Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых

Что произойдёт на рынке недвижимости Италии в 2024 году?

Собственное жилье в Италии — мечта многих. Но получение и сохранение статуса собственника итальянской недвижимости сопряжено с рядом юридических и финансовых обязательств, выполнить которые бывает непросто. Ситуация усложняется ежегодными изменениями налогов на недвижимость, а также правил проживания / сдачи в аренду. Это может означать, что даже самые внимательные домовладельцы рискуют нарушить правила.

Следующий год не станет исключением. Авторы нового закона о бюджете и ряда более мелких министерских постановлений уже наметили ряд ключевых изменений, которые повлияют на рынок недвижимости (и финансы домовладельцев) в 2024 году.

Рынок недвижимости Италии

Обзор итальянского рынка недвижимости

После стабильного роста в 2021 и 2022 гг. итальянский рынок недвижимости значительно замедлился в 2023 году. Это произошло на фоне резкого роста инфляции и процентных ставок по ипотечным кредитам.

Количество ипотечных кредитов, выданных в первой половине 2023 года, сократилось почти на 30% по сравнению с тем же периодом 2022 года. Статистикой поделился итальянский Национальный совет нотариусов (итал.: Consiglio Nazionale del Notariato).

Эксперты предполагают, что в целом за 2023 год количество сделок с недвижимостью снизится на 13% в годовом сопоставлении. Такое предположение позволяет сделать исследование итальянского рынка недвижимого имущества, проведенное компанией Nomisma.

Но аналитики также ожидают, что спрос на элитную недвижимость будет стабилен, поскольку такие объекты часто рассматриваются как актив-убежище в кризисные периоды вроде текущего. Пример, апартаменты в итальянском Сан-Ремо (ЖК Vistamar).

Негативная тенденция должна сохраниться и в следующем году. По крайней мере, если верить прогнозам Nomisma и других компаний. Но цены на недвижимость в целом должны оставаться стабильными — даже в условиях дальнейшего падения количества сделок.

Что касается ставок по ипотечным кредитам, стоимость займов в 2024 году будет во многом зависеть от уровня инфляции в Европе и будущих решений Европейского центрального банка в контексте денежно-кредитной политики. По данным Центробанка Италии (итал.: Banca d’Italia), в ноябре 2023 года выплаты по кредитам с плавающей ставкой составляли в этой стране в среднем 6%, а по кредитам с фиксированной ставкой — примерно 4%.

Новый национальный идентификационный код для сдачи жилья в аренду на Airbnb

Домовладельцев, сдающих недвижимость в аренду на короткие периоды, в 2024 году затронут два крупных изменения. Оба нововведения — элементы общенационального плана, который направлен на решение двух задач. Это, во-первых, борьба с уклонением от уплаты налогов. Вторая цель — создание предпосылок для сокращения арендной платы в условиях нехватки доступного жилья в крупных итальянских городах.

Исполнение положений нового указа «Об авансах» (итал.: Decreto Anticipi) станет обязательным для всех физлиц и учреждений, предлагающих съемное жилье для краткосрочного проживания. В Италии это определяется как любой период аренды продолжительностью 30 дней или менее. Главное нововведение — необходимость получения национального идентификационного кода (итал.: Codice Identificativo Nazionale; CIN). Процедуру придется выполнить уже в 2024 году.

Код CIN должен будет отображаться на веб-сайте объекта размещения и в любом онлайн-объявлении о сдаче его в аренду. В частности, код придется прописывать на таких платформах, как Airbnb. Нарушители этого правила будут наказаны штрафом на сумму до 5000 евро.

Похожая система идентификации уже существует. Еще до принятия Decreto Anticipi домовладельцам (или управляющим недвижимостью) требовалось получать региональный идентификационный код (итал.: Codice Indentificativo Regionale; CIR) и отображать его во всех онлайн-объявлениях.

Но отчасти из-за отсутствия национальной структуры контроля правила часто не соблюдались. Поэтому в 2024 году нынешняя система региональных кодов CIR будет заменена общенациональной CIN.

Повышение фиксированного налога на доход от краткосрочной аренды

С 1 января 2024 года ставка фиксированного налога на доход от краткосрочной сдачи в аренду недвижимости в Италии (итал.: cedolare secca) увеличится на пять процентных пунктов для собственников, сдающих в аренду два и более объекта жилой недвижимости. Показатель вырастет с 21% до 26%.

По оценкам Итальянской ассоциации управляющих недвижимостью (итал.: L’associazione dei property managers in Italia; Aigab), предстоящее повышение сбора должно затронуть около 600 тыс. домовладельцев по всей стране. Этим собственникам жилья рекомендовано ориентироваться на увеличение налога в среднем на 850 евро в год. Ставка останется на уровне 21% для домовладельцев, сдающих в аренду только один объект жилой недвижимости.

Сбор cedolare secca — это один из двух механизмов, с помощью которых владельцы недвижимости в Италии могут декларировать доход от краткосрочной аренды и платить с него налоги. Другой способ предполагает декларирование любого дохода от аренды как части общего дохода собственника за год и последующую уплату с него основного налога на доходы физических лиц в Италии (итал.: L’Imposta sul reddito delle persone fisiche; Irpef).

Запрет Airbnb во Флоренции?

Флоренция может стать первым итальянским городом, который полностью запретит аренду жилой недвижимости на короткий срок через Airbnb. Запрет может быть введен уже в 2024 году. Городской совет предварительно одобрил запрет на краткосрочную аренду в историческом центре на фоне нехватки доступного арендного жилья для заключения долгосрочных договоров.

Окончательный вердикт по этому вопросу ожидается в мае 2024 года. На этот месяц намечено заседание Тосканского регионального трибунала (итал.: Tribunale Amministrativo Regionale; TAR), который вынесет решение о конституционности этой меры.

Мэрии других крупных итальянских городов, включая Венецию и Милан, ранее рассматривали планы по ограничению количества объектов для краткосрочной аренды. Цель — перевести часть жилфонда в сегмент долгосрочной сдачи. Но пока нет никаких признаков, что эти планы станут реальностью.

Изменение механизма субсидирования ремонта жилья

Все ключевые программы финансового стимулирования ремонта и модернизации жилой недвижимости в Италии по-прежнему будут действовать в 2024 году. Но предусмотрен ряд изменений. Нововведения повлияют на то, кто и как сможет претендовать на субсидии. Они были реализованы в рамках крупных реформ, проведенных правительством премьер-министра Джорджии Мелони в начале 2023 года.

В частности, максимальная сумма вычетов по известной схеме «Супербонус 110» с 1 января 2024 года снизится до 70% от общей стоимости работ. Это произойдет после снижения до 90% в 2023 году. Кроме того, за некоторыми исключениями, в 2024 году бонус будет распространяться только на кондоминиумы и небольшие многоквартирные дома (от двух до четырех единиц жилья).

«Налог на прирост капитала» при продаже зданий, отремонтированных за счет супербонусов

В соответствии с новым законом о бюджете Италии, домовладельцы, решившие продать второй объект недвижимости, при ремонте которого были запрошены супербонусные субсидии, в течение десяти лет после окончания соответствующих ремонтных работ, будут обязаны уплатить 26-процентный налог на прирост капитала (итал.: plusvalenza). Речь о разнице между первоначальной стоимостью и суммой, полученной в результате продажи. Расходы, связанные с супербонусом, не будут учитываться в счет прибыли, полученной от продажи.

Пример. Если домовладелец, купивший второй дом (неосновное место жительства) за 200 000 евро и проведший ремонтные работы на 100 000 евро по супербонусной схеме, продает недвижимость за 400 000 евро, в его / ее случае базой для расчета налога plusvalenza будет 200 000 евро (а не 100 000 евро).

Налог на недвижимость в Италии не изменится

Итальянские власти давно представили планы по реформе механизма налогообложения вторых домов, известного как единый муниципальный налог (итал.: Imposta Municipale Unica; IMU). Ожидалось, что новый механизм вступит в силу в 2024 году. Но недавно реализация этих планов снова была отложена.

Это означает, что законодательная база IMU, включая действующие налоговые коэффициенты и сроки уплаты, останется прежней как минимум до конца 2024 года. Платить IMU обязаны все владельцы 2+ объектов жилой недвижимости в стране. Объектами налогообложения выступают единицы жилья, не считающиеся основным местом жительства собственника. Но в некоторых редких случаях сбор применяется и к основному месту жительства.

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.