Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых

Дефицит съемного жилья в Эр-Рияде усиливается, названы причины

Сдача жилья и коммерческой недвижимости в Эр-Рияде становится все более прибыльной. Цены растут благодаря инициативам местных властей по стимулированию притока в столицу Саудовской Аравии международных компаний, инвесторов и талантливых специалистов. Ожидается, что спрос на квадратные метры продолжит увеличиваться на фоне быстрого роста населения этой богатой нефтью страны Персидского залива со щедрыми налоговыми льготами.

Эр-Рияд

Жилищный кризис в столице Саудовской Аравии: аренда дорожает из-за роста населения

Ситуация на рынке жилой недвижимости Саудовской Аравии достигла критической точки. Спрос продолжает опережать темпы появления нового предложения. Это уже привело к росту стоимости аренды. По прогнозам экспертов, ситуация будет лишь усугубляться из-за ожидаемого роста населения.

В частности, аналитики консалтинговой компании Savills сообщили, что в 2023 году арендная плата за квартиры в северных районах Эр-Рияда выросла почти на четверть (на 23%, если точнее). В целом по городу рента в сегменте квартир выросла в среднем на 13% в прошлом году, а съемные виллы подорожали на 10%. Этот резкий рост был вызван повышением численности населения, которое опережает строительство новых жилых домов. Только в 2022 году население Эр-Рияда увеличилось на 5,1%.

«Быстрый рост населения не сопровождался столь же стремительным расширением нового строительства. Результатом стало повышение заполняемости арендного жилфонда, создавшее захватывающие возможности для арендодателей, а также проблемы для остальных заинтересованных сторон», — говорится в тематическом докладе Savills.

Растущее население концентрируется вблизи крупных офисных и коммерческих центров, включая KAFD на севере Эр-Рияда. Там в районе Малка цены на аренду жилья в 2023 году подскочили в среднем на 23%. В других центральных районах Олайя и Аль-Малаз съем подорожал на 13%. В западных регионах, включая Дахарат-Лабан, предлагающих сочетание сравнительно доступной жилплощади и чуть более продолжительных поездок на работу в центре, наблюдался рост на 8%.

Сейчас средняя арендная плата в Эр-Рияде составляет 24 800 риалов в год. Причем самым дорогим стал район Ан-Нада, где за съемное жилье просят в среднем 44 200 саудовских риалов в год.

В свете происходящего эксперты ставят под сомнение достижимость целей, установленных властями в рамках программы «Видение Саудовской Аравии 2030». Эта инициатива направлена на уменьшение нефтезависимости и диверсификацию аравийской экономики, а также развитие государственного здравоохранения, образования, инфраструктуры, рекреационной сферы и туризма.

Последствия дисбаланса спроса и предложения остро ощущают холостые иммигранты

Серьезную нехватку жилплощади в Эр-Рияде отметили и эксперты консалтинговой компании Colliers. Они также пришли к выводу, что с наибольшими трудностями при поиске подходящего жилья, соответствующего их потребностям и бюджету, сталкиваются иностранцы в целом и, в частности, трудовые иммигранты.

Доступность жилья стала особенно серьезной проблемой для семей со средним доходом и одиноких работников. По оценкам Colliers, существует нехватка лотов по цене 16 000–20 000 саудовских риалов в год, необходимых этим группам населения.

Одинокие мужчины и женщины остались не у дел, поскольку при строительстве жилых районов девелоперы отдают приоритет семьям. Спрос на небольшие квартиры, необходимые таким персонам, включая рабочих и прочих серых воротничков, продолжает расти, опережая среднюю по городу скорость заполняемости жилфонда.

В частности, одинокие мужчины, которые составляют значительную часть иностранной рабочей силы, сталкиваются с наиболее существенным дефицитом. Хотя застройщики строят больше общежитий, их недостаточно для удовлетворения растущего спроса.

Новые правила оплаты съемного жилья

Упростить жизнь квартиросъемщикам-экспатам и другим арендаторам призваны новые регулирующие нормы. С 15 января 2024 года оплата съемной недвижимости в Королевстве должна производиться только через государственную онлайн-платформу Ejar. Нововведения распространяются на все соглашения об аренде жилых помещений, но не затрагивают аренду коммерческих площадей.

Чиновники отметили, что требование об оплате через цифровые каналы на платформе Ejar распространяется на все новые договоры аренды жилья. После указанной даты любые доказательства операций по оплате аренды вне Ejar рассматриваться не будут.

По задумке чиновников, онлайн-платежи упростят арендаторам оплату съемной жилплощади и внесение платежей на банковские счета в Саудовской Аравии, открытые арендодателями. После оплаты через цифровые каналы деньги поступят на банковский счет арендодателя в течение пяти рабочих дней. Еще одна цель — минимизировать риск мошенничества и повысить собираемость налогов.

С момента запуска платформы Ejar в 2018 году через нее было заключено более 8 миллионов договоров аренды. Заинтересованные стороны высоко оценили эффективность этого инструмента в контексте повышения прозрачности в секторе, сокращения случаев мошенничества с недвижимостью, а также упрощения платежей как для арендаторов, так и для арендодателей.

Новые строительные проекты, призванные удовлетворить спрос экспатов

Правительственные инициативы по строительству более доступного жилья, включая программу «Сакани», еще не позволили существенно сократить разрыв между спросом и предложением. Но аналитики Savills отмечают «постепенный прогресс» в этой сфере.

Еще одна хорошая новость касается активизации частных застройщиков. Коммерческие девелоперы строят больше жилплощади. Причем в приоритете проекты, ориентированные на экспатов. Чтобы удовлетворить растущий спрос со стороны иммигрантов, строительные компании направляют все больше инвестиций в возведение квартир и коливингов, ориентированных на одиноких иностранцев.

Иммиграционные льготы должны привлечь дополнительных экспатов

Подстегнуть спрос на аренду и покупку жилья в Эр-Рияде и других регионах Королевства Саудовской Аравии должно расширение иммиграционных льгот для иностранцев, предоставляемых в рамках программы по выдаче «премиум-виз».

В январе 2024 года власти Саудовской Аравии добавили новые категории иммигрантов в список лиц, которые могут подавать заявление на получение статуса саудовского премиум-резидента. Такой статус дает иностранным гражданам право жить, работать, владеть бизнесом и недвижимостью в принимающей стране без необходимости привлечения местного спонсора.

В частности, в соответствии со схемой премиум-резидентства, иностранные физические лица имеют право владеть недвижимостью, включая жилые, коммерческие и промышленные объекты, во всех районах Саудовской Аравии, за исключением Мекки, Медины и приграничных регионов. Кроме того, премиум-резидентство дает право владеть и лицензировать транспортные средства, свободно покидать Саудовскую Аравию и возвращаться в Королевство, а также инвестировать в саудовский рынок капитала.

В январском объявлении Королевство представило пять новых категорий: квалифицированные специалисты (сотрудники, руководители), таланты (в области культуры, спорта), бизнес-инвесторы, предприниматели, владельцы недвижимости.

Ограничения для покупателей-иностранцев могут быть упразднены

Стратегические планы развития Королевства в сочетании с увеличением инвестиционных возможностей и ростом арендных ставок привлекли значительное внимание неместных покупателей. Растущий интерес иностранцев к инвестициям в саудовский рынок недвижимости очевиден. Но потенциальным инвесторам-несаудовцам следует учитывать, что отсутствие премиум-резидентства сильно усложняет покупку недвижимости в Саудовской Аравии.

Комментируя ситуацию, в Savills отметили, что рынок все еще развивается в отношении регулирования, включая предоставление иностранцам права на покупку недвижимости и оформление ипотеки.

Сейчас иностранцам разрешено оформлять саудовскую недвижимость в собственность только после одобрение лицензирующего органа. В 2023 году местные чиновники обещали принять новый закон, позволяющий несаудовцам владеть недвижимостью всех типов по всей стране. Но это документ еще находится на рассмотрении и не вступил в силу.

Стимулы для иностранных компаний «разогревают» рынок

Эксперты предупреждают, что дефицит жилья может усугубиться, создавая дополнительную финансовую нагрузку на приезжих жителей, включая иностранцев, которые релокировались вместе с работодателями. Таких иммигрантов в 2024 году должно стать больше, поскольку с 1 января действует программа «Региональный головной офис».

Эта схема требует от компаний, желающих работать в Саудовской Аравии, переноса региональных головных офисов в Королевство, иначе они рискуют потерять выгодные государственные контракты. В Savills отметили, что поскольку все больше компании будут открывать региональные офисы в Эр-Рияде, спрос на высококачественные офисные помещения также будет расти. Это приведет к увеличению интереса к жилой недвижимости поблизости.

Рассматриваемая программа была объявлена 5 декабря 2023 года Министерством инвестиций Саудовской Аравии. С 1 января 2024 года всем государственным организациям запрещается заключать контракты с компаниями, не имеющими регионального головного офиса в Саудовской Аравии, за некоторыми исключениями. Под «государственными организациями» следует понимать все агентства, министерства, государственные органы, департаменты, учреждения и независимые госструктуры с публичной правосубъектностью. Следовательно, ограничения охватывают крупный сектор.

Программа предполагает привлечение транснациональных компаний (ТНК), работающих в регионе Ближнего Востока и Северной Африки. Речь о компаниях, ведущих деятельность минимум в двух странах, кроме Саудовской Аравии и страны их первой регистрации.

Ключевые нормативные требования

ТНК, желающие принять участие в программе, должны:

  • получить лицензию от Министерства инвестиций;
  • запустить региональный головной офис в течение шести месяцев с момента выдачи лицензии;
  • нанять минимум 15 штатных сотрудников, включая минимум 3 руководителей высшего звена, в течение 1 года с момента выдачи лицензии;
  • не заниматься деятельностью, приносящей доход, а вместо этого действовать в качестве «центра административного контроля» в регионе Ближнего Востока и Северной Африки;
  • обязать все свои структуры в регионе Ближнего Востока и Северной Африки отчитываться перед региональным головным офисом в Саудовской Аравии после его создания.

Стимулы и льготы

Краткий список преимуществ, предлагаемых Министерством инвестиций:

  • 10-летнее освобождение от требований саудитизации для регионального офиса (наем местных граждан в определенном количестве);
  • возможность выдавать неограниченное количество виз сотрудникам;
  • создание возможностей в области трудоустройства для иждивенцев сотрудников через портал Ajeer;
  • освобождение от требований к профессиональной аккредитации для сотрудников, имеющих действующие аккредитации в странах происхождения;
  • 30-летние налоговые льготы (ставка 0%) по корпоративному подоходному налогу и налогам, удерживаемым у источника с момента выдачи лицензии.

Процесс создания головного офиса

Процесс открытия регионального головного офиса в Саудовской Аравии включает 2 этапа:

  • подача заявки на лицензирование в Министерство инвестиций;
  • регистрация в качестве филиала или общества с ограниченной ответственностью в Саудовской Аравии.

Чтобы облегчить процесс, Министерство инвестиций упростило процедурные требования для получения лицензии, отказавшись от требований по подтверждению, обычно применимым к документам, которые были оформлены за пределами Саудовской Аравии. Профильное ведомство также тесно сотрудничает с Министерством торговли для ускорения процесса коммерческой регистрации в Саудовской Аравии.

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.