Для отечественных бизнесменов жилая недвижимость в Германии продолжает оставаться интересной и желанной. Инвестиции в нее наиболее защищены от экономических рисков. Предлагаем выяснить, что станет с немецкой недвижимости в ближайшие месяцы и годы в условиях пандемии коронавируса.
- Сценарий развития рынка жилой недвижимости Германии в условиях успешной вакцинации
- Дефицит новостроек останется до конца года
- Коронавирус с трудом уменьшил дефицит предложения на рынке недвижимости Германии
- Прерывание иммиграционного бума в Германии из-за коронавируса
- Сравнение абсолютных цен на жилую недвижимость Германии
- Вместо заключения
Эксперты портала International Wealth предлагают юридическое сопровождение сделок купли-продажи недвижимости в Германии в дистанционном режиме в условиях пандемии Covid-19. Для приобретения доходных домов понадобится регистрация компании в Германии и открытие личного или корпоративного счёта в иностранном банке. Мы также поможем осуществить данные процедуры.
Обращайтесь к нашим экспертам за консультацией по телефонам в шапке сайта.
Сценарий развития рынка жилой недвижимости Германии в условиях успешной вакцинации
Прогноз экспертов портала International Wealth для рынка жилой недвижимости Германии предполагает, что кризис с коронавирусом постепенно утихнет до конца года. Поскольку доля вакцинированных людей значительно возросла весной, по крайней мере, среди групп риска, количество пациентов, страдающих тяжелыми формами заболевания, сократится в течение шестимесячного периода.
Если вакцинация от коронавируса продолжится повышенными темпами в течение года, стоит ожидать только временные и регионально ограниченные вспышки зимой 2021/22 года. В этом сценарии влияние на экономику и рынок недвижимости Германии заметно ослабнет, и, по крайней мере, для групп, не подверженных риску заболеть коронавирусом, повседневная жизнь вернется в нормальное русло.
Дефицит новостроек останется до конца года
Основываясь на наших предположениях относительно кризиса с коронавирусом, мы ожидаем восстановления немецкой экономики со второго квартала и далее. После падения ВВП на 4,9% в 2020 году, эксперты прогнозируют сильный рост на 4,0% в 2021 году.
Фундаментальные условия на рынке недвижимости Германии, особенно дефицит предложения, вероятно, сохранятся в течение нескольких лет. По данным Федерального статистического управления, в 2019 году было введено в эксплуатацию около 293 000 жилых единиц. Многие показатели строительства резко упали в начале пандемии. Однако впоследствии быстро восстановились. Последние доступные данные даже указывали на небольшой рост новых заказов и промышленного производства в строительном секторе по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Строительный сектор недвижимость Германии был ключевым двигателем экономического роста, особенно по сравнению с производством и многими секторами услуг. Таким образом, количество жилых единиц, построенных в 2020 году, когда бушевал коронавирус, оказалось даже немного выше.
В 2021 году и в последующие годы количество построенных жилых единиц недвижимости Германии, вероятно, постепенно увеличится до более чем 300 000 из-за многочисленных структурных сдерживающих факторов. По мнению наших экспертов, спрос на жилую недвижимость в Германии составляет более 350 000 единиц жилья в год. Поэтому выдали примерно 360 000 разрешений на строительство жилых домов в 2020 году, несмотря на коронавирус, что также соответствует среднегодовым показателям с 2016 года.
По-видимому, положительные драйверы спроса, такие как бегство в материальные активы и безопасность, страх перед инфляцией, дополнительный спрос из-за работы из дома и снижение спроса из-за большого количества рабочих мест и общие страхи более или менее нейтрализовали друг друга.
В результате высокого спроса и ограниченного предложения объем незавершенного строительства, то есть разница между утвержденными, но не завершенными жилыми объектами, снова увеличился в 2020 году, несмотря на коронавирус. По данным Федерального статистического управления, объем незавершенного строительства недвижимости Германии увеличился более чем вдвое с 334 000 до 740 000 единиц за последнее десятилетие. Одно только сокращение незавершенного строительства может занять несколько лет.
Общий спрос на жилую недвижимость Германии в период пандемии коронавируса, вероятно, станет даже больше, чем предполагаемый объем незавершенного строительства. Хотя спрос, который остается неудовлетворенным в течение многих лет, только частично актуален для рынка в будущем, по нашим оценкам, за весь цикл с 2009 года необходимо было построить более 1 миллиона дополнительных жилых единиц для удовлетворения спроса. В связи с этим мы сохраняем наши ожидания, что текущий цикл превышения спроса над предложением продолжится в течение 3-4 лет.
С фундаментальной точки зрения арендная плата и цены должны продолжать расти в период пандемии коронавируса. Даже при замедлении спроса на жилье сокращение незавершенного строительства и ранее неудовлетворенный спрос поддержит рынок. Высокая динамика цен быстро прекратится только тогда, когда ежегодное завершение строительства превысит спрос на жилье.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Коронавирус с трудом уменьшил дефицит предложения на рынке недвижимости Германии
Отсутствие земли под застройку остается основным препятствием для строительства нового жилья, что особенно заметно в городских районах. Институт федеральной недвижимости Германии планирует продать 5000 объектов недвижимости в ближайшие годы, но мы считаем, что влияние на рынок жилья будет ограниченным, особенно с учетом того, что преобразование незастроенных объектов в готовые к заселению займет несколько лет: длительные процедуры планирования и утверждения годами замедляют работу.
Многие инвесторы жалуются на длительные процессы подачи заявлений строительными органами. После того как «препятствие» в государственном секторе устранят, следующим препятствием на пути к более быстрому завершению строительства новой жилой недвижимости в Германии станет по-прежнему высокая степень использования производственных мощностей и, прежде всего, нехватка квалифицированных рабочих в строительных компаниях, выполняющих работы.
Кризис из-за коронавируса вряд ли снизил загрузку мощностей в основном строительном секторе. Фактически сокращение было аналогично сезонным колебаниям, связанным с погодой. По данным Федерального статистического управления, количество сотрудников, занятых в сфере первичного строительства и отделки вместе, увеличилось на 30% за последние десять лет, но объем невыполненных заказов в сфере первичного строительства увеличился почти в четыре раза. В 2020 году он продолжил расти, хотя и всего на несколько процентных пунктов.
Согласно официальным опросам, доля компаний, жалующихся на нехватку рабочей силы, остается на высоком уровне. Однако правила гигиены и дистанцирования несколько снизили спрос на рабочую силу в 2020 году. Например, до кризиса с коронавирусом около 14% опрошенных компаний жаловались на нехватку рабочей силы. В течение 2020 года эта цифра была очень нестабильной. Сначала он вырос до более чем 18% в марте, затем последовательно упал до 6,8% к октябрю, а затем снова вырос почти до 11% к декабрю. Несмотря на такую высокую волатильность, уровень оставался относительно высоким по сравнению с последними 30 годами. На наш взгляд, в ближайшие годы общая нехватка рабочей силы в строительстве сохранится.
Таким образом, структурные узкие места будут по-прежнему оказывать давление на новые строительные работы. В этой ситуации рост затрат на строительство недвижимости в Германии, наблюдаемый в последние годы, в том числе из-за коронавируса, получит еще больший импульс.
Прерывание иммиграционного бума в Германии из-за коронавируса
До кризиса, связанного с коронавирусом, иммиграция и спрос на жилую недвижимость Германии были гарантированы быстро развивающимся рынком труда, большим разрывом в доходах по сравнению со странами происхождения мигрантов и высоким уровнем жизни. С 2016 по 2019 годы чистая иммиграция в год составляла около 400000 человек. С другой стороны, в 2020 году иммиграция резко упала из-за коронавируса и составила примерно 230000 человек. Это самый низкий уровень за десятилетие.
Спад был особенно заметен во время и после первого карантина из-за коронавируса с марта по июнь 2020 года. В частности, закрытие границ с соседними странами заблокировало приток. В апреле даже фиксировали чистый отток. Примечательно увеличение чистой иммиграции во второй половине года, которая была на уровне предыдущих лет. В основном из-за уменьшения иммиграции, число жителей Германии было почти стабильным — 83,2 миллиона. Кризис с коронавирусом, возможно, сделал Германию еще более привлекательной для иммигрантов.
Во время первой волны коронавируса весной 2020 года страна успешно справилась с кризисом по сравнению со многими другими странами. Также было гораздо меньше экономических трудностей. Кроме того, 1 марта 2020 года был принят Закон об иммиграции квалифицированных рабочих. Он способствует увеличению эмиграции из неевропейских стран. В частности, отмена доказательства преимущественного права может вызвать дальнейший всплеск иммиграции.
Постоянный рост эмиграции из Индии уже наблюдается в последние годы. Для Берлина Индия остается основным направлением мигрантов с 2018 года. К началу 2030-х годов численность населения может превысить 84 миллиона человек, а в дальнейшем будет лишь медленно снижаться.
Сравнение абсолютных цен на жилую недвижимость Германии
Цены на жилую недвижимость Германии резко выросли за последние несколько лет. В некоторых регионах они выросли более чем вдвое. Сравнение цен за квадратный метр в европейских и мировых городах показывает, что, несмотря на такой рост цен, на первый взгляд, немецкие города не первые в европейском рейтинге. Например, наиболее дорогой город Германии, Мюнхен, является третьим городом в Европе по величине цен за квадратный метр за пределами центра города — 8 400 евро и занимает четвертое место в мире после Гонконга, Парижа и Женевы.
Второй самый дорогой город Германии, Франкфурт-на-Майне, занимает 14-е место в Европе и 39-е место в мире. В Гамбурге, Штутгарте, Кельне, Нюрнберге, Эрлангене, Берлине, Дюссельдорфе, Ганновере, Гейдельберге и Карлсруэ 1 кв.м. стоит около 4000 евро, и они занимают 23–43 места в Европе.
Цены на жилую недвижимость Германии поднялись до международного уровня, компенсируя первоначальную недооценку в начале прошлого десятилетия. Однако как на европейском, так и на глобальном уровне они никоим образом не считаются наиболее высокими.
Вместо заключения
Прогнозы наших экспертов, естественно, подвержены высокой степени неопределенности, и, вероятно, пересмотрим и скорректируем их в ближайшие годы. Оценив и взвесив все аргументы, мы предполагаем, что цикл роста цен на жилую недвижимость Германии завершится в 2024 году. В частности, ожидаем, что снижение дефицита предложения по всей стране в 2023 году существенно изменит ситуацию в конце этого году. Даже если уровень вакантных площадей в городах с высокой плотностью населения (классы A и B) продолжит снижаться до 2025 и 2027 годов соответственно, более высокий уровень вакансий в мегаполисах, вероятно, окажет образцовое влияние на рынок недвижимости Германии в целом.
Если цикл не завершится к 2023 году, цены на жилую недвижимость Германии могут снова расти почти на 6% в год (в среднем за 2009-2020 годы: 5,8%). Совокупный рост за текущее десятилетие может составить около 24% — значительное ниже по сравнению с предыдущим десятилетием, когда рост составил около 60%. Тем не менее рынок жилой недвижимости Германии должен оставаться привлекательным вложением для многих инвесторов, особенно из-за доходности от сдачи в аренду около 4% в год.
Вот наши наиболее привлекательные предложения по покупке недвижимости в Германии:
Воспользуйтесь консультацией с нашими экспертами по вопросам приобретения недвижимости в Германии. Покупка доходного дома с открытием немецкой фирмы поможет получить ВНЖ Германии. Для этого также надо открыть счет в немецком банке.
Предлагаем бесплатную консультацию от наших экспертов по подбору иностранного банковского счёта.
Для получения консультации напишите письмо на электронную почту info@offshore-pro.info.
Какие прогнозы развития рынка жилой недвижимости Германии на ближайшие годы?
Оценив и взвесив все аргументы, мы предполагаем, что цикл роста цен на жилую недвижимость Германии завершится в 2024 году. В частности, ожидаем, что снижение дефицита предложения по всей стране в 2023 году существенно изменит ситуацию в конце этого году. Даже если уровень вакантных площадей в городах с высокой плотностью населения (классы A и B) продолжит снижаться до 2025 и 2027 годов соответственно, более высокий уровень вакансий в мегаполисах, вероятно, окажет образцовое влияние на рынок недвижимости Германии в целом. Если цикл не завершится к 2023 году, цены могут снова расти почти на 6% в год.
Какие цены на жилую недвижимость в немецких мегаполисах?
В некоторых регионах они выросли более чем вдвое. Например, наиболее дорогой город Германии, Мюнхен, является третьим городом в Европе по величине цен за квадратный метр за пределами центра города — 8 400 евро и занимает четвертое место в мире после Гонконга, Парижа и Женевы. Второй самый дорогой город Германии, Франкфурт-на-Майне, занимает 14-е место в Европе и 39-е место в мире. В Гамбурге, Штутгарте, Кельне, Нюрнберге, Эрлангене, Берлине, Дюссельдорфе, Ганновере, Гейдельберге и Карлсруэ 1 кв.м. стоит около 4000 евро, и они занимают 23–43 места в Европе.
