Недвижимость – один из самых любимых в мире активов у дальновидных и прозорливых людей. Это работает и в Америке, и у Вас на Родине, и в Германии. Нужно иметь определенные знания, чтобы недвижимость не превратилась в камень тянущий ко дну. В этой статье поговорим про недвижимость Германии.
На что нужно обратить внимание, выбирая объект для инвестиций? Обладает ли конкретный объект потенциалом, можно определить, только проанализировав все шансы и риски. Чтобы это сделать, необходимо не только иметь глубокие познания о самой недвижимости, но и чувствовать рынок: его потребности и колебания.
Инвестиционная (доходная) недвижимость в Германии подразделяется на 3 категории – коммерческая, жилая и особая.
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В ГЕРМАНИИ
Инвестируя капитал в коммерческую недвижимость в Германии, с одной стороны – можно заработать приличную сумму, а с другой – много потерять. В первом случае на процесс оказывает влияние высокая рентабельность, во втором – его тормозят скрытые колебания конъюнктуры.
Ожидаемый рост стоимости объекта вполне может не состояться по причине изменения условий его использования либо повышения расходов на эксплуатацию, либо проявление внешних факторов как кризис. Рассматривая коммерческую недвижимость, особое внимание нужно уделить его перспективности. Сюда относится оценка самого здания, а также анализ выгод от его местонахождения. Кроме этого, проводится мониторинг состава арендаторов, и просчет ожидаемой прибыли на продолжительный срок. Одновременно нужно просчитать различные сценарии, к примеру, увеличение расходов по содержанию или смену арендатора.
В определенных кругах инвесторов коммерческая недвижимость наиболее популярна. Этот способ инвестирования считается не совсем надежным, по сравнению с вложениями в жилую недвижимость, зато более рентабельным.
На что нужно обращать внимание при работе с коммерческой недвижимостью?
Нормативная база – взаимоотношения арендатора и арендодателя в Германии
Взаимоотношения арендатора и арендодателя законодательством Германии урегулированы лишь частично. Сторонам предоставляется неограниченный выбор взаимных обязательств и прав, которые подробно определяются договором аренды.
Стоимость коммерческой недвижимости в Германии
Цена коммерческой недвижимости, чаще всего, формируется на основании финансовых показателей объекта. Стоимость его зависит от длительности договора аренды и прибыли, полученной от нее. Наиболее надежные договоры это те, которые заключаются на 10–15 лет. Очень высокие параметры рентабельности присущи коммерческим объектам с неограниченным сроком аренды, которую можно быстро расторгнуть (от 3-х месяцев до года).
Финансирование при покупке недвижимости в Германии
В настоящее время помещение капитала в коммерческую недвижимость банки расценивают как инвестирование с повышенным риском. По этой причине некоторые финансовые учреждения соглашаются оплачивать покупку объекта только при условии, что размер его коммерческой площади не превышает 30%. Повышенное внимание банков вызывают также и сроки договоров аренды. Заключение договора с популярным в стране арендатором (магазин, предприятие) на 10-15 лет, дает все шансы на получение кредита на этот объект.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Коммунальные услуги и их оплата в Германии
Оплата коммунальных услуг арендатором и арендодателем регулируется договором аренды, а не на законодательном уровне, как в случае жилой недвижимости. Потому могут быть варианты, где арендатор оплачивает все расходы, включая затраты по управлению и техническому содержанию здания, а также соглашения, предусматривающие дополнительные расходы арендодателя по налогу на землю и страховкам. Последний вариант намного снижает рентабельность объекта. По аналогии с жилой недвижимостью свободные помещения оплачивает арендодатель.
Управление объектом инвестиционной недвижимости в Германии
Если договором аренды определено, что управление объектом лежит на арендодателе, он имеет право перепоручить это управляющей компании. Стоят такие услуги в среднем 5% от ставки аренды.
Риски при сдаче в аренду коммерческой недвижимости в Германии
По окончанию срока договора аренды, арендатор обычно освобождает полностью все помещение, и арендодатель сразу же теряет весь доход от объекта. Затем, до въезда нового арендатора, хозяин самостоятельно оплачивает все расходы, связанные с содержанием своего помещения.
Банкротство арендатора.
В этом случае даже соглашения, имеющие срок 10-15 лет, лишаются своей привлекательности.
Поиск нового арендатора по продолжительности намного дольше, чем в случае аренды жилой недвижимости, и в среднем составляет один год.
В отличие от жилой недвижимости, не отданные в аренду коммерческие помещения, в несколько раз теряют в стоимости.
ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В ГЕРМАНИИ
С первого взгляда, жилые комплексы и доходные дома в Германии выглядят одинаково для иностранных инвесторов. Отчего же они так популярны у инвесторов всего мира и завоевали статус самого надежного и стабильного вида инвестиций? Этому способствуют несколько факторов.
Состав собственников
Всего лишь 40% квартир и жилых домов в Германии являются собственностью проживающих в них людей. По сравнению с другими странами Европы, где этот показатель составляет 52%–83%, число собственников в стране довольно невысоко. Это привело к тому, что арендный рынок страны получил широкую популярность у всех слоев населения. Среди европейских стран есть только одно государство, в котором сложилась похожая ситуация, – это Швейцария. Однако там, к сожалению, такой вид инвестирования доступен только местным жителям.
Стабильная концепция полномочий арендодателей и арендаторов
Взаимоотношения арендодателей и арендаторов в сфере жилой недвижимости утверждены Гражданским Кодексом, обеспечивающим защиту интересов обеих сторон. Так, Кодексом определяются причины и сроки прекращения длительных договоров аренды, регламент передачи арендуемого жилья, причины увеличения арендной ставки и обязанности сторон.
Стоимость жилой недвижимости в Германии
В Германии стоимость недвижимости всегда стабильна. Рост цен на нее не превышает увеличения стоимости потребительской корзины и в среднем достигает 1,5%. Одновременно с потребительской корзиной ползут вверх и цены аренды. Собственно отсутствие завышенных цен на рынке немецкой недвижимости и спасает его от финансового кризиса.
Демографический рост в Германии
Невзирая на низкую рождаемость, в стране отмечается увеличение числа квартиросъемщиков и количества арендуемой площади. В основном семьи, снимающие жилье, состоят из одного–двух человек. Количество семей-квартиросъемщиков из 3-х и более человек, в дальнейшем будет неуклонно снижаться. Эксперты считают, что к 2025 году популярность арендуемого жилья возрастет на 6%.
На востоке и западе число пустующей недвижимости также различно: 11% и 3% соответственно. В настоящее время самыми популярными инвестиционными территориями являются города в восточной части Германии, где находятся высшие учебные заведения.
Постоянный денежный доход и стойкая рентабельность
Несмотря на неустойчивость мирового финансового рынка, немецкая жилая недвижимость дает постоянную и устойчивую прибыль.
Удобные условия финансирования
Финансовые учреждения в Германии с удовольствием финансируют жилую недвижимость. Инвесторам из России также доступно несколько финансовых программ немецких банков. С учетом минимальных рисков этого вида инвестиций, ставки по ипотечным кредитам на сегодня очень низкие – фиксированных 4,5% на 10 лет.
Прогрессивная система управления недвижимостью в Германии
Более 60-ти лет управление недвижимостью в Германии осуществляется по налаженной системе. В стране созданы четкие законодательные нормативы для управляющих компаний. Все чаще в последнее время стали возникать русскоязычные компании, к которым можно обратиться и сотрудничать.
Коммунальные услуги в Германии и их оплата
Ни для кого не секрет, что большая часть коммунальных услуг оплачивается арендаторами. Арендодатели оплачивают лишь услуги управляющих компаний, составляющие около 17€ в месяц за квартиру, плюс расходы на техническое содержание здания – около 0,25€ за кв.м.
При этом следует учесть, что при наличии в доме свободных квартир, налог на землю, страховку и частично коммунальные услуги оплачивает в долевой пропорции арендодатель, пока эти помещения вновь не будут сданы в аренду.
Качество жилого фонда
В Германии свыше половины объектов недвижимости имеют возраст более 40 лет. Поэтому, выбирая имущественный объект, обязательно обращайте внимание на год сдачи его в эксплуатацию или год проведения капитального ремонта. К примеру, в 90-х годах в восточной Германии были реставрированы большинство домов, в то время, как на западе страны за последние 30-40 лет капитальный ремонт в основном не производился.
Главные обязанности арендодателя в Германии
Основополагающей функцией арендодателя является передача жилой площади, пригодной для жилья, в наем на срок действия договора.
Кроме этого, техническое состояние дома и прилегающей территории не должны составлять угрозу для окружающих. Так, в осенне-зимний период сюда относится уборка снега и ликвидация сосулек.
В случае если здание относится к памятникам архитектуры, элементы старины должны охраняться собственником.
На арендодателя возлагается также оплата муниципальных услуг. К примеру, если на придомовой территории по решению муниципалитета асфальтируют дорогу.
Риски при сдаче в аренду жилой недвижимости в Германии
Плохое техническое состояние здания, способное привести к расселению жителей в дальнейшем.
Не оплаченная аренда. Для этого случая существует множество способов сведения данного риска к минимуму, в том числе и специальное страхование от этого.
Потеря жильцов. Чтобы избежать этого, нужно постоянно следить за зданием, создавая комфортные для проживания условия. Эту функцию перекладывает на себя районная управляющая компания.
ОСОБАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В ГЕРМАНИИ
К этому виду зданий принадлежат больницы, общежития, отели, дома престарелых и др.
Нормативная база
Такие объекты от остальных отличает то, что они имеют особую нормативную базу, которую нельзя не учитывать. К примеру: нормы пожарной безопасности, спецразрешения на осуществление какой-либо деятельности и т.п. Таким образом, на собственника возлагается повышенная ответственность за подобные объекты, и он, разумеется, несет больше расходов, по управлению и обслуживанию особой недвижимости в Германии.
В случае невыполнения какого-то из предписаний, муниципальные власти вправе закрыть данный бизнес. Конечно, соблюдение их требований иногда влечет за собой большие финансовые траты, а в некоторых случаях просто невыполнимо.
Выбирая для инвестиций такой объект, нужно очень внимательно проверять его на предмет возможных требований муниципалитета и финансово-техническую возможность их реализации.
Коммунальные услуги
Как правило, коммунальные расходы таких зданий намного превышают обыкновенные, что обусловлено спецификой бизнеса. Это затраты на мебель (инвентарь), повышенная частота уборки, больший объем мусора, иногда даже вывоз специального мусора, а также расходы на обслуживающий персонал.
Управление особыми объектами недвижимости в Германии
Управление особыми объектами, как правило, осуществляется юридическим лицом, специально для этого учрежденным. К примеру, ГмбХ, которое может находиться во владении либо собственника, либо арендатора, одновременно осуществляющее управление объектом.
Финансирование покупки особых объектов недвижимости в Германии
Не секрет, что очень сложно получить финансирование для таких объектов. Обычно они финансируются отдельными государственными программами, как вариант – посредством Банка реконструкции и развития.
