В Белграде усиливается дефицит логистических площадей и офисов

Приток предпринимателей из России и Украины, новые подходы к использованию офисных площадей и ужесточение строительных норм, замедляющее темпы нового строительства, — эти и другие факты стали причиной дефицита офисных площадей в Белграде. В сегменте логистических комплексов ситуация схожая.

Год побитых рекордов

Спрос на офисные площади в Сербии резко вырос в 2022 году. Данный тренд особенно заметен в Белграде. Прибытие в балканскую страну многочисленных граждан России и Украины, а также релокация российских и украинских компаний привели к открытию там более 5 тыс. юридических лиц (ИП и компаний в Сербии) новоприбывшими.

Столь высокой активности на сербском рынке бизнесмены из обеих стран Восточной Европы ранее никогда не демонстрировали. В результате притока предпринимателей из Восточной Европы и расширения уже представленных в Сербии компаний в столице балканской страны практически не осталось пустующих офисов.

Ослабить дефицит не помола даже рекордная активность местных девелоперов: в отчетном периоде сектор офисных помещений показал самый высокий годовой рост предложения за последние десять лет.

Согласно данным, представленным консалтинговой компанией CBRE Group на ежегодной конференции SEE Market Outlook 2023, в 2022 году только на рынке Белграда появилось 120 тыс. квадратных метров новых офисных площадей. Показатель продемонстрировал более чем 15-процентный рост в годовом сопоставлении.

Неудовлетворенный спрос и высокие цены

Даже ввода в эксплуатацию рекордного количества новых квадратных метров офисных площадей оказалось недостаточно для удовлетворения спроса. Как следствие, доля доступных для съема офисных площадей в Белграде сегодня колеблется от 2 до 3%.

Учитывая дефицит, обусловленный постоянным превышением спроса над предложением, неудивительно, что аренда офисов в Белграде обходится недешево. Местные офисные площади даже дороже, чем в столицах сопредельных стран Евросоюза. Речь, в частности, о следующих городах:

• Софии (Болгария);
• Загребе (Хорватия);
• Любляне (Словения).

Специалисты CBRE Group сообщили, что по состоянию на март 2023 года арендаторы платили около 16,5 евро за квадратный метр белградских офисных помещений. Согласно оценкам экспертов, арендная плата в целом по Сербии может вырасти более чем на 10% в этом и следующем году.

В Белграде, где средний уровень арендной платы примерно на 5% больше по сравнению с упомянутыми выше столицами других стран региона, ожидается рост размера ренты в диапазоне от 10 до 15% в год в среднесрочной перспективе.

Строительство офисных комплексов в Белграде интенсифицируется, но дефицит сохраняется

Белград – региональный рекордсмен по количеству новых проектов по возведению офисных комплексов. Но высокая активность застройщиков не помогает устранить дефицит. Доля незанятых офисных площадей годами остается низкой. Согласно оценкам CBRE Group, показатель неизменно выражается однозначной цифрой в течение последнего десятилетия.

Если в столицах многих других стран Европы доля незанятых офисных площадей в общем количестве «квадратов» подобной недвижимости составляет от 15 до 20%, то в столице Сербии в течение предыдущих десяти лет показатель варьировался в диапазоне от 4 до 8%.

Неудивительно, что значительная часть белградских офисов сдается в аренду еще на этапе строительства: до ввода в эксплуатацию соответствующих коммерческих зданий. В 2023 году ожидается еще больший приток новой недвижимости на рынок Белграда (в первую очередь офисных помещений). Но значительная часть строящихся офисов уже сдана в аренду.

Дополнительные рыночные драйверы

• Расширение уже представленных компаний. Постоянному росту спроса на офисные помещения на протяжении всего предыдущего года во многом способствовало расширение штата компаний, уже присутствующих на сербском рынке, включая таких гигантов, как Microsoft и Huawei.
• Сравнительно низкая коммуналка. В последние месяцы многие компании в Европе столкнулись с ростом стоимости коммунальных услуг при аренде офисных площадей. В Белграде коммуналка повысилась на 5-8% в 2022 году. Но это намного ниже по сравнению с другими европейскими городами, где цены на энергоснабжение резко увеличились из-за геополитической ситуации.
• Новые подходы к использованию офисных площадей. IT-компании и представители банковского сектора, остававшиеся одними из крупнейших арендаторов офисов в Белграде в течение последнего десятилетия, берут на вооружение новые способы использования снимаемых площадей. В частности, создаются гибкие рабочие пространства и расширяются общие зоны. Это приносит уют и позволяет персоналу чувствовать себя как дома. Компании часто используют данный подход к реорганизации снимаемых пространств в попытке вернуть людей в свои офисы после пандемии.
• Ужесточение строительных норм, замедляющее темпы нового строительства. С приходом в Сербию новых международных компаний к арендодателям предъявляются всё более жесткие требования. Особенно когда речь идет о «зеленом» строительстве. Хотя большая часть офисных зданий в районе Нови-Београд, характеризующемся максимальной концентрацией офисных площадей, сертифицирована на соответствие актуальным эко-стандартам, есть компании, которые устанавливают дополнительные требования, превышающие условия получения таких сертификатов. Застройщикам, которые инвестируют в возведение новых офисных зданий, приходится адаптировать проекты с учетом новых требований рынка. Это замедляет строительство и мешает закрыть дефицит за счет ввода в эксплуатацию новых площадей.

Склады сдаются в аренду на месяцы вперед

В прошлом основное внимание застройщиков, занимающихся коммерческой недвижимостью в Сербии, уделялось сектору розничной торговли. После пандемии на первый план вышли офисные здания. Повышенный интерес девелоперы также демонстрируют к сектору логистической недвижимости.

Эксперты CBRE Group отмечают огромный спрос со стороны инвесторов — как местных, так и региональных, а также международных, которые осознали потенциал инвестирования в логистические комплексы на территории Сербии. Причина в том, что на смену традиционным магазинам приходит электронная коммерция, получившая мощный толчок к развитию в период пандемии.

Всё больше и больше ритейлеров нуждаются в современных логистических комплексах для растущего онлайн-бизнеса. Неудивительно, что складские помещения быстро находят арендаторов. Компаниям, которым нужны такие помещения, приходится планировать всё заранее и заключать контракты на шесть-девять месяцев вперед, выбирая преимущественно среди вновь возводимых зданий. Уже построенные комплексы в большинстве своем имеют постоянных арендаторов.

Эксперты прогнозируют дальнейший рост востребованности сербских складских площадей. В CBRE Group отметили, что в соседних Хорватии и Словении спрос на логистические объекты еще выше, чем в Сербии.

В Хорватии ситуация усугубляется низкой активностью застройщиков. В течение десятилетия там практически не возводились современные складские площадки. Поэтому арендная плата сейчас на 40-50% выше по сравнению с периодом двухлетней давности, когда свирепствовала пандемия. Спрос настолько велик, что теперь компании готовы платить арендную плату в размере 7 евро за квадратный метр, что было немыслимо для складских площадей в Загребе еще несколько лет назад.

Нови-Сад — еще один востребованный рынок офисных площадей в Сербии

За последние несколько лет сербский город Нови-Сад, расположенный рядом с Белградом, становился всё более популярным местом для открытия и развития бизнеса. Ожидаемым следствием выступает дефицит офисных площадей. Особенно высокий спрос наблюдается на высококачественные офисы, поскольку арендаторами выступают в основном IT-компании и компании из творческой индустрии.

Нови-Сад считается сербским городом с наибольшим количеством IT-специалистов на душу населения, что дает ему шанс стать региональным IT-центром. Согласно анализу, проведенному консалтинговой компанией CBS International, спрос на бизнес-площади в сербском городе за последние несколько лет постоянно увеличивается именно вследствие роста IT-сектора.

По состоянию на начало 2023 года в Нови-Саде сдавалось 135 тыс. м² современных офисных площадей. 43% от общего предложения приходилось на офисные здания, которые можно охарактеризовать как здания класса «А». Остальные 57% — офисные помещения класса «В».

С учетом зданий, построенных за последние несколько лет и относящихся к классу «А», доля пустующих офисных площадей в Нови-Саде по состоянию на начало 2023 года составляла менее 1%. Это указывает на очень высокий спрос в сегменте высококачественных офисных комплексов. Для сравнения: на рынках некоторых сопредельных европейских государств этот показатель для помещений класса «А» составляет около 10%.

В CBS International отмечают, что сербские застройщики осознали растущую потребность корпоративных клиентов в современных офисных помещениях. Поэтому строительные компании и инвесторы начали вкладывать значительные средства в возведение современных зданий, которые по своим характеристикам не уступают офисным комплексам в крупных европейских столицах.

Офисы класса «В» на территории Нови-Сада, напротив, все меньше соответствуют требованиям потенциальных арендаторов, для которых важны корпоративный имидж и возможность предложить повышенный комфорт и иные преимущества своим сотрудникам. По этой причине уровень пустующих площадей в этом сегменте значительно выше и составляет 13,5%. Вследствие столь высокого показателя в сегменте «В» общий показатель незанятых площадей в среднем по рынку Нови-Сада по состоянию на начало 2023 года находился на уровне 8%.

Что касается общего спроса на офисные помещения в Нови-Саде в 2022 году, то 21 тыс. м² таких площадей были сданы в результате 29 отдельных сделок. Почти 18 тыс. м² были сданы в аренду через агентства.

Получить ВНЖ в Сербии через бизнес становится сложнее

Оформление вида на жительство в Сербии через регистрацию бизнеса, помимо регистрации юрлица / покупки уже существующей компании, требует наличия офиса. Учитывая вышесказанное, получить резидентство бизнесмену будет непросто. Особенно, если бизнес сопряжен с торговлей и требует наличия арендованных складских помещений в Сербии.  

Альтернатива – получение сербского ВНЖ через покупку жилья. Достаточно купить актив произвольной стоимости, соответствующий нормам законодательства Сербии в части минимально допустимого размера жилплощади из расчета на одного проживающего.

Но стоимость недвижимости в балканской стране стремительно растет, а ликвидные объекты быстро меняют владельцев после попадания на рынок. Особенно быстро дорожают новостройки, которые считаются более качественными относительно вторички.

Согласно оценкам сербского Республиканского института статистики (серб.: Republički Zavod za Statistiku; RZS), средняя цена новых квартир в балканской стране в 2022 году составила 209 958 динаров (РСД). Это на 17,6% больше, чем в 2021 году. Средняя площадь проданных квартир в новостройках составила 57 м².

Если рассматривать отдельные районы, самая низкая средняя цена в отчетном периоде зафиксирована в Буяноваце (52 000 динаров за м²). Наиболее высоким ценником в 459 049 динаров за «квадрат» отметился белградский район Савски Венац.

В разрезе муниципалитетов самые высокие цены на новостройки зафиксированы в Белграде, где показатель увеличился на 19,2% в годовом исчислении, составив 304 030 динаров за м². Помимо белградских муниципалитетов, высокими ценами отметились Чаетина, Нови-Сад, Врнячка-Баня, Зренянин, Панчево, Медиана, Шабац и Крагуевац.

Экспертная помощь желающим открыть бизнес и получить ВНЖ в Сербии

Дефицит офисных площадей и спровоцированный им рост цен привели к «вымыванию» ликвидных объектов с рынка. Но интересные лоты время от времени появляются. Чтобы воспользоваться выгодным предложением, следует действовать предельно быстро. Особенно, если покупку / аренду недвижимости планируется использовать в качестве одного из оснований для получения иммиграционных льгот.