услуги турецких марин, оказалось получено от иностранных гостей, а 23,5% — от граждан Турции, проживающих за границей. Средние расходы иностранцев из расчета на 1 ночь составили 75 $, а средние расходы граждан Турции, проживающих за границей, составили 51 $.

Инфляционное давление на ренту

Рассматривая возможность купить дешевую недвижимость в Турции под сдачу, следует учитывать, что причиной продолжающегося в стране роста ставок арендной платы является не только восстановление туризма.

Рента отыгрывает проседание курса турецкой лиры (₺) относительно доллара, евро и иных стабильных валют, обернувшееся раскручиванием инфляционной спирали в ближневосточной стране. Как полагают эксперты, потенциал для роста ренты в ₺ пока еще не исчерпан вследствие неспособности властей быстро справиться с инфляционным кризисом.

Дешевую недвижимость в Турции предлагают банки, но есть риски

Одним из способов купить дешевую недвижимость в Турции является приобретение актива у одного из турецких банков, периодически выставляющих на аукцион изъятое у недобросовестных кредитополучателей недвижимое имущество. Участникам аукционов предлагаются:

• Ипотечные квартиры / коттеджи;
• Жилье, находившееся в залоге по потребительскому кредиту;
• Заложенное недвижимое имущество коммерческого назначения.

Покупка залоговой недвижимости в Турции ради снижения затрат не лишена смысла, поскольку подобные активы, как правило, уходят с молотка значительно «дешевле рынка». Но следует учитывать определенные риски, главными из которых являются следующие:

• Наличие зарегистрированных бывших собственников, включая детей / персон с инвалидностью, снятие которых с регистрационного учета является достаточно проблематичным.
• Скрытые проблемы технического характера.
• Вероятность признания итогов аукциона недействительными вследствие нарушения каких-то пунктов правил торгов.

О наличии подобных «подводных камней» следует осведомиться заблаговременно, прибегая к помощи инженера-оценщика, юристов и экспертов по аукционам, способных контролировать процедуру проведения торгов.

Чтобы минимизировать риски, лучше покупать новостройки у проверенных застройщиков. Но если остановите выбор на дешевой недвижимости в Турции с аукциона, учтите, что банки предлагают множество объектов. Вследствие кризиса банкирам перешли тысячи объектов недвижимости: от заводов до коттеджей, от пахотных полей и виноградников до магазинов.

По состоянию на начало мая 2022 в распоряжении 20 крупнейших турецких банков, в большинстве своем являющихся государственными, находились 4 444 выставленных на продажу объекта недвижимости, изъятых ранее у неплатежеспособных кредиторов.

Согласно информации на официальных сайтах банков, большинство подобных активов предлагают государственные банковские учреждения, выставив на продажу 2550 объектов недвижимости. Наибольший ассортимент лотов предлагают:

• VakıfBank — 1170 объектов;
• Ziraat Bank – 840;
• Halkbank — 540.

Топ частных банков, предлагающих 1555 лотов, выглядит следующим образом:

• DenizBank — 500;
• Şekerbank — 445;
• Garanti BBVA — 236;
• İşbank — 144;
• TEB — 78;
• Akbank — 68.

Банки участия (Katılım Bankası) владеют в общей сложности 339 объектами недвижимости, выставленными на продажу. Топ по размеру ассортимента выглядит следующим образом:

• Albaraka Türk — 162;
• Kuveyt Türk — 70;
• Türkiye Finans — 70.

Среди банков участия следует дополнительно выделить Ziraat Bank и Şekerbank, активно выдающие сельскохозяйственные кредиты. Данные банки предлагают большое количество земельных участков сельскохозяйственного назначения.

По данным ведомства TÜİK, ​​доля продаж в кредит (ипотечных продаж) в общем объеме продаж жилья в марте 2022 составила 22,6%. Согласно свежему отчету Ассоциации турецких банков (Türkiye Bankalar Birliği; TBB), количество клиентов, воспользовавшихся жилищными кредитами, лишь в феврале 2022 составило 15 тысяч.

Относительно февраля 2021 показатель уменьшился на 3,5%, а сумма долга кредитополучателей перед банками увеличилась на 9,9%. По состоянию на февраль 2022 примерно 2,5 миллиона граждан имели задолженность по жилищным кредитам в совокупном размере 313,5 миллиардов ₺.

Покупая недвижимость в Турции, уже сданную в аренду, следует соблюдать осторожность

Согласно отчету, подготовленному Центром экономических и социальных исследований Университета Бахчешехир (Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi; BETAM), годовой темп роста средней стоимости съема арендного жилья в целом по стране в марте 2022 составил 123,5% в годовом исчислении. Средняя стоимость аренды из расчета на квадратный метр достигла 37,7 ₺. Наиболее крупные города ближневосточной страны продемонстрировали следующую динамику ренты:

• + 126,5% в Стамбуле (53,9 ₺ за метр);
• + 116,1% в Анкаре (25,9 ₺);
• + 82,8% в Измире (32,5 ₺).

Исследование показывает, что, вопреки росту ренты, спрос на аренду жилья в Турции в марте 2022 значительно увеличился. Показатель спроса на арендное жилье, составлявший в минувшем феврале 155,2 пункта, в марте вырос до 181 пункта (+16,6% относительно предыдущего месяца). Дополнительно выявлено постепенное уменьшение количества объявлений о сдаче жилья.

Одновременно с сокращением числа предложений о сдаче растет количество объявлений о продаже, включая множество заманчивых вариантов с относительно дешевой недвижимостью в Турции. В данном случае следует обращать пристальное внимание на обременения, не касающиеся права собственности. Речь об уже имеющихся арендаторах!

Турецкое законодательство ограничивает домовладельцев в части повышения ренты при долгосрочной сдаче. Наблюдая быстрый рост ставок арендной платы вследствие возрождения туристической индустрии и инфляционного давления, многие арендодатели оказались не в состоянии поднять ставку ренты в рамках долгосрочных контрактов, заключенных до кризиса.

Как следствие, некоторые арендодатели начали продавать жилье, превращая растущие цены на недвижимость в Турции в возможность выгодного выхода из теряющих прибыльность инвестиций. Что произойдет в случае покупки уже сданного в аренду турецкого жилья? Бывший собственник де-факто перекладывает риски и обременения на нового собственника.

• Новый собственник, покупающий уже сданную в аренду недвижимость в Турции, обязан направить арендатору предупреждение в течение 1 месяца с момента регистрации акта приема-передачи собственности. Если новый владелец планирует расторгнуть существующий арендный договор, в подобном уведомлении съемщику сообщается информация о новом владельце недвижимого имущества и предписывается вносить арендную плату на указанный новым владельцем счет, а также выселиться либо в течение 6-месячного периода, либо в момент истечения срока действия договора аренды, как указано в законе.
• В случае нежелания арендатора выселиться, арендодатель вправе подать иск о принудительном выселении. В среднем процесс рассмотрения подобного иска занимает 2-2,5 года. Начало рассмотрения иска не отменяет обязанностей арендатора. Квартиросъемщик, в частности, обязан платить регулярную арендную плату.
• Покупка недвижимости в Турции с арендатором не дает права выселять квартиросъемщика, независимо от обстоятельств. Новый владелец обязан доказать, что нуждается в приобретенной недвижимости для организации собственного проживания. Если арендатор выселен, новый собственник не вправе сдавать актив в аренду третьим лицам в течение 3-летнего срока. Если бывший арендатор докажет, что новый собственник сдал жилье, то подобному бывшему квартиросъёмщику положена арендная плата за последний 12-месячный срок в качестве компенсации.
• Если прежний арендатор продолжит занимать жилье, нет необходимости заключать новый договор с новым арендодателем / собственником. Права и обязанности, прописанные в старом договоре, остаются действительными для обеих сторон.

Поможем выбрать и купить недвижимость в Турции под сдачу без рисков!

Принимая во внимание информацию, приведенную выше, и намереваясь купить дешевую недвижимость в Турции под сдачу, следует уделять повышенное внимание выбору экспертов, которые помогут с подбором оптимального актива и станут сопровождать сделку.